親人不幸離世，除了要處理身後事，若逝者是居屋業主，其家人更要面對複雜的業權繼承及轉名問題。由於居屋業權受《房屋條例》規管，其繼承手續與私樓不盡相同，處理不當或會影響業權以至按揭申請，往往令繼承人手足無措。本文將為您一文釐清居屋業主身故後的四大處理情況，不論您是聯名業主、遺產繼承人，還是正處於申請階段，都能在此找到對應的解決方案。我們將詳細拆解由更新戶籍、申請遺產承辦書到辦理樓契轉名的七大步驟，助您順利完成所有手續。
居屋業主身故第一步：快速評估您屬於哪種繼承情況？
處理居屋聯名業主身故的事宜，確實會讓人感到不知所措。要順利辦理居屋聯名業主身故手續，第一步就是要清晰界定您面對的是哪一種情況，因為不同的情況，處理的程序和複雜程度可以相差很遠。您可以根據以下四種常見情況，快速判斷自己屬於哪一類，然後再深入了解對應的處理方法。
情況一：我是另一位在生的聯名業主（長命契繼承）
如果您是居屋的聯名業主之一，而且另一位業主不幸離世，那麼您就屬於這種最常見和直接的情況。由於房委會規定聯名購買居屋必須採用「長命契」（Joint Tenancy）方式，根據生存者權利，已故業主的業權會自動轉移給您這位在生的聯名業主。整個過程相對簡單，主要涉及向房署和相關機構更新紀錄。
情況二：我是已故單獨業主的遺產繼承人（有遺囑或無遺囑繼承）
假如居屋由一位業主單獨持有，而您是其遺囑指定的繼承人，或者根據無遺囑繼承法例的合法繼承人（例如配偶或子女），處理方式就會涉及遺產承辦的法律程序。您需要先向法庭申請遺產承辦書，取得法律授權後，才可以處理後續的業權轉名事宜。這個過程比長命契繼承複雜，並且需要較長的時間。
情況三：申請人在選樓及簽署買賣合約「前」身故
這個情況比較特殊，因為物業的業權尚未確立。關鍵在於，身故事件發生在簽訂正式買賣合約之前。這時處理的重點並非業權繼承，而是「申請資格」會否受到影響。例如，若家庭是透過「家有長者優先選樓計劃」取得優先資格，而該長者不幸在選樓前離世，優先資格便會被取消，直接影響選樓次序，甚至可能失去該輪的購樓機會。
情況四：業主在簽署買賣合約「後」，但在物業成交「前」身故
這種情況可說是最複雜之一。業主已經和房委會簽署了買賣合約，法律上有責任完成交易，但在簽署正式樓契、完成交易（成交）前離世。繼承人雖然有權利繼續完成交易，但往往會在申請按揭時遇到極大困難。因為銀行面對的貸款申請人（繼承人）與買賣合約上的買家（已故業主）並非同一人，這會引發一系列法律和程序上的問題。
【長命契繼承】情況一：聯名居屋業主的身故轉名手續
如果你正要處理居屋聯名業主身故的問題，而你就是另一位在生的業主，那麼情況相對清晰。因為根據房屋委員會（房委會）的規定，所有聯名購買的居屋，都必須採用「聯權共有」的方式持有，也就是我們俗稱的「長命契」。接下來，我們就詳細拆解這種情況下的居屋聯名業主身故手續。
什麼是長命契？業權如何自動轉移？
解構「生存者權利」：業權自動繼承，凌駕遺囑
長命契（Joint Tenancy）最核心的概念是「生存者權利」（Right of Survivorship）。意思是，當其中一位聯名業主過身，他所持有的物業權益，會自動並即時轉移給其他在生的聯名業主。這個業權轉移的過程是依法自動發生的，並不需要經過冗長的遺產承辦程序。
最重要的一點是，這個「生存者權利」的法律效力，是凌駕於個人遺囑（俗稱「平安紙」）之上的。換句話說，即使已故業主在遺囑中寫明要將物業權益留給其他人（例如子女），但在長命契的框架下，該物業的業權依然會全數歸予在生的聯名業主，而不會成為其遺產的一部分。
為何居屋聯名業權必須是「長命契」？房署政策解讀
