申請銀行按揭「上會」失敗，是否等於置業夢碎？當銀行以入息證明不足、未能通過壓力測試或信貸評級（TU）欠佳為由拒絕你的樓按申請時，財務公司按揭（俗稱「財仔按揭」）往往成為市場上唯一的「Plan B」。然而，財務公司按揭審批極具彈性的背後，卻隱藏著遠高於銀行的利率、潛在的收費陷阱及魔鬼合約細節，選擇不慎，隨時由短期資金橋樑變成長期財務負擔。
這份【財務公司按揭懶人包】將為你全面拆解其真實面貌，從定義、監管分野，到與銀行按揭的6大優劣比較、剖析各類產品風險，並提供一套由避開陷阱到成功轉按回銀行的終極攻略，助你在關鍵時刻作出最明智的財務決策。
什麼是財務公司按揭？定義、監管與銀行按揭核心分野
財務公司按揭的準確定義：「財仔」如何運作？
定義：提供物業抵押貸款的持牌放債機構
財務公司按揭，簡單來說，是由持有香港放債人牌照的金融機構（俗稱「財仔」）所提供的物業抵押貸款。當我們談及財務公司樓按時，指的就是業主將其物業作為抵押品，向這些非銀行的放債機構申請貸款。它們是香港合法的金融體系一部分，透過賺取貸款利息來營運。
角色定位：銀行拒批後的「備用方案」而非首選
在按揭市場中，財務公司的角色定位清晰，它們並非主流的首選方案。更準確的形容，是當申請人無法通過銀行嚴格的審批門檻時，財務公司按揭便成為一個重要的「備用方案」或短期資金周轉的橋樑。當傳統銀行按揭的大門關上時，財務公司提供了另一條可行的路徑。
不受金管局監管的意義
監管機構：僅受《放債人條例》約束
財務公司與銀行的核心分野，在於監管機構的不同。銀行的一舉一動都受到香港金融管理局（金管局）的嚴格監管與指引。相反，財務公司並不受金管局規管，它們的運作主要遵循香港法例第163章《放債人條例》，並由公司註冊處及香港警務處負責發牌與監管。
實際影響：審批彈性大、風險評估自訂
這個監管上的差異，直接造成了審批標準的巨大不同。由於毋須遵守金管局為銀行訂立的各種規範（例如壓力測試、按揭成數上限等），財務公司在審批貸款時擁有極大的自主權與彈性。它們可以自訂一套內部的風險評估模型，針對申請人的個別情況作彈性處理，這就是它們能夠承接大量銀行拒批個案的根本原因。
香港財務公司市場兩大分類
銀行背景財務公司：審批較嚴謹，需參考壓力測試
香港的財務公司市場，大致可分為兩大類。第一類是擁有銀行背景的財務公司，例如華僑永亨信用財務、大眾財務等。由於背後有銀行支持，它們的作風相對穩健，審批流程也較為嚴謹。雖然比銀行寬鬆，但很多時候仍會參考銀行的標準，例如計算供款與入息比率，甚至進行壓力測試。因此，這類公司的財務公司按揭利率通常較低。
獨立營運財務公司：審批極具彈性，利率更高
第二類是獨立營運的財務公司。它們的審批彈性是最大的賣點，幾乎能為各種「奇難雜症」提供解決方案，例如入息證明不齊全、信貸評級（TU）欠佳，或物業本身存在較複雜的問題。當然，這種高度的靈活性需要用成本來換取，它們提供的財務公司按揭利率，一般會遠高於銀行背景的財務公司。
財務公司按揭 vs. 銀行按揭：6大關鍵維度優劣比較
當考慮申請財務公司按揭，最關鍵的一步，就是清晰了解它與傳統銀行樓按的根本分別。兩者在審批準則、成本以至產品特性上都有天淵之別。我們將從六個核心維度，逐一拆解兩者的優劣，助你作出最明智的決定。
比較一：壓力測試與入息要求
壓力測試：財務公司大多豁免 vs. 銀行必須通過
銀行受金融管理局嚴格監管，所有按揭申請人必須通過壓力測試。這個測試會假設在現行按揭利率上增加2厘，然後計算出申請人的「供款與入息比率」(DTI) 不得超過月入的60%。相反，大部分財務公司不受此限，通常會豁免壓力測試，這大大降低了申請門檻。
