當親人離世，繼承遺產物業時，許多繼承人都會發現物業並不能即時轉到自己名下，反而可能陷入繁複的法律程序中。究竟「遺產物業唔轉名」的背後原因是什麼？整個轉名手續涉及哪些步驟？由申請法律文件到成功更新業權，需時多久？費用及稅務方面又有何考慮？
本文將為您提供一份完整的遺產物業轉名指南，由解釋為何必須先辦理「遺產承辦」，到詳解申請「授予承辦書」及草擬「遺產歸屬證明書」的5大關鍵步驟。我們將一併拆解轉名所需的時間、律師費、稅務細節，以及在過渡期內如何處理按揭與債務等實際問題，助您一文看清所有程序，順利完成轉名手續，妥善處理先人留下的寶貴資產。
為何遺產物業無法即時轉名？解構承辦程序與業權關係
許多人以為繼承物業後可以馬上辦理轉名，但若發現遺產物業唔轉名，其實是基於一套嚴謹的法律程序。整個遺產物業轉名手續的核心，在於先確立誰是合法的繼承人，以及如何處理逝者的資產，這一切都與「遺產承辦」及物業本身的「業權形式」息息相關。
核心關鍵：遺產承辦是轉名的法定前設
在法律上，當一個人離世後，他名下的所有資產（包括物業）會被凍結，成為「遺產」。這時沒有人可以隨意動用或轉移這些資產。必須先透過法庭程序，正式授權某人成為「遺產代理人」，這個人才能合法地管理和分配遺產，當中自然包括辦理遺產物業轉名。
法律規定：必須先取得「授予承辦書」以確認合法繼承人
要啟動任何遺產處理程序，第一步就是要向高等法院的遺產承辦處申請一份名為「授予承辦書」的法律文件。這份文件就像一把官方鑰匙，證明了遺產代理人的合法身份和權力。申請的具體文件名稱，會根據逝者有否留下遺囑而有所不同。
兩種情況：有遺囑申請「遺囑認證書」，無遺囑申請「遺產管理書」
如果逝者生前立下了有效的遺囑，遺囑中指定的執行人就需要申請「授予遺囑認證書」(Grant of Probate)。如果逝者沒有留下遺囑，則會按照法律訂明的繼承順序，由其近親（例如配偶或子女）申請「授予遺產管理書」(Letters of Administration)。無論是哪一種，都必須先取得這份文件，才能進行下一步的遺產物業轉名手續。
業權形式如何影響繼承手續的複雜程度？
除了遺產承辦程序，物業本身的業權形式，也直接決定了繼承的難易度和所需步驟。香港的物業業權主要分為三種，每種的處理方式都有很大分別。
聯權共有（長命契）：業權自動轉移，只需登記死亡證
聯權共有，也就是俗稱的「長命契」，是處理手續最簡單的一種。它的法律原則是「生存者取得權」，意思是當其中一位聯權共有人離世，他在物業的權益會自動轉移給其他在生的聯權共有人。這種情況下，該物業不屬於逝者的遺產，所以無需經過漫長的承辦程序。在生的業主只需要委託律師，將逝者的死亡證交往土地註冊處登記，便可更新業權紀錄。
分權共有：逝者業權份額須經承辦程序轉移
分權共有的情況則比較複雜。在這種形式下，每位業主都持有物業一個獨立、明確的業權份額（例如各佔50%）。當其中一位分權共有人離世，他所持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分。這份額不會自動轉給其他共有人，而是必須經過完整的遺產承辦程序，根據遺囑或無遺囑繼承法，轉移給其合法繼承人。
全權擁有：整個物業須經承辦程序才能轉名
如果物業由逝者一人全權擁有，情況就十分直接。整個物業都會被納入其遺產之中，必須完成上文提到的遺產承辦程序，即由遺產代理人取得「授予承辦書」後，才能透過律師辦理轉名手續，將業權轉移給新的繼承人。
【實用指南】如何快速判斷物業的業權形式？
