不少未補地價居屋業主，眼見租金回報吸引，或因自身財務需要，心思思想將單位出租幫補收入。但請注意，此舉隨時誤墮法網！非法出租未補地價居屋屬刑事罪行，業主與租客均需承擔嚴重法律風險，輕則罰款，重則可致監禁及單位被收回。
想合法放租，其實並非無計可施。目前主要有兩大官方認可途徑：一是免補地價參與房委會的「資助出售單位出租計劃」；二是徹底完成補地價程序，將單位轉為私人物業自由出租。本文將為你整合終極懶人包，一文看清兩種途徑的申請資格、11個關鍵步驟、財務規劃，以至租客查證方法，助你避開法律陷阱，安心賺取租金回報。
違法出租未補地價居屋：業主租客雙重法律風險
在深入探討合法途徑前，我們必須先正視一個關鍵問題：私下出租未補地價居屋，其實是一件違法行為。許多人可能以為這只是業主單方面的問題，但事實上，這種操作為業主和租客雙方都帶來了嚴重的法律風險。這不單是違反租約條款那麼簡單，而是直接觸犯了香港的法律。
業主篇：觸犯《房屋條例》的嚴重後果
對於業主來說，將未補地價的資助房屋單位出租，等於是將政府提供的自住福利轉化為牟利工具。這種行為直接違反了《房屋條例》的規定，後果可以非常嚴重，遠超於一般租務糾紛。
刑事責任：最高罰款50萬港元及監禁1年
首先，這是一項刑事罪行。根據現行法例，任何業主如果將未補地價的居屋單位出租，一經定罪，最高可面臨高達50萬港元的罰款以及長達1年的監禁。這並不是危言聳聽，過去已有不少業主因此被檢控和判刑的真實案例。
單位收回風險：房署有權撤銷買賣協議
除了罰款和監禁，業主還可能面臨一個更具毀滅性的後果，就是失去單位本身。房屋署（房署）有絕對的權力，可以針對違規出租的單位採取行動，包括撤銷當初的買賣協議。這意味著業主需要將單位交還給房署，過往支付的樓價和心血都可能付諸流水。
租客篇：無效租約與潛在刑責
很多人會誤以為，在出租未補地價居屋的事件中，租客只是無辜的第三方。實際上，如果租客在知情的情況下租用這類單位，同樣需要承擔法律責任。
為何租客亦會被檢控？「明知故犯」的法律定義
法律上，租客同樣有機會被檢控。關鍵在於是否構成「明知故犯」。假如在租賃過程中，有證據顯示租客清楚知道該單位是未補地價居屋但依然選擇租住，例如業主曾口頭告知、租金遠低於市價得不合常理，或者租約上有特殊條款等，執法機構就有理由相信租客是知情者。在這種情況下，租客也會被視為共犯，面臨與業主相若的刑罰。
租賃關係不受保障：隨時被逼遷的風險
就算不談刑事責任，租客的租賃權益也完全沒有保障。因為這份租約本身是建立在違法的基礎上，所以在法律層面上是無效的。一旦房署介入調查，或者業主想單方面終止租約，租客幾乎沒有任何法律依據去保障自己的居住權。最直接的風險，就是隨時可能收到通知，需要在短時間內搬離，之前繳付的按金和上期租金也可能難以追討。
合法途徑一：免補地價！「資助出售單位出租計劃」詳解
想合法出租未補地價居屋，目前最主要的方法就是參與由香港房屋協會（房協）推出的「資助出售單位出租計劃」。這個計劃提供一個正式且合規的渠道，讓合資格的業主，可以將手上未完成補地價的單位或個別房間，出租給正在輪候公屋的家庭或人士。這是一個官方特設的安排，旨在善用現有房屋資源，增加過渡性房屋的供應，可以說是未補地價居屋出租計劃中最重要的一環。
計劃參與資格一覽：業主與租客申請條件
這個計劃並非開放給所有人，業主與租客雙方都必須符合特定的資格，申請門檻相當清晰。
業主資格：持有單位年期及單位類型限制
首先，作為業主，必須擁有單位的業權滿十年或以上。這項規定是為了確保單位已由業主自住一段長時間，而非用作短線投資。同時，單位必須是房委會或房協轄下指定的資助出售房屋，而且從未補地價。
租客資格：須為輪候公屋的合資格人士
另一方面，租客的資格審核也相當嚴格。申請人必須是正在輪候房委會公屋的申請者，並且持有有效的申請編號。一般家庭申請者需要輪候滿三年或以上；至於非長者一人住戶，輪候時間的要求更長，需要達到六年或以上。
申請流程四部曲
整個申請流程設計得相當清晰，主要分為四個步驟，讓業主和租客可以自行配對。
步驟一：網上申請並獲取「出租資格證明書」
合資格的業主和租客，需要各自向房協提交申請，並繳付指定費用。成功獲批後，雙方會分別獲發一份名為「業主證書」或「租客證書」的官方文件，這份文件是參與計劃的入場券。
步驟二：透過官方平台自行配對租客