入息證明：財務公司要求寬鬆 vs. 銀行要求嚴格（稅單、強積金）
銀行對入息證明的要求極為嚴謹，申請人一般需要提供最近3至6個月的糧單、銀行月結單、強積金供款紀錄，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。對於自僱或收入不穩定的人士，要集齊這些文件並不容易。財務公司的要求則寬鬆得多，很多時候只需最近3個月的銀行紀錄，對入息來源的證明更具彈性。
比較二：信貸評級 (TU) 門檻
財務公司可接受較差TU紀錄 vs. 銀行要求良好
銀行在審批按揭時非常重視信貸評級（TU），一般只會接受評級良好（例如A至F級）的申請人。如果你的信貸紀錄有瑕疵，例如曾有遲還款紀錄，銀行很大機會拒絕申請。財務公司則願意承擔較高風險，即使申請人的TU評級較差（例如G級或H級），仍然有機會獲批貸款，但通常會以較高的利率作為風險補償。
比較三：利率與相關成本
按揭利率：財務公司 (6%-24%+) vs. 銀行 (P按/H按)
這是兩者最顯著的分別。銀行的按揭利率主要跟隨最優惠利率（P按）或銀行同業拆息（H按），實際年利率普遍在4厘左右。財務公司按揭利率則遠高於銀行，一按利率一般由6%起跳，若涉及二按或風險較高的個案，利率可高達15%至24%以上。
額外費用：財務公司或有手續費 vs. 銀行提供現金回贈
銀行為了爭取客戶，通常會提供貸款額1%至2%的現金回贈，以及高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）等優惠。財務公司則較少提供這類優惠，部分公司更可能會收取額外的手續費、申請費或估價費，申請前必須問清楚所有收費項目。
比較四：按揭成數
財務公司無需按保可達八成 vs. 銀行高成數需依賴按揭保險
根據金管局指引，銀行最高只能提供六成按揭。若要申請更高成數，例如八成或九成，就必須經由按揭保險公司承保，申請人亦要支付額外的按揭保費。財務公司的優勢在於，它們可以直接批出高達八成，甚至九成的按揭，無需通過按揭保險，程序相對簡單直接。
比較五：審批速度
財務公司最快可即日批核 vs. 銀行需時3至6星期
銀行的審批流程繁複，涉及多個部門的審核、物業估價及文件核實，由申請到批核，一般需時3至6個星期。如果急需資金周轉，或物業成交期非常緊迫，銀行的審批速度可能無法配合。財務公司的審批流程則靈活得多，文件齊備的情況下，最快甚至可以即日完成批核及放款。
比較六：接受的物業與貸款種類
物業類型：財務公司接受唐樓、無契樓 vs. 銀行標準嚴格
銀行對作為抵押品的物業類型有嚴格要求，偏好大型屋苑、樓齡較新及業權清晰的物業。對於唐樓、村屋、未補地價居屋，甚至樓契不全（無契樓）等較複雜的個案，銀行一般不會受理。財務公司則願意接受更多種類的物業作抵押，為這類業主提供了融資渠道。
貸款產品：財務公司提供二按/三按 vs. 銀行主攻一按
銀行業務主要集中於物業一按。如果業主已有一按在身，想再利用物業套現，銀行通常不會提供二按服務。財務公司則專門提供這類產品，無論是二按、三按，甚至更多順位的按揭貸款，財務公司都可以提供，滿足業主不同的資金需要。
甚麼情況應考慮財務公司按揭？3大典型客群剖析
談到物業貸款，銀行無疑是大家的首選。不過，當傳統銀行渠道行不通時，財務公司按揭就成為了一個重要的替代方案。它並非適合所有人，但對於某些特定情況的業主或買家，財務公司樓按確實能解決燃眉之急。以下我們將深入剖析三大類典型客群，看看他們為何會選擇這條路。
