面對首期不足或急需資金周轉，物業二按看似是解決燃眉之急的快捷方式，讓業主能突破按揭成數限制或輕鬆套現。然而，這款金融產品猶如糖衣毒藥，低門檻的背後暗藏著極高利息、觸發銀行Call Loan，以及難以「甩身」等多重陷阱，稍有不慎隨時由上車捷徑變成負資產的快車。
本文將為你徹底拆解物業二按的運作原理，深入剖析發展商與財務公司二按的5大潛在風險，並提供詳盡的申請流程、壓力測試計算教學。無論你是正考慮申請二按的準買家，還是期望盡快擺脫高息枷鎖的現有業主，這份「甩二按」終極全攻略都將為你提供最清晰的決策藍圖與實戰策略。
甚麼是物業二按？全面解析意思、目的與運作原理
談到置業資金安排，你可能聽過物業2按這個選項。那麼，物業二按意思究竟是甚麼呢？簡單來說，當你的物業已經向銀行申請了第一份按揭（即「一按」），之後你再以同一個物業作為抵押品，向另一家貸款機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款，這份新增的貸款就是「二按」。它是在一按的基礎上，疊加的一層按揭。
二按 vs 一按：兩者的根本分別
要理解二按，首先要清晰一按的概念。一按是你買樓時，向銀行申請的主要按揭貸款，利率較低，還款期也較長，並且受到香港金融管理局的嚴格監管。而二按則是在這份主要按揭之外的附加貸款，通常由財務公司提供，審批相對寬鬆，但利率會高於一按。兩者最根本的分別在於它們的債權地位和風險水平。
債權層級剖析：一按與二按的優先次序
債權層級聽起來很專業，但概念其實很直接。你可以想像成一個排隊次序。假如物業不幸需要被出售來償還債務，賣樓所得的資金，必須優先全數償還給一按的貸款機構（銀行）。只有在還清一按的所有欠款後，剩餘的資金才會用來償還二按的貸款。因為二按機構需要承擔較高的風險，所以它們收取的利息自然也較高。
延伸概念：市場上的三按、四按是甚麼？
明白了二按的原理，三按、四按就很容易理解了。它們的原理和二按完全相同，只是在同一個物業上繼續疊加第三份、第四份按揭貸款。不過，由於每疊加一層，風險就幾何級數增加，貸款機構的審批會極度審慎，利率也會非常高昂。所以在市場上，三按或以上的按揭個案相對罕見。
申請二按的兩大核心目的：提高成數與套現資金
業主申請二按，通常出於兩個核心的財務目的。第一是為了在買樓時借取更高成數的貸款，降低首期支出。第二是利用物業已經升值的部份，套取現金作其他周轉用途。
目的ㄧ：突破銀行按揭成數上限，降低首期門檻
根據金管局規定，銀行批出的一按有嚴格的成數上限。例如，樓價較高的物業，銀行最多只能借出五至六成。對於首期資金不足的買家，這個門檻可能難以跨越。此時，買家可以先向銀行申請最高成數的一按，然後再向財務公司申請二按，以補足首期與一按貸款額之間的差額，從而實現置業目標。
目的二：利用物業升值部分套現，增加資金流動性
對於已經持有物業一段時間的業主，如果物業價值有顯著升幅，二按就成為一個有效的套現工具。業主可以將物業升值的部分抵押給財務公司，申請二按貸款，將不動產的價值轉化為流動現金。這筆資金可以用於生意周轉、投資、子女教育或應付其他突發的財政需要，大大增加了資金的靈活性。
二按套現 vs 銀行加按：概念、適用情況與利弊比較
當業主想利用物業套現時，除了二按，另一個常見選項是向原一按銀行申請「加按」。兩者雖然目的相似，但在操作和條件上卻有很大分別。
貸款機構差異：財務公司 vs 原一按銀行
最直接的分別是貸款提供者。二按套現通常是向全新的貸款機構（主要是財務公司）申請。而加按，則是在你原有的一按貸款基礎上，向同一家銀行申請增加貸款額。銀行通常不會為已經有其一按的物業提供二按服務，它們會傾向以加按或轉按形式處理。
