想辦理居屋轉讓，但面對繁複的程序及高昂的補地價金額而卻步？其實，在房署批准的特定情況下，居屋可以毋須補地價轉名予家人。本文將為您全面拆解居屋轉讓的兩大途徑，詳細列出可申請豁免補地價的10大家庭狀況、申請流程、所需文件，並整合不同年份居屋的轉讓限制、補地價與印花稅計算方法，助您一文掌握所有關鍵資訊，順利完成業權轉讓。
居屋轉讓快速導航：兩大路徑選擇
提到居屋轉讓，很多業主都會想到過程複雜。其實，整個概念可以簡單歸納為兩條主要路徑。你的目標是將單位留在家人手中，還是希望在市場上出售套現，這就決定了你應該走哪一條路。這兩條路最根本的分別，在於是否需要「補地價」，還有當中涉及的各種居屋轉讓限制。
途徑一：家人之間轉名（毋須補地價）
第一條路，是在家人之間轉名。這個方法最大的好處是，在特定情況下可以毋須補地價。不過，這並不是一個買賣交易。它的本質是「送贈」，所以不能涉及金錢。例如常見的居屋轉讓子女個案，就是其中一種。承接業權的家人，也必須是單位登記在冊的家庭成員。房委會有嚴格的審批條件，我們稍後會詳細拆解所有情況。同時，雖然不用補地價，但過程中仍然會產生律師費和居屋轉讓印花稅等開支。
途徑二：向市場出售單位（須補地價或受限制）
另一條路，就是將單位推出市場出售。這個選擇讓你能夠將物業資產變現。這條路主要有兩個方向。第一，你可以向房委會繳付補價。完成補價後，你的居屋就和私樓一樣，可以在公開市場自由買賣或出租。第二，你也可以選擇不補地價。然後在「居屋第二市場」將單位賣給合資格的綠表或白表買家。選擇這條路，就要特別留意不同年份居屋的轉讓限制。因為政府為了打擊炒賣，對不同時期出售的居屋設下了不同的鎖售年期和規定。
免補地價居屋轉讓：家人轉名申請全解
講到居屋轉讓，很多人馬上會想到補地價這筆大額費用。不過，在某些特定情況下，家人之間的居屋轉讓是可以申請豁免補地價的。如果你正考慮將單位業權轉給家人，例如常見的居屋轉讓子女情況，這部分內容你就要仔細看了。
申請「毋須補地價」轉讓的先決條件
要申請免補地價轉讓，並不是任何人都可以。首先要符合房委會訂立的兩個基本大前提，缺一不可。
交易性質：必須為無償轉讓（送贈或繼承）
整個轉讓過程必須是「送贈」性質，不可以涉及任何金錢交易。意思是，業主是將單位無條件送給家人，而不是賣給他們。唯一的例外情況是業主破產，處理過程或會涉及金錢，但那屬於特殊個案。
承讓人資格：必須為登記家庭成員
接收業權的家人，必須是單位買賣協議上已登記的家庭成員。在購入單位時，戶主需要申報家庭成員，這些名單上的成員才有資格接收業權。唯一的例外是業主去世後的遺產繼承，承繼人可以不是登記成員。
房署可酌情批核的10大特殊情況及所需文件
即使符合以上兩個基本條件，房委會也只會在特定情況下，才會酌情批核免補地價的轉讓申請。以下整理了10種常見的特殊情況，以及申請時需要準備的證明文件。
1. 配偶加盟為聯名業主
業主可以申請將其合法配偶加入成為聯名業主，共同持有單位。
2. 離婚或分居（證明文件：絕對判令／法庭命令／分居協議）
因婚姻關係結束，業權需要轉讓予另一方配偶。
3. 業主婚後遷出（證明文件：結婚證書及新住址證明）
業主結婚後搬離單位，與配偶同住，可申請將業權轉予單位內的其他登記家庭成員。
4. 業主移民或長期離港（證明文件：海外居留批准文件／簽證／僱主證明）
業主因移民或需要長期在海外工作，而需將業權轉給家人。
5. 業主申請公務員或僱主房屋福利（證明文件：相關核准證明）
因申請其他房屋福利而需要更改業權。
6. 家庭成員曾支付樓價或按揭（證明文件：付款證明／按揭還款記錄）
假如單位的部分樓價或按揭供款，一直由某位家庭成員支付，可以申請將業權轉歸該成員，以反映其業權份額。
7. 業主去世（證明文件：遺囑認證／遺產管理書／死亡證）
因業主身故而需要辦理業權繼承手續。
8. 業主年邁（年滿65歲或以上），轉讓予子女
這是最常見的居屋轉讓子女情況之一。當年滿65歲的業主希望將資產傳承給下一代時，可以提出申請。
9. 業主身患危疾（證明文件：註冊醫生簽發的醫療證明）
業主因健康出現嚴重問題，例如患上危疾，可申請轉讓業權。
10. 業主破產（證明文件：破產令及破產管理署同意書）