客群一：未能符合銀行嚴格審批條件
這是最常見的一類客群。銀行受金管局嚴格規管，審批按揭申請時有一套標準化的「清單」，任何一項不符合要求，申請便很可能被拒。財務公司則提供了更大的彈性。
入息證明不足或不穩定人士（如自僱、現金出糧）
銀行偏好有固定月薪、並能提供稅單及強積金證明的受僱人士。對於自僱人士、自由工作者、的士司機，或者習慣現金出糧的行業，要提供銀行認可的穩定入息證明便相當困難。財務公司在審批時，則更願意接納多樣化的證明文件，例如銀行月結單的現金流紀錄，即使沒有稅單，亦有機會獲批。
信貸紀錄欠佳或近期有頻繁信貸查詢
信貸評級 (TU) 是銀行審批的關鍵一環。如果你的TU評級偏低，或者在短期內有過多信貸申請紀錄，銀行系統很可能會亮起紅燈。財務公司則願意承擔較高風險，即使申請人的信貸紀錄有瑕疵，他們仍然會評估其還款能力。當然，這種彈性會直接反映在較高的財務公司按揭利率上。
未能通過銀行的供款與入息比率 (DTI) 或壓力測試
供款與入息比率 (DTI) 和壓力測試是金管局規定銀行必須執行的風險管理措施。如果申請人的收入未能通過這兩項測試，銀行是無法批出貸款的。由於財務公司不受金管局監管，它們可以豁免壓力測試，對DTI的要求也較為寬鬆，這為一些收入僅僅未能達標的申請人打開了另一扇門。
客群二：急需資金周轉，無法等待銀行漫長審批
時間就是金錢，這句話在物業和財務市場上尤其真確。銀行的審批流程動輒需要數星期，對於急需資金的人來說，根本無法應付。
應付突發生意或個人財務狀況
生意上突然出現一個黃金機會需要馬上投入資金，或者家庭出現預期之外的財務需要，這些情況都需要快速的資金周轉。物業是重要的資產，透過財務公司按揭可以迅速將其價值套現，應付突發狀況。
物業交易「上會」時間緊迫
在物業買賣中，若果成交期非常短，或者原先的銀行按揭申請出現阻滯，買家可能面臨無法如期完成交易，甚至被「殺訂」的風險。這時候，審批速度極快的財務公司按揭便能充當「過渡期橋樑」，先協助買家完成交易，待日後財務狀況穩定後再轉按至銀行。
客群三：有銀行不提供的特殊按揭需求
市場上存在一些銀行因風險管理或業務策略而不願涉足的按揭產品，這些需求便由財務公司來滿足。
需要申請物業二按或三按套現
當物業已有一按在身，業主希望不動用一按，而再申請第二筆或第三筆貸款時，銀行普遍非常審慎，甚至完全不提供此類產品。財務公司則是二按市場的主要參與者，為業主提供了額外釋放物業價值的靈活渠道。
聯名物業希望申請單邊按揭
如果物業由多人共同持有，銀行一般要求所有業主同意才能承造按揭。但假如其中一位業主有私人財務需要，又不想或無法得到其他業主同意，部分財務公司提供的「單邊按揭」便容許他單獨將自己擁有的業權部分作抵押貸款。
物業本身有業權或文件問題（如樓契不全）
某些物業可能存在業權不清、樓契不完整，或者是銀行較難估價的物業類型（如舊式唐樓）。這些情況下，銀行幾乎必定會拒絕按揭申請。一些專門處理這類個案的財務公司，則會進行個案評估，為這些「奇難雜症」提供最後的融資方案。
市場6大類財務公司按揭產品：利率、操作與風險詳解
當你開始研究財務公司按揭時，你會發現市場上的產品五花八門，遠比銀行的標準化計劃複雜。這些產品的設計初衷，就是為了滿足銀行體系無法照顧到的各種特殊財務需求。了解它們各自的操作模式、利率水平和潛在風險，是你作出明智決定的第一步。以下我們將逐一拆解市面上最常見的六種財務公司樓按產品。
