在香港，「上車」置業是不少人的人生目標，但面對複雜的物業按揭程序，由計算供款、比較五花八門的按揭計劃，到通過壓力測試，往往令人感到困惑甚至卻步。為此，我們為您準備了這份物業按揭終極指南，將由最基本的按揭計算機預算入手，深入比較H按、P按及定息按揭的利弊，拆解各類按揭成數方案與政府資助計劃，並逐步引導您完成申請四部曲。無論您是首次置業的新手，還是考慮轉按或加按的現有業主，本文都能助您一次過掌握所有關鍵資訊，為您的置業大計做好最充分的準備。
30秒預算每月供款：善用按揭計算機
計劃申請物業按揭，第一步就是要清晰掌握自己的財務預算。善用網上的物業按揭計算機，只需要輸入幾個基本資料，就能夠快速預估每月供款及相關開支，為置業做好周全準備。
如何使用按揭計算機？5項關鍵資料
要獲得一個具參考價值的估算結果，計算機需要您提供以下五項關鍵資料，整個過程簡單直接。
物業估價 (港元)
這是指您心儀物業的當前市場價值。您可以輸入臨時買賣合約上的成交價，或者使用銀行的網上估價服務，以獲得一個貼近市場的數字。
貸款額及按揭成數
這是您希望向銀行借貸的總金額。貸款額一般由物業估價乘以銀行最終批核的物業按揭成數計算得出。請注意，不同的物業類型和申請人背景，可獲批的成數亦會有所不同。
還款年期 (5-30年)
這是您計劃用來清還全部貸款的年期，一般可選擇5年至最長30年。較長的還款期會降低每月供款額，但全期的總物業按揭利息支出會相應增加。
預計按揭利率 (%)
這是貸款的利息率。您可以參考市場上普遍的物業按揭利率，輸入一個預計的百分比。輸入的利率越接近現實，計算結果就越準確。
物業類型 (自住 / 出租)
請選擇物業的用途。由於監管要求不同，自住物業與出租物業在按揭成數上限和壓力測試的要求上都有分別，所以這個選項會直接影響計算結果。
一鍵獲取全方位財務預算
輸入以上資料後，按揭計算機便會即時生成一份清晰的財務預算報告，當中包括以下幾項核心數據。
每月供款額
這是您最關心的數字之一，它清楚列出您未來每月需要償還的金額，讓您能妥善規劃現金流。
全期總利息支出
這個數字反映了在整個還款期內，您需要為貸款支付的總物業按揭利息。它可以幫助您比較不同利率和年期方案的長遠成本。
最低月入要求 (壓力測試後)
計算機會根據香港金融管理局的指引進行壓力測試估算，並顯示申請這筆貸款所需的最低月入水平。這是一個非常重要的參考指標，有助您評估自己的負擔能力。
首次置業開支估算 (印花稅、律師費等)
除了樓價本身，置業還涉及印花稅、律師費、地產代理佣金等一系列前期開支。一個功能全面的計算機能夠一併估算這些費用，讓您的置業預算更完整。
按揭利率點揀好？H按、P按、定息按揭大比拼
選擇合適的物業按揭計劃時，最令人頭痛的環節之一，就是決定物業按揭利率的類型。市場上主要有三種選擇：H按、P按和定息按揭。它們各有特點，適合不同財務狀況和風險承受能力的申請人。以下我們將逐一拆解，助您找出最適合自己的方案。
H按 (銀行同業拆息按揭)：利率組成、封頂息率與風險
H按是現時市場上最主流的物業按揭方案，它的「H」代表香港銀行同業拆息 (HIBOR)，也就是銀行之間互相借貸的利率。這個利率會跟隨市場資金的鬆緊而每日浮動。H按的實際利率是由兩部分組成：HIBOR利率加上銀行訂立的固定點子 (例如 H+1.3%)。
H按計劃最大的優點，是設有「封頂息率」(Cap Rate) 這個保護網。封頂息率通常會與P按掛鈎 (例如 P-2.5%)。當HIBOR大幅抽升時，您的實際利率只會升至封頂位，不會無限上漲，有效管理利率風險。相反，當市場資金充裕，HIBOR處於低位時，供款人便能享受極低的物業按揭利息，減輕供款負擔。不過，由於HIBOR波動性較高，意味著每月供款額並非固定，需要有較靈活的財務預算。
