贖契後樓契存放點揀好？全面比較銀行等5大方案，找出最安全託管服務，避免變「無契樓」

「供完樓」無疑是人生一大里程碑，從銀行取回厚厚一疊樓契，象徵著您對安樂窩的完全擁有權，實在可喜可賀。然而，喜悅過後，一個棘手卻極為重要的問題隨之而來：這份代表您畢生積蓄的樓契，應如何存放才最安全？樓契絕非普通文件，它是物業的「出世紙」，一旦遺失或損毀，您的安樂窩隨時會淪為樓價大打折扣、買賣困難重重的「無契樓」，胡亂處理的後果遠超想像。本文將為您全面剖析銀行、律師樓等5大存放方案的利弊、成本與風險，並提供實用決策工具，助您找出最穩妥、最具成本效益的選擇，確保您辛苦換來的資產得到最周全的保障。

樓契：不只是一疊紙，更是您物業的「出世紙」與命脈

什麼是樓契？為何它如此重要？

談及樓契存放，首先要理解樓契的真正份量。它遠不止是一份普通文件，而是您物業的「出世紙」，是證明您擁有該物業業權的唯一及最終法律文書。在香港現行的「契約註冊制度」下，這份實體文件記錄了物業由落成到現在的完整業權歷史，任何一頁都不能缺少。

當您將來打算出售物業、轉讓業權或申請加按時，買方或銀行的律師都必須審閱您手上整份樓契的正本，以確認業權清晰無誤。假如文件有任何缺漏或損毀，交易隨時可能告吹，甚至令物業價值大打折扣。因此，樓契的完整性直接關係到您物業的命脈，其重要性不言而喻。

一份完整的樓契包含哪些文件？

很多人以為樓契只是一份合約，但實際上它是一套厚厚的歷史文件組合。特別是一些樓齡較高或轉手次數較多的物業，其樓契文件疊起來足以放滿兩、三個文件箱，這也解釋了為何妥善存放樓契是如此重要。一份完整的樓契通常包括以下關鍵文件：

地契 (Government Lease / Conditions of Sale): 由政府批出，是整塊土地最原始的契約文件，列明土地用途、年期及限制等。
大廈公契 (Deed of Mutual Covenant): 規範大廈所有業主權利與責任的「天書」，例如單位份數、管理費釐定及公用地方使用規則等。
入伙紙 (Occupation Permit): 由屋宇署發出，證明樓宇結構安全，符合建築物條例，可以合法居住。
歷代買賣合約及轉讓契 (Past Sale and Purchase Agreements and Assignments): 記錄了物業由第一手至今所有業主的交易歷史，形成一條完整的業權鏈。
單位圖則 (Floor Plan): 俗稱「傢俬圖」，顯示單位的間隔、尺寸及佈局。
授權書 (Power of Attorney): 如果過往有業主曾授權他人代為處理物業買賣事宜，相關的授權文件亦會包含在內。

這些文件環環相扣，共同構成了您物業的完整業權證明。缺少任何一份，都可能為日後的交易帶來無法預計的麻煩。

第一步：從銀行安全贖回樓契的正確流程

當您終於還清所有按揭貸款，那份象徵著圓滿的喜悅實在難以言喻。不過，取回物業的「出世紙」——樓契，並不是直接到銀行領取文件那麼簡單。整個過程涉及嚴謹的法律步驟，確保業權正式及完整地交還到您的手中。

贖契的標準法律程序

首先，您需要委託一間律師行來處理整個贖契手續。銀行通常有其認可的律師行名單，您可以從中選擇，或者委託您自己相熟的律師行，再由他們與銀行協調。

律師行的主要職責是作為您與銀行之間溝通的橋樑。他們會為您準備一份「贖契」的法律文件，並且代表您聯絡銀行，核實按揭貸款已經全數清還。銀行確認無誤後，就會將樓契及一份「解除按揭」的法律文件（Discharge of Charge）交給您的律師。

最後，律師會將這份解除按揭的文件送交土地註冊處進行註冊。這個步驟非常關鍵，因為它正式將銀行在您物業上的押記令（Charge）註銷。完成註冊後，您的物業才算真正「甩難」，成為沒有任何按揭負擔的「現契樓」。整個過程一般需要數個星期，律師行會收取數千港元不等的服務費用。