產品一：物業一按貸款
適用情景與利率範圍 (普遍6%至15%)
物業一按，顧名思義，就是為一個沒有任何按揭負擔的「現契」物業，申請第一順位的按揭貸款。這可以說是最標準的財務公司按揭產品。申請人通常是因為信貸評級不佳、入息證明不穩定，或者未能通過銀行的壓力測試，所以轉向財務公司尋求融資。由於財務公司是一按的唯一債權人，風險相對較低，因此財務公司按揭利率也是眾多產品之中最低的，普遍年利率範圍介乎6%至15%之間。
產品二：物業二按／三按貸款
適用情景與利率範圍 (風險較高，約15%至24%+)
當你的物業已經在銀行有了一按，但你又急需額外資金周轉，銀行又拒絕你的加按申請時，物業二按便成為一個選項。二按是在保留銀行一按的基礎上，再向財務公司申請第二筆貸款。由於在法律上，財務公司的債權排在銀行之後，一旦業主斷供導致物業被拍賣，賣樓所得的款項需要先全數償還給銀行，餘下的部分才能分給二按財務公司。因為財務公司需要承擔更高的風險，所以二按的利率自然會大幅提高，年利率普遍由15%起跳，甚至高達24%或以上。
產品三：呼吸Plan (發展商高成數按揭)
結構陷阱：「先甜後苦」利率與轉按失敗風險
「呼吸Plan」是部分新盤發展商旗下財務公司提供的高成數按揭計劃，以「有呼吸就借到」的極低門檻作招徠，申請人通常無需提供入息證明或通過壓力測試。這種計劃最大的陷阱在於其「先甜後苦」的利率結構。首兩至三年，供款利率可能與銀行相若，但低息期一過，利率就會急升至極高水平。唯一的出路，就是在低息期完結前，成功將按揭轉回傳統銀行。可是，轉按並非必然成功，屆時銀行會重新審視你的入息和壓力測試，也會重估物業價值。假如樓價下跌或者你的財務狀況未能改善，轉按失敗的後果就是硬食天價利息。
產品四：單邊按揭
風險警示：極高利率與對其他業主的潛在影響
單邊按揭專門針對聯名物業。當其中一位業主在未得到其他聯名業主同意的情況下，私自將自己所佔的業權份額抵押給財務公司申請貸款，這就是單邊按揭。銀行絕不會接受此類申請。由於操作上涉及業權不完整，而且容易引起法律糾紛，財務公司承擔的風險極高，因此利率亦非常驚人。更重要的是，一旦貸款的業主違約，財務公司有權向法庭申請出售整個物業以償還債務，這將會嚴重影響到其他不知情的聯名業主。
產品五：空中釘
操作揭秘與銀行Call Loan的嚴重後果
「空中釘」是一種利用物業買賣交易中，簽署按揭文件與到土地註冊處登記之間的時間差，進行的短期高風險貸款。操作上，買家在律師樓簽妥銀行按揭文件後，隨即到財務公司憑買賣合約等文件申請一筆私人貸款，並讓財務公司搶先在土地註冊處「釘契」。這操作能讓買家在銀行按揭貸款之外，再額外取得一筆資金。但這行為嚴重違反了銀行按揭合約。銀行一旦透過查冊發現物業上有這顆「空中釘」，便會視為違約，並立即採取最嚴厲的行動——Call Loan，即要求你馬上全數清還所有按揭貸款，後果非常嚴重。
產品六：無契樓按揭
最後融資選擇，貸款額低、利率極高
當業主遺失了物業的樓契正本，該物業在法律上便屬於業權不完整，也就是俗稱的「無契樓」。沒有任何一間銀行會為這類物業提供按揭。在走投無路的情況下，極少數財務公司或會接受無契樓的按揭申請。但這絕對是最後的融資選擇。財務公司批出的貸款額會遠低於市價，而且利率會是極高的水平，只適合用作應付燃眉之急的短期方案。
【財務公司按揭利率比較】一線、二線、三線財仔名單及參考利率
選擇財務公司按揭時，了解市場上的不同參與者非常重要。財務公司的規模和背景直接影響財務公司按揭利率和審批彈性。坊間俗稱的「一線」、「二線」和「三線」財仔，正是一個實用的分類方法，幫助我們掌握整個財務公司樓按市場的面貌。