想知道物業屬於哪種業權形式，最準確的方法就是查閱土地註冊處的紀錄，即是進行「查冊」。在物業的轉讓契約（Assignment）上，會清楚列明業主是以「聯權共有人」（Joint Tenants）還是「分權共有人」（Tenants in Common）的形式持有該物業。你可以委託律師或自行到土地註冊處網站進行查冊，以獲取最確切的資料。
遺產物業轉名手續全拆解：由申請承辦到成功轉名
當談及遺產物業唔轉名的問題，大家可能都會感到有點不知所措。其實整個遺產物業轉名手續，可以清晰地分為兩大核心步驟。只要理解了整個流程，按部就班處理，就能順利完成業權的轉移。接下來，我們就一步步拆解這個過程。
第一步：申請「授予承辦書」— 處理遺產的法律鑰匙
要啟動任何遺產物業轉名的程序，首先必須取得一份名為「授予承辦書」的法律文件。你可以把它想像成一把處理所有遺產事宜的官方鑰匙，沒有它，任何資產都無法正式轉移。這份文件是由香港高等法院的遺產承辦處發出，用來證明誰是合法的遺產代理人。根據逝者有否留下遺囑，申請的文件亦會有所不同。
有遺囑者：申請「授予遺囑認證書」(Grant of Probate)
如果逝者生前已經訂立了有效的遺囑，遺囑內指定的執行人就需要向法院申請「授予遺囑認證書」。這份文件的作用是法院正式確認該遺囑的有效性，並且授權遺囑執行人根據遺囑的內容去管理和分配遺產。
無遺囑者：申請「授予遺產管理書」(Letters of Administration)
假如逝者沒有留下遺囑，情況就會根據法例處理。這時，與逝者關係最密切的親屬（例如配偶或子女）就需要向法院申請「授予遺產管理書」。法院會根據法定的繼承順序，委任一名或多名遺產管理人，授權他們去處理遺產的分配事宜。
第二步：完成轉名的正式法律程序
取得了「授予承辦書」這把法律鑰匙之後，就可以正式開始物業的轉名程序。這一步通常需要委託律師協助，確保所有法律文件都準備妥當，並且符合土地註冊處的要求。整個遺產物業轉名時間的長短，很大部分取決於這一步的處理是否順暢。
委託律師草擬「遺產歸屬證明書」(Deed of Assent)
律師會根據授予承辦書的內容，為繼承人草擬一份名為「遺產歸屬證明書」的法律文件。這份文件非常重要，它的作用是正式聲明將物業的業權，由逝者轉移到指定的繼承人名下。
將文件交往土地註冊處註冊，正式更新業權
最後一步，律師會將「授予承辦書」和已簽署的「遺產歸屬證明書」交往土地註冊處進行註冊。當土地註冊處更新了物業的業權紀錄後，整個遺產 物業 轉名的法律程序就正式大功告成，繼承人便成為了物業的新業主。
物業轉名前的過渡期管理：處理按揭、債務及買賣
「遺產物業唔轉名」這個過渡階段，往往是最多疑問的時候。在正式完成遺產物業轉名手續前，繼承人需要面對按揭供款、原有債務，甚至考慮是否可以出售物業等實際問題。這個時期的管理至關重要，直接影響整個繼承過程的順利程度與最終的財務結果。
過渡期內，物業可以出售或出租嗎？
法律授權：取得承辦書後即可簽署買賣或租賃合約
很多人以為，物業必須完全轉到自己名下才能處理。其實，法律上的授權關鍵在於一份文件：「授予承辦書」（Grant of Representation）。不論是遺囑認證書或遺產管理書，只要遺產代理人（即遺囑執行人或遺產管理人）成功取得這份由法院發出的文件，就代表已獲取合法權力去管理及處分遺產。這包括簽署具法律約束力的租約或臨時買賣合約。
文件保存：承辦書是證明業權合法性的關鍵文件
這份承辦書非常重要，它不單是當下處理物業的許可證，更是日後證明業權傳承鏈合法性的關鍵。將來若要再出售該物業，新買家的律師必定會要求查閱這份文件，以確保業權清晰無誤。因此，務必妥善保管承辦書的正本或經核證的副本。
