申請2按前必睇！2025年5大關鍵：詳解意思、利率、流程及隱藏陷阱

需要資金周轉，想將持有的物業套現？除了傳統的加按，二按（2按）亦是不少業主的選擇。不過，市面上銀行及財務公司的2按計劃五花八門，利率、條款差異極大，稍有不慎隨時墮入高息陷阱。為免因不了解而招致損失，本文將為你整合2025年申請2按前必須了解的5大關鍵，由基本意思、最新利率方案比較、申請流程及時間，到合約中的隱藏費用及常見陷阱，助你全面掌握資訊，作出最精明的財務決策。

什麼是2按（二按）？

談到為物業進行融資，除了最常見的銀行一按，你可能還聽過2按。簡單來說，2按就是在你的物業已經承造了銀行一按（First Mortgage）的情況下，再向另一家貸款機構（通常是財務公司）申請的第二份按揭貸款。2按的英文是Second Mortgage，其主要目的，是讓業主可以利用物業的現有價值，提取一筆額外的現金作其他用途，例如生意周轉、投資，或者處理突發的財務狀況。

要完全掌握2按意思，關鍵在於理解「物業淨值」（Equity）這個概念。物業淨值就是物業的當前市值，減去一按尚未償還的貸款餘額。舉一個簡單例子，假設你的物業現時估值800萬港元，而你的一按貸款還剩下400萬港元未還清，那麼你的物業淨值就是400萬港元（800萬減400萬）。2按的可借貸額度，就是基於這400萬的淨值來進行審批和計算的。

這時候你可能會想，為什麼2按不是由提供一按的同一家銀行批出？這主要與貸款的風險和清償順序有關。在按揭的法律結構上，一按貸款擁有「優先受償權」。這代表萬一業主無法償還貸款，導致物業需要被出售時，賣出物業所得的款項，必須優先用來償還一按銀行的所有欠款。只有在清還一按之後，若有餘額，才會輪到償還2按的貸款。

由於2按的貸款機構需要承受更高的風險，傳統銀行基於其審慎的風險管理原則，一般不會提供物業2按產品。因此，現時香港市場上的2按服務，基本上都是由各大財務公司提供。他們在審批上相對彈性，但利率也通常會比銀行一按為高，以彌補其承受的額外風險。

【2025最新】銀行 VS 財務公司 2按利率及方案比較

當大家考慮為物業申請2按（英文為 Second Mortgage）套現時，最常遇到的抉擇，就是在銀行與財務公司之間選擇。這兩者提供的2按方案在利率、審批要求和靈活性方面有很大分別，沒有絕對的好與壞，只有哪一個更適合你目前的財務狀況。現在，我們就來深入比較一下兩者的分別，助你作出最明智的決定。

銀行2按方案：利率低但門檻高

銀行是受金融管理局（金管局）嚴格監管的機構，所以它們提供的2按方案相對規範和透明。

• 優點： 最大的優勢是利率較低。銀行2按的利率通常會以最優惠利率（P）為基準，計算方式清晰，總利息支出會比財務公司少很多。加上還款期較長，可以攤分至更長年期，讓每月供款壓力減輕。
• 缺點： 銀行的審批門檻非常高。申請人必須擁有良好的信貸紀錄（TU），並且需要通過壓力測試，證明即使在利率上升後仍有足夠的還款能力。此外，銀行計算貸款額時，會將一按及二按的總貸款額合併計算，整體按揭成數亦受金管局指引所限，通常較為保守，意味著可借出的金額可能不多。

財務公司2按方案：審批快但利率高

財務公司（或稱信貸公司）受《放債人條例》規管，其審批標準相比銀行來說，具備更大的彈性。

• 優點： 最大的吸引力是審批門檻較低而且速度快。財務公司通常不需要申請人進行壓力測試，即使信貸評級稍差或收入證明不齊全，亦有機會獲批。它們批出的貸款額可以更高，有些甚至聲稱物業估值的九成也能借到，對於急需大額資金周轉的人士非常有幫助。
• 缺點： 彈性是需要付出代價的，這個代價就是高昂的利息。財務公司的2按利率遠高於銀行，實際年利率（APR）可以相差數倍甚至十數倍。而且，還款期一般較短，變相增加了每月的供款負擔。合約條款亦可能較為複雜，需要特別留意有沒有隱藏收費。

一圖看清：銀行 VS 財務公司2按大比拼

總結而言，選擇銀行還是財務公司，完全取決於你的個人需要和財務能力。如果你的條件符合銀行要求，申請銀行的2按無疑是成本最低的選擇。但如果你無法通過銀行的審批，或是有緊急的資金需求，財務公司就是一個可行的後備方案，只是申請前必須清楚計算高利率帶來的額外成本，確保自己有能力應付。

