未補地價居屋（又稱「居屋第二市場」）入場費遠低於私樓，向來是綠表及白居二中籤者的上車熱門之選。然而，其買賣流程、按揭審批以至轉售限制，都與私樓截然不同，當中暗藏不少陷阱，尤其是牽涉樓齡與「政府擔保期」的按揭計算，更是無數買家計錯數、失預算的關鍵。買家稍一不慎，隨時因揀錯樓而無法獲批高成數按揭，甚至要臨陣撻訂。為免上車夢變噩夢，本文將為你整合由申請資格、搵樓簽約、計算開支到按揭申請的10大關鍵，助你避開所有陷阱，順利覓得心儀安樂窩。
甚麼是未補地價居屋？基本概念與買賣資格
想在香港置業，很多人都會考慮價格相對親民的未補地價居屋。究竟甚麼是未補價居屋？簡單來說，就是政府資助興建的房屋，首次出售時給予買家一個折扣價，而這個折扣差額（即地價）尚未繳付給政府。正因為有這個折扣，業主在轉售單位時，無論是買方或賣方，都需要遵守房屋委員會（房委會）訂立的特定規則。
未補地價 vs 已補地價居屋：三大核心分別
要涉足居屋市場，首先要清晰分辨「未補地價」和「已補地價」這兩個概念。它們的分別直接影響著單位的售價、可售對象以及買賣自由度，可以說是決定你整個置業部署的關鍵。
業權限制、市場自由度與售價比較
第一，市場自由度完全不同。未補地價居屋的買賣市場，稱為「居屋第二市場」。在這個市場，賣家不用補回地價，但買家身份受到嚴格限制。相反，已補地價居屋的業主，已經向政府繳付了當年的折扣差額，所以單位的業權限制被解除。單位就等同於私人樓宇，可以在公開市場自由買賣或出租，買家沒有任何身份限制。
第二，售價有明顯差距。由於未補地價居屋的潛在買家有限，加上轉售限制，其售價通常遠低於同區的私人樓宇，甚至是已補地價的同款居屋單位。這正是未補居屋最吸引人之處。而已補地價居屋的價格，則與自由市場的樓價看齊，反映的是單位的完整市值。
第三，交易流程有別。當你打算買入未補地價居屋，整個交易流程都受房委會規管。買賣雙方簽訂臨時的未補地價居屋合約後，買家必須成功申請到房委會發出的「提名信」，交易才能繼續。而已補地價居屋的交易流程，則與一般私樓買賣無異。
誰有資格購買？一文看清綠表與白居二申請條件
既然未補地價居屋的買家有限制，那麼誰才有資格入場？目前，只有兩類人士可以購買未補地價居屋，分別是「綠表資格」持有者和「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的中籤者。
綠表資格：定義、來源（如公屋住戶）及申請要求
綠表資格人士，主要是指現時正接受房委會房屋資助的人。最常見的來源就是公共租住房屋（公屋）的住戶。其他來源還包括持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細資格審查的公屋申請者。綠表買家本身已符合資助資格，所以他們在居屋第二市場置業時，無需再經入息及資產審查，只需向房委會申請一張「購買資格證明書」，便可以著手物色心儀單位。
白居二資格：入息與資產限制、申請流程及須知
白居二資格，則是為不屬於綠表資格，但又符合特定條件的香港永久性居民而設。他們想買未補地價居屋，就需要留意房委會每年推出的「白居二」計劃。申請人必須符合該年度訂立的入息及資產限額，家庭申請者與一人申請者的標準亦有所不同。
申請流程一般是：房委會在指定時間接受申請，然後進行電腦攪珠抽籤。成功抽中的幸運兒，會收到房委會發出的批准信。憑著這封信，他們便可以申領有效期為一年的「購買資格證明書」，在這一年內進入居屋第二市場，尋找合適的單位並簽訂買賣合約。
購買未補地價居屋：流程、開支與按揭全攻略
選定心儀的未補價居屋單位只是第一步，接下來的交易流程、開支預算和按揭申請才是真正的戲肉。想順利買入未補地價居屋，就要對整個過程有清晰的了解，特別是當中涉及的獨特程序和按揭竅門。我們會由淺入深，一步步拆解當中的關鍵。
完整交易流程：由簽臨約、申請提名信到完成交易
購買未補地價居屋的流程，比買賣私樓多了一些向房屋委員會（房委會）申請的步驟，整個過程環環相扣，需要買賣雙方緊密配合。
買賣雙方關鍵步驟時間線
