【長命契子女必讀】是福是禍?全面拆解3大優點、3大陷阱及傳承方案比較

為了將物業順利傳承給子女,不少香港父母會選擇設立「長命契」(聯權共有),希望簡化手續,讓子女安枕無憂。這種安排看似直接方便,免卻了遺囑認證的繁複程序,但其法律效力凌駕遺囑,一旦設立便難以撤回,當中潛藏的風險與家庭矛盾,隨時可能由「福」變「禍」。究竟長命契有何優點,足以吸引眾多家庭採用?其背後又隱藏著哪三大陷阱,可能導致父母失去資產控制權,甚至引發家庭糾紛?本文將為您全面拆解長命契的核心機制、三大優點與三大陷阱,並與其他傳承方案作全方位比較,助您與家人在做決定前深思熟慮,選擇最切合家庭狀況的傳承之路。

什麼是長命契?深入了解聯權共有的核心機制

當您考慮將物業傳承給子女,或與家人共同置業時,「長命契子女」這個安排,可能是您最先接觸到的概念之一。許多人對長命契的理解,只停留在「其中一方離世後,物業會自動歸另一方所有」。這個理解沒有錯,但長命契(法律上稱為「聯權共有」)背後的運作機制,遠比這句話複雜,並且對您的資產規劃有著深遠影響。讓我們一起深入了解它的核心原理。

聯權共有 (Joint Tenancy) 的基本定義與成立條件

核心特徵:「生存者取得權」如何運作

聯權共有最核心、最具代表性的特徵,就是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。您可以想像,所有聯權共有人像一個單一的整體,共同擁有物業的100%業權。他們之間沒有劃分獨立的份額,每個人都有權享用整個物業。

當其中一位共有人不幸離世,這個「整體」只是少了一位成員,但物業的完整業權,會即時並且自動地,由在生的其他共有人繼承。如果物業最初由兩人持有,那麼在生的一方就會自然成為物業的唯一擁有人。整個過程是基於物業法的一項基本原則運作,業權轉移在共有人離世的瞬間就已完成。

成立聯權共有的「四個同一」要素

要成功建立一份具法律效力的長命契,必須同時滿足被稱為「四個同一」的法律條件,缺一不可:

  1. 佔有權的同一 (Unity of Possession): 所有共有人都有權佔用和享用整個物業,沒有人可以將任何一部分據為己有,或排除其他人使用。
  2. 權益的同一 (Unity of Interest): 所有共有人的權益性質、範圍和期限都必須是相同的,而且份額必須均等。例如,兩人聯權共有,權益就是各佔一半。
  3. 業權的同一 (Unity of Title): 所有共有人必須是透過同一份法律文件(例如同一份轉讓契)獲得業權。
  4. 時間的同一 (Unity of Time): 所有共有人的業權都必須在同一時間點開始。

這四個條件確保了聯權共有人是一個緊密相連的法律實體,為「生存者取得權」的運作奠定了基礎。

長命契的法律效力:為何凌駕於遺囑之上?

解釋「生存者取得權」的法律優先性

這是長命契最常引起疑問,也是其威力最大的地方:它的法律效力優先於遺囑。原因在於業權轉移的機制。「生存者取得權」是物權法的一部分,它規定了業權在共有人離世的瞬間,就依法自動轉移給在生的共有人。

由於業權已經即時轉移,該物業從來沒有機會成為離世者「遺產」的一部分。而遺囑,作為一份處理「遺產」分配的文件,自然就無法對一件不屬於遺產的資產作出任何有效的指示。簡單來說,長命契的運作繞過了遺產承辦的整個過程。

實例分析:遺囑無法改變長命契的業權轉移

讓我們看一個具體例子。陳先生與他的兒子以長命契形式,共同持有一個住宅單位。陳先生後來訂立了一份遺囑,寫明他希望在他百年歸老後,將他在該單位的一半權益留給女兒。

數年後,陳先生離世。根據法律,儘管遺囑內容清晰,但由於物業是以長命契形式持有,「生存者取得權」會即時生效。在他離世的那一刻,他於物業的全部權益已經自動轉移給兒子。因此,兒子成為了該單位的唯一合法擁有人。遺囑中關於物業的分配指示,在法律上是無效的,女兒無法根據遺囑繼承到任何業權。

長命契 vs. 分權共有 (Tenancy in Common):兩者有何根本區別?