你可能會好奇，為什麼當初沒有選擇的餘地？這是因為房委會為了簡化資助房屋的業權管理，以及避免因業權份額繼承而產生複雜的法律糾紛，所以在政策上規定所有聯名購買的居屋，都必須以「長命契」形式持有。此舉確保了業權的完整性，當有業主身故時，業權可以無縫轉移給另一位家庭成員（即在生業主），維持了單位的穩定性，也簡化了後續的行政手續。
長命契居屋繼承「甩名」四步曲
當業權自動轉移後，你雖然已是法律上的唯一業主，但仍需完成一系列行政手續，將已故業主的名字從各個官方紀錄中正式移除，也就是俗稱的「甩名」。整個流程可以歸納為以下四個主要步驟。
第一步：向房署申報業主身故及更新戶籍
首先，你需要盡快帶同已故業主的死亡證副本，前往所屬的屋邨辦事處或租約事務管理處，向房委會申報業主身故事宜。職員會協助你更新家庭成員戶籍資料，將已故業主的名字從戶籍中移除。這一步是處理後續所有手續的基礎，所以必須先行處理。
H44: 第二步：通知按揭銀行更新貸款人資料
如果你的居屋仍有按揭貸款未供完，你必須立即通知承造按揭的銀行。因為聯名業主同時也是聯名貸款人，其中一方身故屬於重大資料變更。你需要向銀行提交死亡證及更新後的戶籍文件。銀行會更新貸款人資料，通常這個過程主要是行政程序上的更新，因為業權已清晰轉移給你，一般不會要求你重新申請或進行壓力測試。
第三步: 辦理死亡證及更新土地註冊處業權紀錄
這是整個流程中最關鍵的法律步驟。你需要委託律師，將已故業主的死亡證註冊到土地註冊處（Land Registry）。律師會為你辦理所需文件，完成註冊後，土地註冊處的紀錄上便會正式移除已故業主的名字，只剩下你作為唯一的合法業主。完成這一步，物業的業權在法律上才算完全更新。
第四步：更新差餉、管理處等雜項資料
完成土地註冊處的轉名手續後，記得也要通知其他相關機構。你需要將更新後的業權文件副本，分別提交給差餉物業估價署、物業管理處、以及水、電、煤氣等公用事業公司，將賬戶的戶主姓名更新為你一人。這樣便能確保日後所有信件及賬單都正確無誤。
實用清單：辦理長命契居屋繼承所需文件及預計時間
為方便你準備，以下整理了整個流程中你通常需要用到的文件清單及一個大概的時間預算：
所需文件清單：
* 已故業主的死亡證正本及多份核證副本
* 在生業主的香港身份證
* 所有家庭成員的身份證明文件
* 物業的買賣合約及樓契
* 按揭貸款相關文件
* 已更新的房署戶籍證明文件
預計處理時間：
* 申領死亡證： 約1至2星期。
* 向房署更新戶籍： 通常可即日或數個工作天內完成。
* 通知按揭銀行： 遞交文件後，銀行內部處理約需1至3星期。
* 律師辦理及土地註冊處註冊： 這是最花時間的一環，由委託律師到成功註冊，一般需時約1至2個月。
* 更新差餉及雜項資料： 可在收到更新的土地註冊處文件後同步進行，約需數星期。
總括而言，整個「甩名」手續流程，從開始到所有紀錄完全更新，預計需時約2至3個月。
【遺產承辦】情況二及四：單獨業主身故的居屋繼承與按揭難題
相比處理居屋聯名業主身故的「長命契」情況，當居屋由單獨業主持有而業主不幸離世，繼承過程就會牽涉更多法律程序。特別是按揭申請環節，往往會出現意想不到的阻礙，即使繼承人已取得遺產管理權，銀行仍有可能拒絕批出按揭。
遺產繼承居屋的挑戰：為何取得業權，銀行仍拒批按揭？
很多繼承人都會遇到一個令人困惑的處境：明明已辦妥遺產承辦手續，取得了法律文件，為何向銀行申請按揭時，依然會處處碰壁？這主要源於法律身份的差異，以及銀行審慎的風險評估。
法律身份差異：「遺產管理人」不等於「業權擁有人」
首先，我們必須釐清一個關鍵的法律概念。遺產管理人或遺囑執行人，只是獲得法庭授權去「管理」及「分配」已故業主的資產。這個身份不代表他們已經是物業的新主人。在法律上，物業的業權仍然屬於先人，直至完成正式的轉名程序。銀行批核按揭時，貸款人必須是物業的合法業權擁有人。因此，銀行無法向一位「管理人」批出用以購買物業的貸款。
