面對高昂的樓價，部分業主會考慮將名下物業「分契」（或稱「分樓契」），例如將住宅與車位拆開，或將整幢村屋分層獨立出售，以提高物業價值及銷售靈活性。然而，分契過程並非單純簽署文件，當中涉及複雜的法律程序、測量及建築規定，稍有不慎，不但可能耗費巨額前期成本，更可能墮入稅務及法律陷阱。與此同時，市場上的「分契樓」對準買家而言，雖然入場門檻較低，但在申請按揭及業權查證上亦充滿挑戰。本文將為您提供一份全面的分契樓買賣攻略，從法律定義、賣方申請的關鍵步驟、成本效益分析，到買家如何進行盡職審查、成功申請按揭，以及買賣雙方必須警惕的法律與財務風險，為您一次過清晰拆解。
甚麼是分契樓？定義、成因與相關物業比較
最近考慮將手上的物業進行分契樓出售，或者在市場上看到一些標明「分契樓」的盤源，你可能會好奇，究竟分契樓意思是甚麼？簡單來說，這是一種透過法律程序，將一個原本由單一業權持有的物業，分拆成兩個或以上擁有獨立樓契的單位。每個分拆出來的單位都可以獨立買賣、出租或申請按揭，操作上就和一般獨立物業無異。接下來，我們會深入探討分契樓背後的法律定義、市場動機，並將它與坊間常見的劏房和半契樓作個清晰比較。
分契樓的法律定義與市場動機
法律核心：將單一業權分拆為多個獨立業權
分契樓的法律核心非常直接，就是業權的分割。整個「分樓契」的過程，是委託律師草擬新的法律文件，例如新的大廈公契（Deed of Mutual Covenant, DMC），然後交往土地註冊處註冊。一經註冊，原本單一的業權便正式被分割為多個獨立業權。每個新單位都擁有自己一份完整的樓契，在法律上是完全獨立的個體，與其他分拆出來的單位互不相干。
市場動機一：突破高價物業的按揭成數限制
在過去，銀行按揭政策對高價物業設有較嚴格的成數上限。例如一個總價二千萬的物業，可能只能申請五成按揭。部分業主會透過分契，將其分拆為兩個價值一千萬的單位。這樣，每個單位便有機會申請到更高成數的按揭，從而提高整體的貸款額。雖然近年按揭政策有所放寬，但在特定市場環境下，這依然是部分投資者考慮的財務策略之一。
市場動機二：規避高額買家印花稅（BSD）
另一個更常見的市場動機，是為了應對印花稅。如果一個投資者以「一約多伙」形式持有多個單位，他想將整個物業組合一次過賣給下一個買家，新買家便可能需要繳付高達樓價15%的從價印花稅（AVD Part 1）。這無疑會大大降低物業的吸引力。透過先分契，將物業分拆成獨立單位出售，合資格的買家便可以用首置身份入市，只需繳付較低的印花稅率，自然更能吸引買家。
市場動機三：分拆大型物業（如全幢村屋）以加速資金流
對於一些大型物業，例如全幢村屋或巨型相連單位，市場上能承接的買家始終有限。將這類物業分契，例如將一幢三層的村屋分拆成三個獨立單位出售，每個單位的入場門檻降低，潛在買家群體便會大增。這不僅能加快物業的銷售速度，讓業主更快回籠資金，有時分拆出售的總價，甚至可能高於整幢出售的價格。
分契樓 vs. 劏房 vs. 半契樓：業權、法律及按揭大不同
很多人會將分契樓與劏房或半契樓混淆，但它們在業權、法律地位和按揭申請上，其實有天淵之別。
業權獨立性：獨立樓契與業權份額的分別
這是最根本的分別。分契樓的每個單位都擁有獨立樓契，業主擁有100%的完整業權。劏房則是在一個單位內作物理間隔，所有劏房的住客，都只是租客或使用者，整個單位的業權依然由原業主一人持有。而半契樓，是指兩個或以上的人，按份額共同持有一個物業的業權，例如A君佔50%，B君佔50%。他們各自擁有業權的「份額」，而不是一個獨立的物理單位。