因業主被法庭頒布破產令，需要處理其資產。
家人轉名申請詳細流程六部曲
清楚自己符合資格後，就可以跟著以下六個步驟正式提出申請。
第一步：填妥「轉讓業權申請書」(表格HD7)
首先需要到房屋署網站下載或親身索取表格HD7，並清晰填寫轉讓原因及相關資料。
第二步：備妥證明文件及繳付手續費
根據你申請的理由，準備好所有相關的證明文件副本，並繳付申請手續費。這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。
第三步：遞交申請至所屬租約事務管理處
將填妥的申請書、證明文件副本及付款證明，一併交到單位所屬地區的租約事務管理處。
第四步：等候房委會審批（約需六星期）
遞交申請後就是等候審批。在文件齊備的情況下，房委會一般需要約六個星期處理，之後會發信通知結果。
第五步：獲批後辦理法律及財務手續
收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，就需要聘請律師辦理轉讓契據等法律文件。
第六步：完成轉讓後通知房委會更新記錄
當所有法律手續完成後，記得要將新的轉讓契據副本交回所屬的租約事務管理處，以更新業權記錄。
獲批後法律及財務須知
成功獲批只是第一步，之後還有一些重要的法律和財務事項需要處理。
聘請律師處理轉讓契據及印花稅
你需要自行聘請律師樓，草擬一份不涉及金錢交易的轉讓契據（或稱送贈契），並交由房委會的法律事務分處審批。律師亦會協助你處理居屋轉讓印花稅的計算和繳交事宜。
處理單位現有按揭（轉按或清還）
如果單位本身仍有按揭未供完，轉名前必須先得到承按銀行的同意。新業主可能需要申請新的按揭（俗稱轉按）來承接貸款，或者業主需要先清還全部按揭貸款。
注意「業權轉讓同意書」有效期為一年
這一點十分重要。房委會發出的同意書有效期只有一年，你必須在一年內完成所有法律及轉讓程序，否則同意書就會失效，需要從頭再申請一次。
居屋市場買賣：各年份轉讓限制全攻略
打算進行居屋轉讓，將單位放售到市場，是不少業主會考慮的選項。不過，居屋轉讓限制會因為單位首次出售的年份而大有不同。想知道自己的單位有甚麼出路，第一步就是要弄清楚它屬於哪個時期的規管範圍。
核心概念：如何計算轉讓限制期？
基準日：由「首次轉讓契據」簽署日期起計
在研究不同年份的限制之前，我們要先理解一個關鍵概念：所有限制期，都是由「首次轉讓契據」的簽署日期開始計算。這份文件就好像單位的「出世紙」，記錄了房委會首次將單位賣給第一手業主的日期。無論單位之後轉手多少次，這個基準日都不會改變。所以，計算你的單位受多長的限制期約束，看的不是你自己的買入日期，而是這份最原始的轉讓契據日期。
1982年至2018年首次推售的單位：五年限制期（已屆滿）
如果你持有的單位是在這個時期首次推售，情況就比較簡單，因為所有單位的五年轉讓限制期都已經過去了。現在業主主要有兩個清晰的選擇。
途徑一：繳付補價後，於公開市場自由轉讓
業主可以選擇向房委會繳付補地價。完成補價手續之後，單位的轉讓限制就會解除。單位就和一般私樓一樣，可以在公開市場上自由出售、出租或者用其他方式轉讓，買家沒有任何身份限制。
途徑二：毋須補價，於「居屋第二市場」轉售予合資格人士
另一個方法是選擇不補地價。業主可以將單位放在「居屋第二市場」（俗稱「綠表市場」）出售。這個市場的買家必須是持有「購買資格證明書」的人士，例如是現有公屋住戶（綠表資格）或成功申請白表資格的人士。
2019年至2021年首次推售的單位：十年鎖定期
由2019年起，居屋轉讓限制變得更加嚴格，鎖定期延長至十年，並且分階段實施。
首兩年內：只能在第二市場以不高於「原來買價」轉售
由首次轉讓契據日期起計的頭兩年，業主如果想賣樓，只可以在居屋第二市場進行。而且，售價不可以高於單位最初的買入價錢。
第三至第十年內：可在第二市場按自行議價轉售
當單位過了首兩年的限制後，由第三年至第十年期間，業主仍然只可以在居屋第二市場轉售單位。不過，這個階段的售價可以由買賣雙方自由商議，不再受原來買價的限制。
十年後：可補價於公開市場轉讓，或於第二市場轉售
