作為業主，面對息口環境轉變，想減輕供樓負擔，甚至把握機會賺取銀行現金回贈？市場上「二按」、「轉按」、「加按」等物業融資財技五花八門，究竟三者有何分別，應如何選擇，才能用盡物業價值，實現慳息或套現的理財目標？本文將為你深入剖析「二按轉按」的核心分別，從利率、審批、風險到適用情況作全面比較，並提供詳盡的轉按流程教學、費用計算，以及2025年各大銀行的最新轉按優惠，助你制定最精明的按揭策略。
二按、轉按、加按快速比較：如何選擇最適合你的物業融資方案？
大家好，當我們談及物業融資時，經常會聽到「二按轉按」、「加按」等術語，這些選項讓人眼花撩亂。其實，它們各自對應不同的財務需要和目標。想知道哪一個方案最切合你的情況，最直接的方法就是將它們並列比較。接下來，我們會從幾個關鍵角度，為你清晰剖析它們的分別。
一表看清三大方案：轉按 vs 二按 vs 加按
貸款機構
- 轉按： 由新承造按揭的銀行提供。你會從原有的A銀行，轉至提供更佳優惠的B銀行。
- 二按： 主要由財務公司或物業發展商提供。銀行一般不參與二按貸款，因為風險較高。
- 加按： 由你現時承造按揭的同一間銀行（原行）提供。
按揭利率
- 轉按： 通常可以取得市場上最具競爭力的利率（H按或P按），因為銀行會用優惠利率吸引新客戶。
- 二按： 利率是三者中最高的，實際年利率（APR）可以比一按高出數倍甚至十數倍。
- 加按： 利率未必是市場上最低的。銀行沒有太大誘因提供最佳利率給你這位現有客戶。
主要目的
- 轉按： 為了節省利息、賺取現金回贈，或者在物業升值後套現。
- 二按： 主要用於解決首期不足的問題，或者在其他融資渠道失敗後的應急選擇。
- 加按： 純粹為了在物業升值後，向原行套取一筆現金作周轉。
審批要求（壓力測試）
- 轉按： 等同於一次全新的按揭申請，必須重新通過銀行的入息審查及壓力測試。
- 二按： 審批相對寬鬆，很多時不需要壓力測試，但會仔細審核你的信貸報告和還款能力。
- 加按： 同樣需要通過銀行的審批，但因為是原有客戶，手續可能相對簡化一些。
風險程度
- 轉按： 風險中等。主要風險來自樓市下行時，物業估價不足導致轉按失敗。
- 二按： 風險極高。高昂的利息會大幅加重供款負擔，一旦斷供，物業被拍賣的風險亦較高。
- 加按： 風險中等。與轉按相似，同樣受物業估價影響。
適合人群
- 轉按： 適合按揭罰息期已過、希望追求更低利率和現金回贈，或想利用物業升值套現的業主。
- 二按： 適合首期不足的新盤買家（如選用發展商二按），或信貸評級稍遜、未能通過銀行審批但急需資金的業主。
- 加按： 適合嫌轉按手續繁複，只想簡單快捷地從原行套現，並且不介意利率和回贈稍遜的業主。
為何業主總在「二按轉按」之間抉擇？剖析背後三大理財考量
了解了基本分別後，你會發現業主的理財目標，決定了他們最終的選擇。特別是「二按」和「轉按」，雖然看似性質不同，卻常常是業主在不同階段會考慮的選項，背後反映了三大核心財務考量。
目標一：節省按揭利息，賺盡銀行現金回贈
這是最常見的理財目標，而「轉按」正是達成這個目標的標準操作。當你的按揭過了兩至三年的罰息期後，就如同恢復了自由身。此時，你可以貨比三家，尋找市場上利率最低、現金回贈最高的銀行。銀行為了爭取新客戶，提供的優惠往往比你現有銀行的更好。透過轉按，你不單可以降低每月供款，節省長遠的利息開支，更能即時獲得一筆可觀的現金回贈，這筆錢直接就是你的額外收入。
目標二：透過物業升值套現，獲取大額備用現金
當物業價值上升，你的資產淨值也隨之增加。這時，「轉按套現」或「加按」就能將這些紙上富貴轉化為實質的流動資金。例如，你的物業升值了200萬，透過轉按至新銀行，可以按最新估價申請更高貸款額，扣除原有按揭餘額後，多出的部分便能成為你的備用現金，用作投資、裝修或子女教育等。雖然加按也能達到套現目的，但轉按套現通常能一併獲取更佳的利率和回贈，達到一石二鳥的效果。
