父母想將名下未補地價的居屋轉讓給子女，這份心意雖好，但操作上卻遠比私樓「甩名」複雜。由於居屋涉及政府資助，其業權轉讓受到房屋署（房署）嚴格規管，並非單純為了讓子女「上車」或恢復首次置業身份便能獲批。究竟在什麼情況下，房署才會破例批准？整個申請流程如何？當中涉及哪些費用和印花稅？子女承接後又會面臨什麼長遠影響？本文為你整合父母轉名給子女的終極懶人包，一文詳解房署接納的10大特殊條件、逐步拆解申請程序、清晰列明各項費用，助你全面評估可行性及潛在風險。
居屋轉名基礎：了解核心限制與可行性
考慮將父母轉名給子女居屋，首先要建立一個核心概念。這跟我們平時聽到的私樓「甩名」是完全不同的兩回事。很多人希望透過轉讓業權，讓子女恢復首次置業身份，方便日後買樓，但這個想法在未補地價居屋的世界裡是行不通的。這篇文章會由淺入深，為你拆解居屋轉讓限制的來龍去脈。
居屋轉讓限制核心：為何與私樓「甩名」截然不同？
解構居屋的政府資助性質及轉讓限制原則
居屋的全名是「居者有其屋計劃」，關鍵在於「資助」二字。政府以折扣價錢將單位出售，目的是幫助市民安居樂業，而不是提供一個可以隨意轉讓圖利的資產。所以，在未補地價之前，單位的業權會受到《房屋條例》的嚴格限制。房署設定這些門檻，就是為了確保公共資源用得其所，避免有人利用居屋進行變相的物業買賣。
「恢復首置身份」並非房署接納的轉名理由
這一點十分重要。在私樓市場，業主透過近親轉讓業權（俗稱「甩名」）來恢復首置身份，藉此節省買新樓的印花稅，是相當普遍的操作。但是在房署的角度，單純為了恢復首置身份而申請的居屋轉名個案，會被視為濫用資助房屋福利。因此，房署絕對不會接納這個作為批准業權轉讓的理由。
業權轉讓的兩大前設條件
要成功申請未補地價居屋轉名給子女，必須同時符合房署的兩大前設條件，缺一不可。
前提一：不涉及金錢代價的「送贈」轉讓
整個業權轉讓過程，必須是以「送贈」形式進行，也就是說，不能涉及任何金錢交易。這份法律文件稱為「轉讓契約」(Deed of Gift)，清楚表明承讓人（子女）是無償獲得業權。唯一的例外是業主因破產而需要轉讓業權的特殊情況。這種「居屋送贈」的形式，是為了杜絕家庭成員之間利用居屋進行私下買賣。
前提二：承讓人必須是單位的已登記家庭成員
除了業主身故後的居屋繼承個案外，所有申請的承讓人，都必須是該居屋單位名冊上已登記的家庭成員。這意味著，你不能臨時將子女「加名」到家庭成員名單中，然後馬上申請轉讓業權。承讓人本身就需要是單位的認可住戶，這項規定確保了業權只會在核心家庭成員之間流轉。
未補地價 vs 已補地價居屋轉名的根本差異
最後，我們需要清晰區分居屋的兩種狀態，因為它們的轉名方式有天壤之別。
未補地價居屋：受房署嚴格規管，須符合特殊理由
正如上文所述，未補地價居屋的業權轉讓，受到房署的嚴格規管。業主必須向房署提交申請（通常是填寫表格HD7），並證明自己符合官方列出的極為特殊的理由之一，例如業主年邁、病危、離婚或移民等情況，才有可能獲得酌情批准。
已補地價居屋：等同私樓買賣，可自由轉讓
如果居屋業主已經向政府繳付了地價（俗稱「補地價」），解除了轉讓限制，那麼這間居屋在法律上就等同於一間普通的私人樓宇。業主可以在公開市場上自由出售、出租或轉讓，包括轉名給子女。整個過程就跟一般私樓買賣無異，只需聘請律師處理買賣合約和樓契，並按市場估價繳付相應的居屋轉名印花稅，無需再向房署申請批准。
居屋轉名條件：房署接納的十大特殊情況詳解