如何分辨財務公司規模與可靠性？
市場上的財務公司背景各異，我們可以從它們的營運模式和審批風格，將它們簡單區分為幾個級別。這個分類有助於我們初步判斷其規模和作風。
一線財仔特徵 (銀行背景、審批相對嚴謹)
一線財務公司通常有大型銀行或金融機構作為背景，實力雄厚。它們的運作模式和審批標準，會較貼近傳統銀行。審批過程相對嚴謹，有時甚至會參考壓力測試結果。它們提供的貸款方案，在穩定性和條款上，都予人較大的信心。
二、三線財仔特徵 (獨立營運、利率更高、彈性更大)
二線和三線財務公司多數是獨立營運的持牌放債人。它們的核心優勢在於審批的彈性。二線公司是市場主力，在利率和彈性之間取得一個平衡。三線公司則專門處理更複雜或高風險的個案，審批尺度最為寬鬆，但相應地，利率也是最高的。
各級別財務公司參考年利率
不同級別的財務公司，其提供的按揭年利率可以有很大差距。以下是一些市場上的參考利率，讓你對各級別的貸款成本有一個基本概念。
一線財務公司 (如華僑永亨、大眾財務等)：年利率約3.5%起
這些公司的利率最接近銀行，適合信貸狀況良好，但又因為某些原因未能通過銀行審批的申請人。
二線財務公司 (如歐力士、新鴻基信貸等)：年利率約5.5% – 14%起
這個級別的財務公司選擇最多，利率範圍也最闊。它們能處理較多類型的物業和申請背景，是市場上一個重要的融資選項。
三線財務公司 (如順億、象錢寶等)：年利率約12% – 18%起
當申請人的情況較為特殊，例如入息證明非常規或物業涉及複雜業權問題，三線公司就可能成為最後的解決方案。它們的高彈性，正正反映在較高的利率之上。
註：利率僅供參考，實際利率因人而異
必須注意，以上所有利率僅為市場參考數字。每宗申請的最終批核利率，會因為申請人的信貸評級、入息狀況、物業質素和貸款額等因素而有所不同。
如何避開財務公司按揭陷阱？三大高危風險警示
選擇財務公司按揭，就像在尋找一條捷徑，雖然它可能幫你更快到達目的地，但是路上亦潛藏不少風險。申請財務公司樓按前，了解清楚這些潛在的陷阱，是保障自己的重要一步。以下整理了三個最高危的風險警示，助你做出更明智的決定。
陷阱一：「製造入息證明」的偽造文書法律風險
有些中介或財務公司可能會提出一個看似吸引的方案：幫你「製造」一份亮麗的入息證明，讓你足以通過銀行的審批門檻。他們的操作方式通常是先批出一筆私人貸款給你，然後再分期將這筆錢以「薪金」形式轉賬到你的戶口，從而偽造出數個月的穩定收入紀錄。
必須清楚指出，這並非甚麼灰色財技，而是明確的刑事罪行。這個行為直接觸犯了香港法例中的「偽造文書」罪，意圖使用虛假文件誤導銀行批出貸款。一旦罪名成立，後果相當嚴重，最高可被判處監禁。而且，銀行審批過程嚴謹，會仔細核對糧單、銀行紀錄與僱主背景，這種手法很容易被識破，最終不但按揭申請被拒，更會留下不良紀錄，甚至惹上官非。
陷阱二：不良中介的高昂手續費（正規轉介不應收費）
市場上存在一些不良中介，他們會在你申請財務公司按揭的過程中，收取高昂的「手續費」或「顧問費」。請記住一個關鍵原則：正規、有信譽的按揭轉介公司，是不應向申請人收取任何費用的。他們的佣金是由成功批款的銀行或財務公司支付，這是行內標準。
假如你接觸的中介要求你先支付一筆費用才能處理你的申請，這就是一個非常明顯的警號。這些費用可能佔貸款額的一個相當大的百分比，大大加重你的財務負擔。因此，在委託任何中介前，務必問清楚收費模式。選擇大型、信譽良好且表明不向客戶收費的按揭轉介平台，才是穩妥的做法。