P按 (最優惠利率按揭)：利率穩定性及特點
P按的「P」則代表最優惠利率 (Prime Rate)，這是各家銀行自行制定的基準貸款利率。相對於每日浮動的HIBOR，P利率穩定得多，銀行通常只會在美國聯儲局宣佈加息或減息後，才會考慮調整P利率，有時甚至維持不變。P按的實際利率計算方式為：P利率減去銀行提供的固定點子 (例如 P-2.75%)。
選擇P按的最大好處是其穩定性。由於P利率不常變動，您的每月供款額在很長一段時間內都會保持不變，讓您更容易規劃個人或家庭的長遠開支。這對於收入固定，或偏好安穩理財的業主來說，是一個相當穩健的選擇。當然，在低息環境下，P按的利率通常會比H按的實際利率為高，供款人可能無法享受市場最低的利率水平。
定息按揭：鎖定利率的優劣分析
定息按揭，顧名思義，就是在指定期限內 (通常是首一至三年)，將物業按揭利率鎖定在一個固定水平。在這段期間，無論市場利率如何波動，您的供款額都絲毫不受影響。
這個方案的優點是提供了絕對的確定性，特別適合預期利率將會持續上升的時期，或非常著重財務預算的首次置業人士。然而，這種確定性是有成本的。定息計劃鎖定的利率，一般會比當時市場上的H按或P按利率稍高。而且，如果在定息期內市場利率不升反跌，您便無法享受減息帶來的好處。定息期結束後，按揭計劃通常會自動轉為當時的H按或P按計劃。
按揭成數與多元化方案：由高成數到政府資助
談及物業按揭，首期往往是置業路上的一大關卡。傳統的物業按揭成數上限，意味著需要準備一筆可觀的首期資金。不過，市場上其實提供了多種方案，協助合資格人士提高按揭成數，當中包括按揭保險計劃以及政府資助房屋的特別安排，讓置業夢想變得更易實現。
首次置業必讀：按揭保險計劃 (MC) 申請九成按揭
對於首次置業人士來說，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme）是一個非常重要的工具。這個計劃由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，作用是為銀行承擔因批出高成數按揭而增加的風險。透過這個計劃，銀行便可以提供高達九成的物業按揭成數，大大減輕首期的壓力。
申請資格、保費計算及注意事項
要申請按揭保險，申請人必須是首次置業人士，並且用作物業自住用途。申請人的收入來源必須主要來自香港，同時需要通過銀行的壓力測試。物業價值方面，計劃對不同按揭成數設有相應的樓價上限。
保費是申請按揭保險的所需費用，可以選擇一次過支付，或者將其加借到貸款額中，分期攤還。保費的金額會根據貸款額、按揭成數和還款年期等因素而定。市面上不少物業按揭計算機工具，都可以初步估算所需保費。需要留意的是，即使符合基本資格，最終批核結果仍取決於銀行的信貸審批和壓力測試結果。
政府資助房屋按揭
政府資助房屋由於有政府作為擔保人，其物業按揭的審批標準與私人樓宇有所不同，通常能獲得更高的按揭成數和更長的還款年期。
居屋按揭 (一手及二手市場)
不論是一手還是二手市場的居屋，買家都可以向銀行申請特設的居屋按揭計劃。在政府擔保下，綠表申請人的按揭成數最高可達九成半，而白表申請人亦可高達九成，還款期最長可達25年，而且申請人無需購買按揭保險，也豁免了壓力測試的要求。
租置計劃按揭 (綠表與白表)
租者置其屋計劃（租置計劃）的按揭安排更為寬鬆。綠表申請人，即現有公屋租戶，購買其租住單位時，最高有機會申請到十足十的按揭，即無需支付首期。而白表申請人則與居屋看齊，這為公屋租戶提供了一個極具吸引力的置業階梯。