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簽署臨時買賣合約：睇樓後，買賣雙方達成協議，便可簽署臨時買賣合約（臨約），買家同時支付樓價約3-5%作為「細訂」。這份未補地價居屋合約會列明交易價格、完成交易日期等重要條款。
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賣方申請「提名信」：簽署臨約後，賣方律師會向房委會申請一份名為「提名信」的重要文件，以提名買家購買其單位。
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買方申請「購買資格證明書」：與此同時，買家需要向房委會遞交申請，以獲取「購買資格證明書」，證明自己符合購買未補地價居屋的資格。綠表人士可直接申請，白居二中籤者則憑「批准信」申請。
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簽署正式買賣合約：一般在簽署臨約後14天內，當律師樓完成查契等基本工作後，雙方會簽署正式買賣合約（正約），買家此時需要支付「大訂」，連同細訂合共為樓價的10%。
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申請按揭：買家收到由房委會發出的「購買資格證明書」及「提名信」副本後，就可以正式向銀行申請按揭。
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完成交易：在雙方約定的成交日，買家律師會將樓價尾數及相關款項交予賣方律師，然後領取樓契和鎖匙，整個交易便告完成。一般來說，由簽署臨約到成交，需時約2至3個月。
除了樓價還有甚麼開支？印花稅、律師費及雜費一覽
決定買入未補居屋前，除了準備首期，緊記預留一筆資金應付各項交易開支，避免失預算。
各項費用計算方法及預算參考
- 印花稅：這是最大筆的額外開支。計算方法與私樓相同，首次置業人士可按較低的「第二標準稅率」計算。以一個450萬港元的單位為例，印花稅約為101,250港元。
- 律師費：買賣雙方都需要委聘律師處理法律文件，費用約為數千至萬多元不等，視乎律師樓收費及交易的複雜程度。
- 地產代理佣金：若經由地產代理促成交易，買賣雙方通常需要各付樓價1%作為佣金。
- 雜費：包括向土地註冊處查冊的費用、管理費按金、差餉及地租按金等，預算數千元便足夠。
總括而言，購買一個450萬港元的未補地價居屋，除了首期外，建議額外預備約15至20萬港元作以上開支。
按揭申請關鍵：解構房委會「30年政府擔保期」
未補地價居屋的按揭審批，與私樓的最大分別在於房委會提供的「政府擔保期」，這是銀行是否批出高成數按揭的關鍵。
銀行審批公式：「30年擔保期 – 樓齡 = 剩餘擔保期」
房委會會為每個首次出售的居屋單位，提供由首次售出日期起計的30年擔保期。銀行在審批按揭時，主要就是看這個「剩餘擔保期」還有多長。只要單位仍在擔保期內，銀行便視之為低風險貸款，因而願意提供高成數按揭，並且豁免買家的壓力測試。
剩餘擔保期如何影響最高按揭年期與成數
「剩餘擔保期」的長短，直接決定了銀行可以批出的最長還款年期和按揭成數。簡單來說，剩餘擔保期越長，買家就越容易申請到最理想的按揭條款；反之，剩餘擔保期越短，按揭條款便會越「辣」。
不同樓齡的按揭成數及還款期上限
樓齡是計算剩餘擔保期的唯一變數，所以不同樓齡的未補價居屋，其按揭待遇可以有天淵之別。
樓齡19年或以下：最高九成半按揭，最長25年還款期
這是最理想的情況。樓齡19年或以下的單位，其剩餘擔保期仍有11年或以上（30年 – 19年 = 11年）。銀行普遍願意批出最長的25年還款期，綠表買家最高可承造九成半按揭，白居二買家亦可承造九成按揭，而且無需通過壓力測試。
樓齡20年至30年：按揭年期或需縮短，銀行或要求壓力測試
