手持未補地價居屋，想趁高位在自由市場放售，賺取更可觀的利潤？要將居屋單位由第二市場轉至自由市場，關鍵一步就是「補地價」。然而，補地價程序繁複，涉及申請資格、禁售年期、估價、計算方法以至資金周轉等一系列問題，往往令業主感到困惑。為此，我們整合了2025年最新的居屋自由市場全攻略，由轉讓限制年期、補地價五大程序、精準計算方法，到「先賣後補」的資金操作及銀行按揭須知，一文為您清晰拆解，助您順利將物業放售，實現資產增值。
未補地價居屋 vs 自由市場：兩大市場核心分別
要成功將未補地價居屋放上自由市場，第一步就是清晰理解香港資助房屋獨有的雙軌市場制度。居屋買賣主要分為兩個截然不同的市場，它們的規則、對象以及最重要的前提條件都有很大差異。掌握未補地價居屋與自由市場的分別，是您規劃整個賣樓流程的基礎。
居屋第二市場（俗稱綠表市場）
這個市場是為資助房屋而設的內部流轉平台。當我們討論未補地價居屋買賣時，通常首先會接觸到這個市場。
交易對象：僅限綠表及白居二資格人士
在這個市場，並非任何人都可以成為買家。交易對象受到嚴格限制，只有持有有效「綠表資格證明書」的公屋住戶，或者成功抽中「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）的幸運兒，才有資格購入單位。這是一個相對封閉的圈子，買家庫規模有限。
交易前提：單位無須補地價
對業主來說，在居屋第二市場出售單位的最大特點，就是交易前不需要向房屋委員會支付補地價。業主可以省卻複雜的居屋補地價程序及一大筆資金，直接與合資格的買家商討一個雙方同意的價格進行交易。
居屋自由市場（已補地價）
當居屋單位完成補地價後，就會進入一個截然不同的領域，也就是我們常說的居屋自由市場。它的運作模式與一般私人樓宇市場非常相似。
交易對象：任何身份的買家
一旦單位完成補地價，所有轉讓限制都會被解除。這意味著單位的潛在買家擴展至全港市民，不論對方是綠表、白表，還是不符合任何資助房屋申請資格的人士，都可以像購買私樓一樣自由選購，居屋自由市場的資格與私樓無異。
交易前提：單位必須已完成補地價
這是進入自由市場的入場券，也是最關鍵的一步。業主必須先向房屋委員會申請評估補價，並且繳付全數款項，領取「解除轉讓限制證明書」，才能正式將單位在自由市場放售或出租。完成了這個步驟，您的物業才能釋放其全部市場價值。
申請補地價前必讀：2025居屋轉讓限制年期剖析
在計劃將您的未補地價居屋投放到自由市場之前，首要任務是確認單位是否已過了政府規定的轉讓限制期。房委會為了確保資助房屋資源的妥善運用，對不同年份首次出售的居屋設下了不同的禁售期限。這個年期直接決定了您何時才能啟動居屋補地價程序，所以了解清楚自己單位所屬的類別非常重要。
2007年前首次出售的居屋
可隨時申請補地價，進入自由市場
如果您持有的居屋是在2007年以前首次出售的，那麼恭喜您，您的單位擁有最大的靈活性。這些早期的居屋單位，其轉讓限制年期早已屆滿。所以，業主可以隨時向房委會提交申請，辦理補地價手續，然後便可以將單位放在居屋自由市場上進行買賣。
2007年至2018年首次出售的居屋
滿五年禁售期後即可申請補地價
對於在2007年至2018年期間首次出售的居屋，房委會設定了五年的轉讓限制期。業主必須在單位的首次轉讓契據簽署日期起計，持有單位滿五年。五年期滿之後，業主便獲得資格申請補地價，完成後即可將單位出售給任何人士。
2019年及以後首次出售的新居屋
滿十五年禁售期後方可申請補地價
自2019年起，政府為了進一步打擊短期炒賣，並強調居屋的自住用途，大幅收緊了轉讓限制。在這個新政策下首次出售的居屋，業主需要持有單位長達十五年。在十五年禁售期屆滿後，業主才可以申請補地價，讓單位進入自由市場。這個改動對業主的長期財務規劃有顯著影響，是決定進行未補地價居屋買賣前必須留意的關鍵。
居屋補地價程序全攻略：邁向自由市場的五大步驟
想將手上的未補地價居屋放上自由市場，補地價是釋放單位全部價值的關鍵一步。整個居屋補地價程序由遞交申請到最終完成，其實是一套有系統的流程。只要清晰了解當中的五個核心步驟，你便能有條不紊地為你的物業「解鎖」，順利進入自由市場。
掌握補地價時間線：由申請到成交全流程
在開始申請前，最好先掌握整個居屋補地價時間。一般而言，由向房委會遞交申請表起計，到收到「評估補價通知書」，大約需要一至兩個月。收到通知書後，你有兩個月的時間繳付補價。完成繳款並領取證明書後，整個流程便告完成。因此，建議預留至少三至四個月的時間來處理整個補地價事宜，以免影響你的賣樓計劃。
