香港物業市場中，許多聯名業主選擇以「聯權共有」（俗稱「長命契」）持有物業，期望在一方離世後業權能自動轉移。然而，當關係轉變、有遺產規劃或獨立財務需要時，「長命契」下業權不可分割、不能自由買賣或傳承的特性，便可能成為保障個人資產的一大障礙。
將「聯權共有」轉為「分權共有」，是重新取回業權自主權的關鍵一步。本文將為您提供一站式完整指南，詳細拆解整個轉契流程的四大步驟、清晰解構律師費與印花稅等所有費用，並深入分析對現有按揭的影響，助您全面評估利弊，妥善保障屬於自己的物業權益。
為何要轉契？聯權共有 (長命契) vs 分權共有的核心分野
許多人當初與家人或伴侶聯名買樓時，選擇了俗稱「長命契」的聯權共有，看中的是它手續簡單和業權自動轉移的便利。不過，隨著人生階段的轉變，進行聯權共有轉分權共有的需求也應運而生。要了解為何需要轉契，首先要明白這兩種業權模式的根本分別，而這個分別的核心，就在於業權的繼承方式。
簡單來說，聯權共有 (Joint Tenancy) 將所有業主視為一個不可分割的整體，大家共同擁有物業的全部業權。它最關鍵的特色是「生存者取得權」，意思是指當其中一位業主離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人，這個過程凌駕於任何遺囑之上。而分權共有 (Tenancy in Common) 則完全不同，每位業主都擁有物業中一個清晰、獨立的業權份額，例如各佔一半或按出資比例分配。當分權共有人離世，他所持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分，並根據其遺囑或遺產法進行分配，而不會自動轉給其他共有人。
法律權益大不同：一張圖看懂兩種業權模式
雖然無法用一張真實的圖表說明，但我們可以透過以下幾個重點，清晰比較兩種業權在法律權益上的巨大差異，讓你腦海中浮現一張清晰的對比圖。
首先是業權的性質。聯權共有的業主們被視為單一擁有人，權益是重疊且不可分割的。相反，分權共有的每位業主都持有獨立的份額，權益清晰分明，互不重疊。
其次是業權份額的處理。在聯權共有下，由於沒有獨立份額，任何關於物業的重大決定，例如出售或按揭，都必須得到全體共有人的一致同意。而在分權共有下，每位業主都可以獨立處理自己名下的業權份額，例如將其出售、轉讓或抵押，理論上無需得到其他業主的同意。
最後，也是最關鍵的分別，在於繼承方式。聯權共有的業權會自動由「長命」的在生者繼承。分權共有的業權份額則會納入離世者的遺產中，由其指定的繼承人（例如子女）繼承。這個根本性的差異，直接影響到業主的長遠資產規劃。
觸發轉換的三大動機：遺產規劃、關係轉變與財務需求
了解了法律上的分野後，就不難理解觸發聯權共有轉分權共有的三大主要動機。
第一個，也是最常見的動機，是為了更靈活的遺產規劃。在聯權共有下，即使你在遺囑中寫明要將物業權益留給子女，這項安排也是無效的，因為「生存者取得權」會優先執行。如果你希望確保自己辛苦得來的資產份額，能夠準確地傳承給下一代或其他指定繼承人，而不是自動轉給聯名業主，那麼將業權轉為分權共有就是必須的一步。
第二個動機，源於關係的轉變。當初可能因為婚姻或合作關係而選擇聯權共有，但如果雙方關係破裂，例如夫婦離婚或生意夥伴拆夥，原先「不分你我」的業權形式便不再合適。轉為分權共有，可以清晰界定各自的資產，讓雙方能夠獨立處理自己的業權份額，為資產分割鋪路，避免日後產生更多糾紛。