當樓齡踏入這個區間，剩餘擔保期便只剩下10年或以下。銀行為了控制風險，可能會將最長還款期縮短至與剩餘擔保期看齊。例如一個樓齡23年的單位，最長還款期可能只有7年（30年 – 23年）。還款期縮短會導致每月供款額大增，部分銀行甚至會要求買家進行壓力測試，確保其還款能力。
樓齡30年以上：高成數按揭審批極嚴，買家需預備更多首期
樓齡超過30年的未補居屋，政府擔保期已經完結。銀行會將其視為一般私樓處理，按揭成數最高只有六成，而且必須通過壓力測試。這意味著買家需要準備至少四成首期，置業門檻大大提高。
如何預估個人按揭能力？
了解按揭規則後，就可以動手計算自己的負擔能力，看看能夠買入甚麼價位的單位。
計算首期預算及每月供款
首先，根據心儀單位的樓齡，評估可獲批的最高按揭成數，從而計算出首期金額。例如，目標是一個樓齡15年、售價500萬港元的單位，以白居二九成按揭計算，首期便是50萬港元。然後，將貸款額（450萬港元）、預計利率（例如3.5%）和還款期（25年）輸入網上按揭計算機，便可得出每月供款額。
壓力測試要求及豁免條件
壓力測試是指在現行利率基礎上增加2厘，計算出的每月供款額不得超過申請人每月入息的60%。正如之前提及，購買未補地價居屋的最大優勢之一，就是在政府擔保期內，銀行通常會豁免買家的壓力測試要求。不過，如果單位樓齡太高，或者買家本身的信貸記錄欠佳，銀行仍有機會要求進行壓力測試，這一點在申請前最好向銀行查詢清楚。
未補地價居屋搵樓策略與技巧
要成功買入心儀的未補地價居屋，周詳的搵樓策略是整個過程的第一步，亦是至關重要的一環。清晰的計劃不單可以節省時間，更能助你有效篩選，避開潛在的財務風險，最終覓得真正適合自己的安樂窩。以下將由搵樓渠道、篩選原則到進階技巧，為你詳細拆解。
盤源哪裡找？主要搵樓渠道一覽
現時市場上要尋找未補居屋的盤源，主要可歸納為兩大渠道，各有其優點與需要注意的地方。
大型地產資訊平台與代理
最普遍的途徑是透過大型地產資訊平台，例如28hse、Spacious、中原地產或美聯物業的網站及手機應用程式。這些平台上的盤源數量多而且集中，搜尋功能亦相當完善，方便你根據地區、價錢、面積等條件初步篩選。委託地產代理的好處是，他們熟悉整個交易流程，能協助處理申請提名信、審視未補地價居屋合約等繁複文件，為首次置業人士省卻不少功夫。當然，成交後需要支付代理佣金。
業主自讓平台及網上討論區
另一個選擇是業主自讓平台，以及一些網上討論區或Facebook群組。這類渠道的最大吸引力在於有機會找到「免佣盤」，直接與業主溝通，或可節省一筆開支。不過，選擇此途徑需要格外留神。你需要自行核實單位資訊的真偽，並對買賣流程有更深入的認識，因為所有文件往來及程序跟進都需要親力親為，風險相對較高。
篩選三大原則：避開按揭陷阱，選中優質盤
在茫茫盤海中，如果只看價錢與裝修，很容易忽略了影響深遠的關鍵因素。當你開始篩選未補地價居屋買盤時，緊記以下三大原則，能助你做出更明智的決定。
關鍵一：樓齡（直接影響按揭年期與成數）
樓齡是挑選未補地價居屋時，凌駕一切的首要財務考慮。原因在於房委會提供的「30年政府擔保期」。銀行的按揭審批很大程度依賴這個擔保期，其計算公式為「30年減去樓齡」。剩餘擔保期越短，銀行願意批出的按揭年期就越短，甚至會削減按揭成數。例如一個樓齡25年的單位，剩餘擔保期只有5年，銀行幾乎不可能批出九成按揭或長年期供款，這意味你需要準備更龐大的首期。
關鍵二：屋苑補價折扣率（影響未來轉售價值）
每個居屋屋苑在首次發售時，都有一個補價折扣率，這個比率會直接影響單位未來的轉售潛力。當你日後決定補足地價，在自由市場上出售單位時，需要向政府繳付的補價金額，是根據「補價時的市值 x 當年購入的折扣率」來計算。換言之，折扣率越高的屋苑，將來需要補回的金額就越多，實際落袋的利潤可能較少。因此，在樓齡相若的情況下，選擇折扣率較低的屋苑，長遠而言更具優勢。
關鍵三：地區、校網與單位間隔