善用按揭理財：Mortgage-Link與綠色按揭
成功申請物業按揭後，還可以善用一些理財產品，讓你的按揭計劃發揮更大效益，有效減輕長期的物業按揭利息負擔。
按揭儲蓄掛鈎計劃 (Mortgage-Link)：高息存款對沖利息
按揭儲蓄掛鈎計劃（Mortgage-Link）是一種非常受歡迎的按揭產品。它的運作原理很簡單，銀行會提供一個高息儲蓄戶口，戶口內的存款利率會與你的物業按揭利率掛鈎。例如，如果你的按揭利率是4%，這個戶口內的指定存款上限金額也能賺取4%的利息。這筆高息收入可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了實際供樓成本，同時資金可以隨時靈活調動，一舉兩得。
綠色按揭：環保物業利率優惠
近年來，綠色按揭（Green Mortgage）也逐漸普及。如果所購買的一手或二手住宅物業，符合香港綠色建築議會「綠建環評」金級或鉑金級認證，部分銀行會提供額外的按揭優惠，例如更優惠的物業按揭利率、現金回贈，或者豁免部分費用。這不單是為了鼓勵市場選擇環保建築，對於買家來說，也是一個節省開支的好機會。
現有業主必睇：轉按 vs 加按套現攻略
對於已經持有物業的朋友來說，層樓不僅是一個安樂窩，更是一項可以靈活調動的資產。當樓價上升或者有資金需要時，善用手上的物業按揭，便能將資產潛力轉化為實質現金流。市場上主要有兩個方法：「轉按」和「加按」，兩者各有優勢，適合不同的財務目標。了解它們的分別，是作出精明決策的第一步。
轉按 (Refinancing)：賺取現金回贈及更佳利率
轉按，簡單來說，就是將你現有的物業按揭，由原來的銀行（A銀行）轉移到另一間能提供更優厚條件的銀行（B銀行）。這個做法的主要吸引力，在於捕捉市場機遇，從而優化你的財務狀況。
最直接的好處是爭取更低的物業按揭利率。如果市場減息，而你現有的按揭計劃利率偏高，轉按到新銀行便有機會享受更低的利率，直接減輕每月的供款壓力，長遠更能節省一大筆物業按揭利息支出。
另一個亮點是現金回贈。為了吸引新客戶，很多銀行會為轉按申請人提供可觀的現金回贈，金額通常是貸款額的一個百分比。這筆回贈是實實在在的現金，可以直接用作抵銷律師費等開支，甚至有餘額落袋。
同時，轉按亦是套現的好時機。新銀行會為你的物業重新估價，如果物業已經升值，你可以申請更高的貸款額，從而套取「物業升值」與「原先貸款餘額」之間的差價，獲取一筆靈活資金。不過，轉按的手續等同重新申請一次按揭，需要通過壓力測試和提交文件，並且要留意原有按揭的「罰息期」是否已經完結。
加按 (Top-up Mortgage)：釋放物業升值潛力
加按，則是在不轉換銀行的前提下，向你現有的按揭銀行申請增加貸款額。這個選項的核心，是利用物業已升值的部份，向同一家銀行借取更多資金。
加按最大的優點是手續相對簡便快捷。因為銀行本身已經有你的完整信貸記錄和物業資料，審批流程通常比轉按更快，需要處理的文件也較少，很多時候更可以節省重新聘請律師的費用。
當你的物業市值上升，你便可以根據銀行批核的物業按揭成數，申請提取當中升值的部份。例如，物業買入時價值600萬，現已升值至800萬，你便可以就升值的200萬部份申請額外貸款。這筆資金可以用於家居裝修、子女升學，甚至是作為其他投資的首期，用途非常靈活。你可以利用物業按揭計算機，初步估算物業升值後的可套現金額，為你的資金計劃作好預算。加按雖然方便，但所獲的利率及條款未必是全城最好，適合追求簡單快捷、不想轉換銀行的業主。
按揭申請流程四部曲：由準備文件到成功批核