如何處理物業現有的按揭及其他債務？
責任繼承：債務不會因業主身故而消失
一個必須釐清的觀念是，業主身故，其債務並不會隨之消失。不論是物業的按揭貸款、私人貸款還是信用卡欠款，這些都屬於逝者的債務，需要從其遺產中償還。繼承物業的同時，也意味著需要處理相關的財務責任。
清還次序：必須先用遺產清還所有債務方可分配
法律規定，遺產代理人有責任在分配任何資產給受益人之前，首先運用遺產的資金清還逝者所有已知的債務。清還次序一般會先處理殮葬費用及承辦費用，然後是有抵押債務（如按揭），最後是無抵押債務。確保所有債務清妥後，剩餘的資產才能進行分配。
潛在風險：處理「釘契」物業的注意事項
如果物業因為債務問題（例如被債權人申請了押記令）而被「釘契」，情況會變得更複雜。在解除相關的法律註冊（即「解釘」）之前，物業的業權存在瑕疵，無法自由買賣或轉讓。處理這類物業時，必須先與債權人協商並清還債務，才能繼續之後的遺產 物業 轉名程序。
【繼承財務決策】過渡期的兩難與解決方案
保留或出售？衡量按揭、雜費與潛在回報
繼承物業後，第一個決策點就是要保留自用、出租還是盡快出售。這需要冷靜地進行財務評估。你需要考慮：每月按揭供款、管理費、差餉地租等持續支出，對比出租的潛在租金回報，或是出售物業後可獲得的一筆過資金。衡量自身的財務能力與市場狀況，是作出明智選擇的基礎。
如何與共同繼承人分配？探討買斷或出售分錢方案
若物業由多於一位繼承人共同繼承，便需要商討如何分配。常見的方案有兩種：一是將物業出售，然後按繼承份額分配所得款項，這是最直接的方法。二是其中一位或數位繼承人「買斷」其他人的業權份額，讓物業業權集中，這需要準確的物業估價及清晰的協議。
應對供款壓力：預備備用金及保險的重要性
在整個遺產物業轉名時間內，按揭供款不會暫停。若繼承人短期內資金緊張，可能會面臨斷供風險。因此，預先準備一筆備用金來應付過渡期的開支，是非常重要的財務安全網。這也突顯了逝者生前購買人壽保險的價值，保險賠償金可用於即時清還按揭，大大減輕繼承人的財務壓力。
遺產物業轉名費用與時間：律師費、雜費及稅務一覽
當談及遺產物業唔轉名可能引發的業權問題時，清楚了解整個遺產物業轉名手續所需的時間與費用，就成為了每位繼承人必須面對的課題。整個過程涉及法院程序、律師協助以及一些固定開支。以下我們將會詳細拆解遺產物業轉名時間線與各項費用，助你更有預算地規劃。
總時間預算：由申請到完成轉名需時多久？
處理遺產物業轉名，時間是一個重要的考慮因素。整個流程所需的時間，主要可以分為兩個階段。
申請授予承辦書：無爭議下約需5至7星期
第一步是向高等法院遺產承辦處申請「授予承辦書」。這是處理遺產的法律基礎，是必須完成的步驟。在文件齊備而且沒有任何爭議的順利情況下，這個申請過程普遍需要大約5至7個星期才能完成。
整個轉名流程：普遍需時約4至5個月
從開始申請授予承辦書，到委託律師處理後續文件，再到最終在土地註冊處成功將遺產物業轉名，整個流程的總時間，普遍預計需要大約4至5個月。如果案件情況比較複雜，例如涉及多位繼承人或海外資產，所需時間亦可能會相應延長。
辦理轉名手續的各項費用
辦理遺產物業轉名的費用主要由兩部分組成，一部分是向法院支付的固定規費，另一部分則是專業的律師服務費。
法院費用：申請承辦書的固定規費
申請授予承辦書時，需要向法院繳付一些固定的費用。根據現時規定，主要包括申請書的存檔費用港幣265元，以及授予書的謄寫費用港幣72元。這些是標準收費，不會因遺產的價值而改變。
專業律師費用：視乎遺產規模及案件複雜性