審批門檻與利率結構對比
銀行的加按審批，與申請新造按揭一樣嚴格。申請人需要提供入息證明，並且必須通過壓力測試，確保其還款能力。加按部分的利率會與現時的一按利率相若，相對較低。相反，財務公司的二按審批門檻較低，可能無需壓力測試，甚至對入息證明的要求也較寬鬆。但這種便利的代價是，二按的利率通常會遠高於銀行的按揭利率。
【二按風險預警】申請前必須正視的5大陷阱
申請物業2按看似是解決資金周轉或降低置業門檻的捷徑，但在這條路上其實滿佈陷阱。在決定利用物業二按意思借貸之前，清晰了解其潛在風險，是保障個人財務穩健的首要任務。這並非危言聳聽，而是希望你像一位經驗豐富的航海家，在出海前先看懂海圖，避開所有已知的暗礁。
風險一：未經同意或觸發銀行「Call Loan」
正規二按的法定前提：必須獲得一按銀行書面同意
這可說是二按的第一條金科玉律。你的物業既然已經抵押給一按銀行，銀行就擁有了該物業的第一法定押記權。因此，任何後續的按揭安排，都必須先取得一按銀行的書面同意。銀行需要重新評估你的還款能力，確保即使增加了二按供款，你依然能夠應付，從而保障它自身的利益。
違規操作的嚴重後果：從提高利率到被要求立即全數還款
假如在未獲同意下私自承造二按，便等同違反了一按的合約條款。銀行一旦透過土地註冊處的紀錄發現，後果可以十分嚴重。輕則，銀行可能會要求你增加擔保人或提高一按利率作為懲罰。最嚴重的情況，銀行有權視之為嚴重違約，並立即採取「Call Loan」行動，意思就是要求你馬上清還所有未償還的一按貸款。這突如其來的巨大資金壓力，足以讓任何業主陷入困境。
風險二：「先甜後苦」的二按利息陷阱
發展商二按的常見模式：首2至3年低息蜜月期
為了吸引買家，特別是一手新盤，發展商提供的二按計劃通常會設有一個極具吸引力的「蜜月期」。在首兩至三年，利率可能與一按相若，甚至是免息，讓買家初期的供款壓力大減，感覺非常輕鬆。
蜜月期後的利息飆升：供款壓力倍增的真相
然而，蜜月期終會結束。期滿後，二按的利率會即時大幅抽升至一個非常高的水平，例如最優惠利率（P）加若干百分比。如果當時正值加息週期，你的總供款額隨時可能倍增。這種「先甜後苦」的設計，會讓你的財務預算完全失控，供款壓力在一夜之間變得沉重不堪。
風險三：轉按門檻極高，為何「甩二按」如此困難？
擺脫高息二按的兩大障礙：樓價升幅與個人入息
面對高昂利息，很多業主都希望在蜜月期結束前，透過轉按將一按和二按整合為一筆新的銀行按揭，俗稱「甩二按」。不過，成功轉按有兩大前提。第一，你的物業估價需要有足夠升幅，讓新的銀行能夠批出足以覆蓋一按和二按總欠款的貸款額。第二，你的個人或家庭入息，必須能通過銀行對這筆新總貸款額的壓力測試。
互動計算機：模擬「甩二按」所需的樓價升幅與入息要求
想具體了解「甩二按」的難度，你可以嘗試利用網上的轉按計算機作簡單模擬。只需輸入你現時的一按、二按總欠款，再根據銀行現行的按揭成數上限（例如估值的五至六成），便能估算出樓價需要升值到甚麼水平，以及你的月入需要達到甚麼門檻，才有望成功擺脫高息的二按。
風險四：審批標準模糊與「配額制」的不確定性
財務公司（財仔）審批的彈性與其潛在風險
相對於銀行，財務公司的二按審批標準確實較具彈性，有時甚至不需要完整的入息證明。這種便利性背後的代價，就是更高的利率和可能較為苛刻的條款。而且，審批標準的模糊性也意味著更大的不確定性，你未必能準確預計最終獲批的條件。
發展商二按的隱藏規則：先到先得的「配額制」