2按申請流程、文件及時間全拆解

想申請2按套現，整個流程其實比想像中直接。了解清楚每一步，就可以讓過程更加順暢。我們將2按申請流程拆解成幾個關鍵步驟，讓你一看便明白，由準備文件到成功取得貸款，全程都能心中有數。

第一步：初步諮詢及物業估價

第一步是向心儀的銀行或財務公司提出初步查詢。你可以直接告訴他們你的資金需要，以及物業的基本資料。這一步最重要的環節是為你的物業進行估價。貸款機構會根據物業的最新市場價值，減去你尚未償還的一按貸款餘額，從而計算出可批出的最高2按貸款額。不同機構的估價可能有些微差異，所以多比較幾間也是一個好方法。

第二步：準備及提交所需文件

當你選定了貸款機構後，就需要準備一份完整的文件檔案。雖然每間機構的要求可能略有不同，但通常都包括以下幾項，準備得越齊全，審批過程就越快：

• 身份證明： 香港永久性居民身份證副本。
• 住址證明： 最近三個月內的水電煤費單或銀行月結單。
• 入息證明： 最近三至六個月的糧單、稅單，或顯示薪金入帳的銀行戶口紀錄。自僱人士則可能需要提供公司財務報表或利得稅單。
• 物業證明： 物業的買賣合約或樓契副本。
• 現有按揭證明： 第一按揭的貸款合約及最近期的供款證明，以顯示目前的貸款餘額。

第三步：貸款審批

收到你的申請和文件後，銀行或財務公司就會正式進入審批程序。他們會仔細核對你提交的所有資料，評估你的還款能力，和查閱你的信貸報告（TU）。財務公司的審批過程通常較為靈活和快速，有些最快在一天內就能完成；而銀行則因為程序較嚴謹，審批時間一般會較長。

第四步：簽署法律文件

申請獲批後，你便會收到貸款確認信，上面清楚列明貸款額、利率、還款期等所有重要條款。確認無誤後，就需要安排與律師會面，簽署正式的貸款合約及相關的法律文件。這些文件會將第二按揭權（其2按英文為Second Mortgage）正式註冊到土地註冊處，保障雙方的權益。

第五步：成功取得貸款

完成所有法律程序和文件簽署後，就來到最後一步了。貸款機構會在指定時間內，將批核的貸款金額直接存入你指定的銀行戶口。整個2按申請流程，由遞交申請到最終放款，財務公司最快可能只需數個工作天便能完成，而銀行則可能需要2至4個星期。

申請2按前必讀：費用、合約條款及常見陷阱

當你考慮申請2按時，除了比較利率，了解整個過程中的各項費用、合約細節和潛在陷阱，是保障自己權益的關鍵一步。清楚理解這些資訊，可以讓你作出更明智的財務決策，避免日後出現意料之外的開支。

2按涉及的費用一覽

申請2按的過程並非零成本，當中會牽涉一些專業服務費用。事先了解這些開支，有助你更準確地預算總成本。

• 律師費： 辦理二按需要經由律師處理樓契加按及到田土廳登記等法律文件，所以律師費是必需的開支。費用視乎律師樓的收費標準，一般由數千至萬多元不等。

• 估價費： 貸款機構需要為你的物業進行專業估價，以釐定最終的貸款額。部分銀行或財務公司可能會豁免此項收費，但申請前最好先查詢清楚。

• 手續費或申請費： 有些財務機構會就處理2按申請收取一次性的手續費。這筆費用應在申請初期就向對方了解，並計算在總借貸成本之內。

細閱合約條款：魔鬼在細節

簽署任何合約前，花時間細心閱讀每一項條款是絕對必要的。2按合約中的細節，會直接影響你未來的還款負擔和權利。

• 利率計算方式： 財務公司的二按計劃，利率通常以最優惠利率（P）為計算基礎。需要特別留意的是，不同財務公司採用的「P」可能有所不同，有機會比傳統銀行的「P」更高。簽約前必須清楚合約列明的利率計算方法和實際年利率（APR），用作比較不同方案的實際成本。

• 罰息期： 大部分的按揭貸款都設有「罰息期」，2按也不例外。這意味著如果在指定期限內（通常為首一至三年）提早全數清還貸款，你將需要支付一筆額外的費用，金額通常是貸款額的某個百分比。如果你預計短期內有機會還清款項，就要特別留意這個條款。