除了長命契,共同持有物業還有另一種常見方式,稱為「分權共有」。兩者在業權繼承上有著根本性的分別。

業權份額獨立性與繼承方式的比較

長命契 (聯權共有):
* 業權份額: 業權被視為一個整體,共有人之間沒有獨立、可分割的份額。
* 繼承方式: 透過「生存者取得權」自動轉移給在生共有人,不受遺囑影響。

分權共有:
* 業權份額: 每位共有人都擁有物業一個明確、獨立的業權份額,例如陳先生佔70%,李小姐佔30%。這些份額可以是均等或不均等的。
* 繼承方式: 每位共有人的獨立份額,會成為其個人遺產的一部分。離世後,該份額會根據其遺囑內容,或是在沒有遺囑的情況下,按照無遺囑繼承法例進行分配。

為何兩種共有方式的傳承結果截然不同

兩種方式的傳承結果大相徑庭,是因為它們背後的法律邏輯完全不同。

長命契的設計初衷,是為了確保業權在一個封閉的共有人群體中無縫、順暢地過渡,最終歸屬於最後生存的人。它追求的是業權的穩定和程序的簡便,常見於關係非常緊密的夫婦或家庭成員之間。

分權共有則重視每一位業權持有人的個人自主權。它允許業主自由地處置自己名下的資產份額,包括透過遺囑將其傳承給任何指定的人。這種方式給予業主更大的資產規劃彈性,但繼承過程就需要經過較為繁複的遺產承辦程序,業權也可能因為繼承而變得分散。

為何選擇長命契?剖析三大主要優點

許多父母考慮採用長命契子女方案,主要是看中其在資產傳承上的直接與便利。當大家了解長命契的核心機制後,自然會想知道它具體能帶來什麼好處。簡單來說,長命契的吸引力在於它能大大簡化日後的繼承手續,並且有效避免潛在的家庭紛爭。我們來深入剖析它的三大主要優點。

優點一:簡化承繼程序,節省時間與費用

免除遺囑認證 (Probate) 的繁瑣流程

長命契最顯著的優點,就是它完全繞過了複雜且耗時的遺囑認證程序。一般情況下,當業主離世後,其名下物業會被視為遺產。繼承人需要向高等法院申請「遺囑認證」或「遺產管理書」,證明自己有權處理遺產。這個過程不僅需要準備大量文件,還可能涉及聘請律師處理法律事務,通常需時數月甚至更長,期間物業會被凍結,無法進行任何交易。長命契的物業因為「生存者取得權」的法律原則,業權會自動轉移,所以根本不會被納入離世者的遺產清單內。

與遺產承辦相比的行政效率優勢

相比之下,長命契的繼承手續非常簡單。當其中一位聯權共有人離世後,在生的共有人只需要帶同離世者的死亡證,到土地註冊處辦理相關的業權更新手續即可。整個過程純屬行政程序,毋須經過法庭審批,在文件齊備的情況下可以很快完成。這種行政效率上的優勢,不單節省了可觀的律師費與法庭費用,更重要的是讓在生的家人可以盡快處理好物業事宜,避免因漫長的法律程序而增添額外壓力。

優點二:避免遺產爭議,確保業權順利過渡

業權不納入遺產範圍,直接歸屬在生者

長命契的法律效力凌駕於遺囑之上。這是一個非常重要的概念。由於物業業權是透過「生存者取得權」自動轉移,它並不受離世者遺囑的內容所影響。換句話說,即使離世的父母在遺囑中,將物業的權益指定分配給另一個人,這項指示在法律上是無效的。物業的業權依然會百分百歸屬於長命契上在生的聯權共有人。這個特性確保了業權的過渡直接而且沒有懸念,有效杜絕了因遺囑內容不清或受益人對遺囑提出質疑而引發的法律訴訟。