處理好財務層面的篩選後，便可根據個人生活需要，考量地區、校網與單位間隔等實際因素。單位的座向、景觀、周邊配套設施是否便利，以及是否位處心儀校網，都是影響居住質素的重要條件。此外，單位的間隔是否實用，能否滿足你家庭未來數年甚至十數年的需要，也是必須深思熟慮的一環。
進階搵樓技巧：結合按揭預算高效篩選
掌握了基本原則後，要更有效率地搵樓，關鍵在於將個人財務能力與搜尋過程緊密結合，避免浪費時間在一些看似吸引、卻根本無法負擔的單位上。
如何快速過濾超出個人按揭能力的單位
最直接的方法，就是根據你的按揭需求，預先設定一個樓齡上限。如果你需要承造九成或九成半按揭，並希望還款期長達25年，那麼你的目標應該集中在樓齡19年或以下的單位。在搜尋平台上，直接篩選這個樓齡範圍的盤源，就能即時過濾掉大量按揭審批存在變數的高齡單位。
善用工具即時評估心儀單位的按揭可行性
當你看到心儀單位時，不要單憑樓價判斷是否能夠負擔。應立即善用網上的按揭計算機，輸入單位樓價、樓齡及你的個人入息等資料，即時初步評估獲批按揭的機會及每月供款額。這個簡單步驟，能助你快速驗證一個單位是否在你的能力範圍之內，讓整個搵樓過程更加理性和高效。
未補地價居屋轉售限制與補價機制
買入未補價居屋後，不少朋友都會關心將來的轉售安排。其實，政府為了確保資助房屋資源能妥善運用，針對未補居屋的轉售設定了不同的限制，而這些限制的關鍵，就是「補地價」。簡單來說，補地價就是向政府補回當年買樓時的折扣差價，完成後單位便可像私樓一樣在公開市場自由買賣。
按「首次轉讓契據日期」劃分的轉售限制詳解
要了解自己單位的轉售限制，最重要的文件就是「首次轉讓契據」。所有限制年期，都是由這份契據上的日期開始計算。由於政策不斷更新，不同年份推售的居屋，其轉售限制亦有很大分別。想了解清楚如何進行未補地價居屋買賣，就要留意以下劃分。
1982年至2018年推售單位：屆滿限制，可自由轉讓
如果你持有的單位是在這個時期首次推售的，那麼轉售限制相對簡單。因為這些單位的五年轉售限制期早已屆滿，業主現在有兩個選擇。第一，可以直接在居屋第二市場，將單位轉售給合資格的綠表或白居二買家。第二，可以向房委會申請評估補價，繳付所需金額後，便能在公開市場自由出售單位，不受買家身份限制。
2019年至2021年推售單位：10年轉讓限制期（首2年原價，後8年第二市場）
由2019年起，轉售限制明顯收緊。在這期間推售的單位，設有長達10年的轉讓限制期。
* 首2年內：業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來首次買入價的價錢，將單位轉售予房委會提名的合資格買家。
* 第3至10年內：業主仍然只可以在居屋第二市場出售單位，但可以自行議定價格。
* 10年後：業主才可以選擇補地價，然後在公開市場自由出售。
2022年及以後推售單位：15年轉讓限制期（首5年原價，後10年第二市場）
為進一步打擊短期炒賣，2022年及之後推售的居屋限制最為嚴格，轉讓限制期延長至15年。
* 首5年內：與2019年的情況相似，業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來首次買入價的價錢轉售。
* 第6至15年內：業主可以在居屋第二市場自行定價出售。
* 15年後：才可補地價並於公開市場自由轉售。
如何計算補地價金額？
當單位過了轉售限制期，業主便可考慮補地價，讓物業在市場上自由流通。計算補地價的金額有一條官方公式，理解起來其實很直接。
官方計算公式：補價金額 = 補價時市值 x (購入時折扣率)
這條公式由兩個核心部分組成。第一是「補價時市值」，指業主決定補地價時，由房委會或其委託的測量師評估出的單位當時十足市值。第二是「購入時折扣率」，即當年業主簽署未補地價居屋合約時，單位市價與購入價之間的折扣百分比。
計算實例及注意事項：「折扣率」以簽署買賣協議時為準
舉個例子，假設一個單位在補地價時的評估市值為600萬元，而業主當年購入時的折扣率為40%。那麼，需要繳付的補價金額就是：
600萬元 x 40% = 240萬元。