目標三：應對首期不足或信貸評級稍遜的短期需要
這個目標則是「二按」最主要的存在理由。在兩種情況下，業主會考慮二按。第一，購買新盤時首期不足，發展商提供的二按計劃（俗稱呼吸Plan）成為了上車的踏腳石。第二，當業主急需資金，但因為入息證明不足或信貸評級（TU）欠佳，無法通過銀行的轉按或加按審批時，門檻較低的財務公司二按便成為了最後的融資選項。不過，選擇二按的人心裡都明白，這是一個利息極高的短期方案。他們的長遠策略，正是在財務狀況改善後，盡快進行「二按轉按」，將高息的二按貸款，轉移至利息低廉的銀行一按，從而擺脫沉重的利息負擔。
【轉按全攻略】想慳息賺回贈？深入拆解轉按流程、好處與陷阱
在眾多物業融資選項中，業主經常在考慮二按轉按之間作出抉擇，而「轉按」無疑是市場上最主流的理財操作。簡單來說，轉按就是將物業的按揭貸款，由原來的A銀行轉移到提供更優越條款的B銀行。這個過程好比轉換電訊商，目的就是為了獲取更划算的月費計劃與迎新優惠。轉按操作主要分為兩種，了解它們的分別，有助你釐清自己的理財目標。
什麼是轉按？釐清「平手轉按」與「轉按套現」
平手轉按：純為更佳按揭條款，不提取額外資金
平手轉按是最純粹的轉按形式。它的操作是，新銀行批出的貸款額，與你在舊銀行尚未償還的按揭餘額完全相同。整個過程不會有額外的資金到手。業主選擇平手轉按的唯一目的，就是追求更吸引的按揭條件，例如更低的按揭利率、更高的現金回贈，或者更長的還款年期，從而降低每月的供款壓力。
轉按套現：利用物業升值空間，獲取流動資金
轉按套現則建基於物業已經升值的基礎上。當你的物業市場價值上升，新銀行會根據最新的估值，批出一個比你原有按揭餘額更高的貸款額。在清還舊銀行的貸款後，中間多出來的差額，你就可以作為現金提取。這筆資金用途靈活，不論是用作投資、生意周轉或家庭應急，都能大大增加你的財務彈性。
轉按的四大核心好處：精明業主必選原因
賺取高額現金回贈：把握銀行轉按優惠
銀行之間的按揭業務競爭激烈，為了吸納優質客戶，它們經常會提供非常吸引的現金回贈，金額通常是貸款額的某個百分比。假設轉按一筆500萬的貸款，即使只有1.5%的回贈，也能即時獲得75,000元的現金，這筆可觀的收入是轉按最直接的吸引力之一。
降低按揭利率：從高息計劃轉至市場低位
市場利率時刻在變。如果你現時的按揭計劃是在高息環境下簽訂，或者你正使用發展商提供、過了「蜜月期」後利率會大幅抽升的按揭計劃，轉按就是你擺脫高息負擔的有效方法。轉投市場上利率更低的銀行，長遠可以節省數以十萬計的利息開支。
擺脫按揭保險（甩按保）：取回保費，降低長遠開支
對於當初敍造高成數按揭的業主，如果物業價值已顯著上升，令按揭餘額佔物業估值的比例（LTV）降至六成或以下，便可以透過轉按「甩走」按揭保險。這樣不但能節省往後每年的保費，更有機會按比例取回部分已繳付的按揭保險費用，可謂一舉兩得。
善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）：對沖按揭利息
不少銀行的轉按計劃都會附帶高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。這類戶口的存款利率與你的按揭利率完全相同。你只要將備用現金存入此戶口，所賺取的利息就可以直接抵銷部分的按揭利息支出。對於手頭有一定現金的業主來說，這是一個非常聰明的慳息工具。
執行轉按前必須警惕的三大風險：避開罰息期與估價不足
罰息期陷阱：計算清楚提早贖回按揭的成本
大部分按揭合約都設有罰息期，一般為首兩至三年。如果在罰息期內提早還清貸款（轉按亦屬提早還款），原銀行會收取罰款，金額可能是貸款額的某個百分比。這筆罰款隨時可能蠶食掉你從轉按所賺取的回贈與節省的利息，因此，行動前必須翻閱原有合約，計算清楚成本。