如何保障指定子女能順利繼承物業

對於希望將物業明確地留給某一位指定子女的父母來說,長命契提供了一個非常穩妥的保障。一旦父母與該名子女共同成為物業的聯權共有人,就等於在法律層面預先設定了繼承路徑。只要父母離世時,該名子女仍然在生,物業的全部業權就會順理成章地轉移到子女名下。這個安排直接明確,將物業從可能充滿變數的遺產分配中獨立出來,確保了父母的傳承意願能夠順利實現。

優點三:傳承安排清晰直接,減少法律詮釋空間

業權歸屬一目了然,避免家庭成員間的誤解

長命契的業權狀況在土地註冊處的紀錄上清晰列明,所有聯權共有人的名字都會顯示在查冊文件上。這種透明度讓業權的歸屬變得一目了然,不存在任何含糊不清的地方。當其中一位共有人離世,在生者自動取得業權,這是根據法律原則運作的結果,完全沒有詮釋或爭辯的空間。這種清晰度有助於減少其他家庭成員(例如未被加入長命契的兄弟姊妹)之間產生不必要的猜測或誤解,從而維護家庭和諧。

對於單一繼承人家庭的便利性

如果家庭結構比較簡單,例如父母計劃將唯一的自住物業傳承給獨生子女,採用長命契就顯得尤其方便。與其透過訂立遺囑,讓子女在日後經歷整個遺產承辦流程,不如在生時就透過長命契將子女加入成為共有人。這樣做等於將繼承的動作提前以一種簡潔的方式完成,使整個傳承安排變得直接高效,讓子女在父母百年歸老後,可以輕鬆地繼承物業,毋須為繁瑣的法律程序而煩惱。

【決策前必讀】長命契的潛在風險與家庭壓力測試

將子女加入長命契,讓他們成為「長命契子女」,這個安排看似是為資產傳承鋪設了一條捷徑。但在享受簡便的優點之前,我們必須先仔細審視長命契潛在的風險,它像一面雙面鏡,反映出家庭資產與關係的現實考驗。

風險一:父母失去物業完全控制權

解釋出售、轉讓或加按物業為何需要所有共有人同意

一旦將子女的名字加入長命契,物業的擁有權就不再是您一人說了算。從法律層面看,所有聯權共有人都是物業的共同擁有人。這代表任何關於物業的重大決定,例如出售、轉讓給他人,甚至是到銀行申請加按套現,都必須得到「全部」聯權共有人書面同意和簽署文件,缺一不可。

分析父母單方面決策權的喪失

這意味著您以往擁有的100%物業控制權,在簽署長命契文件後便會立即消失。試想想,如果您未來因退休、移居或醫療需要而急需出售物業,但子女不同意,或者因為身處外地、關係不睦等原因無法簽署文件,您的計劃便會完全停頓。這種個人決策權的喪失,是選擇長命契時最直接和最需要慎重考慮的後果。

風險二:子女的個人危機可能波及家庭資產

子女離婚的風險:物業權益或被視為婚姻資產

子女的人生總有不確定性。如果成為共有人的子女日後婚姻出現問題,他們在長命契物業中所佔的權益,有機會在離婚訴訟中被法庭視為其婚姻資產的一部分。這代表您家庭的物業,可能會被納入他們與配偶的財產分配計算之中,這絕非您當初設立長命契時所樂見的結果。

子女債務的風險:物業或面臨被「釘契」或遭債權人追討

同樣地,如果子女陷入財務困境,例如生意失敗或無力償還個人債務,其債權人有權經法律程序追討其名下資產,當中就包括他在長命契物業中的權益。債權人可以向法庭申請對物業進行「釘契」(即註冊押記令),令物業不能自由買賣。在最壞的情況下,債權人甚至可能強制出售整個物業以償還債務,嚴重影響您的居住保障。

風險三:家庭關係變化引發的潛在衝突

多名子女間的公平性問題與潛在矛盾

如果您有多於一名子女,但只將其中一位或部份子女加入長命契,這可能會在家庭中埋下不公平的種子。未被加入的子女或會感到被忽略或不被信任,容易產生比較和猜忌,長遠而言可能侵蝕家庭的和諧關係。這種看似是財務安排的決定,其實對家庭情感的影響非常深遠。