想辦理父母轉名給子女居屋，並不是一件可以隨意進行的事。由於未補地價居屋涉及政府資助，房署對業權轉讓設下了嚴格的居屋轉讓限制。不過，在某些特殊情況下，房署會行使酌情權，批准居屋轉名給子女或其他家庭成員的申請。不如我們一起來看看房署接納的十大居屋轉名條件，讓你了解清楚整個申請的理據和所需文件。
情況一：業主年邁（年滿65歲或以上）
如果居屋業主年滿65歲，希望將單位業權轉給戶籍內已登記的家庭成員，這是一個房署相當普遍接納的理由。這項安排的原意是方便長者預先處理好資產，讓家人可以安心繼續居住。
所需證明文件：身份證明文件
申請時只需提供業主的香港身份證副本，以證明其年齡符合要求。
情況二：業主身故（居屋繼承）
當業主不幸離世，便會涉及父母過身居屋轉名的情況。業權可以透過居屋繼承的方式，轉讓給已故業主的合法遺產繼承人。如果繼承人本身已是單位的登記家庭成員，手續會較為直接；如果不是，則需要按遺囑或遺產管理書辦理。
所需證明文件：死亡證、遺囑認證書或遺產管理書
需要提交業主的死亡證副本，以及由高等法院發出的遺囑認證書或遺產管理書，以證明承讓人的合法繼承權。
情況三：業主病危
若業主身患重病，情況危殆，房署亦會基於人道理由，考慮批准其將業權轉讓給家庭成員的申請。這個情況是為了讓業主在生前能夠妥善安排物業，免去日後可能出現的複雜遺產處理程序。
所需證明文件：註冊醫生簽發的詳細醫療報告
必須提交由香港註冊西醫簽發的詳細醫療報告，清楚列明業主的身體狀況和病危的診斷。
情況四：業主破產
當業主被法庭頒令破產，其名下的資產（包括未補地價居屋）將會由破產管理署接管，用作償還債務。在這種情況下，業權轉讓是為了變賣資產，所以是房署接納的特殊理由之一。
所需證明文件：破產令、破產管理署署長的同意書
需要提供由法庭發出的破產令，以及破產管理署署長簽發的同意書，批准該物業的業權轉讓。
情況五：家庭成員關係轉變（如離婚或分居）
如果聯名業主是夫婦關係，而他們決定離婚或合法分居，可以申請將其中一方的業權轉讓給另一方。這是為了執行法庭命令或雙方協議，處理因婚姻關係結束而引致的財產分配問題。
所需證明文件：絕對判令（Divorce Absolute）或法庭命令
申請人需提交由家事法庭發出的離婚絕對判令，或與業權分配相關的其他法庭命令。
情況六：業主結婚而遷出單位
若業主在購入單位後結婚，並遷往配偶的住所組織新家庭，房署會考慮批准其將原有居屋單位的業權，轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。
所需證明文件：結婚證書及新住址證明
需要提供業主的結婚證書副本，以及能證明業主已遷往新住址的文件，例如水、電、煤氣費單。
情況七：業主移民或長駐海外工作
業主如果決定移民，或因工作需要而必須長期派駐海外，可以申請將業權轉讓給家人。申請時需要證明自己將會永久或長期離開香港，無意再返回單位居住。
所需證明文件：外國居留簽證、僱主證明信等
證明文件可以包括外國發出的批准居留簽證、當地居民證，或是由僱主發出、註明工作地點和時期的證明信。
情況八：為申請公務員或機構房屋福利
部分家庭成員可能因為工作關係，有資格申請公務員房屋福利或由其任職機構提供的房屋津貼。如果申請這些福利的其中一個條件是申請人不能擁有任何住宅物業，現有居屋業主便可以申請將業權轉出。
所需證明文件：相關機構發出的原則上批准信
需要提交由庫務署（適用於公務員）或相關機構發出的信件，證明申請人的房屋福利申請已獲原則上批准，而轉讓業權是符合申請資格的必要步驟。
情況九：家庭成員曾支付樓價或按揭供款