物業估價不足風險：樓市下行或需「抬錢轉按」
轉按成功與否，新銀行對物業的估價是關鍵。如果樓市處於下行週期，新銀行的估價可能低於你現有的按揭餘額。在這種情況下，你需要自掏腰包補足差額，才能完成轉按，這就是俗稱的「抬錢轉按」。這不僅令轉按套現變得不可能，更可能令你陷入進退兩難的局面。
重新通過壓力測試：審核入息、負債及信貸評級
每一次轉按，都等同於一次全新的按揭申請。新銀行會嚴格地重新審核你的入息證明、所有債務狀況以及信貸評級（TU）。如果在過去一段時間，你的收入減少、負債增加，或者信貸紀錄變差，即使你過往的供款紀錄良好，新的轉按申請也可能被拒絕，或者批出的貸款額未如理想。
【二按是什麼】解構二按申請與高息風險：為何它是最後融資選項？
在考慮日後是否需要進行二按轉按之前，首先要清晰理解二按的本質與風險。簡單來說，二按（Second Mortgage）是指在一間物業已經有銀行「一按」的情況下，業主再向另一間貸款機構申請第二份按揭貸款。這份貸款同樣以該物業作為抵押品，但其債權的優先次序排在「一按」之後。由於風險較高，它通常被視為最後的融資選項。
二按定義：為何貸款方多為財務公司而非銀行？
當業主拖欠貸款時，物業會被拍賣，賣出的款項會優先償還給一按銀行。只有在還清一按的所有本金和利息後，餘下的款項才會用來償還二按。這代表二按的貸款方面臨著可能無法收回全部貸款的風險。正因如此，受香港金融管理局嚴格監管的銀行，一般不會承做風險這樣高的二按。市場上提供二按服務的，絕大部分是根據《放債人條例》營運的財務公司，它們願意承受更高風險，但同時會收取遠高於銀行的利息作為回報。
財務公司二按與銀行一按的根本區別
財務公司的二按與銀行的一按，在性質上有著天壤之別。銀行一按受金管局規管，審批嚴謹，需要通過壓力測試，利率與最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）掛鈎，相對較低。相反，財務公司二按的審批標準寬鬆很多，通常不需壓力測試，但利率極高，而且不受金管局的利率上限所規管，其總成本遠非銀行按揭可比。
發展商二按（呼吸Plan）的角色與目的
一手新盤市場中常見的「發展商二按」，俗稱「呼吸Plan」，是發展商為了解決買家首期不足問題而設的財務工具。其目的是降低置業門檻，吸引買家入市。這類計劃通常在首兩至三年間提供極低甚至免息的「蜜月期」，但蜜月期過後，利率會即時飆升至一個非常高的水平（例如P+3%或更高），令供款壓力大增。
二按利率的致命傷：實際年利率（APR）如何影響總供款？
二按最需要警惕的地方就是其高昂的利率。評估貸款成本時，必須看「實際年利率」（APR），因為它已包含利息、手續費及其他雜費，能真實反映借貸的總成本。財務公司的二按APR動輒可達十幾至二十厘，是銀行一按利率的好幾倍，這會直接導致每月供款額大幅增加，嚴重加重財政負擔。
二按利息計算：與一按、轉按的利息成本比較
我們可以做一個簡單比較。假設一筆100萬元的貸款，如果經由銀行轉按套現，利率可能約為4厘，每月利息支出約為$3,333。但是，如果這筆錢是透過二按借入，利率若為18厘，單是每月的利息支出就高達$15,000。兩者相差超過四倍，利息成本的差距極為懸殊。
長遠對總利息支出的影響分析
由於二按利率極高，供款的大部分金額都只用作支付利息，償還本金的進度會非常緩慢。長遠來看，這不但大幅增加了總利息支出，更蠶食了業主的物業淨值。如果樓市平穩甚至下跌，業主隨時可能陷入負資產的困境，因為貸款本金的減少速度遠遠追不上物業價值的跌幅。
何時才應考慮二按？拆解發展商Plan與二按的關係
既然二按存在如此高的風險與成本，那麼在什麼情況下才應該考慮？一般而言，它只應被視為一種短期的過渡性方案或最後的選擇。