另一個鮮為人知的風險，是發展商提供的二按往往設有「配額制」。意思是發展商為整個樓盤預留作二按的總貸款額是有限的。即使你的財務狀況完全符合資格，但如果申請時配額已經用完，申請同樣會被拒絕。這種先到先得的隱藏規則，可能會讓依賴二按入市的買家大失預算。
風險五：宏觀經濟風險的疊加效應
加息週期對高息二按供款的衝擊
二按貸款大多採用浮動利率。當宏觀經濟進入加息週期，你的供款負擔便會受到雙重打擊。一按的供款會增加，而利率本已高昂的二按，其供款增幅會更為顯著，令你的現金流百上加斤。
當樓價下跌時：從「負資產」到「銀主盤」的連鎖反應
高成數的二按，令業主對樓價下跌的抵禦能力變得非常脆弱。一旦樓市逆轉，物業的市值很容易跌穿一按加二按的總欠款額，令物業淪為「負資產」。若此時你因加息而無法繼續供款，銀行或財務公司便有權收回物業，最終物業可能變成「銀主盤」被拍賣，過往的心血亦將付諸流水。
二按 vs 按揭保險：高成數按揭方案全方位對決
在香港置業，首期往往是最大的難關。為了借取更高成數的按揭，市場上主要有兩種方案：申請物業二按，或選用按揭保險。這兩種方法都能幫助買家降低首期門檻，但它們的運作原理、成本結構及風險水平有天壤之別。了解清楚兩者的分別，是作出正確財務決策的第一步。
核心原理與提供者對比
二按：由財務公司或發展商提供的第二份獨立貸款
物業二按的意思，其實是在銀行提供的一按貸款之外，再向另一間機構（主要是財務公司或新盤發展商）申請第二份獨立的按揭貸款。這兩筆貸款是分開的，有各自的貸款合約、利率和還款年期。簡單來說，你的物業同時抵押了給銀行（一按）和財務公司（二按），身上背負著兩份按揭債務。
按揭保險：由按保公司擔保，讓銀行批出更高成數的一按貸款
按揭保險並不是一筆貸款，而是一種保險產品，由香港按證保險有限公司（HKMC Insurance Limited）等機構提供。它的作用是為銀行提供擔保，如果借款人無法償還貸款，按保公司會承擔銀行超出金管局規定成數上限那部分的貸款損失。有了這層保障，銀行便可以安心批出高達八成甚至九成的按揭貸款。所以，你自始至終只有一筆來自銀行的按揭貸款，只是需要為此支付按揭保險費。
總成本、利息與年期結構比較
總利息成本分析（表格比較）
兩者最顯著的分別在於利息成本。按揭保險下的整筆貸款，都採用銀行較低的一按利率。物業二按的利息則高得多，特別是發展商二按常設有「先甜後苦」的低息蜜月期，期滿後利率會大幅飆升。我們可以透過以下例子，了解總利息支出的巨大差距：
| 項目 | 發展商二按方案 | 按揭保險方案 |
|---|---|---|
| 物業價格 | HK$800萬 | HK$800萬 |
| 貸款成數 | 80% (一按60% + 二按20%) | 80% |
| 貸款總額 | HK$640萬 | HK$640萬 |
| 利率結構 | 一按: P-2% (約3%) 二按: 首3年3%，其後P+1% (約7%) |
整筆貸款: P-2% (約3%) |
| 假設總還款期 | 30年 | 30年 |
| 預估總利息支出 | 約 HK$650萬 | 約 HK$450萬 |
註：以上數字為簡化估算，實際利率及開支以貸款機構最終批核為準。
從上表可見，即使二按方案有首3年低息優惠，長遠的總利息支出仍然遠高於按揭保險方案。
前期費用：按揭保費 vs 各項雜費
選擇按揭保險，需要支付一筆按揭保費。保費金額視乎按揭成數及年期而定，可選擇一筆過支付或分期融入按揭貸款中攤還，這是一筆明確的前期成本。申請二按雖然通常沒有「保費」這項目，但可能涉及財務公司的行政費、申請費或較高的律師費等雜項開支，申請前必須逐項問清楚。