H44: 法律合規性：屋宇署審批與違例建築風險
進行分樓契的過程，如果涉及結構改動或加建獨立廚廁，必須先向屋宇署入則申請，確保所有改動符合《建築物條例》中關於消防、走火通道、通風及排水等嚴格規定，整個過程受專業人士及法規監管。劏房的間隔工程，很多時候都未經申請，容易構成違例建築，存在被「釘契」甚至清拆的風險。半契樓則不涉及建築工程，其複雜性在於業權份額的買賣。
按揭可行性：銀行對各類物業的取態分析
銀行對這三類物業的態度截然不同。一個合法合規的分契樓，因為擁有獨立樓契，業權清晰，銀行普遍願意視其為普通物業批出按揭。相反，銀行幾乎不可能為單一一個劏房單位承造按揭，因為它沒有獨立業權。至於半契樓，由於業權不完整，日後轉售困難，銀行承受的風險極高，因此市場上絕大部分銀行都不會為半契業權提供按揭貸款。
買賣靈活性：完整出售權利與轉讓限制
分契樓的業主擁有完整業權，買賣靈活性最高，可以隨時在自由市場上將單位出售。劏房不能獨立買賣，只能由大業主將整個單位連同所有間隔一併出售。半契樓的業主雖然可以出售自己持有的業權份額，但市場上願意接手「半份樓」的買家極少，流通性非常低，而且售價通常會較市價有大幅折讓。
【賣家篇】分契樓出售全攻略：流程、成本與風險
考慮將手上的物業進行分契樓出售，是一個相當專業的財務決策。這不單是簡單地將一個單位分成兩個，而是涉及一套嚴謹的法律與行政程序。在你正式啟動「分樓契」計劃前，我們先像朋友一樣，一步一步拆解整個流程，從自我評估到潛在的法律陷阱，讓你對全局有更清晰的掌握。
分契前的自我評估與準備
我的物業適合分契嗎？（住宅連車位、村屋、一契多伙）
首先，你需要判斷你的物業是否具備分契的基本條件。不是所有物業都適合或能夠成功分契。最常見的類型有以下幾種：
- 住宅連車位：這是最普遍的例子。將住宅和車位分開成兩個獨立業權，可以獨立出售，有助吸引只想買住宅或只想投資車位的不同買家。
- 村屋：如果你擁有一整幢村屋，可以考慮將地下、一樓和二樓（連天台）分拆為三個獨立單位出售。這能大大降低每個單位的入場門檻，加快資金回籠。
- 一契多伙：早期購入的「一契多伙」物業，在同一份契約下包含多個單位。若要分開出售，就必須先完成分契程序，為每個單位建立獨立的法律身份。
評估的關鍵在於，分拆後的每個部分是否能成為一個功能完整的「獨立單位」，例如擁有獨立出入口、水電錶等。
潛在時間、金錢成本及回報初步估算
分契是一項投資，所以必須先計算成本與回報。你需要預算的開支包括律師費、聘請認可人士（例如測量師或建築師）繪製圖則的費用、向政府部門申請的規費，以及任何必要的建築工程開支。整個過程由幾個月到超過一年不等，視乎物業的複雜程度和政府審批的進度。你可以先向專業人士索取初步報價，然後評估分契後，物業總售價的潛在升幅是否能合理地覆蓋這些時間和金錢成本。
額外印花稅（SSD）的觸發風險評估
這是一個極其重要的財務考量點。根據稅務條例，在購入住宅物業的指定期限內（現時為2年）進行業權轉讓，便有機會觸發「額外印花稅」（SSD）。分契的過程本身，在法律上會被視為業權的變動。如果你購入物業的時間尚短，進行分契可能會導致你需要繳付一筆可觀的SSD稅款。所以在決定前，必須準確計算持有物業的年期，評估這個潛在的稅務風險。
分契法律及行政申請五大步驟
第一步：聘請專業團隊（律師、認可人士）作初步評估