解決首期不足的短期過渡方案
對於購買一手樓的買家，如果首期資金確實不足，無法滿足銀行的按揭成數要求，發展商提供的二按計劃可以作為一個臨時的橋樑。買家利用這個計劃成功「上車」，然後計劃在低息蜜月期結束前，透過轉按甩掉高息的二按。
其他按揭融資渠道失敗後的最終選擇
當業主急需現金周轉，但又因為信貸評級、入息證明不足等原因，無法通過銀行的審批來進行加按或轉按套現時，審批相對寬鬆的財務公司二按便可能成為他們唯一的選擇。這是一個成本極高的方案，只適用於應對燃眉之急。
為何「二按轉按」是發展商Plan買家的關鍵財技？
對於使用了發展商高成數按揭（例如呼吸Plan）的買家，「二按轉按」並非一個選項，而是一個必須執行的關鍵財技。他們的整個策略，就是在首兩三年的低息期內，努力提升自己的收入及信貸評級，同時寄望物業升值。當時機成熟，例如過了銀行的罰息期，便立即向銀行申請轉按，將一按及二按合併成一筆利率正常的銀行按揭。這個操作能夠即時擺脫二按的高息枷鎖，大幅降低每月供款，是整個置業計劃能否成功「落地」的決定性一步。
【加按 vs 轉按套現】套現點揀好？比較原行加按與轉按的利弊
當物業升值，不少業主都會考慮利用物業套現一筆資金作周轉，而在眾多財技中，原行加按和轉按套現是最常見的選項。這兩種方法都能達到提取現金的目的，但在手續、成本和回報上卻有很大分別。想知道哪一種更適合你，就要先了解清楚兩者的利弊，這也是許多業主在規劃二按轉按策略時，必須面對的第一個抉擇。
原行加按：優點與缺點分析
原行加按，是指向現時提供按揭的銀行，申請增加貸款額。整個過程都在同一間銀行內完成，可以說是最直接的套現方法。
優點：申請手續相對簡單快捷
由於銀行本身已經擁有你的物業及個人信貸紀錄，所以申請加按時，所需的文件和審批程序會相對簡化。銀行可以很快地為物業重新估價，然後計算出可增加的貸款額。因為不涉及轉換貸款機構，所以也省卻了聘請律師處理贖契等繁複的法律程序，整個過程一般較快完成，適合需要盡快取得資金的業主。
缺點：錯失市場最佳利率與現金回贈
這個方法的方便之處，也正是其最大的缺點。因為你屬於銀行的現有客戶，銀行未必會提供最優惠的利率和條款去挽留你。與此同時，市場上其他銀行為了吸納新客戶，往往會推出極具吸引力的轉按優惠，包括更低的按揭利率和高達貸款額1-2%的現金回贈。選擇原行加按，意味著你可能錯失了這些能為你節省大量利息和賺取可觀回贈的機會。
轉按套現：優點與缺點分析
轉按套現，是指將整筆按揭由原來的A銀行，轉移至能提供更佳條款的B銀行，並在過程中利用物業升值的空間，提取額外的現金。
優點：獲取市場上最優惠利率及回贈
轉按套現最大的吸引力，在於能夠以「新客戶」的身份，盡享市場上最優惠的按揭計劃。銀行之間的競爭激烈，為了爭取你的按揭生意，新銀行會提供更低的H按或P按利率，和更吸引的現金回贈。這筆回贈金額有時不但足以抵銷轉按所涉及的律師費等開支，甚至還有餘額，變相讓你「一面套現，一面賺錢」。
缺點：需重新審批及辦理全套法律文件
轉按的過程等同於一次全新的按揭申請，所以手續相對繁複。你需要向新銀行提交最新的入息證明等文件，並且要重新通過壓力測試審批。此外，轉按涉及兩間銀行的交接，必須委託律師樓辦理舊按揭的贖契及新按揭的法律文件。整個過程由申請到批核，一般需時四至六個星期，時間成本較高。
決策關鍵：一張圖助你決定加按或轉按套現
總結來說，選擇加按還是轉按套現，其實是一個在「時間便利」與「金錢回報」之間的權衡。如果你最重視的是速度和簡單，希望盡快取得資金，那麼手續簡便的原行加按可能更適合。但如果你時間充裕，並希望把握市場機會，將慳息和賺回贈的效果最大化，那麼轉按套現就是更精明的選擇。以下的比較圖，可以助你更清晰地了解自己的需要，作出最合適的決定。
【轉按實戰】一文看清轉按申請流程、時間及律師費