還款年期上限與靈活性
按揭保險的還款年期與銀行一按看齊，最長可達30年，讓每月供款額較低。二按的還款年期通常較短，例如最長只有20至25年。較短的還款期加上較高的利率，意味著二按部分的每月供款額會非常高，對現金流造成較大壓力。
申請門檻與樓價限制
壓力測試要求的差異
申請按揭保險，申請人必須通過銀行的入息審查及壓力測試，確保有足夠還款能力。雖然近年按保計劃對首次置業人士的壓力測試要求有所放寬，但對入息穩定性仍有一定要求。申請正規的二按，一按銀行在表示同意前，會將一按及二按的總供款合併計算壓力測試。由於銀行會採用二按「蜜月期」後最高的利率作計算，這會導致通過壓力測試所需的入息要求大幅提高，門檻極高。
對申請人入息及物業種類的限制
按揭保險計劃對樓價有嚴格限制，例如九成按揭的樓價上限為1,000萬港元（適用於首次置業人士），而且主要適用於已落成的住宅物業。二按的申請彈性相對較大，財務公司對申請人的入息證明要求可能較寬鬆，而且涵蓋的物業種類較廣，例如一些銀行不願承造高成數按揭的村屋或舊式唐樓。
決策指南：我應該選擇二按還是按揭保險？
綜合以上比較，你應該如何選擇？這裏有一個簡單的決策思路。
如果你是收入穩定的首次置業人士，而且心儀的物業樓價符合按揭保險計劃的範圍，按揭保險幾乎是必然的首選。它的總成本更低，利率更穩定，還款年期更長，而且整個操作都在銀行的規管框架下進行，風險較低。
如果你看中的是一手新盤，發展商提供了非常吸引的二按計劃（例如首幾年免息免供），又或者你的入息狀況或物業類型不符合按揭保險的申請資格，這時候可以考慮二按方案。但是，你必須清楚計算「蜜月期」過後的供款壓力，並制定好「甩二按」（即透過轉按整合貸款）的詳細計劃，避免未來陷入高息困局。
總而言之，置業是長遠的財務承擔。在選擇高成數按揭方案時，不應只看眼前的首期門檻，更要仔細評估未來數十年的總成本和還款風險。
二按申請流程教學：由壓力測試計算到正式批核全攻略
想申請物業2按，但感覺程序複雜，不知從何入手？其實，只要了解正規的申請流程，就能掌握全局。這部分會為你拆解由接觸貸款機構、通過銀行壓力測試，到最終成功批核放款的完整步驟，讓你對整個物業二按意思和操作有清晰的理解。
正規二按申請五大步驟
要成功申請合規的二按，一般需要經過以下五個關鍵步驟。
步驟一：接洽二按貸款機構
第一步，是先接觸提供二按的機構，例如發展商指定的財務公司。你需要向他們了解二按的貸款額、利率結構和還款年期等條款，並取得初步批核。掌握這些具體資料後，才能順利進入下一步。
步驟二：向銀行申請一按並申報二按意向
當你手持二按的初步方案後，下一步就是向銀行正式申請一按。在這個階段，你必須主動向銀行清晰申報，表明你將會同時申請物業二按。誠實申報是整個流程的合規基礎，銀行需要將二按的資料納入其後的審批計算。
步驟三: 銀行合併計算總供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試
收到你的申請和二按意向後，銀行會將一按和二按的每月供款合併計算。銀行會根據金管局的指引，評估你的總供款與入息比率（DSR）是否符合要求，並進行合併壓力測試，確保你在利率上升後仍具備足夠的還款能力。
步驟四：獲取一按銀行的正式同意信
假如你的入息能順利通過合併計算後的壓力測試，銀行就會批出一按，並同時發出一封「二按同意信」（Consent Letter）。這封信是正式的法律文件，代表一按銀行書面同意你的物業進行第二次按揭。
