想將未補地價居屋放租幫補供樓？或是想以較相宜的租金租住質素較佳的單位？請務必三思！坊間盛行的居屋「暗盤」租賃，實為嚴重刑事罪行。根據《房屋條例》，無論是出租的業主還是租住的租客，一旦被定罪，均可能面臨巨額罰款甚至監禁的嚴重後果，所簽訂的租約亦不具法律效力，對租客毫無保障。然而，想合法出租或租住未補地價居屋並非絕無可能。本文將為你深入剖析相關法律風險，並獨家詳解由房協推出的唯一合法途徑——「未補地價資助出售房屋–出租計劃」，由申請資格、流程四步曲，到業主租客的實戰須知，提供最全面的終極攻略。
租居屋未補地價的法律風險與後果
談及租未補地價居屋，很多人可能只看到租金上的吸引力，卻忽略了這一步可能引致的嚴重法律後果。這不單純是違規，而是實實在在的刑事罪行，業主與租客雙方都可能因此墮入法網。在考慮這種「暗盤」租盤前，花幾分鐘了解清楚箇中風險，絕對是保障自己的第一步。
核心概念：為何出租未補地價居屋屬刑事罪行？
要理解為何出租未補地價居屋會觸犯法例，我們需要回到居屋政策的根本。居屋是政府資助的房屋，初心是幫助合資格市民以低於市價的折扣「上車」自住，而不是用作投資放租。因此，法律設下了嚴格的限制。
《房屋條例》下的轉讓限制與規定
根據香港法例《房屋條例》，所有未補地價的居屋單位，其業主都受到「轉讓限制」的約束。這意味著業主不得隨意將單位出售、出租、轉讓或抵押。任何形式的出租行為，不論是口頭或書面協議，只要涉及金錢交易，都已違反了此項規定。
「補地價」的真正意義：解除限制，獲取完整業權
所謂「補地價」，並非單純繳交一筆費用。它的真正意義是業主向政府歸還當年購樓時所享有的折扣差價，從而解除單位的轉讓限制。完成補地價後，單位業權才算完整，性質上與私人樓宇無異，業主自此才能合法地在公開市場上自由出售或出租單位。
業主租客同墮法網：真實案例與罰則剖析
過去不少人誤以為，居屋未補地價出租只會懲罰業主，租客沒有責任。這個觀念是完全錯誤的，近年法庭的判決已清楚說明，租客同樣需要承擔法律後果。
業主面臨的懲罰：最高罰款50萬港元及監禁一年
對於違法出租未補地價居屋的業主，一旦罪名成立，根據《房屋條例》，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。房屋署對此類舉報一直嚴肅跟進，定罪個案屢見不鮮，業主切勿心存僥倖。
租客的法律責任：香港首宗租客定罪案例警示
最具警示性的，莫過於香港首宗租客因租住未補地價居屋而被定罪的案例。這宗案件確立了租客在知情下租用這類單位，同樣構成刑事罪行。最終，涉案租客被法庭判處罰款，留下了刑事案底。
案件關鍵：「明知故犯」的舉證與後果
案件的關鍵在於控方能否證明租客是「明知故犯」。在上述案例中，租客因與業主發生租務糾紛，主動向房屋署舉報，過程中承認自己知情，結果令自己一同被檢控。這提醒所有租客，即使業主聲稱沒有問題，一旦有證據顯示你清楚知道這是未補地價的居屋，你就無法免除法律責任。
暗盤市場的陷阱：租約無效，租客零保障
即使撇開刑事責任，從民事角度看，租住未補地價居屋對租客亦是極度缺乏保障。因為這類私下簽訂的租約，在法律上根本站不住腳。
非法租約在法律上的地位
由於出租未補地價居屋本身是違法行為，所以衍生的租賃合約在法律上是無效的，等同於一張廢紙。這意味著租約內的任何條款，例如租期、租金、續租權等，都無法強制執行。
租務糾紛中租客的困境
當租務糾紛發生時，租客便會陷入一個兩難的困境。假如業主忽然加租、無理逼遷，甚至拒絕退還按金，租客亦難以透過正常法律途徑追討。因為一旦訴諸小額錢債審裁處或土地審裁處，租約的非法性便會曝光，租客不但無法討回公道，更有可能反過來被檢控，最終得不償失。