持有單位滿十年之後，業主就獲得較大的自由度。他們可以選擇繳付補地價，然後在公開市場自由出售單位。或者，他們也可以選擇繼續留在居屋第二市場，將單位售予合資格人士。
2022年及之後首次推售的單位：十五年鎖定期
為了進一步打擊短期炒賣，2022年及之後首次推售的居屋單位，轉讓限制期再度延長至十五年。
首五年內：只能在第二市場以不高於「原來買價」轉售
在首次轉讓契據日期起的首五年內，業主只能在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格轉售單位。這個階段的限制時間比之前更長。
第六至第十五年內：可在第二市場按自行議價轉售
由第六年開始，直到第十五年為止，業主可以在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位。雖然仍未能在公開市場出售，但售價已經可以隨行就市。
十五年後：才可補價於公開市場轉讓
業主必須持有單位整整十五年之後，才可以選擇向房委會補地價。完成補價後，單位才能在公開市場上自由轉讓，與私樓看齊。
居屋轉讓必讀：補地價、印花稅及法律責任
講到居屋轉讓，除了要清楚了解各種限制和流程，當中涉及的三大核心議題——補地價、印花稅及法律責任，更是每位業主必須透徹掌握的關鍵。這三個環節直接影響轉讓的成本和法律風險，處理不當可能會引致意想不到的財務損失，甚至觸犯法例。現在，我們就逐一拆解這幾個重要部分。
居屋補地價金額如何計算？
補地價是未補價居屋在公開市場自由買賣前，必須完成的步驟。簡單來說，就是將當初政府以折扣價賣樓給你時所提供的資助，按現時的市價計算後歸還給政府。很多人對補價金額的計算感到困惑，其實只要掌握了官方公式，一切就變得清晰。
官方補價計算公式詳解
房屋署的補價計算方式相當直接，它並不是一個固定的罰款金額，而是與物業的市價掛鈎。
補價金額 = 評估補價時的十足市值 x (購入時的十足市值 – 原來買價) / 購入時的十足市值
這個公式的核心，就是用你物業「現時的市值」乘以「買入時的折扣率」。
案例分析：樓價升跌對補價金額的影響
讓我們用一個簡單例子來說明。假設你在多年前以210萬港元買入一個居屋單位，當時政府評估該單位的十足市值是300萬港元。
- 你的「買入時折扣率」就是：(300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%
現在，你想補地價並在市場出售。
* 情況一：樓價上升
假設房署委託的測量師行評估單位現時的十足市值為600萬港元。
你需要支付的補價金額便是：600萬 x 30% = 180萬港元。
* 情況二：樓價下跌
如果樓市回調，單位現時的十足市值跌至400萬港元。
你需要支付的補價金額則為：400萬 x 30% = 120萬港元。
由此可見，補價金額與樓市走勢息息相關。樓價越高，需要補回的金額就越多。
關鍵定義：「最初市值」與「買入時折扣率」
要準確理解補價公式，必須弄清兩個關鍵名詞：
* 最初市值（購入時的十足市值）： 這是指在你簽署「首次轉讓契據」時，房委會評估該單位在公開市場的完整價值。這個數值是歷史紀錄，一經釐定便不會改變。
* 買入時折扣率： 這是整個計算的核心，代表政府當年給予你的資助比例。這個折扣率在你買入單位的一刻已經鎖定，無論之後樓市如何升跌，這個百分比都不會變。補地價的本質，就是用這個固定的折扣率，去計算在當前市價下應歸還的金額。
居屋轉讓印花稅 (Stamp Duty) 須知
無論是公開市場買賣，還是家人之間的內部轉讓，居屋轉讓印花稅都是一項必須處理的開支。特別是涉及無償的送贈轉讓（例如居屋轉讓子女），稅務計算方式有特別需要注意的地方。
按「從價印花稅」（第2標準稅率）計算
現時，居屋轉讓的印花稅一般是根據稅務局的「從價印花稅」（AVD）第2標準稅率計算。稅率會按物業的樓價或價值而定，由100港元至樓價的4.25%不等。需要留意的是，即使你是透過「送贈」方式將業權轉給沒有持有任何香港住宅物業的家人，通常也無法使用較優惠的「首次置業」稅率。
送贈轉讓的印花稅計算基準