步驟五：憑同意信正式完成二按申請及放款
最後一步，就是將銀行發出的同意信，提交給你最初接洽的二按貸款機構。他們收到這份關鍵文件後，便會處理餘下的法律程序，並在完成所有手續後，正式批出二按貸款，將款項發放給你。
壓力測試的關鍵角色：為何銀行必須將二按納入計算？
你可能會好奇，既然二按是由財務公司提供，為何一按銀行需要如此嚴格地將其納入審批考量？這主要源於銀行的合規責任與風險管理。
金管局指引下一按銀行的合規責任
一按銀行之所以必須將二按納入計算，是因為受到香港金融管理局（金管局）的嚴格監管。根據監管指引，銀行在審批任何物業按揭時，有責任全面評估申請人的總負債和還款能力。由於二按同樣是以該物業作抵押，其供款直接影響你的整體財務狀況，所以銀行必須將其計算在內，以符合合規要求。
銀行如何合併一按與二按供款進行壓力測試
銀行的做法是，將一按和二按視為兩筆獨立的貸款，但會合併評估它們對你入息的要求。銀行會分別計算一按和二按在壓力測試下的每月供款，然後將兩者所需的最低入息要求相加，得出你必須達到的家庭總月入水平。一個關鍵點是，在計算二按的壓力測試時，銀行會採用其貸款期內「最高的利率」作為基準，而非初期的低息優惠利率。
【實例教學】精準二按壓力測試計算
理論聽起來可能有點複雜，讓我們用一個實際例子，一步步教你如何計算。
步驟一：計算一按部分的壓力測試供款
假設物業價格為800萬，申請人申請六成一按（480萬），利率為4.125%，還款期30年。壓力測試要求利率加2%，即以6.125%計算。在壓力測試下，一按的每月供款約為$29,266。根據供款與入息比率不得高於60%的要求，申請人通過一按部分所需的月入為 $29,266 / 60% = $48,777。
步驟二：以二按的「最高利率」計算其壓力測試供款
接著，申請人再申請兩成二按（160萬）。假設二按首3年利率為5%，其後為7%，還款期25年。銀行會採用最高的7%利率作壓力測試計算基準，利率加2%後即以9%計算。在壓力測試下，二按的每月供款約為$13,427。同樣根據60%的供款與入息比率，通過二按部分所需的月入為 $13,427 / 60% = $22,378。
步驟三：合併計算並得出通過審批所需的最低家庭總月入
最後，將兩個部分的最低月入要求相加，便能得出申請人需要達到的總收入門檻。在此個案中，申請人的最低家庭總月入需要達到：$48,777 (一按要求) + $22,378 (二按要求) = $71,155。只要家庭總月入高於這個數目，便能順利通過整個合併壓力測試。
脫離高息困局：詳解「甩二按」的策略與可行性
對於不少背負著物業2按的業主來說，低息蜜月期過後飆升的利息，無疑是一個沉重的財務負擔。市場上經常提及的「甩二按」，正正是為了解決這個困局而設的終極策略。這一步能否成功，關乎你能否從高息的泥沼中抽身，重回利率正常的銀行按揭軌道。
甚麼是「甩二按」？其定義與核心目的
解釋：將一按與二按貸款整合為一筆新的銀行按揭
「甩二按」並不是一個正式的法律或金融名詞，而是市場上一個非常形象化的統稱。它的核心操作其實是一種轉按（Refinance）策略。具體來說，就是業主向一間新的銀行申請一筆全新的按揭貸款。這筆新貸款的金額，需要足夠一次過清還原有的「銀行一按」和「財務公司二按」兩筆貸款的剩餘本金。
成功操作後，業主原本背負的兩份獨立貸款合約（一份低息，一份高息）就會完全消失。取而代之的是一份全新的銀行按揭合約。其最主要的目的，就是擺脫二按部分極高的利息支出，將總債務整合到銀行提供的較低按揭利率之下，從而大幅減輕每月的供款壓力。