與指定子女關係惡化後的處理困境

人與人之間的關係會隨時間變化,父母與子女也不例外。如果您與成為共有人的子女日後關係轉差,甚至發生嚴重衝突,處理這份共有資產將變得極為棘手。由於您已失去單方面控制權,您無法單方面將其名字從樓契中移除。物業可能會因此被「鎖死」,任何一方都無法順利處理,造成一個漫長而痛苦的困局。

決策前必做的家庭壓力測試清單

在做出最終決定前,建議您誠實地為家庭狀況進行一次「壓力測試」,問自己以下幾個關鍵問題:

子女的財務與婚姻狀況是否穩定?

他們的理財習慣如何?是否有穩定的收入和良好的信貸紀錄?他們的婚姻關係是否穩固?這些因素直接關係到家庭資產的潛在風險。

此安排會否引起其他家庭成員不滿?

您與其他子女或家庭成員溝通過嗎?他們對這個安排有何看法?預先坦誠溝通,有助於避免日後的誤解與紛爭。

您能否接受失去物業的單獨決策權?

設想一下未來可能需要動用這筆資產的場景,您是否願意將決定權與子女分享?您能否接受自己的計劃可能因他人不同意而無法實行的情況?

您是否有應對突發情況的後備財務方案?

如果物業因共有關係而被凍結,您是否有其他流動資金或資產,以應對突發的醫療或生活開支?為最壞的情況做好準備,是明智的財務規劃。

長命契以外的選擇:三大資產傳承方案全方位比較

許多父母考慮將子女加入長命契,認為這是最直接的傳承方式。不過,長命契並非唯一選擇,而且未必適合每個家庭的獨特情況。除了長命契,其實還有其他資產傳承的工具,它們各有優劣。深入了解這些方案,有助您作出最明智的決定,確保您的心意能順利實現。

方案一:分權共有 (Tenancy in Common)

分權共有是另一種物業聯名方式。您可以想像成與子女按比例持有物業股份,例如父母持有70%,子女持有30%。這種方式與長命契最大的不同,在於每位業主都擁有獨立的業權份額。

優點:保留業權份額的獨立處置權,可按遺囑傳承

分權共有的最大好處是靈活性。父母可以自由決定如何處理自己名下的業權份額,例如透過訂立遺囑,將其指定給任何一位繼承人,而不限於物業的其他共有人。這種安排讓父母可以根據家庭成員的實際需要,作出更個人化和公平的資產分配。

缺點:繼承程序較繁複,或產生「碎契」問題

當其中一位分權共有人離世,其名下業權會被納入遺產,必須經過法定的遺產承辦程序才能轉名給受益人,過程相對耗時。此外,如果該份額同時由多名子女繼承,業權就會變得零散,形成「碎契」。一份不完整的業權在市場上極難出售或申請按揭,可能導致物業的整體價值大打折扣。

方案二:訂立平安囑 (遺囑)

訂立平安囑是傳統而且非常普遍的資產傳承方式。父母在生時,仍然是物業的唯一及百分百擁有人。

優點:父母在生時擁有100%物業控制權,靈活性最高

這是控制權最高的方案。因為業權完全在父母自己名下,所以在生時可以隨時決定出售、加按或出租物業,無需得到任何子女的同意。父母亦可以隨時按意願修改遺囑,更換受益人或調整分配方案,靈活性是所有方案中最高的。

缺點:需經遺產承辦程序,或面臨有效性質疑

與分權共有相似,透過遺囑繼承的物業,同樣需要經過遺產承辦程序。這個過程可能需要數月甚至更長時間,期間物業不能進行任何交易。更重要的是,遺囑的有效性有機會受到挑戰。假如有家庭成員對遺囑的內容或訂立過程提出質疑,便可能引發法律訴訟,令整個繼承過程變得複雜。

方案三:在生時送贈 (Gift Inter Vivos)

在生時送贈,是指父母在世時,以「送契」的形式,將物業業權完全轉讓給子女。

優點:業權清晰轉移,即時生效

這個方案的好處是直接快捷。業權轉讓手續一經完成,子女便立即成為物業的新業主,身份清晰明確,可以完全避免日後的承繼程序或潛在的遺產爭議。

缺點:父母完全失去業權,並可能涉及高昂印花稅

送贈的缺點同樣非常顯著。一旦送出,父母便完全失去對物業的任何權利和控制權,日後的生活保障或會受到影響。而且,稅務是另一個重大考量。雖然近親轉讓可以申請以較低的稅率計算印花稅,但如果子女本身已經持有其他物業,這次的「送贈」便可能需要按非首置的稅率繳付高昂的從價印花稅,成本不菲。

方案比較總結:哪個最切合您家庭的需要?