這裡有一個非常重要的細節需要注意。計算補價用的「折扣率」，並不是以揀樓或銷售計劃公布時的折扣為準。而是以業主當年與房委會正式簽署買賣協議當日的單位市價，來計算出的最終實際折扣率。由於樓市會有波動，這個數字可能與你最初理解的有所出入，所以在計算預算時要特別留意。
其他重要規定：出租、加按與轉按
買入未補價居屋後，除了轉售限制，業主在日常處理物業資產時，還會遇到關於出租、加按和轉按的規定。這些操作都牽涉到房委會的審批，了解清楚當中的規則，對日後的財務規劃十分重要。
未補地價居屋可以合法出租嗎？
嚴格禁止分租或出租，唯一合法途徑：「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」（T-HOME）
這可能是很多未補價居屋業主心中的一大疑問。直接的答案是，在一般情況下，絕對不可以。由於政府在業主買入單位時提供了折扣，所以業權並不完整，任何形式的出租或分租行為，都違反了未補地價居屋合約的規定。
不過，政府也提供了一個唯一的合法渠道，就是由香港房屋協會推出的「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」（簡稱T-HOME）。這個計劃的目的是善用現有的房屋資源，讓合資格的未補居屋業主，可以將整個單位或個別睡房，出租給正在輪候公屋的合資格申請者。業主和租客都必須先向房協申請並取得「資格證明書」，才能參與其中。除了這個官方計劃，任何私下的出租行為都屬違法。
未補地價居屋可以加按套現嗎？
原則上不允許，僅限指定特殊情況並須向房委會申請
利用物業加按套現是常見的理財方式，但這條路在未補價居屋上幾乎是行不通的。房委會的原則是，資助房屋主要為自住用途，不應用作業主的套現工具。因此，想透過加按來獲取額外資金，基本上是不被允許的。
當然，房委會也考慮到業主可能遇到的突發困難，所以在極為特殊的家庭狀況下，會酌情批核申請。這些情況通常是基於人道理由，例如：
* 籌措家庭成員的緊急醫藥費
* 支付家庭成員的教育費用
* 支付殮葬費
* 因離婚或分居而需支付贍養費
* 生意出現財政困難，導致難以應付家庭開支
業主必須向房委會提交詳盡的證明文件，解釋加按的理由和所需金額，待房委會書面批准後，才可以向銀行正式申請加按。
甚麼情況下可以轉按（平手轉按）？
轉按基本條件及申請程序
雖然加按套現的門檻極高，但「平手轉按」的可行性就大得多。平手轉按的意思是，將現有的按揭貸款餘額，原封不動地轉移到另一家提供更優惠利率或更高現金回贈的銀行。整個過程不會增加總貸款額，目的純粹是為了節省利息支出或賺取銀行的迎新優惠。
為未補地價居屋申請平手轉按，最重要的條件就是不能增加任何貸款額。申請程序同樣需要先得到房委會的同意。一般來說，業主可以先向心儀的銀行查詢，取得轉按的初步批准或貸款方案，然後再備妥文件，正式向房委會申請「轉按同意書」。由於不涉及套現，房委會的審批過程通常會比較直接和快捷。
常見問題 (FAQ)
違反轉售或出租限制有何法律後果？
根據《房屋條例》的罰則及後果
處理未補價居屋的買賣事宜，必須清楚了解法律底線。如果業主違反轉售或出租限制，例如在未補地價的情況下，將單位在公開市場出售或出租，後果相當嚴重。根據香港法例第283章《房屋條例》，任何違規的轉讓協議，包括買賣合約或按揭契據，都會被視為無效。而且，進行這類違法交易的業主，即屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款五十萬元及監禁一年。所以，所有關於未補地價居屋合約的簽訂，都必須在合法框架內進行。
官方如何定義「原來買價」？
指首次由房委會售予買家時在轉讓契據中列明的購買價
在討論部分未補居屋的轉售限制時，經常會提到「原來買價」。這個價格的定義非常清晰，就是指房屋委員會首次將單位出售給第一手業主時，在雙方簽署的正式樓契，即「轉讓契據」(Assignment) 上所清楚列明的購買價錢。這個價錢是一個有法律文件證明的固定金額，日後計算轉售價時，就會以此為準，不存在任何模糊空間。