這是一個常見的誤解。很多人以為「送贈」即是無償轉讓，交易金額為零，因此印花稅也會很低。事實並非如此。在稅務局的角度，送贈物業的印花稅，是按該物業在轉讓當日的市場估值來計算，而不是按零代價計算。
例如，你將一個估值500萬港元的未補價居屋單位送贈給兒子，稅務局會以500萬港元作為基礎，按第2標準稅率計算印花稅，即15萬港元（500萬 x 3%），而並非象徵式收費。
違規轉讓的嚴重法律後果
政府對資助房屋的轉讓有嚴格規管，任何試圖繞過既定程序進行的違規轉讓，都會面臨非常嚴重的法律後果。相關罰則清晰列明於《房屋條例》之中。
《房屋條例》第17B條：非法轉讓的買賣協議屬無效
根據《房屋條例》第17B條，任何未經批准而訂立的居屋轉讓協議，不論是買賣、押記還是任何形式的業權讓與，在法律上均屬無效。這意味著即使買賣雙方簽訂了合約並支付了訂金，該協議也沒有任何法律約束力，雙方的權益都無法得到保障。
《房屋條例》第27A條：作出非法轉讓屬刑事罪行
除了協議無效之外，進行非法轉讓的後果更可能涉及刑事責任。《房屋條例》第27A條訂明，任何人士作出或接受非法的業權轉讓，即屬犯罪。一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。這條例旨在阻嚇任何形式的私下交易或違規轉讓行為，確保公共房屋資源得到妥善運用。
居屋轉讓常見問題 (FAQ)
未補價居屋以「送贈」形式轉名後，新業主可申請按揭嗎？
這個問題的答案，比很多人想像中要正面。在私人樓宇市場，經「送贈契」轉名的單位，銀行基於潛在的債務風險，通常在五年內不會批出按揭。不過，未補價居屋的情況有所不同。
因為居屋轉讓是在房委會的審批和擔保下進行，整個過程有清晰的規管，銀行的風險相對較低。所以，即使單位是以送贈形式轉名，新業主通常都可以成功申請按揭，當然，最終批核結果仍要視乎新業主本身的信貸紀錄和財務狀況。
購買未補價居屋或成為業主，會否影響「首次置業」身份？
答案是會的。根據香港稅務條例，只要你持有任何香港住宅物業的業權，不論是私人樓宇還是資助房屋（例如居屋），你便不再符合「首次置業」的定義。
這代表日後如果你想購買其他私人物業，便需要繳付較高的從價印花稅（第1標準稅率）。所以，在決定購買居屋或透過家人轉名成為業主前，需要將這個長遠的財務影響考慮在內，特別是關於未來的居屋轉讓印花稅成本。
我可以像私樓一樣，透過「甩名」給家人來恢復首置身份買樓嗎？
這是不可以的。私人樓宇業主可以較自由地透過買賣或送贈方式將業權轉移給家人，從而恢復自己的「首次置業」身份。但是，這一套操作並不適用於未補價居屋。
居屋轉讓限制十分嚴格，房委會只會在離婚、身故、年邁等特定情況下，才會酌情批准轉名申請。純粹為了恢復首置身份而提出的居屋轉讓子女申請，並不會獲得接納。居屋轉讓的主要目的是為了解決家庭的實際需要，而不是作為一種財務或稅務規劃工具。
居屋轉讓與居屋繼承有何主要分別？
居屋轉讓與繼承是兩個截然不同的法律程序，主要分別在於時間點、程序和對象資格。
- 時間點：轉讓是在業主在生時進行的主動申請；繼承則是在業主身故後，根據其遺囑或遺產法自動發生的業權轉移。
- 程序：轉讓需要向房委會提交申請，並符合特定的酌情批准條件；繼承則需要辦理遺產承辦手續，例如申請遺囑認證或遺產管理書。
- 對象資格：轉讓的承讓人，通常必須是單位內已登記的家庭成員。繼承的受益人，則由遺囑或法律規定，可以不是單位內的登記成員。
簡單來說，轉讓是業主在世時的安排，而繼承是業主身故後的法律程序。
「租者置其屋計劃」單位的轉讓限制與一般居屋相同嗎？
兩者的轉讓限制大原則相似，但細節上有所不同，尤其是在首五年的安排。
「租者置其屋計劃」（租置計劃）單位的限制更側重於售回給房委會。在首次轉讓契據日期起計：
* 首兩年內：必須以指定價格售回給房委會。
* 第三至第五年內：可以按房委會評定的價格售回，或在居屋第二市場出售。若房委會拒絕回購，業主才可補地價後在公開市場出售。
* 五年後：限制便與舊期的居屋非常接近，業主可選擇在居屋第二市場免補地價轉售，或在補地價後於公開市場自由出售。
所以，雖然核心概念都是補價後才能自由買賣，但租置計劃在初期的選項和程序上，與一般居屋有明顯分別。