每一個傳承方案都是一個權衡利弊的過程,沒有絕對的好與壞,只有是否適合您的家庭。

從控制權、靈活性、潛在風險、稅務費用等角度全面分析

我們可以從幾個關鍵角度進行比較:
控制權:平安囑讓父母保留100%控制權,最為穩妥。分權共有則保留部分控制權。長命契需要共有人同意才能決策,控制權共享。在生時送贈則是完全放棄控制權。
靈活性與程序:平安囑的修改最靈活。長命契的繼承程序最簡單,業權自動轉移。分權共有和遺囑繼承則需要經過較繁複的遺產承辦程序。
潛在風險:長命契的風險在於子女的個人財務或婚姻狀況可能影響物業。平安囑的風險是可能被質疑其有效性。分權共有則有「碎契」問題。在生時送贈的最大風險是父母失去資產保障。
成本與稅務:在生時送贈可能觸發高昂的印花稅。平安囑與分權共有則涉及遺產承辦的相關法律及行政費用。長命契在成立時,同樣需要考慮印花稅的支出。

總括而言,選擇哪種方案,取決於您對控制權的重視程度、家庭成員間的互信關係、以及對未來變化的預期。建議在作出最終決定前,先與家人坦誠溝通,並諮詢專業法律意見,以確保您的傳承計劃萬無一失。

長命契物業的實務操作指南

了解長命契的原理和潛在風險後,自然會進入實際操作的層面。當其中一位共有人離世時,後續的手續應該如何處理?下文將會為你清晰講解整個流程,讓你對每個步驟都有所準備。

聯權共有人身故後,如何辦理業權轉名手續?

對於成為長命契子女或其他在生共有人來說,當其中一位聯權共有人不幸離世,業權的轉移手續其實比一般遺產承辦來得直接。整個過程主要圍繞向政府部門更新紀錄,大致可分為以下幾個步驟。

步驟一:準備死亡證等必要文件

首先,你需要準備一份最關鍵的文件,就是離世共有人的死亡證明書(死亡證)的核證副本。這是辦理所有後續手續的基礎,所以必須確保文件齊備。

步驟二:向土地註冊處遞交相關表格

接著,你需要將死亡證副本,連同一份指定的註冊摘要表格,交往土地註冊處進行登記。這個步驟的目的,是正式更新土地登記冊(Land Register)上的業主記錄,法律上確認業權已順利轉移到在生的共有人名下。這個手續可以自行辦理,當然也可以委託律師代辦。

步驟三:更新樓契及通知相關機構(如銀行)

完成土地註冊處的登記後,業權在法律層面已經更新。不過,為了日後處理物業(例如買賣)的方便,你也可以委託律師更新實體的樓契文件。同時,記得要通知物業相關的機構,例如大廈管理公司,還有非常重要的就是承造按揭的銀行。

處理現有物業按揭的注意事項

如果物業本身尚有按揭未還清,這就是一個需要特別留神的環節,因為它直接影響到你的財務責任。

在生共有人通知銀行的責任與程序

在生共有人有責任主動通知銀行有關聯權共有人離世的消息,並提供死亡證副本。從法律上說,剩餘的按揭貸款責任,將會由所有在生的共有人共同承擔。銀行會根據你的通知,更新貸款戶口的資料。

銀行或會要求重新進行壓力測試的可能性

銀行收到通知後,可能會重新評估你的還款能力。因為以往的貸款審批是基於所有共有人的總收入,現在只剩下你一人或更少的人承擔,銀行有權要求你重新進行壓力測試,確保你單獨亦有能力應付未來的供款。