如果單位內某位已登記的家庭成員，能夠證明自己在購買單位時曾支付部分或全部首期，或在過去持續分擔按揭供款，房署會考慮批准將其名字加入業權，或將業權完全轉讓他。這類居屋加名或轉名的申請，是為了正式確立該成員在物業上的實質權益。
所需證明文件：出資證明（如銀行紀錄）、按揭還款記錄
需要提供清晰的證據，例如顯示支付首期的銀行轉帳紀錄、支票副本，以及過去的按揭還款月結單等。
情況十：增加或刪除配偶作為聯名業主
這種情況常見於業主婚後希望與配偶共同持有物業，即「居屋加名」。又或是在離婚情況下，需要將配偶的名字從業權中移除，即「居屋除名」。房署一般會接納這類因婚姻狀況改變而衍生的業權變動申請。
所需證明文件：結婚證書
如果是增加配偶作為聯名業主，只需提供結婚證書副本即可。如果是除名，則需按情況五提供離婚或分居證明。
居屋轉名申請流程：由填表到完成轉讓全攻略
當你確認符合房署接納的特殊情況後，就可以正式啟動父母轉名給子女居屋的申請程序。整個居屋轉名手續其實是一個有清晰步驟的過程，只要跟著以下四個階段，就能順利處理房署居屋轉名的申請。
第一步：準備及填寫申請文件
下載及填妥「業權轉讓申請書」（表格HD7）
整個流程的第一步，是到房屋署的網站下載，或者親身到各租約事務管理處索取一份名為「業權轉讓申請書」的表格HD7。填寫時要仔細核對所有資料，例如業主和承讓人的個人資料、單位地址等。簽名式樣必須和當初買賣樓宇文件上的簽署完全相同，這樣才能確保申請順利。
根據申請原因，備妥所有相關證明文件副本
除了申請書，你還需要提交證明文件去支持你的轉名理由。例如，如果是因為業主年邁，就要提交業主的身份證副本。如果是因為父母過身居屋轉名，就需要死亡證和遺產管理文件。每一個申請原因都有對應的文件要求，所以準備文件副本時一定要齊全，這樣可以避免因為文件不足而延誤審批進度。
第二步：遞交申請及繳付費用
親身或郵寄至所屬地區的租約事務管理處
準備好所有文件後，你可以選擇親身遞交，或者用郵寄的方式，將申請書和文件副本交到你居屋單位所屬地區的租約事務管理處。親身遞交可以確保文件即時送達，有職員初步檢查。郵寄則比較方便，但記得要預留足夠郵遞時間。
繳付申請手續費（現為$3,020，概不發還）
遞交申請的同時，需要繳付一筆申請手續費，目前的居屋轉名費用是港幣$3,020。你可以用劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫「香港房屋委員會」。有一點很重要，這筆費用無論申請成功與否，都不會退還。
第三步：房屋署審批
審批時間：文件齊備後約需六星期
遞交申請後，就是等待房屋署的審批。如果所有文件都齊備和正確，一般的審批時間大約是六個星期。房署職員會審核你的申請理由和證明文件是否符合居屋轉讓限制下的特殊條件。
成功後接收房署發出的「業權轉讓同意書」
如果申請獲得批准，你就會收到由房署發出的正式書面文件，名為「業權轉讓同意書」。這份文件是整個居屋轉名手續中最重要的文件，代表你已經得到官方的許可，可以進行下一步的法律程序。
第四步：辦理法律及樓宇按揭手續
聘請律師辦理轉讓契約（Deed of Gift）
收到同意書後，你就需要聘請律師來處理後續的法律文件。由於未補地價居屋轉名是以居屋送贈的形式進行，所以律師會為你準備一份「轉讓契約」（Deed of Gift），俗稱送契。整個過程的居屋轉名律師費會因應不同律師樓而有所不同。
律師將契約草稿交予法律事務分處審批並繳付批核費（現為$2,630）