第三個動機，則來自個人的財務需求。假設其中一位聯權共有人急需資金周轉，希望出售或按揭自己的業權部分套現，但另一位共有人並不同意。在聯權共有的框架下，這項操作是無法進行的。透過轉為分權共有，他便能取得自己獨立的業權份額，從而獲得獨立處置該份額的權利，以應對個人的財務需要。
【實戰流程】四步完成聯權共有轉分權共有
想將聯權共有轉分權共有，整個過程其實比想像中簡單，而且有清晰的法律程序可以依循。這個轉換的核心在於分割業權，讓每位業主都擁有自己獨立的份額。即使是其中一位業主單方面提出，也可以啟動這個程序。整個流程主要分為諮詢、通知、簽契及註冊四個關鍵步驟，只要按部就班，就能順利保障個人的業權。
步驟一：諮詢法律意見與獲取物業估價
在正式開始任何程序前，第一步是尋求專業的法律意見。律師會詳細解釋聯權共有與分權共有的法律後果，例如在繼承權、日後出售物業的靈活性，以及與其他共有人權責上的分別。這一步可以讓你全面理解轉契將會帶來的各種影響，確保決定符合你的長遠利益。同時，律師或會建議為物業進行估價，這有助於釐清物業的當前市值，為日後可能涉及的資產分配或財務安排，提供一個清晰的基礎。
步驟二：簽署及交付「分割通知書」
這是啟動轉變的關鍵法律行動。你需要簽署一份「分割通知書」（Notice of Severance），這是一份正式的書面文件，用來通知所有其他的聯權共有人，你決定要分割現有的聯權共有關係。這一步最重要的一點是，整個過程並不需要得到其他共有人的同意或簽署。你只需透過律師，以掛號信或派遞方式將通知書的副本送達給其他共有人，確保他們已經收到通知，便完成了法律上的通知責任。
步驟三：擬備並簽署「分割契據」
在發出通知書後，下一步就是由律師草擬一份名為「分割契據」（Deed of Severance）的正式法律文件。這份契據會清楚列明，該物業的業權形式將由聯權共有，正式轉變為分權共有。契據上亦會訂明轉變後，每位業主所佔的業權份額。例如，如果原本是兩位聯權共有人，轉變後通常會各自擁有50%的獨立份額。簽署這份契據，就代表你已從法律上確立了分割業權的意願。
步驟四：於土地註冊處辦理註冊手續
最後一步，就是將已簽署的「分割契據」交往土地註冊處（俗稱田土廳）辦理註冊手續。這個程序是為了將業權的轉變記錄在案，使其成為具法律效力的公開記錄。一經註冊，物業的業權模式便正式由聯權共有更新為分權共有。從此刻起，你所持有的業權份額就是你個人名下的獨立資產，可以根據自己的意願自由處理，例如進行買賣、轉讓或訂立遺囑作繼承安排。
轉契費用全覽：律師費、印花稅及總開支預算
決定進行聯權共有轉分權共有時，預算相關開支是十分重要的一步。整個過程的費用主要由三大部分組成，分別是律師費、印花稅以及土地註冊處的註冊費。清楚了解這些費用的構成和計算方法，可以讓你更有預算地規劃整個轉契流程。
律師費用詳解
處理業權轉換的法律文件，必須由專業律師負責。律師費並無統一的收費標準，實際費用會因應個案的複雜程度而有所不同。一般來說，律師會考慮幾個因素來報價，例如物業本身是否仍有按揭、業權轉換的具體安排、以及所有共有人是否合作順暢等。
如果物業沒有按揭在身，而且所有業主都同意轉換，程序相對直接，費用自然較低。一個簡單直接的個案，市場上的律師費大約由數千港元至萬多元不等。這筆費用通常已包括草擬「分割通知書」和「分割契據」、提供法律意見以及代為處理土地註冊處的註冊手續。建議在委託前，先向幾間律師事務所諮詢，獲取清晰的報價單。
印花稅計算方式
印花稅是轉契過程中的一項關鍵開支，它的計算方式取決於業權轉換的具體性質。