申請物業按揭的過程其實有清晰的脈絡可循。只要了解當中環環相扣的四個主要步驟，由準備文件開始，到銀行審批、壓力測試，最後簽署文件放款，整個流程就會變得相當明朗。這不僅有助你預算時間，更能讓你對整個物業按揭的申請胸有成竹。
步驟一：準備關鍵申請文件
俗語說「工欲善其事，必先利其器」，申請按揭也是一樣的道理。預先準備好齊全和正確的文件，可以大大加快銀行的審批進度。文件主要分為三大類。
個人身份及住址證明
這是最基本的文件組合。你需要準備香港永久性居民身份證的副本。同時，為了證明你的常住地址，需要提供最近三個月內發出的公用事業賬單，例如水費、電費或煤氣費單，又或者是銀行月結單。
入息證明 (固定、非固定收入及自僱人士)
入息證明是銀行評估你還款能力的核心依據，不同收入類型需要準備的文件也不同。
– 固定收入人士：你需要提供最近三個月的糧單、顯示薪金入賬紀錄的銀行月結單或存摺，以及最近期的稅務局評稅通知書 (稅單)。
– 非固定收入人士 (例如佣金或花紅)：由於收入波幅較大，銀行需要更長時間的紀錄作評估。一般需要提供最少六個月的糧單及銀行紀錄，銀行會計算一個平均收入，並可能在此基礎上作一定折讓。
– 自僱人士：你需要提供公司最近一至兩年的財務報表、利潤表、公司及個人銀行戶口紀錄，以及商業登記證和最近的利潤評稅通知書。
物業臨時買賣合約
當你選定心儀物業並與賣方簽訂臨時買賣合約後，這份文件就是你向銀行正式提交按揭申請的憑證。合約上列明了成交價、成交日期等關鍵資料，銀行會基於這些資訊啟動審批程序。
步驟二：提交申請及銀行審批
備妥文件後，便可以向心儀的銀行提交按揭申請。銀行收到申請後，會立即展開內部估價和信貸審批的程序。
銀行估價流程與影響因素
銀行會委託專業的測量師行為物業進行估價。這個估價結果非常重要，因為它會直接影響最終的物業按揭成數和貸款額，銀行會以成交價或估價中的較低者為準。影響估價的因素包括物業的樓齡、座向、層數、景觀、內部裝修狀況，以及近期同區類似單位的成交紀錄。
審批時間及主要考慮要點
一般而言，由遞交齊全文件起計，審批時間約需兩至四個星期。銀行主要會考慮幾個要點：申請人的還款能力是否穩定、信貸紀錄是否良好 (會查閱環聯信貸報告 TU)，以及現有的債務狀況。
步驟三：壓力測試詳細教學
壓力測試是金管局規定的一項審批要求，目的是確保借款人在利率上升的環境下，仍然有足夠的能力應付按揭供款，這關乎到整個還款期的物業按揭利息總支出。你可以先利用物業按揭計算機初步評估自己能否通過。
壓力測試計算方法 (假設利率上升2%)
壓力測試的計算方式，是在你當前的物業按揭利率基礎上，額外增加2%。然後，銀行會用這個「加壓後」的利率來計算你的每月供款額，再用這個數字去評估你的供款與入息比率。
供款與入息比率 (DSR) 上限要求
申請人必須同時符合兩個供款與入息比率 (Debt-to-Service Ratio, DSR) 的要求：
1. 基本要求：在現行利率下，每月總供款額不能超過每月總入息的50%。
2. 壓力測試要求：在利率上升2%的假設下，每月總供款額不能超過每月總入息的60%。
步驟四：簽署法律文件及放款
當你成功通過審批和壓力測試後，銀行便會發出正式的「貸款確認信」(Offer Letter)。你需要委託律師樓處理後續的法律文件，並在律師的見證下簽署正式的按揭契據。在物業成交當日，銀行會將貸款額直接支付給賣方的律師，正式完成整個交易。
物業按揭常見問題 (FAQ)
處理物業按揭的過程中，總會遇到各種疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫到你更清晰地規劃你的按揭大事。