了解整個二按轉按的實戰流程，是作出明智決策的第一步。整個過程其實比想像中直接，主要涉及新舊銀行的交接和法律文件的處理。只要掌握了關鍵步驟、時間預算和費用開支，你就能更順暢地完成轉按，輕鬆賺取回贈和節省利息。
轉按申請五大步驟（Step-by-Step）
步驟一：評估財務，比較銀行轉按優惠
在行動之前，先做好財務評估。首先，檢視現有按揭合約，確定是否已過罰息期，這是轉按的基本前提。然後，就是貨比三家的環節。你應該詳細比較不同銀行提供的轉按計劃，重點留意按揭利率（H按或P按）、現金回贈比率、以及有沒有提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）等優惠。這個階段的準備愈充足，最終獲得的著數就愈多。
步驟二：向新銀行提交申請及文件
選定心儀的銀行和計劃後，就可以正式提交轉按申請。銀行會要求你提供一系列文件作審批之用，這一步是整個流程的基礎。一般所需文件包括身份證明、住址證明、入息證明（例如最近三個月的糧單或稅單），以及現有按揭的貸款合約和最近的供款證明。
步驟三：銀行進行物業估價及壓力測試
新銀行收到你的申請後，會委託測量師行為你的物業進行重新估價，這個估價結果會直接影響最終的貸款額。同時，銀行會根據你提交的入息文件，重新計算你的供款與入息比率，確保你的還款能力符合金管局的規定，這一步對轉按批核至關重要。
步驟四：委託律師處理贖契及新按揭契
當銀行初步批核你的轉按申請後，你需要委託一位律師處理後續的法律程序。律師會代表你處理兩項主要工作：第一，向原有銀行取回樓契，這個過程稱為「贖契」；第二，準備及處理你與新銀行之間的新按揭契據。通常新銀行會提供一份認可的律師樓名單供你選擇。
步驟五：簽署文件，完成轉按及收款
一切準備就緒，最後一步就是到律師樓簽署所有法律文件。簽署完成後，新銀行會將貸款額發放給你的律師，律師會用這筆款項清還你在舊銀行的按揭餘額。如果你的轉按涉及套現，律師在完成所有手續後，會將套現所得的金額轉賬至你的指定戶口，整個轉按過程便大功告成。
轉按時間與文件清單：由申請到批核需時多久？
轉按流程時間軸（一般4-6星期）
由遞交申請到最終完成轉按，整個流程的時間大約需要4至6個星期。具體時間分佈如下：
- 銀行審批及估價： 約2至3個星期
- 律師處理法律文件： 約2至3個星期
實際所需時間會因個案的複雜程度、文件是否齊備以及銀行的處理效率而有所不同。
身份、入息證明及現有按揭文件一覽
為確保申請過程順利，你可以預先準備好以下文件：
- 身份證明： 香港永久性居民身份證副本。
- 住址證明： 最近三個月內的公共事業賬單（如水、電、煤費單）或銀行月結單。
- 入息證明： 最近三個月的糧單、最近年度的稅單，或公司發出的收入證明信。
- 現有按揭資料： 現有按揭的貸款合約副本，以及最近三個月的供款紀錄。
轉按費用計算：律師費及其他雜費開支預算
律師費的大約範圍
轉按涉及聘請律師處理贖契和簽訂新按揭契，律師費是其中一項主要開支。市場上，處理一宗標準轉按個案的律師費，大約介乎港幣$5,000至$10,000之間，實際費用會視乎律師樓的收費標準及個案的複雜性而定。
贖契及其他行政費用
除了律師費，你還需要預算一些雜費開支。例如，原有銀行會就提早贖回按揭收取數百元的行政費用（俗稱贖契費）。雖然這些費用金額不大，但在計算轉按的總成本時也應該一併考慮，確保最終賺取的回贈能夠完全覆蓋所有開支。
【銀行轉按優惠2025】現金回贈、按揭利率即時比較
當你考慮透過二按轉按等財技優化個人財務時，面對市面上五花八門的銀行轉按計劃，很容易被吸引眼球的現金回贈數字所迷惑。不過，一個精明的業主，會懂得深入比較每個計劃的細節。以下為你整理了市場上主要銀行的最新轉按優惠資訊，讓你一目了然，同時會拆解選擇最佳計劃時，必須留意的魔鬼細節。