【唯一合法途徑】房協「未補地價資助出售房屋–出租計劃」詳解
談到租未補地價居屋，除了要清楚了解背後的法律風險，其實市場上還有一個由官方認可的合法途徑。如果你手上的居屋單位持有年期較長，又想善用空間增加收入，或者你是一位正在輪候公屋的申請者，希望找到過渡性的居所，那麼香港房屋協會（房協）推出的「未補地價資助出售房屋–出租計劃」，就是專為你們而設的方案。這計劃是目前唯一合法出租未補地價居屋的渠道，讓我們一起來深入了解它的運作細節。
計劃背景與目的：善用資源的過渡性房屋方案
這個計劃的出現，是為了解決一個很實際的社會問題。香港有不少早期的資助房屋業主，隨著家庭結構轉變，家中可能有多餘的房間。與此同時，亦有大量家庭正在漫長地輪候公屋。因此，房協推出這個計劃，目的就是作為一個橋樑，將這些未補地價的閒置居住空間，合法地租給有需要的公屋輪候冊家庭，作為一個過渡性的房屋選擇，達致善用社會資源的效果。
計劃的法律基礎：地政總署豁免書
你可能會問，既然《房屋條例》嚴格禁止，這個計劃為何能合法運作？關鍵就在於一份由地政總署批出的「豁免書」。這份豁免書是整個計劃的法律基石，它特別豁免了參與此計劃的合資格單位，使其不受原有轉讓限制的約束。換言之，只要你是透過這個官方計劃進行出租，所有程序都是合法合規的，業主與租客雙方都受到保障。
計劃的目標對象與社會價值
計劃的目標對象非常清晰。在業主方面，它針對的是持有未補地價資助房屋單位一段較長時間的業主。在租客方面，則精準地鎖定為正在輪候公屋、有逼切住屋需求的家庭或人士。透過這個配對，計劃不僅為業主提供了一個安心賺取租金收入的渠道，更重要的是，它為基層家庭在獲派公屋前提供了一個租金相對穩定、環境較佳的居住選擇，具有顯著的社會價值。
申請資格全攻略：業主與租客條件清單
要參與這個計劃，業主和租客都必須符合指定的申請資格，並不是任何人都可以隨意參加。這是一個封閉的配對系統，確保資源能正確地分配。
業主申請資格（業權年期、屋苑範圍、單位要求）
作為業主，你需要符合以下幾個主要條件：
* 業權年期：你必須擁有該單位的業權滿十年或以上。
* 屋苑範圍：單位必須是房協或房委會轄下，並在計劃涵蓋的指定屋苑名單內。
* 單位要求：若打算分租睡房，你的單位必須擁有兩間或以上的睡房，因為業主本人必須保留其中一間自住。
租客申請資格（公屋輪候狀況、入息及資產限額）
作為租客，申請資格則與你的公屋申請狀況掛鉤：
* 公屋輪候狀況：你必須是已在房委會公屋輪候冊上登記，並且已輪候三年或以上的一般申請家庭；或者已輪候六年或以上的非長者一人申請者。
* 入息及資產限額：你的家庭總入息及資產淨值，必須繼續符合房委會公屋申請的相關限額。
申請流程四步曲：由網上申請到簽訂租約
整個申請和配對過程相當清晰，主要分為四個步驟，業主和租客都可以透過房協的網上平台處理。
步驟一：申請及獲取「業主證書」或「租客證書」
首先，符合資格的業主和租客都需要到房協的專屬網站提交網上申請。成功批核後，房協會分別發出「業主證書」及「租客證書」。這兩份證書就是你參與計劃的入場券，有效期一般為一年。
步驟二：透過官方平台進行配對
獲取證書後，業主和租客可以利用房協設立的資訊共享平台，查閱對方的基本資料（不會透露私隱）並進行配對。業主可以刊登單位的基本資訊，而租客則可以尋找合適的盤源，然後雙方自行聯絡及安排睇樓。
步驟三：簽訂標準租賃合約