在最常見的情況下，如果業主只是單純將聯權共有關係，轉為擁有同等份額的分權共有，例如兩位聯權共有人變為各佔50%的分權共有人，過程中並無涉及任何金錢交易或業權份額的轉移，這在稅務上不被視為物業買賣。因此，這種轉換通常只需要繳付定額印花稅，金額為港幣100元。
但是，如果轉換過程涉及業權份額的改變，例如其中一位業主將其部分業權轉讓給另一位，情況就變得複雜。稅務局會將其視為一項買賣交易，並根據所轉讓業權份額的市值，按從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty）的稅率計算稅款。由於這會涉及較高的稅務開支，進行此類操作前必須諮詢律師的專業意見。
如何初步估算總成本
要初步估算整個聯權共有轉分權共有流程的總開支，你可以將以下幾個項目加起來：
- 律師費：按律師事務所的報價為準。
- 印花稅：如屬簡單轉換，一般為港幣100元。
- 土地註冊處註冊費：將「分割契據」註冊於土地註冊處的費用，現時收費為港幣230元。
綜合以上各項，我們可以做一個簡單的估算。假設一個沒有按揭的物業，進行簡單的業權形式轉換，總成本大概如下：
- 律師費（估算）：港幣8,000元
- 印花稅（定額）：港幣100元
- 土地註冊處註冊費：港幣230元
- 總開支預算約為：港幣8,330元
這個估算提供了一個基本的參考。最終的實際費用，還是要根據你選擇的律師以及個案的具體情況來確定。最穩妥的做法是正式委託律師前，先取得一份詳盡的費用報價。
深入分析：轉契對現有按揭及特殊物業的影響
將物業由聯權共有轉分權共有，雖然法律程序清晰，但是如果物業本身涉及按揭或屬於特殊類別，整個過程就會衍生出一些需要特別留意的細節。處理不當可能會影響按揭貸款的穩定性，所以事前了解清楚，做好準備至關重要。
對現有物業按揭的影響
如果你的物業尚有按揭未供完，進行聯權共有轉分權共有的程序前，必須先處理好銀行的問題。因為在法律上，更改業權持有方式屬於對按揭合約的重大變更，銀行視同更改了借款人的組合結構。
因此，第一步就是要正式通知承造按揭的銀行，並且取得銀行的書面同意。銀行收到通知後，通常會重新評估所有業主（即將成為分權共有人）的財務狀況，確保他們在新的業權架構下，仍然具備足夠的還款能力。這個過程可能涉及重新提交入息證明，甚至需要再做一次壓力測試。
若果未經銀行同意就自行到律師樓辦理轉契手續，並在土地註冊處註冊，銀行有權視之為違反按揭合約條款。在最壞的情況下，銀行理論上可以要求借款人立即全數清還餘下的貸款（俗稱「call loan」），這會帶來巨大的財務壓力。所以，與銀行保持良好溝通，按部就班取得同意，是保障按揭穩定性的關鍵一步。
特殊情況：未補地價居屋的處理
對於未補地價的居屋、綠置居等資助房屋，業權轉讓受到《房屋條例》的嚴格限制。即使只是內部業權形式的轉變，例如由聯權共有轉為分權共有，同樣被視為業權的變動，必須事先獲得房屋委員會（房委會）的批准。
業主需要向房委會提交申請，並提供合理的理由，例如因離婚或家庭成員關係出現重大變化等。房委會將會按個別情況酌情審批。如果申請獲批，房委會會發出同意書，業主才可以憑此文件，委託律師辦理後續的轉契手續。
值得注意的是，由於這類轉變不涉及將業權轉讓給非家庭成員，所以一般情況下並不需要補地價。但是，如果該居屋單位同時有按揭在身，業主便需要同時取得房委會和銀行的雙重批准，程序會相對複雜一些。
案例分析：不同情景下的轉契策略
透過一些常見的真實情景，可以更具體地理解轉契的實際操作和策略。
情景一：和平分手的情侶