成功「甩二按」的兩大前提
想順利「甩二按」並非易事，它並不是一個隨時可以執行的選項。業主必須滿足兩個非常關鍵的硬性條件，缺一不可。
前提一：物業估價有足夠升幅以覆蓋總貸款額
這是最現實的物理門檻。當你向新銀行申請轉按時，銀行會重新為你的物業進行估價，然後根據現行按揭成數上限（例如估值的五成或六成）批出貸款額。
這個新批出的貸款額，必須要大於或等於「一按」和「二按」尚未償還的本金總和。這意味著，你的物業從買入至今，樓價必須錄得相當可觀的升幅。如果樓價升幅不足，甚至不升反跌，新銀行的貸款額根本不足以還清舊債，轉按計劃自然無法推進。
H44: 前提二：業主自身入息能通過銀行的轉按壓力測試
即使物業估價過關，業主自身的還款能力是另一重考驗。新銀行會將整合後那筆更大額的總貸款，重新計算「供款與入息比率」及進行壓力測試。
申請人的每月總入息，必須能夠通過這個以新貸款額為基礎的壓力測試。這對於一些當初僅僅勉強通過發展商二按審批、而近年入息沒有顯著增長的業主來說，會是一大挑戰。因為整合後的總貸款額通常較高，每月供款額也會相應增加，對入息的要求自然更高。
真實個案「甩二按」路線圖：從規劃到執行的完整策略
案例分享：首次置業夫婦的3年規劃時間線
陳先生與太太在3年前購入一個一手新盤單位，當時樓價800萬，他們透過發展商提供的二按計劃上會，一按借貸六成（480萬），二按借貸兩成（160萬）。
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第1-2年：低息期部署
他們清楚知道二按的低息期只有3年。在這段時間，他們除了準時供款，更積極工作尋求晉升機會。太太成功轉工，家庭總月入由7萬元增至8萬5千元。他們同時密切留意市場樓價走勢。 -
第3年初：評估與準備
距離二按高息期尚餘一年，他們開始向多間銀行查詢物業的網上估價。幸運地，物業估價已升至980萬元。此時，他們的一按及二按總結欠約為600萬元。以980萬估價計算，轉按借六成，最高可獲588萬貸款，仍然差少許。 -
第3年中：執行計劃
半年後，物業估價升穿1000萬。他們立即向新銀行正式申請轉按，以當時估價1010萬計算，銀行最高可批出606萬貸款，足以覆蓋600萬的總結欠。憑藉過去一年增強了的家庭入息，他們順利通過壓力測試。最終在低息期完結前一個月，成功批出新按揭，擺脫了即將來臨的高息負擔。
策略剖析：如何計算最佳轉按時機，節省利息支出
陳氏夫婦的成功並非純粹幸運，而是基於清晰的規劃。計算最佳轉按時機，可遵循以下思路：
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計算臨界估價值：首先計算出你一按與二按的總尚欠餘額，例如是600萬元。然後根據銀行最高按揭成數（例如六成）反推出物業需要達到的最低估價。算式為：[總結欠 ÷ 最高按揭成數] = 臨界估價值 (即 600萬 ÷ 0.6 = 1000萬)。當你的物業估價超越這個數值，就達到了轉按的第一個前提。
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持續監察估價與入息：定期使用各大銀行的網上估價工具，追蹤物業價值。同時，評估自身入息水平能否通過新貸款額的壓力測試。
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比較成本：轉按涉及律師費等開支，而銀行通常會提供現金回贈。計算一下，轉按後每年節省的利息支出，是否遠超轉按的成本。如果答案是肯定的，就是執行轉按的好時機。