當業主與租客達成協議後，雙方必須使用由房協提供的標準租賃合約來簽訂租約。這份標準合約已包含保障雙方的基本條款。簽約後，需要將合約副本交回房協備案。
步驟四：證書續期與計劃期限
由於「業主證書」和「租客證書」均設有有效期，如果租約完結後想繼續參與計劃，就需要辦理續期手續。同時，整個出租計劃本身亦有期限，參與者需要留意房協的最新公佈。
出租模式的彈性：分租睡房 vs 出租整個單位
這個計劃的一大優點是提供了兩種靈活的出租模式，讓業主可以根據自己的家庭狀況和需要作出選擇：
1. 出租整個單位：如果業主因各種原因（例如已移居、搬到子女家中等）不再於單位內居住，可以選擇將整個未補地價的單位出租予一個合資格的租客家庭。
2. 分租個別睡房：如果業主的單位有兩間或以上睡房，亦可以選擇只出租其中一間或多間睡房，並保留一間自用。在這種模式下，業主需要與租客共用客飯廳、廚房及洗手間等設施。
【業主租客實戰手冊】參與計劃注意事項
成功申請計劃後，在正式開始租未補地價居屋的旅程前，不論是業主或租客，都有一些實戰細節需要留意。掌握這些竅門，可以讓整個出租和租住過程更加順利，避免不必要的誤會和糾紛。
業主視角：如何成功出租？
制定合理租金，參考市場數據
想成功出租未補地價居屋，第一步是制定一個具吸引力又合理的租金。由於計劃的目標租客是正在輪候公屋的家庭，他們的負擔能力有一定限制，所以叫價不能直接與私人市場看齊。最好的參考指標，就是房協官方平台上公佈的同類單位成交數據。你也可以參考鄰近私人屋苑的租金，然後提供一個合理的折扣，這樣能更快吸引到合資格的租客查詢，增加成功配對的機會。
篩選合資格及合適租客的技巧
租客的質素直接影響你的出租體驗。篩選過程可分為兩步。第一步是核實資格，你必須要求對方出示有效的「租客證書」，確保他們符合計劃的基本要求。第二步是尋找「合適」的租客。你可以透過簡單的溝通，了解對方的家庭背景、生活習慣和作息時間。如果計劃分租睡房，這一點尤其重要，因為你需要找到能夠互相尊重、和睦共處的「同屋住客」。一個好的租客，遠比每月多收幾百元租金來得重要。
單位有按揭？出租前必須取得銀行「出租同意書」
如果你的居屋單位仍有按揭在身，這一步絕對不能忽略。在簽訂任何租約之前，你必須先向承造按揭的銀行申請並取得一份「出租同意書」（Consent to Lease）。因為一般自住物業的按揭條款與出租物業不同，銀行需要重新評估風險。若未獲同意便出租單位，即屬違反按揭契約，銀行有權要求你立即全數償還貸款，後果非常嚴重。
避免「假分租、真全租」的法律風險
計劃允許業主分租睡房，前提是業主本人必須繼續在單位內居住。有些業主或會取巧，只在一個房間鎖起雜物，然後自己搬走，造成「假分租、真全租」的情況。這種行為違反了計劃的原意和條款，一經發現，可能會被取消資格，甚至面臨法律後果。因此，如果你選擇分租模式，請務必確保自己真正與租客共住，以免得不償失。
租客視角：如何安心租住？
查證單位合法性：核實「業主證書」與查冊
作為租客，保障自己的第一步是確認單位的合法性。你可以要求業主出示由房協發出的有效「業主證書」，這是單位可以透過計劃合法出租的官方證明。證書上會列明業主資料和單位地址。如果想加倍安心，你也可以自行或委託代理進行土地查冊，確認單位的業權狀況，確保自己租住的居屋 未補地價 租盤是合法且無爭議的。
租約關鍵條款：保障自身權益的必看要點
簽署租約前，務必仔細閱讀由房協提供的標準租賃合約。你需要特別留意幾個關鍵點，例如租金金額、租金包含的項目（如管理費、差餉）、租期長短、按金金額，以及雙方在維修責任上的分工。清楚理解合約的每一項條款，是保障自己權益的最佳方式。