分契的第一步，也是最關鍵的一步，是聘請一個專業團隊。你需要一位經驗豐富的律師，處理所有法律文件和業權事宜。同時，你也需要一位「認可人士」（Authorized Person），例如建築師或測量師，來評估物業的結構和間隔改動是否符合法規，並負責繪製及提交相關圖則。他們會為你的物業進行初步評估，判斷分契的可行性。
第二步：向屋宇署入則，確保改動符合《建築物條例》
如果分契涉及任何間隔改動或建築工程，你的認可人士就必須準備好正式的建築圖則，然後向屋宇署提交申請。屋宇署會嚴格審批，確保所有改動都符合《建築物條例》的要求，特別是關於消防安全、走火通道、通風、採光及樓宇結構安全等標準。這個步驟是確保分契樓合法性的核心。
第三步：由律師草擬及簽署新大廈公契（DMC）
當物業由單一業權分拆為多個獨立業權後，各個新業權持有人之間的權利與責任，就需要一份新的法律文件來界定。這份文件就是「大廈公契」（Deed of Mutual Covenant, DMC）。你的律師會負責草擬這份新公契，內容會詳細列明公共空間的範圍、管理費的分攤方式、維修責任等重要條款。然後，你需要以業主身份簽署這份文件。
第四步：於土地註冊處註冊新契，確立獨立業權
新公契及其他相關的分契文件準備妥當後，律師會將這些文件提交到土地註冊處進行註冊。一經註冊，物業的業權分割便正式在法律上生效。從此刻起，原本單一的物業就變成了多個擁有獨立樓契的「分契樓」，每個單位都可以獨立進行買賣或按揭。
第五步：以獨立物業形式放盤出售
完成所有法律及行政程序後，你便可以將這些擁有獨立業權的單位，以獨立物業的形式在市場上放盤出售。因為每個單位都有清晰的業權和樓契，買家便可以正常地向銀行申請按揭，交易流程與一般二手物業無異。
實戰案例：住宅連車位分契成本與回報分析
案例背景：為何原狀出售面臨按揭困難
假設你持有一個住宅單位連車位，總市值為1,500萬港元（住宅估值1,300萬，車位估值200萬）。如果以「一份契」的形式綑綁出售，潛在買家申請按揭時，銀行會以總價1,500萬計算。在現行按揭政策下，高價物業的按揭成數較低，買家需要準備非常大額的首期，這會大大收窄潛在買家群。
分契流程時間線：從諮詢到成功登記的預估時長
以這個住宅連車位的案例來說，因為不涉及複雜的結構改動，流程相對簡單。從你開始諮詢律師和測量師，到成功在土地註冊處完成新契註冊，整個過程預計需時約6至9個月。時間主要花在文件準備、政府部門的審批及輪候註冊上。
成本估算：律師費、測量師費、政府費用及工程開支
- 律師費：草擬及處理分契文件，預計約8萬至15萬港元。
- 測量師及認可人士費用：負責繪製圖則及處理屋宇署申請，預計約10萬至20萬港元。
- 政府費用：向土地註冊處及屋宇署等部門繳交的申請及註冊費用，約數千至萬餘元。
- 工程開支：若需要加裝獨立水電錶等，可能涉及數萬港元的工程費。
總前期成本粗略估算約在20萬至35萬港元之間，實際費用視乎個案複雜性及專業團隊的收費。
財務效益分析：與合併出售的利弊比較
- 合併出售：售價1,500萬。買家群窄，議價空間可能較大，成交時間較難預測。
- 分契後獨立出售：
- 住宅單位獨立出售，叫價1,300萬。買家可承造較高成數按揭，市場接納度高。
- 車位獨立出售，叫價200萬。可吸引區內尋找車位的投資者或用家。
- 總回報可能與合併出售相若，甚至更高。扣除約30萬的前期成本後，淨回報依然有機會更理想。最大的好處是，分開出售大大增加了物業的流通性，縮短了成交時間。
賣方須知的四大財務與法律陷阱
風險一：高昂的前期費用與申請失敗的可能性