資助房屋(如居屋)業權的特別處理方式

至於居屋、房協樓等資助房屋,由於涉及公營機構的規管,情況會比私人物業稍微複雜一點,需要執行額外的步驟。

除土地註冊處外,向房屋署/房協的申報要求

除了要到土地註冊處辦理業權更新外,你還必須向香港房屋委員會(房委會)或香港房屋協會(房協)作出申報,並提交所需文件。這是因為資助房屋的業權轉讓受到額外的政府規管,必須得到相關機構的批准。

關於繼承人資格的潛在限制

更重要的是,繼承資助房屋的資格可能存在限制。例如,房委會一般不允許任何人士同時擁有兩個居屋單位。如果作為長命契子女的你本身已經是另一居屋的業主,你可能就無法繼承這個單位,需要按特定程序處理。因此,處理資助房屋的長命契業權前,最好先向相關機構查詢清楚具體要求。

關於長命契的常見問題 (FAQ)

關於長命契子女的安排,很多人在實際操作時都會遇到一些疑問。我們整理了幾個最常見的問題,希望可以為你提供清晰的解答。

將子女加入長命契,需要繳付印花稅嗎?

是的,將子女加入長命契,法律上視為業權轉讓,所以原則上需要繳付印花稅。

解釋近親轉讓的印花稅計算方法與寬免。

雖然這類業權轉讓需要繳付印花稅,但是如果轉讓是在近親之間進行,例如父母轉給子女,稅務上便有相當大的寬免。近親轉讓可以申請按相等於首次置業稅率的「第2標準稅率」計算從價印花稅,稅率遠低於非首次置業人士需要支付的稅率。而且,這種轉讓還可以豁免「買家印花稅」(BSD) 和「額外印花稅」(SSD)。印花稅的計算基礎,是所轉讓業權份額的市值,所以在進行轉讓前,建議先為物業進行估價,以便準確計算稅款。

成為聯權共有人後,需要承擔離世父母的其他債務嗎?

成為長命契的聯權共有人後,子女一般不需要為離世父母的其他個人債務負責。

釐清長命契物業與死者遺產債務的關係。

長命契的核心是「生存者取得權」。當其中一位共有人離世,其業權會自動轉移給在生的共有人,並不會被納入逝者的遺產範圍。因為物業不屬於遺產,所以逝者生前的個人債務,例如信用卡欠款或私人貸款,其債權人是不能向這個長命契物業提出追討的。但是,需要清楚區分的是,這項保障不適用於物業本身的按揭貸款。如果物業尚有按揭未還清,在生的共有人便有責任繼續承擔還款。

長命契會否影響自己或子女申請公屋或居屋的資格?

會的,長命契的安排會直接影響任何一位業權持有人申請香港資助房屋的資格。

說明擁有物業業權對申請資助房屋的影響。

不論是申請公共屋邨(公屋)或是居者有其屋計劃(居屋),申請人都必須符合房委會訂立的入息及資產限額。一旦子女的名字被加入長命契,他們便即時成為該物業的共有人。即使只擁有部分業權,在法律上他們已經是私人物業的業主。這項資產會計入其個人總資產之中,通常會使其資產超出申請資助房屋的上限,因而喪失申請資格。這是一個非常重要的考慮因素,家庭在作出決定前必須慎重權衡。

辦理業權轉名手續,一定要聘請律師嗎?

當其中一位聯權共有人離世後,在生的共有人辦理業權轉名手續,法律上並非強制規定必須聘請律師。

分析可自行辦理的情況與聘請專業人士的必要性。

如果物業沒有任何按揭,而且業權狀況非常清晰簡單,在生的共有人可以親自到土地註冊處,憑離世者的死亡證明書正本或核證副本,填寫及遞交相關表格,便可更新業權記錄。不過,在多數情況下,聘請律師處理會是較穩妥的做法。特別是當物業仍有按揭在身,銀行通常會要求經由律師樓處理相關文件。此外,如果家庭關係較複雜,或在生共有人對法律程序不熟悉,委託律師可以確保所有手續正確無誤,避免日後出售或轉按物業時出現任何業權上的問題。