銀行風險考量：業權紀錄未更新與「送贈契」疑慮
銀行的核心考量是風險。只要土地註冊處的業權紀錄未更新，業主名字依然是先人，銀行就不會承擔這個業權不清晰的風險。另外一個考量，是這種業權轉讓在形式上類似「送贈契」，因為繼承過程不涉及金錢交易。根據法例，若原業主在簽署送贈契後五年內破產，債權人有權追討該物業。雖然遺產繼承的本質不同，但銀行為規避任何潛在的法律風險，審批時會變得非常審慎。
解決方案三步曲：順利完成居屋遺產繼承及按揭
要順利繼承物業並成功申請按揭，繼承人需要按部就班，完成以下三個關鍵步驟，才能真正成為物業的新主人。
第一步：向法庭申請遺產承辦書
首先，必須完成基本的法律程序。如果先人留有遺囑，遺囑執行人就要向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證」。如果沒有遺囑，則由合資格的繼承人申請「遺產管理書」。這份文件是處理後續所有手續的法律基礎，證明你有權處理該項遺產。
第二步：向房委會申請「業權轉讓同意書」
取得法庭文件後，下一步是處理居屋的特殊限制。繼承人需要向房屋委員會（房委會）提交申請，詳述情況並附上遺產承辦文件，以取得一份「業權轉讓同意書」。這份同意書是房委會批准業權因繼承而轉移的官方證明，是進行樓契轉名的必要文件。
第三步：完成樓契轉名，以新業主身份重新申請按揭
當集齊法庭的遺產承辦書和房委會的同意書後，就可以委託律師辦理正式的樓契轉名手續，將土地註冊處的業主紀錄更新為繼承人的名字。當你正式成為物業的合法業權擁有人後，便可以自己的名義，重新向銀行遞交按揭申請。屆時，銀行會按照正常的程序審批你的入息及財政狀況。
關鍵法律詞彙：遺囑認證、遺產管理書、送贈契
遺囑認證 (Probate)：適用於有遺囑的情況。這是法庭發出的一份法律文件，確認遺囑的有效性，並授權遺囑中指定的執行人去管理和分配遺產。
遺產管理書 (Letters of Administration)：適用於沒有遺囑的情況。由法庭根據法律規定的繼承順序，委任一名或多名人士作為遺產管理人，去管理和分配遺產。
送贈契 (Deed of Gift)：指在不涉及金錢代價的情況下，將物業業權轉讓給另一方。銀行對此類物業的按揭申請態度保守，主要是因為若送贈人在轉讓後五年內破產，該轉讓有機會被視為無效。
【申請階段】情況三：選樓或簽約前申請人身故的資格處理
處理居屋聯名業主身故的情況，如果在簽訂買賣合約後發生，程序相對清晰。但假如不幸在成功抽中，卻於選樓或簽約前有申請人離世，情況就變得複雜，因為這直接牽涉到申請資格本身。這階段的處理方式，與物業繼承完全是兩回事，關鍵在於房屋署如何評定該份申請是否依然有效。
選樓簽約是關鍵分水嶺：申請資格能否保留？
我們可以將居屋申請過程，以「簽署正式買賣合約」為一個重要的分水嶺。在簽約之前，申請人擁有的只是一個「購買資格」，並未與特定單位建立法律上的業權關係。所以，當有家庭成員身故，房署的首要考量是，這個家庭組合的變動，是否仍然符合原初申請的資格類別和條件。相反，一旦簽署了合約，申請人就變成了準業主，即使身故，其權益也會被視為遺產的一部分，可按法律程序繼承。
不同家庭成員身故對居屋申請資格的影響
家庭成員的變動，對申請資格的影響程度各有不同。這主要視乎離世成員在申請表中所擔當的角色。以下是兩種最常見的情況，清楚說明了不同成員身故後可能出現的後果。
「家有長者優先選樓計劃」的長者身故：喪失優先資格