贖契完成後：妥善存放樓契的責任與迫切性

當律師行通知您可以領取樓契時，代表銀行保管的責任已經完結，而妥善保管這份重要文件的責任，就完全落在您的肩上。因此，贖契完成後的第一個重要課題，就是思考如何妥善進行樓契存放。

這件事之所以迫切，是因為一份完整的樓契可能包含大量文件，特別是一些樓齡較高或轉手次數多的物業，文件量甚至可能多達兩至三箱。若隨意放置在家中，一旦遇上火災、水浸或盜竊等意外，所造成的損失將難以彌補。

遺失樓契正本，會直接令您的物業變成市場上俗稱的「無契樓」，不僅大幅影響物業價值，更可能令日後出售變得極為困難。所以，為這份關乎物業命脈的文件，尋找一個最安全的存放樓契方案，是您作為業主必須立即處理的頭等大事。

比較5大存放樓契方案：利弊、成本與風險全面分析

當你從律師樓取回那份沉甸甸的樓契時，下一步的樓契存放問題便接踵而來。市面上有林林總總的選擇，每種方案都有其獨特的利弊、成本和風險。讓我們逐一拆解，助你作出最明智的決定。

方案一：家中自行保管

將樓契存放在家中，是很多人最直接想到的方法。這個方案最大的好處是零成本，而且你可以隨時存取。不過，方便的同時也伴隨著最高的風險。家居環境始終有機會遇上火災、水浸或盜竊等意外。因為樓契正本是獨一無二的，一旦損毀或遺失，即使能補領核證副本，物業的價值也可能大打折扣。所以，如果你選擇在家存放樓契，務必使用具備防火、防水功能的高質素保險箱，將風險減至最低。

方案二：銀行保險箱

銀行保險箱是另一個熱門的存放樓契選擇。它的保安系統非常專業，能有效保障文件安全，讓你省卻不少煩惱。但是，這個方案有兩個現實的難題。第一是供應問題，香港的銀行保險箱長期供不應求，要成功租用一個往往需要長時間輪候。第二是空間問題，一些樓齡較高或轉手次數多的物業，樓契文件可以多達數箱，未必所有尺寸的保險箱都能完全容納。

方案三：銀行專業樓契託管服務

除了租用保險箱，一些大型銀行例如匯豐銀行、中國銀行等，也提供專門的樓契存放服務。這項服務是銀行以託管人身份，為你的樓契提供專業級別的保管。它們的儲存設施一般都設有恆溫、恆濕、防火及高度設防系統，確保文件得到最妥善的保護。選擇這類樓契存放銀行服務，年度費用會比保險箱高，但換來的是最高規格的保障。日後處理物業交易時，由銀行直接出示樓契，也能給予買家及律師更大的信心。

方案四：短期存放於律師樓

在你剛辦妥贖契手續後，律師樓通常可以為你提供短期的樓契存放安排。這是一個方便的過渡性選擇，讓你有時間去考慮長遠的存放方案。不過，這並不是長久之計。律師樓的主要業務是處理法律事務，而非文件倉儲。長期存放的收費可能不低，而且保安級別和儲存環境也未必能與銀行相比。所以，最好將此視為臨時方案，盡快為你的樓契找一個永久的安身之所。

方案五：【財技策略】透過加按/翻按實現銀行免費存放

這是一個相對進階的理財策略，巧妙地將存放樓契的需要與資金管理結合起來。即使你的物業已經供滿，你也可以主動向銀行申請一筆小額的加按或翻按貸款。這樣做之後，你的樓契便會再次成為銀行的抵押品，由銀行免費為你保管，保安級別自然是最高標準。你按揭出來的資金，可以存放到高息的按揭掛鈎戶口（Mortgage-link Account）。戶口提供的存款利息，很多時候足以抵銷大部分甚至全部的按揭利息支出。這個做法等於以極低成本，甚至零成本，換取了銀行級別的專業存放服務，手上同時還多了一筆靈活的備用資金。

【決策工具】如何選擇最適合你的樓契存放服務？

看過前面幾種方案的詳細分析，要從中選擇最適合自己的樓契存放服務，確實需要花點時間考量。其實，決定的關鍵在於你的個人優先次序，例如你最重視的是絕對安全、成本效益還是取用方便。為了協助你作出最明智的選擇，我們準備了兩個實用的決策工具：一個是清晰的長期成本效益對比表，另一個是簡單的決策流程圖。