獲取證明書後，業主和租客就可以利用房協提供的資訊共享平台，查閱合資格的出租單位或租客資料。雙方可以根據各自的需求，在這個平台上自行尋找合適的配對。
步驟三：協議租金及簽訂標準租約
當業主與租客成功配對後，便可以自行商議租金及其他租賃條款。雙方達成共識後，必須使用房協提供的標準租約來簽訂合約，以保障雙方的權益。
步驟四: 辦理加蓋印花（打釐印）及其他手續
簽訂租約後，最後一步就是要到稅務局為租約辦理加蓋印花（俗稱「打釐印」）。完成後，雙方需要將已加蓋印花的租約副本，分別呈交給房協及差餉物業估價署作記錄。
計劃須知：租賃模式、租金釐定及有效期
在參與計劃前，還有一些關於出租模式與租金的重要細節需要了解。
出租形式：可分租睡房或出租整個單位
計劃提供了兩種靈活的出租方式。業主可以選擇將整個未補地價出租居屋單位租出。如果單位擁有兩間或以上的睡房，業主也可以選擇只分租個別睡房，並與租客共用廚房和洗手間等設施。
租金參考：由業主與租客雙方自由議定
計劃本身並沒有為租金設定上限或下限。租金水平完全由業主與租客雙方自由協商決定。雙方可以參考市場上鄰近地區的租金水平，再根據單位本身的條件來釐定一個合理的價格。
計劃有效期及官方查詢途徑
這個出租計劃設有有效期，有意參加的人士應留意房協官方網站的最新公布。如果對計劃的申請資格、流程或任何細節有疑問，最直接的方法是致電房協的熱線（8108-0678）或瀏覽其官方網站，以獲取最準確的資訊。
合法途徑二：完成補地價程序，獲取永久出租及轉售權
想將手上的單位自由放租，徹底解決出租未補地價居屋的法律問題，最一勞永逸的方法就是完成補地價程序。一旦完成補地價，你的居屋就會正式「解鎖」，與市場上的私樓無異，擁有永久的出租權和轉售權，日後想出租或賣樓都完全無限制。
我何時可以申請補地價？不同年份居屋的轉讓限制期
不過，申請補地價並不是隨時都可以。政府為了確保資助房屋資源用於自住，為不同年份首次出售的居屋設定了不同的轉讓限制期。你必須先過了這段「禁售期」，才可以向房署或房協申請補地價。我們根據首次購入單位的年份，整理了最新的轉讓限制，讓你一看就明白。
2018年及以前購入的居屋
如果你是在這個時期買入單位，限制相對寬鬆。由首次轉讓契據日期起計五年後，你就可以補地價，然後在公開市場將單位出租或出售。由於距今已久，大部份在這段時期購入的業主都已符合資格。
2019年至2021年購入的居屋
這個時期的限制變得更嚴格。業主需要由首次轉讓契據日期起計滿十年後，才可以申請補地價，並在公開市場上自由出租或出售單位。
2022年及以後購入的居屋
政府在2022年進一步收緊轉讓限制，如果你是在這之後成為一手居屋業主，就需要等上十五年。由首次轉讓契據日期起計滿十五年後，你才能為單位補地價，繼而合法出租或轉售。
補地價五大步驟懶人包
了解清楚自己的單位符合申請資格後，就可以啟動補地價程序。整個過程聽起來可能有點複雜，但其實只要跟著以下五個步驟，就能清晰掌握。
步驟一：向房署或房協遞交評估申請
首先，你需要根據你的單位類型，向房屋署或房屋協會遞交「評估補價申請書」。遞交申請時，你需要附上樓契副本及繳付相關的行政費用。
步驟二：等待估價師上門評估市值
房署或房協收到申請後，會委派專業的測量師行，聯絡你安排上門視察單位，以評估單位在申請當刻的十足市值。這個市值是計算補價金額的關鍵基礎。
步驟三：計算補價金額（附公式及實例）
評估完成後，你就會收到正式的補價通知書。補價金額的計算公式看似複雜，但概念很簡單，就是將你當年買樓時政府給你的折扣，按今天的市價計算出來，然後交還給政府。
公式如下：
補價金額 = 補價時單位市值 × (購入時十足市值 – 當年買入價) / 購入時十足市值
舉個例子：
假設陳先生的單位在補價時的估值为600萬港元。
他當年以180萬港元買入，而當時的十足市值是300萬港元。
他的買入折扣率就是 (300萬 – 180萬) / 300萬 = 40%。
他需要支付的補價金額就是：600萬港元 × 40% = 240萬港元。
步驟四：在指定限期內繳付補價
收到補價通知書後，你必須在指定的限期內（通常是兩個月）繳清全部補價款項。如果逾期未付，這次的評估就會失效，將來若要再申請，就需要重新估價，到時的補價金額可能會因市價變動而有所不同。
步驟五：領取並註冊「解除轉讓限制證明書」