律師擬定好轉讓契約的草稿後，不會馬上簽署。他們會先將草稿提交給房署的法律事務分處進行審批，確保內容符合規定。提交時需要再繳付一筆港幣$2,630的批核費，這筆費用同樣是不設退還的。
處理現有樓宇按揭（如適用，需填寫表格HD64）
如果你的居屋單位還有按揭未供完，轉名就會涉及居屋轉名按揭的變動。你需要向承按銀行或財務機構申請更改按揭安排，並且要填寫一份表格HD64（轉變按揭安排申請書）交給房署。
於「同意書」一年有效期內完成所有法律手續
最後，也是最關鍵的一點，房署發出的「業權轉讓同意書」有效期只有一年。你必須在這一年之內，完成所有法律手續，包括簽署轉讓契約和到土地註冊處登記。如果超過一年期限，同意書就會失效，你需要重新申請和繳付所有費用。
居屋轉名財務全分析：費用、按揭、印花稅計算懶人包
談及父母轉名給子女居屋，大家最關心的自然是財務安排。整個居屋轉名手續牽涉的費用、按揭處理方式，以及居屋轉名印花稅的計算，都與一般私樓買賣有所不同。以下為你逐一拆解，讓你對所有開支有更清晰的預算。
居屋轉名費用清單
整個居屋轉名費用主要由三大部分組成：房署的行政收費、律師樓的專業服務費，以及政府的印花稅。
房屋署收費：申請手續費、批核契約手續費
首先，向房屋署遞交「業權轉讓申請書」（表格HD7）時，需要繳付一筆申請手續費，目前為港幣$3,020。這筆費用無論申請成功與否，都不會發還。申請獲批後，當律師擬備好轉讓契約草稿並交予房署審批時，需要再繳付一筆批核契約手續費，目前為港幣$2,630。
律師樓收費：處理轉讓契約、按揭契等法律文件
由於居屋送贈涉及業權轉讓，必須聘請律師處理法律文件。居屋轉名律師費一般包括草擬及處理轉讓契約（Deed of Gift）、向房署及土地註冊處註冊文件等。如果單位仍有按揭，律師還需要與銀行協調，處理轉移按揭契的事宜，收費會相應增加。市場上處理這類轉讓的律師費，普遍由數千至萬多元不等。
印花稅（釐印費）：根據物業估值計算
雖然轉名是以「不涉及金錢代價」的送贈形式進行，但仍然需要繳付印花稅。稅款的計算基礎並非成交價（因為沒有成交價），而是根據稅務局對該物業的估值來計算。
居屋轉名按揭的特殊性
處理居屋轉名按揭，是整個流程中較特別的一環，其操作邏輯與私樓市場有很大分別。
政府擔保角色：為何「送契樓」仍可承造按揭
在私樓市場，銀行一般對「送契樓」的按揭申請非常審慎，甚至拒絕，因為擔心原業主可能因破產而被追討資產。不過，未補地價居屋的情況很特殊。由於政府為居屋按揭提供了擔保，銀行的風險極低，因此即使業權是以送贈形式轉讓，銀行通常都願意為新業主（子女）繼續承造按揭。
按揭限制：貸款額不能增加，還款期不能延長
子女承接按揭時有兩個主要限制。第一，新的按揭貸款額不能超過原有的剩餘貸款額，這代表子女不能藉此機會「加按」套現。第二，還款年期也不能延長，只能維持或縮短原有的還款期。
居屋轉名印花稅計算方式
居屋轉名印花稅的計算方法，是許多人感到困惑的地方。這裡為你詳細解釋。
「不涉及金錢代價」如何影響印花稅
由於父母轉名給子女居屋屬於無償的居屋送贈，法律上沒有「買賣樓價」。在這種情況下，稅務局會為物業進行估價，並以這個估值作為計算印花稅的基礎。
「近親轉讓」可豁免額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）
好消息是，父母與子女之間的轉讓屬於「近親轉讓」。根據現行法例，這類轉讓可以豁免「額外印花稅」（SSD）和「買家印花稅」（BSD）這兩項辣招稅。
以從價印花稅（第2標準稅率）計算