各方案20年長期成本效益對比表

將時間線拉長至20年，各個方案的成本與效益會變得更加明顯。下表為你詳細剖析，讓你一眼看清不同存放樓契方法的長遠利弊。

存放方案	預計20年總成本 (港元)	安全性評級	方便程度	主要優點	主要缺點
家中自行保管	$0 (僅計財務成本)	低	高	零成本，隨時可取	風險極高，易因意外如火災、水浸或盜竊而遺失或損毀
銀行保險箱	$40,000 – $60,000	高	中	安全性高，私隱度高	供應極度短缺，需長時間輪候，未必能容納所有文件
銀行專業樓契託管服務	$60,000 – $80,000	極高	中	銀行級別保安，管理專業，業權文件獲妥善認證	長期成本最高，存取文件通常需要預約
短期存放於律師樓	不適用於長期存放	中	低	專業人士保管	只適合短期過渡，長期費用高昂，且非律師樓核心業務
透過加按/翻按	視乎息差，可能接近零	極高	低	等同免費享用銀行級保安，並能釋放備用資金	前期需辦理按揭手續，物業會重新有按揭記錄

註：以上成本為基於現時市場價格的估算，實際費用可能隨時間及市場情況調整。

存放樓契決策流程圖

如果你希望透過一個更有系統的方式來思考，可以跟隨以下的決策流程圖。它會引導你根據自己的核心需求，一步步找到最適合你的存放樓契方案。

第一步：釐清你的首要考慮

你最重視的是什麼？
A. 安全至上： 我追求最高級別的保障，願意為此支付相應費用。 -> 前往第二步
B. 成本效益： 我希望在合理成本與足夠安全之間取得平衡。 -> 前往第三步
C. 零成本： 我希望完全沒有額外開支，並願意自行承擔所有風險。 -> 【最終建議：家中自行保管】。但請務必使用高品質的防火防水夾萬，並充分了解「無契樓」的嚴重後果。

第二步：考慮財務操作的接受程度 (選擇A後)

你是否介意物業有按揭記錄，並希望增加資金靈活性？
A. 是： 我不介意，甚至希望藉此機會套現一筆備用資金。 -> 【最終建議：透過加按/翻按】。這方法能以極低甚至零成本，換取銀行級別的樓契存放服務。
B. 否： 我只想單純地存放文件，不希望物業再有任何貸款記錄。 -> 【最終建議：銀行專業樓契託管服務】。這是最直接、最純粹的高規格保安選擇。

第三步：考慮時間與文件體積 (選擇B後)

你是否能夠並願意輪候租用銀行保險箱？
A. 是： 我不急於處理，而且我的樓契文件數量不多，能放進標準保險箱。 -> 【最終建議：銀行保險箱】。這是一個相對經濟而且安全的傳統選擇。
B. 否： 我希望盡快安頓好樓契，或者文件數量太多（例如超過一個文件箱），保險箱放不下。 -> 【返回第二步，重新評估】。在此情況下，【銀行專業樓契託管服務】或【透過加按/翻按】會是更為實際和可靠的選項。

「無契樓」的致命影響：胡亂存放樓契的災難性後果

談及樓契存放，很多人可能認為只是找個地方放好文件。但這一步如果處理不當，後果可能遠超想像，甚至會讓你的物業變成市場上人人避之則吉的「無契樓」。妥善存放樓契絕非小事，它直接關係到你資產的價值與安全。

為何「無契樓」會令物業大幅貶值？

首先，我們要明白物業交易的核心是「業權」。一份完整的樓契正本，就是證明業權清晰無瑕的最佳證據。如果遺失了樓契，即使能夠補領一份法律上認可的「核證副本」，在買家和銀行眼中，這個物業的業權已經存有瑕疵。

最大的問題來自銀行按揭。當未來買家想承造按揭時，銀行對於「無契樓」的批核會非常嚴格，甚至會直接拒絕貸款申請。因為銀行無法百分百確定業權的完整性，貸款的風險太高。

一個不能輕易申請按揭的物業，潛在買家就只剩下無需貸款的現金買家。市場上的客源大幅減少，物業的流通性自然大打折扣。在供求定律下，即使有現金買家願意洽購，他們也必然會利用「無契」這個重大缺點來大幅壓價。最終，物業的成交價可能比市價低一大截，業主的資產無形中嚴重蒸發。