成功繳付補價後，你就會收到一份極其重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。這份文件證明你的單位已經 сня除所有轉讓限制。最後一步，你需要委託律師將這份證明書在土地註冊處進行註冊，整個補地價程序才算正式大功告成。
補地價財務規劃：銀行按揭注意事項
對於仍在償還按揭的業主來說，補地價和出租的計劃需要更周詳的財務安排，特別是與銀行的溝通。
處理現有按揭：為何需要銀行「出租同意書」？
即使你已經完成補地價，如果單位本身還有按揭，你並不能直接將單位出租。因為當初申請按揭時，你是以「自住」名義申請，才能獲得較高的按揭成數。現在單位用途變更為「出租」，物業的風險性質改變，你必須先向承按銀行申請一份「出租同意書」。
資金安排：補地價對按揭成數及壓力測試的影響
銀行在批核「出租同意書」時，會重新審視你的財務狀況。一般來說，出租物業的按揭成數上限只有五成。如果你的按揭成數高於五成，銀行可能會要求你先償還部分貸款，將貸款額降至估值的五成或以下，才會同意你出租。同時，銀行亦會以更嚴格的標準為你進行壓力測試，確保你的租金及其他收入足以應付供款，所以事前準備好充足的資金和入息證明非常重要。
租客必讀：如何查證單位合法性及常見問題 (FAQ)
面對心儀的居屋單位，尤其當租金吸引時，你可能會考慮租住。但在簽約前，查證單位是否可以合法出租是保障自己的關鍵一步，這直接關係到你的租住權益和法律風險。想避免誤墮非法出租未補地價居屋的陷阱，其實有幾個簡單直接的方法可以幫到你。
如何查證居屋單位是否已補地價？
要確認一個居屋單位是否已經完成補地價程序，成為可在市場自由出租的物業，主要有兩個最權威的方法。
方法一：查閱土地註冊處紀錄（查冊）
查冊是最穩妥和客觀的方法。你可以透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）進行網上查冊。查冊報告會詳列單位的業權資料和所有相關的法律文件。
你需要留意的關鍵文件是「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restrictions）。如果查冊報告的「註冊摘要部分」清楚顯示這份文件已經註冊，就代表該單位已完成補地價，業主擁有權利將其合法出租。相反，如果找不到這份文件，該單位極有可能仍未補地價，其出租行為便屬於違法。
方法二：要求業主出示「解除轉讓限制證明書」
另一個直接的方法，是請業主出示由房屋署或房屋協會發出的「解除轉讓限制證明書」正本。這份文件是單位已補地價的鐵證。一位誠實和合法的業主，理應很樂意提供這份文件以茲證明。你可以核對文件上的地址和資料是否與你打算租住的單位一致。為求萬全，你甚至可以將這份文件的副本，與自行查冊的結果作對比，確保萬無一失。
出租居屋與補地價常見問題
關於未補地價出租居屋，租客總有各種疑問。以下整理了幾個最常見的問題，助你更清晰了解整個情況。
Q1：「出租計劃」的租約期是多長？
這裡指的是合法的「未補地價居屋出租計劃」。根據官方規定，參與計劃的業主與租客須簽訂為期兩年的標準租約。這份租約包含了首年固定租期（俗稱「生約」）和次年可選擇是否續租的租期（俗稱「死約」），為雙方提供了清晰的租賃框架。
Q2：非法出租居屋的租約有法律效力嗎？
答案是沒有。由於出租未補地價居屋這件事本身已違反《房屋條例》，所以建基於違法行為之上的租賃合約，在法律上是無效的。這意味著租客的權益完全不受保障，例如業主可以隨時終止租約要求你遷出，而你亦很難循法律途徑追討按金或任何損失。
Q3：地產代理會處理未補地價居屋租盤嗎？
正規的持牌地產代理，一般不會處理未補地價居屋的租盤。因為協助或促成這類違法交易，會令他們面臨紀律處分，甚至吊銷牌照的風險。所以，如果你在社交平台或非正式渠道看到這類租盤，就需要加倍警惕，因為它們很可能是業主私下放租的「暗盤」。
Q4：完成補地價後，出租流程與私樓有何分別？
當居屋單位完成補地價，並在土地註冊處登記了「解除轉讓限制證明書」後，它在法律上已等同於私人樓宇，沒有任何分別。整個出租流程，包括簽訂租約、支付按金和上期、辦理加蓋印花（打釐印）等，都與一般私樓租務市場的操作完全相同，租客的權益亦同樣受到《業主與租客（綜合）條例》的保障。