如果你的家庭是透過「家有長者優先選樓計劃」取得優先揀樓次序，就需要特別注意。這個優先資格，完全是基於申請組合中那位年長親人而成立的。假如這位長者不幸在揀樓前離世，那麼整個家庭就會即時喪失這個優先資格。你的申請不會被完全取消，但會被重新歸類到「其他核心家庭」的隊伍中，揀樓次序會大幅推後，能選到心儀單位的機會也可能因此改變。
核心家庭成員身故：或影響入息審查，須立即通知房署
如果離世的是其他核心家庭成員，例如配偶或子女，最直接的影響就是家庭的入息及資產總額出現變動。因為房署的審批是基於整個家庭的財政狀況，所以任何成員的變動都可能影響審查結果。不論這個變動對你的申請有利或不利，你都必須在知悉後，立即以書面形式通知房屋署，並提交死亡證等證明文件。房署會根據更新後的資料，重新評估你的家庭是否仍然符合入息及資產限額，以決定申請資格是否繼續有效。
居屋業主身故繼承手續常見問題 (FAQ)
處理摯親離世固然令人難過，當中涉及的法律同行政手續，亦可能令人感到困惑。我們整理了一些關於居屋業主身故後，繼承手續上最常見的疑問，希望用最清晰直接的方式為你解答。
Q1: 辦理長命契居屋的「甩名」手續，整個流程需時多久？
「甩名」這個說法，其實是指更新業權紀錄的一系列行政程序。在「長命契」下，當其中一位聯名業主身故，業權在法律上是即時自動轉移給在生的聯名業主，這個過程本身是即時的。
不過，你仍然需要完成一系列手續去更新官方紀錄，整個流程所需時間，視乎各個機構的處理效率。一般來說，預計需要數星期到兩至三個月不等。主要步驟包括：
- 申請死亡證： 約需一至兩星期。
- 通知房署及更新戶籍： 提交死亡證後，房署處理需時約數星期。
- 通知按揭銀行： 取得房署文件後，銀行內部更新紀錄亦需一至兩星期。
- 到土地註冊處註冊死亡證： 這是最關鍵的一步，律師樓備妥文件後交往註冊處，一般需時約兩至四星期完成註冊。
每個個案都有獨特性，例如文件是否齊全、相關機構有否積壓個案等，都會影響最終所需時間。
Q2: 處理居屋業主身故的繼承及轉名手續，律師費預算？
律師費會根據個案的複雜程度而有很大差異。處理居屋聯名業主身故的費用，主要可以分為兩大類。
遺產承辦律師費參考
如果居屋是由單獨業主擁有，或者聯名業權並非「長命契」（分權共有），就需要先向法庭申請「遺囑認證」或「遺產管理書」。律師費通常按遺產總值計算，市場上普遍的做法是：
- 定額收費： 對於資產結構簡單的小額遺產，部分律師行會提供數萬港元的定額套餐服務。
- 按比例收費： 較常見的做法是按遺產總值的某個百分比收費，例如首100萬收取3-5%，之後的金額再以較低百分比計算。資產越龐大，收費越高。
樓契轉名律師費參考
如果你是「長命契」的在生聯名業主，情況就簡單得多。你不需要辦理遺產承辦，只需委託律師將已故業主的死亡證註冊到土地註冊處，俗稱「送死亡證」。這項服務的律師費是定額的，市場參考價大約由數千至一萬多港元不等，視乎律師行而定。
Q3: 我可以不經律師，自行處理居屋業主身故的繼承手續嗎？
理論上，部分手續例如到土地註冊處註冊死亡證，業主是可以嘗試自行處理的。不過，我們強烈建議委託專業律師代辦。
原因很簡單，整個居屋聯名業主身故手續涉及的不只是填寫表格。你需要準確理解《土地註冊條例》的要求，擬備符合法律規範的註冊文件，例如「註冊摘要表格」。如果文件有任何錯漏，土地註冊處有權拒絕註冊，不但會延誤整個流程，更可能引發後續的法律問題。聘請律師能確保所有法律文件正確無誤，順利完成業權更新，免卻不必要的麻煩。
Q4: 如果居屋已補地價，業主身故後的繼承手續是否與私樓一樣？
是的，完全一樣。
一旦居屋已繳付補地價，它在市場上的法律地位就等同於一般私人物業，不再受《房屋條例》中有關業權轉讓的限制。因此，不論是「長命契」的自動繼承，還是需要經遺囑或遺產法進行承辦，所有程序都會按照處理私樓遺產的方式進行，無需再向房屋署申請任何批准。