進行分契需要投入一筆不菲的前期資金，用於支付律師和測量師等專業費用。這些費用是必須預先支付的，而且，整個申請過程並非保證成功。如果屋宇署最終因某些技術或法規問題拒絕批准你的申請，你已投入的資金將無法退回。這是一個需要承擔的財務風險。
風險二：觸發額外印花稅（SSD）的條件與後果
再次強調，分契在法律上等同業權轉讓。如果你購入物業的時間距離分契申請不足兩年，便會觸發SSD。稅率是根據物業市值的10%至20%計算，金額非常巨大。這個陷阱足以完全抵銷分契可能帶來的任何利潤，所以在行動前務必確認自己已過了SSD的禁售期。
風險三：被稅務局視為避稅並追討稅款的法律風險
特別是對於「一契多伙」的分契個案，你需要注意稅務局的取態。如果稅務局認為你進行分契的主要目的，是為了將物業拆散出售來規避印花稅，他們有權引用《印花稅條例》中的反避稅條款，向你追討相關的稅款差額。雖然這並非必然發生，但這個法律風險確實存在。
風險四：交易流程複雜化或影響買家意欲
雖然成功分契後的單位業權清晰，但在分契過程中或剛完成分契時，部分買家可能會因為交易背景相對複雜而有所顧慮。他們或其律師可能會要求查閱更多文件，提出更多問題，這可能導致交易時間拉長，或甚至有買家因此卻步。所以，選擇專業的地產代理，清晰地向潛在買家解釋物業狀況，是十分重要的。
【買家篇】選購分契樓指南：查冊、按揭與風險管理
考慮購買市場上正在進行分契樓出售的單位，就像是尋找市區中的隱藏寶藏，入場門檻較低，但過程需要你更加細心。作為買家，你需要戴上偵探帽，從法律文件到實地視察，一步步驗證物業的價值與潛力。這篇指南會像朋友一樣，帶你走過整個評估過程，讓你清晰了解當中每一個關鍵環節。
購買分契樓的優點與盡職審查
市場優勢：為何考慮較低入場門檻的分契樓盤
分契樓最直接的吸引力，就是相對較低的入場價格。對於預算有限，但又希望在心儀地區置業的買家來說，這無疑提供了一個實際可行的選擇。由於物業總價較低，計算出來的首期和每月供款壓力也相應減輕。只要做足功課，確認物業的合法性和質素，分契樓可以成為一個性價比極高的上車或投資選項。
關鍵步驟一：進行土地查冊（Land Search）核實業權
在你對一個分契樓單位心動之前，第一件必須做的事，就是委託律師進行土地查冊。這份文件是物業的「身分證」，它會清楚列明業權是否清晰、完整。你需要特別留意，查冊文件上有沒有正式註冊相關的分契文件（例如 Deed of Partition）。如果沒有，這可能代表該「分契」只是業主私下進行的間隔改動，法律上並非獨立業權，這會為日後交易帶來極大風險。
關鍵步驟二：查閱大廈公契（DMC）有否特殊限制
每一棟大廈都有一本「天書」，那就是大廈公契（DMC）。公契列明了大廈所有業主共同遵守的規則。在購買分契樓時，查閱公契尤其重要。你需要檢查公契中有沒有條款禁止或限制將單位分拆。假若公契不允許分契，即使業主已完成分樓契的法律程序，該分契行為本身也可能違反了公契規定，有機會被其他業主或業主立案法團挑戰，引發法律糾紛。
關鍵步驟三：實地視察是否具備獨立出入、廚廁及水電錶
文件上的資料確認後，下一步就是親身到單位視察。一個合規的分契樓，必須具備成為一個獨立單位的基本條件。你要仔細檢查單位是否有獨立的大門出入口，而非需要經過其他單位才能進入。同時，單位內必須設有獨立的廚房和洗手間。更重要的是，檢查水錶和電錶是否已經獨立安裝。這些不僅關乎你的居住便利，更是銀行審批按揭的核心標準。
成功申請分契樓按揭的關鍵
銀行審批核心因素：物業是否符合「獨立單位」定義