步驟一：向房委會遞交「評估補價申請書」
首先，業主需要填妥並遞交「評估補價申請書」（表格HD1065）。這份文件可以於房委會的官方網站下載。遞交申請時，你需要附上樓契副本，並支付一筆行政費用。這一步是正式啟動整個程序的開端。
步驟二：房委會委派測量師上門估價
房委會收到申請後，會委派專業的測量師行職員聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的當時市值，評估的因素包括單位狀況、景觀、樓層和近期成交記錄等。單位的市值是計算最終補價金額的基礎，所以這個環節相當重要。
步驟三：接收「評估補價通知書」及繳付補價
完成估價後大約一個月，你便會收到房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位需要繳付的補價總額。你有兩個月的時間去繳付這筆款項。假如你對估價有異議，可以在指定期限內提出上訴。
步驟四：領取「解除轉讓限制證明書」
當你繳清補價金額後，房委會便會發出一份名為「解除轉讓限制證明書」的重要文件。這份證明書是你已完成補地價程序的官方憑證，代表你的單位已經解除了轉讓限制，可以像私樓一樣在居屋自由市場上進行買賣。
步驟五：於土地註冊處登記證明書
最後一步，也是非常關鍵的一步，就是將「解除轉讓限制證明書」送到土地註冊處進行登記。完成登記後，你的物業記錄便會正式更新，任何有興趣的買家或地產代理在查冊時，都能清楚看到你的單位已經補妥地價，可以自由轉讓。
處理補地價相關費用：律師費及行政開支
在進行居屋補地價程序時，除了補價本身，還會涉及一些額外開支。預早了解這些費用，有助你更準確地規劃財務預算。
房委會收取的行政費用
在遞交「評估補價申請書」時，你需要向房委會支付一筆不可退還的行政費用，用作處理申請及安排測量師估價等開支。這筆費用會不時調整，建議在申請前到房委會網站查閱最新的收費標準。
聘請律師處理法律文件的費用
領取及登記「解除轉讓限制證明書」的過程，通常建議委託律師代為處理，以確保所有法律文件妥當。這部分涉及的未補地價居屋律師費，會因應不同律師行而有所差異。聘請律師可以確保整個法律程序正確無誤，為日後的未補地價居屋買賣鋪平道路。
居屋補地價計算方法：精準預算總成本
要將未補地價居屋放上自由市場出售，整個過程中最核心的一環，就是準確計算補地價金額。這筆費用是最大開支，直接影響你的資金安排和最終收益。想精準預算，就要先了解清楚官方的居屋補地價計算方法。
核心補地價計算公式拆解
很多人以為補地價金額就是當年政府給予的折扣金額，這是一個常見的誤解。事實上，補價款項是浮動的，它與你賣樓當時的市價直接掛鈎。
算式：補價 = 補價時市值 × (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
這個官方算式看起來有點複雜，其實可以簡化成一個更易理解的概念：
補價金額 = 房委會評估的單位當時市值 × 當年買入時的折扣率
舉個例子，假設你當年以七折（即30%折扣率）買入單位，現在房委會評估你的單位市值為600萬。你需要支付的補價就是 600萬 × 30% = 180萬。由此可見，樓價升得愈高，你需要補的金額亦會愈多。
關鍵變數(一)：房委會如何評估單位市值？
算式中的「當時市值」並不是由銀行或地產代理決定，而是由房委會（或房協）委派的測量師評估。在你遞交補價申請後，測量師會預約上門視察單位，綜合考慮單位狀況、座向、樓層、景觀，以及參考同屋苑最近的居屋自由市場成交記錄來釐定市值。
這裡有一個重要的貼士：在測量師上門估價前，最好不要為單位進行大規模的豪華裝修。因為單位裝修越簇新，評估出來的市值就可能越高，直接導致你要繳付的補價金額相應增加。
關鍵變數(二)：如何查找單位的購入時折扣率？
另一個關鍵數字「折扣率」，即是當年政府以優惠價賣樓給你時，相對於十足市值的折扣百分比。這個準確的居屋補地價折扣率，會清楚列明在你當初買入單位時簽署的轉讓契據（Deed of Assignment）上。
你需要找出這份重要文件查閱。要注意的是，即使是同一個屋苑，不同期數，甚至不同座數的單位，其首次出售的折扣率都可能有所不同。所以，務必以自己樓契上的資料為準。
補地價資金周轉策略：「先賣後補」操作詳解