陷阱三：合約中的魔鬼細節（如罰息期、計息方式）
財務公司按揭的合約條款，往往比銀行複雜，當中可能隱藏著一些「魔鬼細節」。除了關注表面的財務公司按揭利率，你更需要留意以下兩點：
首先是「罰息期」。所有按揭計劃都有罰息期，如果在期內提早還清貸款，就需要支付罰款。財務公司的罰息期可能特別長，或者罰款金額異常高昂。這會導致你即使日後財務狀況改善，也難以在短期內轉按至低息的銀行，結果被長期鎖定在高息的貸款中，令財務公司按揭由「短期周轉方案」變成「長期負擔」。
其次是「計息方式」。大部分按揭貸款採用「息隨本減」的方式計算，即利息會隨著本金減少而降低。但是，部分貸款產品可能採用不同的計算方法，導致實際的總利息支出遠高於預期。簽署任何合約前，必須花時間逐一細閱條款，不理解的地方一定要問清楚，確保自己完全掌握整個貸款的成本結構。
轉按攻略：由財務公司按揭轉回銀行的3步路線圖
當您選擇財務公司按揭解決燃眉之急，這只是整個理財規劃的第一步。真正的目標，是盡快將按揭轉回利率較低的銀行體系，以擺脫沉重的利息負擔。這並非遙不可及，只需要一個清晰的路線圖與周詳的部署。以下我們將會為您拆解由財務公司樓按轉回銀行的三大步驟，助您重回正軌。
核心觀念：為何財務公司按揭只應是短期「過渡方案」？
在制定任何計劃前，必須先建立一個核心觀念：財務公司按揭的本質是一個高成本的短期融資工具，絕非長遠的安身之所。關鍵分野在於財務公司按揭利率遠高於銀行。銀行的按揭利率普遍跟隨最優惠利率(P)或銀行同業拆息(H)，年利率一般在4%左右浮動。相反，財務公司的年利率可以由6%起跳，甚至高達20%以上。
這中間的差距絕非小數目。舉例來說，一筆500萬的貸款，在4%的銀行利率下，首年利息支出約為20萬元。若以12%的財務公司利率計算，首年利息便高達60萬元，足足是銀行的三倍。將財務公司按揭視為短期「過渡方案」，並積極部署轉按，是保障個人長遠財務健康的第一道防線。
轉按第一步：自我評估，選擇罰息期短、條款清晰的財仔
如果您正處於考慮財務公司按揭的階段，那麼「轉按」這個終極目標，應該在您簽署任何文件之前就已納入考量。在選擇財務公司時，除了比較利率與審批速度，更要為將來的轉按舖路。
首先，細心審視貸款的罰息期。罰息期是指若您在指定時間內（例如首一至兩年）提早全數清還貸款，需要支付額外罰款。選擇一間罰息期較短（例如一年）的公司，意味著您能更快、更靈活地啟動轉按程序。其次，必須徹底理解合約條款，特別是關於提早還款的計算方式與手續費，確保沒有隱藏條款會阻礙您日後轉回銀行。一個清晰的出場路線，是成功轉按的基礎。
轉按第二步：針對性改善財務狀況
成功轉按的關鍵，在於解決當初導致銀行拒批的根本問題。這一步需要您付出時間與紀律，針對性地改善個人財務狀況，讓自己重新符合銀行的審批門檻。
改善信貸評級(TU)：準時還款、降低信貸使用度
信貸評級（TU）是銀行評估您還款責任心的重要指標。要改善評級，首要任務是確保所有債務，包括信用卡、私人貸款及現有的財務公司按揭，都必須準時還款，絕不逾期。任何遲還紀錄都會對評級造成負面影響。
同時，您需要留意自己的信貸使用度，即信用卡結欠總額與總信用額度的比例。這個比例長期處於高水平，會讓銀行認為您對信貸有高度依賴，風險較高。嘗試逐步清還卡數，將信貸使用度降低至50%以下，這對提升信貸評級有顯著幫助。
建立穩定入息證明：整理銀行紀錄、報稅、公司賬目