銀行在審批分契樓按揭時，態度普遍比較審慎。它們最關心的問題是：這個單位能否被視為一個完整、可獨立買賣的「獨立單位」。正如前述，獨立的出入口、廚廁設施及水電錶是銀行眼中的「硬件」標準。如果一個分契單位缺乏其中任何一項，銀行便很可能認為它不具備獨立性，市場流轉價值較低，從而拒絕批出按揭。
為何舊樓或唐樓的分契按揭申請較易被拒？
舊樓或唐樓的分契樓，申請按揭的難度通常更高。主要原因有幾個。第一，這類樓宇的原始建築圖則可能不完整，銀行難以核實分契改動是否符合建築條例。第二，舊樓的樓宇結構和消防安全標準可能因分契工程而受到影響，增加了銀行的風險評估難度。第三，市場對這類分契單位的接受程度不一，轉售能力存在不確定性，銀行因此在批核貸款時會更加保守。
提高按揭成功率的準備：證明物業的合規性與市場價值
要提高按揭的成功機會，你需要主動向銀行證明物業的質素。你可以嘗試準備更全面的文件，例如由認可人士發出的證明，確認分契工程符合《建築物條例》，沒有影響樓宇結構安全。同時，一份由專業測量師行出具的獨立估價報告，也能向銀行證明該單位的市場價值和流通性，有助增加銀行的信心。
銀行拒批按揭時的替代方案及其風險
假如主流銀行最終拒絕了你的按揭申請，市場上仍有財務公司願意為這類物業提供貸款。不過，你必須清楚了解其中的風險。財務公司的貸款利率通常遠高於銀行按揭，還款年期也可能較短，這會大幅增加你的財務負擔。在考慮這個選項前，必須審慎計算自身的還款能力，避免陷入財務困境。
買家需警惕的潛在風險與挑戰
管理權責不清：公共空間維護與管理費分攤問題
購買分契樓後，你將成為大廈的其中一位業主。但分契可能會導致管理權責變得模糊。例如，原先由一個單位負責的公共走廊或樓梯，現在由多個分契單位共同使用，維修責任和費用應如何分攤？管理費的計算方式是否清晰？這些問題如果沒有在公契或相關文件中明確界定，日後很容易與鄰居產生磨擦。
樓宇結構安全：間隔改動的潛在影響
分契過程往往涉及改動單位間隔。如果工程處理不當，例如錯誤拆除了主力牆，或加建的間隔牆過重，都有可能對整座大廈的結構安全構成威脅。即使分契工程已獲批准，你亦應留意單位內外有沒有任何結構異常的跡象，例如裂縫或滲水，保障自己和家人的安全。
交易時間與成本：預留更長交易時間及潛在的額外律師費
分契樓的買賣交易，流程比一般物業複雜。你的代表律師需要花費更多時間去審閱分契文件、大廈公契及查核建築圖則等，確保交易的合法性。這意味著整個交易時間可能會比預期長。同時，由於律師的工作量增加，相關的律師費用也可能較一般交易為高，你需要在預算中預留這筆額外開支。
未來轉售能力：市場接受程度與升值潛力評估
最後，你需要考慮的是長遠的投資回報和轉售能力。雖然你成功購入，但未來當你打算出售單位時，下一位買家同樣會面臨按揭申請和盡職審查的挑戰。你需要評估市場對這類分契樓的整體接受程度，以及其升值潛力是否會因此受到限制。一個精明的買家，不僅要考慮「如何買入」，更要思考「如何賣出」。
分契樓買賣常見問題 (FAQ)
打算進行分契樓出售的業主，或者考慮買入分契樓的朋友，心中總會有不少疑問。以下整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的方向。
辦理分契的費用與時間大概是多少？
這是一個很實際的問題，但答案並非一個固定數目，因為分契的成本與時間，會因為物業的複雜程度和所需工程而有很大差異。
費用方面，主要包括幾個部分。首先是專業費用，你需要聘請律師行處理所有法律文件，例如草擬新的大廈公契（DMC）和辦理土地註冊處的登記手續。如果分契涉及更改物業間隔，就需要聘請認可人士（例如建築師或測量師）繪製圖則，然後向屋宇署入則申請，確保改動符合《建築物條例》。其次是政府收取的相關行政費用。最後，如果需要進行實際的建築工程，例如加建廚廁、分隔水電錶等，就會產生工程開支。