• 總還款額： 不要只著眼於每月的供款額。你應該要求貸款機構提供一份詳細的還款表，清楚列出在整個還款期內，你將要支付的總利息和本金總額。這讓你對整個貸款的真實成本有更全面的了解。

避開常見陷阱，保障自己權益

市場上的2按產品五花八門，了解一些常見的銷售手法和潛在陷阱，能助你避開不必要的麻煩。

• 隱藏收費： 在簽約前，務必主動詢問除了上述提及的費用外，是否還有其他任何附加費、行政費或年費等。一份清晰的收費列表，是專業可靠的貸款機構應具備的。

• 含糊不清的條款： 如果合約中出現任何你不能完全理解的術語或條款，例如關於2按英文（Second Mortgage）的法律定義，一定要向對方尋求清晰的解釋。在完全明白所有內容之前，切勿簽署任何文件。

• 「免入息證明」的代價： 部分財務公司標榜「免入息證明」或「免壓力測試」作招徠，申請門檻看似很低。但這種便利的背後，往往附隨著遠高於市場水平的利率。申請前，必須權衡高昂利息成本與申請便利性之間的取捨。

• 高壓式銷售： 提防任何催促你即時作決定的銷售手法。負責任的貸款顧問會給你充足時間考慮和比較。貨比三家，選擇最符合你個人財務狀況和需求的方案，才是最精明的做法。

關於2按的常見問題 (FAQ)

當考慮申請2按時，心中總會浮現不少疑問。這裡整理了幾個關於2按最常見的問題，幫助你更全面地理解這個財務選項。

2按和加按、轉按有什麼分別？

這幾個概念很容易混淆，但實際上有清晰的分別。要理解2按意思，可以從貸款機構和原有按揭的狀態入手。

• 2按 (Second Mortgage): 指在保留原有銀行第一按揭（1按）的基礎上，再向另一間財務機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款。完成後，你的物業將同時有兩份按揭合約，分別來自兩個不同的貸款方。
• 加按 (Cash-out Refinancing): 指向提供第一按揭的同一間銀行申請增加貸款額。銀行會根據物業的升值潛力，重新評估後批出額外資金。整個過程只涉及一間貸款機構。
• 轉按 (Remortgage): 指將整份按揭由原有的A銀行，轉移至另一間能提供更優惠條款的B銀行。B銀行會批出一筆新貸款來清還A銀行的舊有貸款，之後你只需向B銀行供款。

簡單來說，2按是「增加一個債權人」，加按是「向原有債權人借更多」，而轉按則是「更換債權人」。

申請2按需要通知第一按揭的銀行嗎？

這是一個非常關鍵的步驟。答案是：必須通知，並且要取得第一按揭銀行的書面同意。

大部分銀行的第一按揭合約中，都包含一項條款，列明業主在未經銀行同意前，不得將物業再作任何形式的抵押。假如你私下向財務公司申請2按，便會觸犯這項合約條款。銀行一旦發現，有權視為違約，並立即要求你清還所有未償還的按揭貸款（俗稱「Call Loan」），後果可以非常嚴重。因此，正規的財務公司在批核2按前，也會要求你先取得銀行的同意書。

2按的英文是什麼？

2按的英文是 “Second Mortgage”。這個名稱很直接地反映了它的本質。”Second” 指的是在債務清償順序上排於第二位。萬一物業需要被出售以償還債務，出售所得的款項會優先償還給第一按揭的銀行，餘下的部分才會用來償還第二按揭的貸款機構。

未補地價的資助房屋（如居屋）可以申請2按嗎？

對於未補地價的居屋或任何資助房屋，情況比較特殊。一般來說，它們不能向私營的財務公司申請2按。

原因是，未補地價的資助房屋，其業權受到政府的轉讓限制，香港房屋委員會或房屋協會是第一承按人。業主若想申請任何額外的按揭，都必須先獲得房委會或房協的書面同意。除非業主面對一些突發的個人困境，例如籌集醫藥費或殮葬費等極端情況，否則當局極少會批准這類申請。

申請2按會影響信貸評級（TU）嗎？

申請和持有2按，確實會對你的信貸評級（TU）產生影響。

首先，在你提交申請時，財務公司會查閱你的信貸報告，這會留下一次「硬性查詢」（Hard Inquiry）紀錄，短期內可能令評分輕微下降。

其次，成功獲批2按後，你的總負債額會顯著增加。這會提高你的信貸使用度，對信貸評分造成影響。最重要的，是你必須同時準時為第一按揭和第二按揭供款。任何一筆貸款出現逾期還款，都會嚴重損害你的信貸紀錄，為日後申請其他信貸產品（如信用卡、私人貸款）帶來困難。