遺失樓契的潛在法律責任

物業貶值還只是金錢上的損失，遺失樓契更可能引發嚴重的法律糾紛，特別是在物業買賣過程中。

想像一個情況：你跟買家簽訂了臨時買賣合約，一切看似順利。但在準備正式交易時，你才發現樓契不見了。在這個時候，情況就變得非常棘手。

根據合約法，賣方有責任提供「良好業權」（Good Title）。無法出示完整的樓契正本，就等於違反了這個基本合約條款。因此，買方絕對有權立即終止交易，並且要求你退還所有訂金。

事情還沒有結束。除了退訂，買方更有權向你追討交易告吹所引致的一切損失。這些損失可以包括買方已經支付的律師費、地產代理佣金。更嚴重的是，如果從簽約到終止交易期間樓價上升，買家還可以向你追討樓價升值的差額。這筆索償金額可以相當驚人，隨時可能讓你蒙受巨大的財務打擊。

不幸遺失樓契後的補救措施：申請「核證副本」全攻略

假如發現樓契不幸遺失，這確實是一個需要嚴肅處理的情況。雖然樓契正本是獨一無二，遺失後無法補領，但法律上設有一套補救機制，就是向土地註冊處申請一份「核證副本」（Certified True Copy），市場上俗稱「影印契」。這份文件是目前唯一的官方補救方法，但申請過程與其法律效力，都有一些關鍵細節需要清楚了解。

補領「核證副本」的詳細步驟

申請「核證副本」並非業主自行到土地註冊處便可辦理，整個過程必須經由律師協助，程序相當嚴謹，主要分為以下三個步驟：

委託律師處理：首要一步是尋求律師的專業協助。律師會引導業主完成整個法律程序，確保所有文件符合法定要求。
辦理宣誓聲明：業主需要在律師的見證下，辦理一份宣誓聲明（Statutory Declaration）。在這份聲明中，業主必須詳細憶述並清楚列明遺失樓契的完整過程，包括遺失的時間、地點、原因及經過。同時，業主亦需在聲明中確認，遺失的樓契並未用作任何形式的抵押或擔保。
向土地註冊處申請：完成宣誓後，律師便會代表業主，將宣誓聲明及相關申請文件正式提交予土地註冊處，申請領取樓契的「核證副本」。土地註冊處在審核文件後，便會發出該份副本。

「核證副本」的法律效力與市場局限性

了解申請步驟後，更重要的是明白這份「核證副本」的實際作用與限制。

在法律層面，這份由土地註冊處發出的「核證副本」，具備與正本同等的法律效力，可以用作業權證明。然而，在實際的物業市場與銀行按揭操作中，它卻面臨著巨大的局限性，主要體現在以下幾方面：

文件未必齊全：土地註冊處只會備存已註冊的文件。一些未經註冊的重要文件，例如早期的入伙紙、私人協議或未打釐印的買賣合約，一旦連同樓契正本遺失，便無法補回。這會導致業權出現無法彌補的瑕疵。
物業大幅貶值：持有「核證副本」的物業，在市場上會被標籤為「無契樓」。由於業權文件不完整，潛在買家會非常謹慎。為了彌補將來轉售的困難及潛在風險，買家通常會要求極大的價格折讓，導致物業價值大打折扣。
按揭申請極度困難：銀行對於「無契樓」的按揭審批極為嚴格。過往曾有不法之徒利用樓契副本進行詐騙，因此銀行普遍只接受樓契正本。新買家幾乎無法為這類物業申請按揭，這大大收窄了潛在買家的範圍，令物業難以在市場上流通。
交易可能告吹並引致索償：假如業主在簽署臨時買賣合約後，才發現遺失樓契，買家絕對有權以此為理由終止交易並取回訂金。更嚴重的是，買家甚至可以向業主追討因交易告吹而產生的所有損失，包括律師費、代理佣金，以及交易期間樓價上升的差價。

【前瞻分析】「業權註冊制度」對未來樓契存放的影響

談到樓契存放，我們除了要處理好眼前的保管問題，也不妨將眼光放遠一點，了解一下香港物業業權制度的未來發展。一項名為「業權註冊制度」的重大改革正在醞釀，它將對存放樓契這件事帶來根本性的改變。