警示案例：為何部分業主多年後仍無法「甩二按」？
市場上亦有不少業主，在二按低息期完結後多年，依然無法脫身。最常見的原因有兩個：
第一，他們購入物業後，樓市表現平平甚至向下調整。物業估價升幅不足，新銀行的貸款額始終無法覆蓋「一按加二按」的巨大總結欠，這是最無奈的情況。
第二，業主自身的財務狀況沒有改善。例如入息多年來停滯不前，或因轉為自僱人士而難以提供穩定的入息證明。即使樓價升幅足夠，但因為無法通過新銀行的壓力測試，轉按申請同樣會被拒絕。結果，他們只能被迫繼續承擔每年十多萬甚至數十萬的高昂利息支出，財務狀況不斷惡化。
二按貸款機構全分析：發展商、財務公司與銀行的角色
當我們討論申請物業2按時，了解由誰提供貸款是至關重要的一步。市場上主要的參與者有三類：新盤發展商、各大財務公司，以及銀行。不過，它們各自扮演的角色與提供的方案大相逕庭，清楚理解其中的分別，有助你作出最合適的決定。
發展商二按：一手新盤的便捷與代價
對於購買一手新盤的業主來說，發展商提供的二按方案往往是第一個接觸到的選項。
優點：方便快捷，與買樓流程無縫對接
發展商二按最大的吸引力，在於其無比的便利性。由於貸款機構就是發展商本身或其關聯的財務公司，整個申請流程可以與買賣過程緊密結合。業主無需再花時間尋找其他貸款機構，申請文件與手續相對簡化，提供了一種「一站式」的解決方案，讓上車過程看似更輕鬆。
缺點：潛在的利息陷阱與缺乏彈性
便捷的背後，往往隱藏著需要留意的代價。發展商二按普遍採用「先甜後苦」的利率模式，即首兩至三年提供極低利息甚至免息的「蜜月期」。但當優惠期結束後，利率會大幅抽升至一個非常高的水平，屆時每月供款額可能倍增，對業主的還款能力構成巨大壓力。此外，這類二按的條款通常比較固定，缺乏彈性。
財務公司二按：靈活審批下的機遇與風險
除了發展商，財務公司是二按市場上最活躍的參與者，它們提供了銀行體系以外的另一種選擇。
優點：涵蓋特殊物業類型、審批具彈性
財務公司的最大優勢在於其靈活性。對於一些銀行較難承造按揭的物業類型，例如樓齡較高的唐樓、村屋，甚至是某些未補地價的居屋，財務公司都可能批出二按貸款。它們的審批標準亦較具彈性，即使申請人的入息證明不夠齊全，或信貸紀錄稍有瑕疵，仍有機會獲批。
缺點：「二按套現免TU」的真相與高息代價
市面上常看到「二按套現免TU」的宣傳，這聽起來很吸引，但必須理解其真正含義。這不代表財務公司完全不評估你的信貸狀況，它們只是不一定查閱環聯（TU）的信貸報告。這種便利性的代價，就是遠高於一按利率的利息支出。因為財務公司承擔了較高的風險，自然會透過高息來平衡，借款人需要準備承擔更高的資金成本。
銀行角色解構：為何市場上鮮有「銀行二按」？
你可能會好奇，為何利率最低的銀行，卻很少直接提供物業二按服務。這完全是基於風險管理的考量。
銀行的風險考量與二按市場的定位
在按揭貸款中，存在一個「債權優先次序」的概念。萬一業主斷供，物業被收回拍賣，賣出的款項必須優先償還給一按的債權人（即銀行）。只有在一按的欠款全數清還後，餘下的款項才會用來償還二按的債權人。這代表二按的貸款方承受著更高的風險。作風審慎的銀行，自然傾向處於風險較低的第一債權人位置，因此普遍不會涉足高風險的二按市場。
視覺化決策流程圖：一圖看懂如何選擇最適合你的二按方案
了解了發展商、財務公司與銀行的不同角色後，你可能會對如何選擇感到困惑。為了讓你更清晰地作出判斷，我們整理了一個簡單的決策流程圖，助你根據自身情況，一步步釐清哪種二按方案最切合你的需要。
二按按揭常見問題 (FAQ)