了解如何計算補地價後，你可能會面對一個實際難題：如何籌集這筆數十萬甚至過百萬的現金？大部分業主手上未必有足夠流動資金。市場上最普遍和聰明的做法，就是採用「先賣後補」的策略，利用買家的資金去完成補價。
如何利用買家資金完成補價？
「先賣後補」的操作流程是，你先在自由市場物色到買家，然後與買家簽訂臨時買賣合約。整個交易的關鍵在於成交當日，資金會經由雙方律師處理。買家支付的樓價餘款（通常來自其銀行按揭），會先存入你方律師樓的戶口。然後，你的律師會按指示，開出數張本票，分別用作支付房委會的補價款項，以及清還你原有的按揭貸款，最後的餘額才是你真正落袋的賣樓收益。整個未補地價居屋買賣過程，律師的角色非常重要，相關的律師費亦是開支的一部分。
臨時買賣合約的關鍵條款及成交期安排
要順利執行「先賣後補」，臨時買賣合約的條款必須寫得非常清晰。最重要的一項是「成交期」。由於由申請補地價到收到房委會的補價通知書，整個居屋補地價程序一般需要約兩個月時間，因此你必須與買家協商一個較長的成交期，通常建議最少三個月，以預留充裕時間處理所有文件往來。
在合約中，必須清楚列明這個較長的成交期，並最好註明「此交易有待業主完成補地價程序後方可作實」等類似條款，保障萬一補地價過程出現延誤，你亦不會因為逾期完成交易而構成違約。
實例個案拆解：由未補地價到自由市場放售全記錄
理論知識固然重要，但一個真實的案例更能幫助我們理解將未補地價居屋放上自由市場的整個過程。我們將透過一個虛擬個案，由財務預算開始，一步步拆解定價策略與利潤計算，讓您對整個未補地價居屋買賣流程有更立體的概念。
財務規劃：補價、律師費、佣金等總成本預算
準備出售單位的第一步，並非立即放盤，而是仔細規劃所有潛在開支。假設陳先生持有一個沙田區的未補地價居屋單位，他需要預算的總成本主要包括以下幾項：
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補地價金額：這是最大筆的開支。根據居屋補地價計算方法，金額為「補價時市值 × 購入時的折扣率」。假設陳先生的單位經銀行初步估價為600萬港元，而他當年購入時的折扣率為40%，那麼他需要準備的補價金額大約是 600萬 × 40% = 240萬港元。這個數字是初步估算，最終金額以房委會的評估為準。
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律師費：處理整個買賣流程，包括簽訂臨時及正式買賣合約、以及代為處理補地價申請文件等，都需要律師協助。這部分的未補地價居屋律師費，視乎個案複雜程度，一般約為1萬至2萬港元。
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地產代理佣金：若委託地產代理尋找買家，成功出售後需支付佣金，通常為成交價的1%。以600萬港元成交價計算，佣金便是6萬港元。
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其他雜費：包括向房委會申請評估補價的行政費、單位在出售前基本的清潔或維修費用等，亦應預留數千至一萬港元作備用。
將以上開支相加，陳先生在成功出售單位前，需要清晰掌握這些總成本，才能準確計算自己的實際收益。
定價策略：參考同區自由市場成交價釐定售價
完成財務預算後，下一步是為單位釐定一個具競爭力的售價。關鍵策略是參考同區已補地價的居屋自由市場成交記錄。陳先生不能以同屋苑第二市場（綠表市場）的成交價作標準，因為兩個市場的目標買家和定價基礎完全不同。
他應該透過網上物業平台、土地註冊處資料或諮詢相熟的地產代理，集中研究屋苑內或鄰近地區，戶型、面積、座向及樓層相近的已補地價單位近期的成交價。假設他發現相類似的單位，在自由市場的成交價介乎580萬至620萬港元之間，他便可以將自己的單位定價在約610萬港元，預留輕微的議價空間，使其定價貼近市場水平，增加吸引力。
利潤計算：扣除所有開支後的最終實際收益
來到最後一步，就是計算扣除所有成本後的淨利潤，這也是整個賣樓計劃的最終目標。我們繼續以陳先生的個案作例子，假設單位最終以600萬港元順利成交：
- 最終售價：6,000,000 港元
- 減：單位最初買入價：假設為 1,200,000 港元
- 減：已付補地價金額：2,400,000 港元
- 減：地產代理佣金：60,000 港元
- 減：律師費及雜費：假設合共 20,000 港元