現行「契約註冊制度」 vs. 未來「業權註冊制度」

要理解未來的轉變，首先要明白我們現行的制度。香港目前實行的是「契約註冊制度」（Deeds Registration System）。在這個制度下，土地註冊處的角色是為影響物業業權的文件（例如買賣合約、按揭契）進行註冊存檔，它本身並不保證業權的絕對真確性。因此，要證明你是物業的合法擁有人，就需要依賴一整套完整、無間斷的樓契文件鏈，由第一手業主開始，一直追溯到你手上。這就是為什麼實體樓契如此重要，因為它就是業權的根本證明。

而政府計劃推行的「業權註冊制度」（Title Registration System），則是完全不同的概念。在新制度下，土地註冊處的登記冊上所記錄的業權資料，將被視為業權的「最終證明」。簡單來說，誰的名字在登記冊上，誰就是法律上公認的業主。這意味著業權的證明，將由依賴一疊厚厚的實體文件，轉變為依賴政府的中央登記紀錄。屆時，實體樓契的重要性將會大大降低，主要變成一份歷史參考文件。

對現有業主的長遠啟示

看到這裡，你可能會想，是否代表以後就不用再為樓契存放而煩惱？答案是：現階段仍不能鬆懈。

政府推行「業權註冊制度」將會是一個循序漸進的過程，預計會先在新批出的土地上實施。至於現有的物業，需要經過一個特定的程序，才能將其業權由舊制度過渡到新制度。在這個漫長的過渡期完成之前，你手上持有的物業，其業權證明仍然完全依賴那份實體樓契。

因此，對於所有現有物業的業主來說，妥善處理樓契存放的責任與迫切性，在可見的未來都絲毫未減。不論是選擇銀行保險箱、使用銀行的專業樓契存放服務，還是採用其他穩妥的方案，依然是保障你物業權益的最重要一步。這個制度改革為我們描繪了一個更簡便、更安全的未來，但在那一天真正來臨之前，請務必繼續守護好手上這份物業的「出世紙」。

樓契存放服務常見問題 (FAQ)

處理樓契存放的過程中，你可能會遇到一些疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。

問：贖回樓契後，可否立即將物業加按？

答：絕對可以。當你完成所有贖契手續，代表物業已經再沒有任何按揭負擔，在法律上正式成為「現契樓」。此刻，你已擁有物業的完整業權，自然可以根據自己的財務規劃，隨時向任何一間銀行申請加按或翻按，將物業再次抵押以套取資金作其他用途。整個過程的靈活性相當高，完全由你自主決定。

問：家人可否代為處理存放樓契或贖契事宜？

答：一般情況下，這是不可以的。樓契是證明物業業權的根本法律文件，牽涉到極大的個人資產。因此，不論是辦理贖契手續，還是安排各種樓契存放服務，銀行或律師樓都必須嚴格核實業主本人的身份，並要求業主親自簽署所有相關文件。這是保障業主權益、防止任何未經授權操作的重要程序。唯一的例外是，如果家人持有由律師樓正式簽發及見證的「授權書」（Power of Attorney），當中明確授權他們處理該物業事宜，方可代為辦理。

問：如果物業是聯名持有，存放樓契的決定需要所有業主同意嗎？

答：是的，這項決定必須獲得所有聯名業主的一致同意。由於物業由多人共同擁有，任何關於物業的重大決定，包括選擇存放樓契的方式，都必須是集體決策的結果。無論是決定將樓契存放在銀行保險箱、使用銀行的樓契存放服務，還是選擇其他方案，相關手續都需要所有業主親自到場辦理，或共同簽署確認文件，確保決策過程公平透明，保障每一位業主的權益。

問：除了銀行或律師樓，還有其他安全的樓契存放選擇嗎？

答：市場上確實有一些信譽良好的私人公司提供專業的保險箱租賃服務。這些公司的設施保安水平很多時候都能媲美銀行，同樣設有嚴密的恆溫恆濕、防火及監控系統。若考慮這類服務，關鍵在於必須仔細評估該公司的背景、市場信譽、保安措施及保險條款，確保其絕對可靠。不過，從處理物業交易的市場慣例來看，由銀行或律師樓負責存放樓契，始終是最主流、公信力最高的選擇，對日後物業買賣的流暢度也更有保障。