律師費用是整個開支中變動較大的部分。收費標準會視乎遺產的總值、案件的複雜程度、所需處理的文件數量等因素而定。一般而言，簡單直接的個案，費用可能由數千元起；如果涉及較複雜的家庭關係或財產分配，費用則會相應增加。
香港繼承物業的稅務優勢
在稅務方面，香港的繼承法例對受益人相當有利，這也是許多人在處理遺產物業不轉名與否時的重要考量。
豁免遺產稅：自2006年起已取消
香港自2006年2月11日起，已經正式取消了遺產稅。這意味著無論物業價值多少，繼承人在繼承遺產時都無需繳付任何遺產稅，大大減輕了繼承人的財政負擔。
豁免印花稅：繼承轉名無需繳付從價印花稅 (AVD)
另一個重要的稅務優勢是，透過繼承方式完成的遺產物業轉名，可以豁免繳付一般物業買賣所需支付的從價印花稅 (AVD)。這項豁免能夠節省一筆相當可觀的費用，是繼承物業獨有的好處。
轉名成功後的前瞻規劃：自住、出售或出租的決策
當遺產物業唔轉名的問題告一段落，所有遺產物業轉名手續終於辦妥後，真正的挑戰才剛開始。繼承人需要面對一個關鍵抉擇：這項新資產該如何處理？是自住、出租還是出售？這個決定影響深遠，牽涉到個人財務、生活方式，甚至家庭關係。一個周詳的規劃，能讓這份遺產發揮最大價值。
【決策框架】三大出路：自住、出租、出售的利弊分析
面對遺產物業，主要有三個處理方向。每個選擇都有其獨特的利弊，沒有絕對的好與壞，只有最適合你個人情況的方案。我們可以透過一個清晰的框架，客觀分析每個選項，助你作出最明智的決定。
選擇自住：評估個人需求與未來開支
選擇自住，意味著將這份遺產融入自己的生活。這不僅解決了居住需求，物業本身也可能承載著與逝去親人的珍貴回憶。不過，在決定前，需要理性評估幾個現實問題。首先，物業的地點、面積和間隔是否符合你目前和未來的生活模式？其次，你需要承擔日後所有的恆常開支，例如管理費、差餉、地租，還有長遠的維修保養費用。這需要你有穩定的財務能力來支持。
選擇出租：計算租金回報與稅務成本
將物業出租，可以將其轉化為一項能產生穩定現金流的資產。這是一個吸引人的選項，但它同時也意味著你需要扮演「包租公」或「包租婆」的角色。你需要計算預期的租金回報率，同時扣除物業空置期、地產代理佣金和維修等潛在成本。此外，租金收入需要繳納物業稅，這也是一項必須計算在內的稅務成本。管理租客和處理租務事宜，亦需要投入時間和心力。
選擇出售：把握市場時機與資金規劃
出售物業是最直接將資產變現的方式。這能為你提供一筆可觀的資金，用作其他投資、償還債務，或者實現其他人生目標。決策的關鍵在於把握市場時機，爭取在理想的價位出售。同時，你亦需要考慮交易成本，例如律師費和地產代理佣金。更重要的是，在出售前你應該對這筆資金有初步的規劃，確保它能被妥善運用，而不是被輕易花光。
【家庭和睦方案】如何與共同繼承人有效溝通，避免紛爭？
如果遺產物業由多於一位繼承人共同擁有，情況就會變得更加複雜。不同的繼承人可能有不同的財務狀況和想法，容易產生分歧。此時，有效的溝通就成為維繫家庭和睦、順利處理物業的關鍵。處理遺產物業不轉名或轉名時間的問題時，家庭成員間的協調尤其重要。
訂立共同目標：有效溝通的基本原則
有效的溝通始於建立共同目標。第一步是安排一次正式的家庭會議，讓每位共同繼承人都有機會坦誠地表達自己的想法、期望和財務需要。討論應基於客觀事實，例如找專業測量師為物業估價，研究市場租金數據等，避免讓對話流於純粹的情感表達。嘗試尋找一個能滿足大多數人核心利益的共同方案，例如是追求短期現金，還是長期資產增值。
尋求專業協助：何時應引入律師或調解員