H按和P按之間應該如何選擇？
選擇按揭計劃時，最常見的選項就是H按和P按。它們直接影響你的物業按揭利率和每月供款。
H按的全名是「銀行同業拆息按揭」，它的利率由銀行同業拆息（HIBOR）加上銀行利潤組成。HIBOR的波動性較大，所以H按的利率會跟隨市場資金狀況而浮動。當市場資金充裕，利率可能較低，你的供款就會減少。
P按則是「最優惠利率按揭」，利率以最優惠利率（Prime Rate）為基礎。P按的利率相對穩定，變動次數較少，讓你可以更容易預算每月的開支。
那麼應該如何選擇？現時大部分H按計劃都設有「封頂息率」，這個上限通常與P按的利率水平相若。意思是，即使HIBOR大幅上升，你的實際按揭利率也不會超過這個上限。因為這個保障，H按計劃讓你可以同時享受低息環境的好處，又能在加息時獲得保障，所以成為了市場上大部分人的首選。
什麼是「罰息期」？它如何影響轉按決定？
「罰息期」是指在承造按揭後的指定期間內（通常為2至3年），如果你選擇提早全數清還貸款，銀行會收取一筆額外費用作為罰款。
銀行設立罰息期的原因，是為了收回它們在按揭初期投入的成本，例如現金回贈、律師費補貼和行政費用等。如果借款人太快轉走，銀行就會虧損。
罰息期對轉按決定有直接影響。如果你考慮轉按到另一間銀行以獲取更低的物業按揭利率或更高的現金回贈，你必須計算罰息的成本。假如罰息金額高於轉按所能賺取的回贈和節省的利息，那麼在罰息期內轉按就不划算了。因此，計劃轉按的最佳時機，通常是等待罰息期結束之後。
花紅、佣金等非固定收入如何計算壓力測試？
對於收入並非固定的朋友，例如從事銷售行業或需要靠佣金、花紅作為主要收入來源的人士，銀行在審批按-揭和計算壓力測試時有特別的處理方法。
銀行通常會要求你提供過去最少6個月，甚至長達24個月的入息證明，用來計算你的平均月入。但因為這類收入不穩定，銀行在計算時通常會打個折扣，例如只會將平均月入的八成或九成納入計算。
舉例來說，如果你過去一年的總佣金收入是60萬港元，平均月入為5萬港元。銀行可能會按八折計算，即只視你的月入為4萬港元來進行壓力測試。所以，準備申請時，最好備齊過去一至兩年的稅單、顯示收入的銀行月結單和公司發出的糧單，以提供最全面的收入證明。
申請按揭保險有什麼要求和注意事項？
如果你希望申請較高的物業按揭成數（例如八成或九成），就需要申請按揭保險計劃。這計劃由香港按證保險有限公司（HKMCI）提供。
申請按揭保險有一些基本要求：
1. 物業必須為自住用途。
2. 申請人必須有固定收入，並且主要收入來源地為香港。
3. 申請人需要通過壓力測試。
4. 物業樓價必須符合按揭保險計劃的規定範圍。
有幾點需要注意。首先，申請按揭保險需要支付保費，你可以選擇一次過支付，或者將保費加進總貸款額中分期償還。如果選擇後者，整個還款期的總物業按揭利息支出會相應增加。其次，即使銀行初步接受你的按揭申請，最終能否成功獲批高成數按揭，仍然取決於HKMCI的最終審批。
提早還款有什麼好處和手續？
提早還款，不論是部分還款還是全數清還，最直接的好處就是節省未來的總利息支出。因為本金減少得更快，按揭年期內的利息負擔自然會減輕，同時也能讓你更快完成供款，實現財務自由。
辦理提早還款的手續其實很直接：
1. 首先，查閱你的按揭貸款合約，確認是否已過「罰息期」，以及了解提早還款的具體條款。
2. 聯絡你的按揭銀行，正式提出提早還款的申請。大部分銀行都要求提早最少一個月通知。
3. 銀行會計算你需要償還的本金餘額，以及任何可能涉及的手續費。
4. 準備好資金，在指定日期存入你的按揭戶口即可。如果是全數清還，你還需要委託律師辦理贖回樓契的手續。