因此，最終需要繳付的稅項，是按照物業估值，以「從價印花稅（第2標準稅率）」來計算。這個稅率較低，稅款會根據物業估值的不同而遞增。你可以參考稅務局的官方網站，查閱最新的第2標準稅率表，以估算所需費用。
【決策前必讀】父母轉名子女的長遠影響與潛在風險
將父母的居屋轉名給子女，這個決定聽起來充滿愛意，也是一個重大的家庭財務安排。不過，在正式行動之前，我們需要像朋友一樣，坐下來認真想清楚整個決定的長遠影響。這不單是業權的轉移，更牽涉到兩代人未來的財務規劃、福利資格以至家庭關係，了解清楚潛在的風險，才能做出最適合家庭的選擇。
對子女的長遠影響
喪失「首次置業」身份：未來買私樓的稅務成本
當子女接受了居屋業權後，法律上他就不再是「首次置業」人士。這意味著，如果他將來有能力，想購買私人樓宇，就可能無法享受當時政府為首次置業人士提供的任何稅務優惠。雖然現時印花稅率劃一，但政策隨時可能改變。失去這個寶貴的「首置」身份，等於預先放棄了未來置業時一個重要的潛在優勢，這是一個需要納入長遠財務規劃的成本。
承擔業主責任：按揭供款、管理費、差餉及維修開支
成為業主，代表著需要承擔起所有相關的責任。除了可能要處理的居屋轉名按揭供款，每個月的管理費、每季的差餉地租，都是一筆固定的開支。另外，樓宇總會有需要維修的時候，例如強制驗樓或更換升降機等大型維修工程，費用動輒數萬甚至十多萬元。子女必須有足夠的財務能力和心理準備去應付這些持續的支出，確保物業得到妥善管理。
受轉售限制約束：影響未來資金流動性
未補地價居屋的轉讓限制是其核心特性。子女接手後，同樣受到這些限制約束。他們不能像私樓業主一樣，在有資金需要時，隨時在公開市場上出售單位套現。如果需要賣樓，必須依照房署的規定，在居屋第二市場轉售給合資格人士，或者補足地價後才能在自由市場出售。這大大限制了資產的流動性，影響了未來資金的靈活性。
對父母的潛在影響
失去物業的法律擁有權及保障
完成居屋送贈手續後，父母在法律上便不再是該單位業主。這代表他們完全失去了對物業的控制權和擁有權。即使當初的意願是讓子女照顧自己，但物業已不屬於自己。萬一將來家庭關係出現變化，或者子女因自身原因需要出售或抵押物業，父母將無法阻止。將自己最重要的資產完全轉移出去，當中失去的法律保障是需要慎重考慮的。
未來申請長者福利或公屋資格的資產影響
有些父母可能認為，提早將資產轉移，有助於未來申請長者生活津貼或公屋等需要資產審查的社會福利。但需要注意，政府部門在審批時，會審視申請人過去一段時間內的資產轉移記錄。如果被發現申請人是為了符合資格而刻意轉移資產，其申請可能會被拒絕，或者需要等候一段更長的時間。這個做法並非想像中簡單的「捷徑」。
潛在法律與家庭風險
五年內破產的追溯期風險（送贈契）
居屋轉名給子女通常是以「送贈契」形式進行，即不涉及金錢交易。根據《破產條例》，如果送贈者（父母）在送出資產後的五年內被頒令破產，破產管理署署長有權向法庭申請，將該項交易作廢，並追回該物業用作償還債務。這對已經接收物業的子女來說，是一個相當大的潛在法律風險。
家庭關係變動的潛在糾紛
家庭關係是溫馨的，但有時也會發生難以預料的變化。一旦父母與子女的關係變差，或者子女自身的婚姻狀況出現問題（例如離婚），這個已經轉名的居屋單位，可能會成為家庭糾紛甚至法律訴訟的焦點。因為物業已在子女名下，它可能會被視為子女的個人資產或婚姻資產的一部分。一個基於愛的決定，有時會在關係轉變時，演變成複雜的家庭矛盾。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