最終實際收益 = 6,000,000 – 1,200,000 – 2,400,000 – 60,000 – 20,000 = 2,320,000 港元
透過這個清晰的計算，陳先生就能準確得知這次賣樓的實際獲利。這個由財務規劃、市場定價到利潤計算的完整流程，是每一位打算將未補地價居屋投放到自由市場的業主，都需要經歷的重要過程。
已補地價單位放售：買家資格及按揭須知
當你成功為未補地價居屋完成補地價程序，將單位投入自由市場後，整個買賣流程就變得豁然開朗。因為單位在法律上已經和一般私樓無異，無論是買家資格還是按揭申請，都變得簡單直接。以下就為你詳細解說，已補地價單位在自由市場放售時，買家需要注意的事項。
買家資格：與一般私樓買家無異
單位完成居屋補地價後，最大的優勢是買家基礎大大拓寬。這個單位不再受房委會的任何轉讓限制，所以任何香港市民，不論其收入、資產水平，甚至是否持有綠表或白表資格，都可以自由購買。這與只能售予特定資格人士的居屋第二市場形成鮮明對比。簡單來說，你的潛在買家，就和全香港所有私人樓宇的潛在買家一樣，市場深度和廣度都顯著提升。
按揭申請：銀行審批標準與私樓相若
對於買家而言，購買已補地價的自由市場居屋，在申請按揭方面也方便很多。銀行會將這類單位視為一般私人物業處理，審批標準完全看齊私樓。這意味著，買家能夠申請到的居屋自由市場按揭成數，會根據香港金融管理局當時對私樓的指引而定，並取決於物業的成交價。只要買家能通過銀行的壓力測試，並具備良好的信貸記錄，申請居屋自由市場按揭的過程就會相當順利。這對提升單位的吸引力有直接幫助。
查冊技巧：如何核實單位已成功補地價
作為一個精明的業主，你需要向潛在買家證明單位已「甩身」，完全可以在自由市場上交易。同時，買家及其律師也必須核實這一點。最權威的方法，就是透過土地註冊處進行查冊。當你完成所有居屋補地價程序並繳付金額後，房委會發出的「解除轉讓限制證明書」，會由你的律師在土地註冊處進行登記。在查冊報告的「文書性質」一欄中，只要能找到這份證明書的登記記錄，就代表單位已正式解除轉讓限制，可以進行自由的未補地價居屋買賣，讓整個交易更有保障。
關於居屋補地價及自由市場的常見問題 (FAQ)
Q1: 未補地價居屋可否透過加按或轉按套現以支付補價款項？
這是一個很常見的疑問。簡單來說，答案是不可以。因為在未補地價之前，單位的業權依然受到房屋委員會的轉讓條款約束。銀行基於風險管理，無法為一間附有轉讓限制的未補地價居屋批出加按或轉按貸款，用作支付補地價款項。業主必須先解除轉讓限制，銀行才能視之為一般私人物業處理其按揭申請。因此，若要籌集資金完成居屋補地價，業主需要透過其他財務安排，例如利用「先賣後補」的策略，與買家簽訂臨時買賣合約後，利用買家支付的資金在成交日完成補價。
Q2: 買家購買自由市場居屋，按揭成數與私樓有何不同？
當居屋完成補地價程序後，它在自由市場上的地位就等同於一般私人住宅。因此，買家申請居屋自由市場按揭的條件，與購買私樓非常接近。銀行會根據金管局當時的指引、物業估價、樓齡，以及申請人的入息和信貸紀錄來審批按揭成數。一般情況下，只要單位樓齡不是太舊，買家能夠申請到的按揭成數和年期，與同等價值的私樓沒有顯著分別。不過，個別樓齡非常高的居屋，銀行在批核按揭年期時可能會比較保守，這一點與處理舊樓齡私樓的原則是一致的。
Q3: 補地價後是否必須立即出售單位？
這並非強制規定。業主完成居屋補地價，並從房委會取得「解除轉讓限制證明書」及在土地註冊處登記後，代表政府的業權份數已經完全轉移給業主。這時單位已成為你的私人物業，擁有全面的處置權。你可以選擇繼續自住，也可以隨時將單位在居屋自由市場放售，甚至可以合法地將單位出租。換句話說，補地價只是解除了單位的限制，讓你可以自由選擇如何處理這個物業，並非要求你必須馬上出售。
Q4: 由申請補地價到完成自由市場交易，整個流程需時多久？
整個居屋補地價程序，從開始申請到最終完成自由市場的物業交易，一般需要預留數個月的時間。我們可以將居屋補地價時間線拆分為幾個階段。首先，由業主向房委會遞交申請，到房委會委派測量師上門估價，再到業主收到「評估補價通知書」，這個過程大約需時一至兩個月。收到通知書後，業主有兩個月時間繳付補價。假如採用「先賣後補」方式，在尋找買家和商議臨時買賣合約時，通常會設定一個較長的成交期，例如三個月，以確保有充足時間完成所有補地價程序。綜合來看，由啟動程序到成功賣出單位，預計整個流程大約需時三至四個月。