一對情侶當初以聯權共有形式購入單位，現時關係結束，希望清晰劃分各自的業權份額，方便日後獨立處理自己的部分。物業仍有按揭。
策略：雙方應先共同諮詢律師，然後一起向按揭銀行申請，表明希望將業權轉為各佔50%的分權共有。他們需要向銀行證明，即使關係轉變，兩人仍然會共同負責還款。取得銀行同意後，律師便可草擬及簽署「分割契據」，完成註冊後，雙方就正式成為分權共有人，可以各自透過遺囑安排自己名下的一半業權。
情景二：為作遺產規劃的父母
一對夫婦以聯權共有方式持有一個已完全供滿的物業。他們希望在身故後，將業權按不同比例分配給幾位子女，而不是由在生的一方自動繼承全部業權。
策略：由於物業沒有按揭，過程相對簡單。他們只需委託律師，辦理「分割契據」，將業權轉為分權共有，夫婦二人各佔一半。然後，他們可以分別訂立遺囑，清晰列明自己名下的50%業權，將來會如何分配給子女。這樣就成功利用分權共有的特性，實現了更靈活及個人化的遺產安排。
情景三：其中一方不合作的生意夥伴
兩位生意夥伴以聯權共有形式持有一個商舖用作投資，現因意見不合，其中一方希望保障自己的業權份額，但另一方拒絕合作。
策略：根據法律，任何一位聯權共有人都有權單方面結束聯權共有關係。他可以委託律師，向另一位共有人發出「分割通知書」，並將相關文件註冊到土地註冊處，即可生效，無需對方簽名同意。但是，如果物業有按揭，這個單方面行動很可能觸犯與銀行的按揭協議。因此，更穩妥的策略是，即使對方不合作，亦應先由律師代表與銀行溝通，尋求解決方案，避免因觸發call loan而造成損失。
聯權共有轉分權共有常見問題 (FAQ)
當大家考慮進行聯權共有轉分權共有時，心中總會浮現不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你一一解答，讓你對整個流程有更清晰的理解。
轉契是否必須得到其他業主簽名同意？
關於聯權共有轉分權共有，一個常見的迷思是以為必須得到所有業主簽名同意。其實法律上，任何一位聯權共有人都可以單方面採取行動，啟動分割程序。你只需要透過律師，向其他共有人發出一份正式的「分割通知書」，並且妥善送達，就已經可以將聯權共有關係分割。之後再處理及簽署分割契據並完成註冊，就完成了法律程序，整個過程不一定需要對方簽名同意。
轉為分權共有後，業權份額如何分配？
當物業由聯權共有轉為分權共有後，業權份額的分配原則十分直接。所有前聯權共有人，將會以均等份額成為分權共有人。舉個例子，如果原本是兩位業主聯權共有，轉為分權共有後，他們就會各自擁有物業的50%業權。如果是三位業主，那麼每人就會各佔三分之一。這個分配基礎源於聯權共有的法律原則，即所有共有人的權益是均等的。
如果其中一位共有人失聯或不合作，可以辦理嗎？
這個情況確實比較棘手，但仍然有方法處理。正如上面提到，轉為分權共有的關鍵在於妥善送達「分割通知書」。即使對方不合作或失聯，法律上仍有指定的送達程序。例如，律師可以將通知書郵寄至或親身送至其最後為人所知的住址。只要完成了合法的送達程序，即使對方沒有回應，分割程序依然可以繼續進行。在特殊情況下，可能需要向法庭申請替代送達方式。所以，即使面對不合作的共有人，你仍然有權保障自己的業權份額。
業權形式的轉變會否在田土廳有公開記錄？
會的。任何涉及物業業權的變動，都必須在土地註冊處（俗稱田土廳）進行註冊，才能正式生效。當聯權共有轉為分權共有時，相關的「分割契據」會被註冊在該物業的紀錄上。完成註冊後，這項業權形式的轉變就會成為公開記錄。任何人進行查冊時，都能清楚看到該物業已由聯權共有轉為分權共有，以及各業主所佔的份額。