最新銀行按揭利率（H按/P按）及現金回贈比較表
請注意，以下資料僅供參考，銀行優惠會隨時變動，最終條款以銀行批核為準。
銀行名稱
滙豐銀行 (HSBC)
最新H按/P按利率
H+1.3%（鎖息上限 P-2%）
現金回贈 (%)
高達 1.8%（需視乎貸款額及客戶級別）
Mortgage Link最高存款額
按揭貸款餘額之50%
其他轉按優惠（如：超市禮券）
豁免部分手續費
銀行名稱
恒生銀行 (Hang Seng Bank)
最新H按/P按利率
H+1.3%（鎖息上限 P-2%）
現金回贈 (%)
高達 1.7%
Mortgage Link最高存款額
按揭貸款餘額之50%
其他轉按優惠（如：超市禮券）
高達$2,000電子購物禮券
銀行名稱
中國銀行（香港） (BOC)
最新H按/P按利率
H+1.3%（鎖息上限 P-2.25%）
現金回贈 (%)
高達 1.9%
Mortgage Link最高存款額
按揭貸款餘額之50%
其他轉按優惠（如：超市禮券）
申請指定按揭計劃享額外里數獎賞
銀行名稱
渣打銀行 (Standard Chartered)
最新H按/P按利率
H+1.3%（鎖息上限 P-2.25%）
現金回贈 (%)
高達 2.0%（需符合指定貸款額）
Mortgage Link最高存款額
按揭貸款餘額之60%（市場上較高）
其他轉按優惠（如：超市禮券）
網上申請享額外現金券
如何選擇最佳轉按計劃？拆解現金回贈與鎖息上限的魔鬼細節
比較轉按計劃，就像挑選一件合身的西裝，不能只看標價，剪裁、用料與細節同樣重要。現金回贈、鎖息上限與Mortgage Link戶口，就是決定計劃是否「合身」的三大關鍵。
不只看現金回贈：計算實際利率與總成本
現金回贈是一筆過的好處，確實非常吸引。但你需要計算它能否抵銷潛在的較高利息支出。舉個例子，A計劃提供2%回贈但利率為H+1.4%，而B計劃提供1.5%回贈但利率為H+1.3%。假如你的貸款額是500萬，A計劃比B計劃多賺$25,000回贈。可是，0.1%的年利率差距，每年利息支出便相差$5,000。只需五年時間，較高的利息支出便會完全抵銷額外回贈的優勢。因此，你應將現金回贈視為一種利息折扣，計算整個罰息期內的總支出（總利息減回贈），才能找出真正划算的選擇。
了解鎖息上限（Cap Rate）對供款的重要性
對於選用H按計劃的業主，鎖息上限（Cap Rate）是你的重要安全網。它確保即使銀行同業拆息（HIBOR）大幅抽升，你的實際按揭利率也不會超過一個預設的封頂水平。這個上限通常以「P減若干百分比」來表示。例如，P-2.25%的鎖息上限，就比P-2%的上限更能保障你。在利率波動的時期，一個較低的鎖息上限，能為你未來的供款帶來更大的穩定性，讓你更易作出財務預算。
按存款習慣評估Mortgage Link戶口的實際價值
高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）是慳息利器，它的存款利率與你的按揭利率相同，讓你用存款利息去抵銷部分按揭利息支出。不過，這個工具的實際價值，完全取決於你有多少閒置資金。假如你習慣手持數十萬甚至更多的現金儲備，一個提供高存款上限（例如貸款餘額的60%）的Mortgage Link戶口，將會為你帶來極大的慳息效果。反之，如果你每月收入僅足夠應付開支，沒有太多額外儲蓄，那麼這個戶口的實際作用便不大，你可能更應該專注於爭取最低的按揭利率或最高的現金回贈。
二按轉按FAQ：解答業主最常見的按揭疑難
在考慮進行二按轉按的過程中，業主們總會遇到各式各樣的疑問。這些問題可能關乎時機、成本，又或者自身物業與財務狀況的資格。以下我們整理了幾個最常見的按揭疑難，為你提供清晰直接的解答。
罰息期內可以轉按嗎？如何計算提早贖回成本？