申請財務公司二按會否影響我的信貸評級(TU)？
答案是肯定的。申請任何信貸產品，包括物業2按，都會在你的信貸報告中留下紀錄。具體來說，影響分為兩個階段。第一，在你提交申請時，財務公司會查閱你的信貸報告(TU)，這次查閱會被記錄為一次「硬性查詢」(Hard Inquiry)。短時間內有多個硬性查詢，可能會短暫地輕微拉低你的信貸評分。
第二，當二按貸款獲批後，這筆新的貸款帳戶資料，包括貸款額和還款期，都會被加到你的信貸報告中。之後，你每月的還款紀錄便成為影響信貸評分的關鍵。如果你一直準時還款，這有助於建立一個良好的信貸紀錄。相反，任何逾期還款都會對你的信貸評級造成顯著的負面影響。所以，申請二按本身就是一次重要的信貸活動，會直接反映在你的TU紀錄上。
未補地價居屋可以申請二按嗎？
一般情況下，答案是不可以。未補地價的居屋，其業權受到房屋委員會的轉讓限制。業主在未補地價前，不能隨意將物業出售或作再次抵押。
當你購買居屋時，承造的按揭（一按）本身已得到房委會的擔保和批准。如果想申請二按，法規上必須先取得一按銀行及房委會的書面同意。然而，房委會的政策非常嚴格，只會在極為特殊和緊急的人道理由下，例如為家人籌集突發的重病醫療費用，才可能酌情考慮批准二按申請。若申請二按的目的是為了個人周轉、清還其他債務或投資，幾乎可以肯定會被拒絕。因此，對於絕大多數未補地價居屋的業主而言，申請二按套現並不是一個可行的選項。
「二按套現免TU」的貸款廣告可信嗎？有何潛在代價？
看到「免TU」的廣告時，你需要加倍審慎。這類廣告的確有其「真實」的一面，意思是貸款機構可能不會查閱環聯(TransUnion)的信貸報告，但這並不代表它們沒有進行任何風險評估，更不代表貸款沒有代價。
所謂「免TU」，往往意味著貸款機構承擔了更高的未知風險，而這些風險會直接轉嫁到借款人身上。潛在代價通常包括：
- 極高的利率： 這是最直接的代價。由於無法根據信貸報告評估你的還款能力，貸款機構會用遠高於市場水平的利率來彌補潛在的壞帳風險。
- 可能未經一按銀行同意： 部分標榜手續極簡的二按，可能是在繞過一按銀行同意的情況下進行。這種操作嚴重違反你與一按銀行的按揭合約，一旦銀行發現，有權立即要求你全數清還貸款(Call Loan)，後果非常嚴重。
- 隱藏條款與費用： 合約中可能存在苛刻的條款，例如高昂的手續費、估價費或提早還款罰息，令實際的借貸成本遠超想像。
總結來說，「免TU」並非優待，而是一個高風險的信號。你換取的是一時的方便，付出的卻可能是長期的沉重財務負擔和潛在的違約風險。
如果無法償還二按貸款，最壞的後果是什麼？
如果無法償還二按貸款，後果可以非常嚴重，因為這會觸發一連串的法律和財務程序。最壞的後果，是失去你的物業後，依然背負一身債務，甚至需要面臨破產。
具體的流程如下：
1. 違約與追討： 當你停止還款，二按的貸款機構（通常是財務公司）便會採取法律行動，向你追討所有欠款。
2. 收回物業： 由於物業是抵押品，二按機構有權向法庭申請收回你的物業，並將其在市場上出售，這就是俗稱的「銀主盤」。
3. 償還次序： 這裡是最關鍵的一點。物業成功出售後，所得的款項必須首先用來全數償還一按銀行的欠款。
4. 償還二按： 只有在一按銀行完全收回欠款後，餘下的款項才會用來償還你的二按貸款。
5. 資不抵債與破產： 如果遇上樓市下跌，出售物業的款項可能不足以同時還清一按和二按的總欠款。在這種情況下，即使你已經失去了物業，你仍然需要為差額負責。屆時，一按銀行和二按財務公司都有權繼續向你追討，最終可能令你陷入破產的境地。