時間方面，整個分樓契流程絕對不是一時三刻可以完成。從初步諮詢、入則申請、等待屋宇署審批，到律師處理法律文件，再到土地註冊處完成登記，整個過程快則數月，慢則可能超過一年。因此，在決定分契前，最好先向相關專業人士索取詳細的報價和時間評估，這樣才能有更好的預算。
是否所有物業都能成功分契？村屋和車位有何特別之處？
並非所有物業都適合或能夠成功分契。成功與否的關鍵，在於分拆後的每個單位是否能符合法例上「獨立單位」的定義。這意味著每個單位原則上都需要有獨立的出入口、廚房、洗手間，並且符合消防、走火通道、通風和採光等建築物條例的要求。如果物業先天條件不足，例如面積太小，或者改動會影響樓宇結構，申請就很大機會被拒絕。
至於村屋和車位，它們是分契市場上很常見的例子。
村屋的情況比較特別，因為很多村屋整幢（例如地下、一樓及二樓連天台）都是在同一份契約之下。業主若想將每一層獨立出售，就需要透過分契程序，為每一層樓訂立獨立的樓契，這樣才能吸引不同買家，加快資金回籠。
住宅連車位的情況也很普遍。以往很多發展商會將住宅單位和車位綑綁在同一份契約出售。透過分契，業主可以將車位業權與住宅業權完全分開，變為兩項獨立資產。這樣做增加了買賣的靈活性，住宅單位可以賣給不需要車位的買家，而車位則可以獨立賣給其他住戶或投資者。
「長命契」（聯權共有）物業可以分契出售嗎？
這個問題牽涉到業權的根本性質。「長命契」，法律上稱為「聯權共有」（Joint Tenancy），特點是所有業主共同擁有整個物業的百分之百業權，當中沒有區分任何份額。在這種業權形式下，任何一位業主都不能單方面將物業的「一部分」分割出來或出售。
因此，直接將「長命契」物業進行分契出售是行不通的。必須先完成一個法律步驟：分割業權。其中一位聯權共有人可以透過律師，向其他共有人發出通知，單方面將「長命契」轉為「分權共有」（Tenancy in Common）。轉為分權共有後，每位業主就會擁有物業的獨立份額（例如各佔50%）。
成為分權共有人之後，各業主便可以協商如何處理物業，例如一同將整個物業分契成幾個小單位再出售，或者其中一方將自己持有的業權份額賣給第三方（這會形成「半契樓」）。整個過程必須有律師協助處理，確保程序合法。
如何判斷一個分契樓盤是否涉及違例建築工程？
這對買家來說是至關重要的一環，因為買入涉及違例建築的物業後果可以非常嚴重。你可以透過以下幾個步驟，為自己做好盡職審查：
第一，查閱土地登記冊（查冊）。這是最基本也是最重要的一步。一份合法分契的物業，其相關的分契文件（例如 Deed of Partition）理應已在土地註冊處登記。如果查冊紀錄中完全沒有相關文件，這就是一個極大的警號。
第二，核對建築圖則。你可以委託專業人士，將物業的現況與屋宇署儲存的原始批准圖則作比較。如果發現間隔、主力牆、門窗位置或喉管等有重大差異，便很可能涉及未經批准的改動。
第三，實地仔細視察。一個合規格的分契樓，通常具備幾個物理特徵：擁有不需經過其他私人地方的獨立出入口；設有功能齊全的獨立廚房與洗手間；以及擁有獨立的水錶和電錶。如果單位需要共用設施，或者水電錶是從鄰近單位分駁出來，其合法性便值得懷疑。
最後，尋求專業協助。如果你對分契樓的意思或其合法性有任何疑問，最穩妥的做法是在簽署任何買賣合約前，聘請獨立的律師和建築測量師提供專業意見，徹底評估單位的法律和結構風險。