實用考量：與業主共用空間的注意事項
如果你的租住模式是分租睡房，意味著你需要與業主共用廚房、洗手間等公共空間。為了避免日後因生活細節產生摩擦，建議在簽約前就與業主坦誠溝通，就共用空間的使用時間、清潔分工、存放私人物品等問題達成共識。建立清晰的「生活公約」，有助維持和諧的共住關係。
長遠規劃：租住期間獲派公屋的退租安排
計劃的租客都是公屋輪候人士，所以租住期間隨時可能獲派公屋。一個周全的租約，應該已考慮到這個情況。在簽約前，請確認合約中是否包含相關的退租條款，例如獲派公屋後，租客只需提前一個月（或其他指定時間）通知業主，便可以終止租約而無需賠償。這項條款對你的長遠規劃至關重要，能讓你安心租住，同時無後顧之憂地等待「上樓」。
關於「居屋未補地價租」的常見問題 (FAQ)
對於租未補地價居屋，坊間總有不少迷思與疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你更清晰地理解相關的法律界線與實際操作。
Q1: 私下協議稱「親友暫住」，可否規避法律責任？
這是一個相當普遍的誤解。法律的重點在於交易的實質，而不是協議的名稱。即使雙方簽訂的不是正式租約，而是一份名為「暫住協議」或「借住協議」的文件，只要業主有定期收取實質回報，例如租金、管理費或任何形式的「住宿費」，這種行為在法律上已經構成租賃關係。執法機構會審視資金流動的證據，例如銀行轉帳紀錄。因此，單純改變協議的名稱，並不能成功規避出租未補地價居屋的法律責任，業主與租客雙方同樣面臨被檢控的風險。
Q2: 地產代理會參與未補地價居屋的「暗盤」租賃嗎？
專業而且持牌的地產代理，是受到地產代理監管局的嚴格規管。參與任何違法的物業交易，包括處理未補地價居屋的租賃「暗盤」，都屬於嚴重違反專業操守的行為。一經證實，代理有機會被吊銷牌照，甚至面臨法律訴訟。所以，絕大部分正規的地產代理公司和前線代理，都會拒絕處理這類租盤，以保障自身的專業資格與聲譽。如果你遇到有代理聲稱可以處理這類交易，反而需要提高警覺。
Q3: 經合法計劃簽訂的租約，受「四加二」租務條例規管嗎？
這是一個很好的問題，答案是不受規管。透過房協「未補價資助出售房屋–出租計劃」這個唯一合法途徑所簽訂的租賃合約，已經獲得地政總署的特別豁免，並不受《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》第IVA部的規管。換句話說，坊間俗稱的「四加二」標準租期保障（即兩年死約後，租客有權續租兩年），並不適用於此計劃下的租約。計劃本身有提供標準租賃合約範本，業主與租客的權利與義務，均以此合約條款為準。
Q4: 只分租一個房間給朋友，沒有書面租約，也算違法嗎？
是的，同樣屬於違法行為。判斷是否構成非法出租的關鍵，在於業主有否就「居屋未補地價租」的單位收取租金回報，而不在於租賃的形式。即使沒有簽訂任何書面租約，只是口頭協議，或者出租對象是相熟的朋友，只要存在金錢交易作為居住權的代價，就已經構成了租賃事實。這種情況下，分租一個房間與出租整個單位在違法的本質上沒有區別，同樣觸犯了《房屋條例》。
Q5: 如何查詢我的屋苑是否在合法出租計劃範圍內？
要確認自己的居屋屋苑是否符合資格參與「未補價資助出售房屋–出租計劃」，最準確可靠的方法是直接查閱官方資料。你可以瀏覽香港房屋協會（房協）的官方網站，找到關於此出租計劃的專頁。網站上會清晰列出所有涵蓋在此計劃下的合資格屋苑名單。在考慮申請前，請務必先到官方網站核對名單，確保你的物業符合最基本的申請條件。