如果家庭成員之間的分歧很大，無法達成共識，引入專業的第三方是一個非常明智的選擇。這並不代表家庭關係的失敗，反而是保護關係的務實做法。當需要訂立具法律效力的協議，例如其中一位繼承人想買斷其他人的業權份額時，便應聘請律師草擬文件。如果溝通完全陷入僵局，氣氛緊張，一位中立的調解員可以幫助引導對話，協助各方找到一個都能接受的解決方案，避免家庭矛盾升級至法律訴訟。
遺產物業轉名常見問題 (FAQ)
處理遺產物業的過程總會遇到各種疑問，特別是當一些人認為某些情況下「遺產物業唔轉名」也沒關係時，更需要清晰的解答。以下我們整理了幾個大家最關心的問題，用朋友聊天的語氣，為你逐一拆解。
「長命契」物業是否完全無需辦理任何手續？
這是一個非常普遍的迷思。很多人以為「長命契」（聯權共有）的物業，在其中一位業主過身後，業權就會自動轉移給在生的聯權共有人，所以什麼都不用做。理論上，「生存者取得權」的確是長命契的核心，業權會自動轉移。但是在實際操作上，這並不是故事的全部。
在生的業主必須委託律師，將已故業主的死亡證明交往土地註冊處進行註冊。這個步驟是為了正式更新物業的法律紀錄，證明在生的業主是現時唯一的合法擁有人。如果省略了這個手續，日後當你想出售或將物業加按時，就會因為業權紀錄不清晰而遇到極大阻礙。所以，雖然長命契的繼承過程繞過了繁複的遺產承辦，但是登記死亡證這一步絕對不能少。
遺產物業與「送契樓」有何分別？對日後按揭有何影響？
遺產物業與「送契樓」雖然同樣不涉及買賣交易，但在法律性質和對日後按揭的影響上，卻有天淵之別。
遺產物業是業主身故後，繼承人根據遺囑或遺產法，透過法庭發出的「授予承辦書」來完成業權轉移。整個過程有法院的認證，業權背景清晰而且穩固。因此，銀行在處理遺產物業的按揭申請時，通常會視之為一般物業，按揭審批過程相對順暢。
相反，「送契樓」是業主在生時，以「贈與」形式無償轉讓給他人。在土地註冊處的紀錄上，會清楚註明為「贈契」。銀行對送契樓的態度會非常審慎，因為他們會擔心原業主在送出物業時可能負有債務，而債權人有機會在若干年期內申請推翻該贈與以追討債務。所以，銀行普遍會在贈契後的五年內拒絕為該類物業承造按揭，或者批出極低的按揭成數。
若長者在單位內自然身故，物業會變「凶宅」嗎？
這是許多繼承人都會感到不安的問題。你可以放心，答案通常是不會。在物業市場和銀行界的普遍定義中，「凶宅」一般是指單位內曾發生非自然死亡事件，例如兇殺案或自殺。這類事件才會對物業估價和按揭申請構成負面影響。
如果長者是在單位內因年老或疾病自然離世，這屬於正常的人生階段。雖然在辦理遺產物業轉名手續時，死亡證的紀錄會登記在土地註冊處，但這只是法律程序的一部分，並不會因此將物業標籤為「凶宅」。銀行在審批按揭時，會理解這種情況，一般不會對估價或批核造成影響。
養子女與婚生子女的法定繼承權有何不同？
在香港的法律下，兩者完全沒有分別。根據《領養條例》，一經法庭頒布正式的領養令，養子女在法律上的地位便等同於領養父母的親生子女。
這代表無論是在有遺囑或無遺囑的情況下，養子女與婚生子女都擁有完全相同的法定繼承權利。他們可以平等地繼承養父母的遺產，享有同樣的權利和份額。
遺產包含海外物業，轉名手續是否一樣？
手續完全不一樣，而且會複雜得多。處理物業繼承權的基本法律原則是「物業所在地法」，意思是物業在哪個國家或地區，就要依從當地的法律去處理。
你在香港取得的「授予承辦書」，通常只適用於處理香港境內的資產。如果遺產中包含例如英國、加拿大或澳洲的物業，你就必須在當地展開一個獨立的法律程序。這通常意味著需要聘請當地的律師，遵循當地的遺產法規申請繼承，整個遺產物業轉名時間和流程都會與香港截然不同。此外，你還需要了解當地是否設有遺產稅或相關稅項，因為即使香港已取消遺產稅，你仍可能需要向當地政府繳稅。