入息證明是銀行審批按揭的核心。如果您是自僱人士或收入不穩定，現在就要開始建立一套清晰、可信的入息紀錄。最直接的方法是準時報稅，並保留好稅務局發出的評稅通知書，這是最具公信力的入息證明。
對於收取現金或支票作為收入的人士，應將所有收入固定存入同一個銀行戶口，建立穩定而連續的入帳紀錄。銀行一般會要求申請人提供最近三至六個月的紀錄，以評估其收入的穩定性。若是公司經營者，則需要整理好公司賬目，備妥損益表及資產負債表，以證明公司的盈利能力。
轉按第三步：把握時機，罰息期完結前3個月啟動申請
當您的財務狀況得到改善，並且財務公司按揭的罰息期即將完結時，就是啟動轉按的最佳時機。由於銀行的按揭審批、物業估價及律師樓文件處理等程序需時，一般建議在罰息期完結前的三個月，就開始向銀行遞交轉按申請。
提早申請，可以讓您有充裕時間處理銀行可能提出的文件要求，並確保整個轉按過程能順利銜接。理想的狀況是，在罰息期結束後的第一天，就能成功由銀行批出貸款，用以清還財務公司的結欠，正式告別高息供款，實現無縫交接。
財務公司按揭常見問題 (FAQ)
當考慮申請財務公司按揭時，許多人心中都會浮現一些疑問。這份懶人包整理了四個最常見的問題，希望能夠為你提供清晰的解答，讓你對財務公司樓按有更深入的了解。
Q1：財務公司按揭合法嗎？
答案是肯定的，在香港，提供財務公司按揭是完全合法的。所有正規的財務公司都必須領有由公司註冊處發出的放債人牌照，並且受香港法例第163章《放債人條例》所規管。
不過，這裡有一個關鍵的分野需要注意。財務公司並非由香港金融管理局（金管局）監管，這代表它們無須跟隨金管局對銀行所設下的嚴格指引，例如壓力測試。這就是財務公司在審批按揭時擁有更大彈性的原因，但同時也意味著其運作模式與風險結構與銀行截然不同。
Q2：為何財務公司按揭利率遠高於銀行？
財務公司按揭利率普遍較高，這背後的原理其實是風險與回報的平衡。銀行在金管局的嚴格監管下，傾向服務信貸紀錄良好、入息穩定的低風險客戶，所以能提供較低的按揭利率。
相反，財務公司正好填補了市場的另一端空缺。它們所承擔的客戶風險遠高於銀行，例如入息證明不齊全、信貸評級（TU）欠佳，甚至是持有銀行不願承造的物業類型。為了彌補這種較高的壞帳風險，財務公司自然需要設定較高的利率，作為風險的補償。
Q3：申請財務公司按揭會否影響信貸評級(TU)？
申請及使用財務公司按揭，確實會對你的信貸報告（TU）構成影響。整個過程有兩個主要環節會留下紀錄：
首先是「信貸查詢」。當你向財務公司提交按揭申請時，對方會查閱你的信貸報告，這會在報告上留下一筆「查詢紀錄」。如果在短時間內有多個同類查詢，信貸評級機構或會視之為財務狀況不穩的信號，繼而影響評級。
其次是「帳戶紀錄」。一旦貸款獲批，這筆按揭會作為一項信貸帳戶記錄在你的報告中。雖然準時還款有助建立正面的還款紀錄，但銀行在日後審批你的其他信貸申請時，會留意到你正持有一筆來自財務公司的高利率貸款，這或會影響它們對你財務健康狀況的評估。
Q4：應直接聯絡財務公司還是尋找按揭經紀？
這取決於你對市場的熟悉程度。直接聯絡財務公司的好處是溝通直接，但香港持牌的放債公司超過一千家，質素參差不齊，一般人很難逐一比較，也難以判斷哪一家最適合自己，或者其提供的條款是否合理。
尋找一位專業可靠的按揭經紀，則是一個更有效率和穩妥的選項。他們熟悉市場上不同財務公司的背景、審批準則及最新的財務公司按揭利率，能根據你的具體情況，配對最合適的方案。更重要的是，正規的按揭經紀不會向申請人收取任何費用，他們的服務能助你避開不良中介，節省時間之餘，亦能增加申請的成功機會。