如果子女並非該居屋的登記家庭成員，可以轉名嗎？
這是一個大家在考慮父母轉名給子女居屋時，經常會遇到的疑問。根據房署的規定，要承接未補地價居屋的業權，承讓人原則上必須是該單位的已登記家庭成員。房署的政策原意，是確保資助房屋資源用於解決名列在戶籍上的家庭成員的住屋需要。如果子女從未加入單位的家庭成員名冊，一般情況下是不符合承讓資格的。
不過，凡事總有例外。唯一的特殊情況是透過遺產繼承。如果父母過身，而子女是法定的遺產繼承人（即使並非單位登記成員），他們便可以透過法律程序辦理居屋繼承手續，承繼該單位的業權。
可以只辦理居屋「加名」，而非轉讓全部業權嗎？
很多人會想，不轉讓全部業權，只是辦理居屋加名，將子女的名字加到樓契上，會不會簡單一些？其實，房署對「加名」的審批，與整個業權轉讓的審批一樣嚴格。
居屋加名同樣被視為業權轉讓的一種，必須符合房署接納的十大特殊情況之一才能申請。最常見獲批的加名情況，是業主結婚後，申請將配偶的名字加入成為聯名業主。如果想純粹將子女的名字加入，而沒有其他符合房署要求的特殊理由，申請是極難獲批的。
居屋「除名」的手續與「轉名」有何不同？
居屋「除名」其實是「轉名」的另一種形式，兩者的申請手續和審批原則基本上是相同的。所謂「除名」，是指將聯名業主其中一方的名字從樓契中移除。這個動作的本質，就是將其持有的業權份額，轉讓給其餘的聯名業主。
例如，夫婦因離婚或分居，需要將其中一方的名字從聯名擁有的居屋業權中移除，這便是一個常見的「除名」理由。申請人同樣需要填寫表格HD7，並提供法庭命令等證明文件，向房署申請批准。所以，無論是加名、除名，還是完整的父母轉名給子女居屋，都必須通過房署的審批程序，並非單純的文書更改。
「父母轉名」與「遺產繼承」在手續和稅務上有何分別？
這兩者在處理居屋業權上有根本的分別。簡單來說，「父母轉名」是在業主在生時進行的業權送贈；而「遺產繼承」則是在業主過身後，由遺產繼承人承繼業權。
在手續上，「父母轉名」需要業主主動向房署申請，並提供符合特定條件的證明文件。獲批後，再經由律師辦理送贈契（Deed of Gift）。而「居屋繼承」，例如父母過身居屋轉名，則需要繼承人辦理遺囑認證或遺產管理書，再憑法律文件去處理業權的轉移。
在稅務方面，由於香港已取消遺產稅，所以居屋繼承不涉及任何稅項。至於生前轉名，因為是以不涉及金錢代價的「送贈」方式進行，故此亦不需要繳付居屋轉名印花稅。
如果居屋仍有按揭未供完，可以辦理轉名嗎？
可以的，但手續會相對複雜一些。如果單位仍有按揭在身，在辦理居屋轉名手續前，必須先取得承按銀行或財務機構的同意。
當房署批出「業權轉讓同意書」後，新的業主（即子女）需要向銀行申請新的按揭，用以取代原有的按揭貸款，這個過程可稱為「居屋轉名按揭」。銀行會重新審批新業主的財務狀況和還款能力。要特別留意，房署規定，新批出的按揭貸款額，不能高於原有的按揭餘額，還款年期也不能延長。換句話說，新業主不能透過轉名加按套現。
完成轉名手續後，需要通知管理處或差餉物業估價署嗎？
這是必需的。完成所有法律程序，簽署轉讓契約並在土地註冊處完成登記後，整個居屋轉名手續才算正式完結。
負責的律師樓會將新的轉讓契約送交土地註冊處登記，確立新業主的法律地位。之後，新業主應主動將已登記的轉讓契約副本，分別提交給屋苑的管理處以及差餉物業估價署。通知管理處是為了更新業主紀錄，確保管理費、通告等能準確寄達；通知差餉物業估價署則是為了更新差餉及地租的繳納人資料。完成這些步驟，才能確保所有與物業相關的責任和通訊都已妥善更新。