理論上，罰息期內仍然可以轉按。不過，你需要支付一筆提早贖回的罰款。大部分銀行的按揭貸款都設有兩至三年的罰息期。如果在期內轉按，銀行會視為提早還清貸款，並且會收取罰息。
罰息的計算方式通常是按原有貸款額或剩餘貸款額的一個百分比計算，具體條款會列明在你的按揭貸款合約中。例如，罰息可能是「首年提早還款，罰貸款額之2%」，如此類推。此外，銀行還有權收回你當初承造按揭時所獲得的現金回贈。因此，決定前必須仔細計算「罰息＋需退還的回贈」的總成本，然後再比較轉按後所節省的利息與新獲得的回贈，這樣才能判斷是否划算。
物業估價不足，需要「抬錢」才能轉按？有何解決方案？
當樓市處於下行週期時，物業估價不足是轉按時常見的風險。意思是新承按銀行對你的物業估價，低於你目前尚未償還的貸款餘額。在這種情況下，新銀行批出的貸款額不足以完全清還舊有貸款，業主便需要自己拿出資金來填補差額，這就是俗稱的「抬錢轉按」。
面對這個情況，有幾個應對方案可以考慮。第一，你可以嘗試向多間不同的銀行查詢，因為各銀行的估價標準或有輕微差異，或許能找到估價較高的銀行。第二，如果資金並非急切需要，可以選擇暫緩轉按計劃，等待樓市回穩及物業估值回升。第三，如果確實需要資金週轉，並且手頭有足夠現金，計算清楚後認為值得，也可以選擇「抬錢」完成轉按。
未補地價居屋可以申請轉按或二按嗎？
未補地價的居屋、綠置居等資助房屋，在申請轉按或二按時受到嚴格限制。因為業權受房屋委員會（房委會）的轉讓限制規管，任何按揭變動都需要得到房委會的書面批准。
一般而言，房委會只會在非常特殊的情況下（例如業主需要籌集醫藥費、殮葬費或家庭出現重大變故等），才會批准業主平手轉按，並且絕不容許透過轉按套現。至於申請二按，獲批的機會更是微乎其微。所以，如果你的居屋尚未補地價，基本上是無法利用轉按或二按來獲取流動資金的。當物業完成補地價手續後，就會被視為一般私人物業，屆時便可自由進行轉按或加按。
信貸評級（TU）差，會影響二按轉按批核嗎？
信貸評級（TU）對二按轉按的批核有決定性的影響。無論是申請銀行的轉按，還是財務公司的二按，貸款機構都會查閱你的信貸報告，用來評估你的還款紀錄與信貸風險。一個較差的信貸評級，例如G級或以下，代表你的信貸風險較高。
這可能會導致幾個後果：申請被直接拒絕；或者即使獲批，貸款條件也會相對遜色，例如利率更高、貸款額更低。因此，在計劃申請任何按揭貸款前，最好先了解自己的信貸狀況。如果有拖欠卡數、私人貸款等不良紀錄，應先處理好相關債務，待信貸評級改善後再作申請，這樣成功率會更高。
剛通過買樓壓力測試，為何申請轉按會失敗？
你可能會感到疑惑，當初買樓時能夠順利通過壓力測試，為何數年後申請轉按，反而會被銀行拒絕。轉按申請會被視為一次全新的按揭審批，銀行會根據你當下的財務狀況重新評估。
轉按失敗的常見原因包括：你的收入狀況出現變化，例如轉工後收入減少，或者主要收入來源變為較不穩定的佣金或花紅；你的總債務增加了，例如申請了新的私人貸款或信用卡分期，導致總供款佔入息比率超出標準；又或者銀行因應經濟環境轉變，收緊了內部的信貸審批標準。所以，即使你過去的紀錄良好，銀行仍會以最新的狀況來審批你的轉按申請。
用完發展商高成數按揭（呼吸Plan），何時是最佳轉按時機？
發展商提供的高成數按揭計劃（俗稱「呼吸Plan」），通常在首兩至三年提供極低息甚至免息的「蜜月期」，但期後利率會大幅抽升至遠高於市場的水平。因此，對使用這類計劃的業主來說，把握最佳的二按轉按時機至關重要。
最理想的轉按時機，是在發展商按揭的「蜜月期」結束之前。你應該在低息期完結前的三至四個月，就開始著手準備向銀行申請轉按。這個時間預算已包括了尋找合適銀行、準備文件、銀行審批、物業估價以及律師處理法律文件等流程。及早行動，可以確保你順利過渡至利率正常的銀行按揭，避免捱上發展商計劃的高昂利息。