在香港，與家人或伴侶聯名買樓，最常聽見的業權持有方式莫過於「長命契」。長命契的正式名稱為「聯權共有」(Joint Tenancy)，其核心在於「生存者權利」原則——當其中一位業主不幸離世，其物業權益會自動轉移至其他在生的聯名業主身上，而毋需經過複雜的遺產承辦程序。
然而，這種安排是否絕對有利？它與另一種「分權共有」(Tenancy in Common) 究竟有何分別？簽訂長命契後，若情況有變又應如何「斬契」取消？本文將從定義、優缺點、繼承手續到取消方法，為你全面剖析長命契的六大關鍵要點，助你在置業或處理業權時作出最明智的決定。
長命契是什麼？一文看懂「聯權共有」的定義與運作
與家人或伴侶聯名置業時，經常會接觸到「長命契」這個名詞。那麼，究竟什麼是長命契？它的正式法律名稱為「聯權共有」（Joint Tenancy），其核心定義是所有業主被視為一個單一的整體，共同擁有物業的全部業權。長命契最關鍵的特點，就是當其中一位共有人不幸離世，其物業權益會自動轉移給其他在生的共有人。
要成立一份具法律效力的長命契，業權上必須同時滿足四項不可或缺的條件，稱為「四項共有要素」（The Four Unities）。在簽署樓契時，律師會確保這四點都完全成立：
1. 佔有權的統一 (Unity of Possession)：所有共有人都有權利佔用和使用整個物業，任何一位都不能將其他人排除在物業的任何部分之外。
2. 權益的統一 (Unity of Interest)：所有共有人的權益在性質、範圍和期限上都必須完全相同。例如，兩人聯名，隱含的權益就是各佔一半，不能設定為一人七成、一人三成。
3. 業權文件的統一 (Unity of Title)：所有共有人必須是透過同一份法律文件（例如同一份轉讓契）來取得業權。
4. 業權時間的統一 (Unity of Time)：所有共有人必須在完全相同的時間點開始擁有其業權。
長命契最核心、亦是最廣為人知的一項運作機制，就是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。這個原則的意思是，當其中一位聯權共有人去世，其在物業中的權益會即時並自動地由其他在生的聯權共有人繼承，並且平均分配。例如，原本由夫婦二人持有的物業，若其中一方離世，另一方就會自動成為物業的唯一擁有人。這項權利的法律效力，甚至凌駕於遺囑之上。即使逝者在遺囑中寫明將物業權益留給子女，該項指示亦會被視為無效，物業的業權依然會根據長命契的原則轉移。因為這個自動繼承的過程，物業並不會被納入逝者的遺產中，因此也無需經過繁複的遺產承辦程序。
從法律概念上理解，長命契的所有共有人被視為一個單一的法人實體。他們共同行動時擁有一切，但任何個人都無法單獨處理其所謂的「份額」，因為在法律上，獨立的個人份額並不存在。這也解釋了為何任何一位共有人，在未得到全體共有人同意的情況下，不能夠單獨出售、轉讓或抵押物業的任何一部分。所有重大決定，都需要全體業主一致同意才能進行。
長命契 vs 分權共有 (Tenancy in Common) 終極比較
當你和家人、伴侶或朋友一起聯名買樓時，除了考慮單位本身，還必須作出一個極其重要的法律選擇：到底是用「長命契」，還是「分權共有」的方式持有物業。很多人不清楚長命契是什麼，或者忽略了兩者的分別。其實，這個決定會直接影響到日後如何處理業權、繼承安排，甚至牽涉到潛在的財務風險。下面我們就來逐點清晰比較，助你了解當中的關鍵差異。
業權本質：一體化 vs 個別化
首先，兩者在法律上對業權的看法完全不同。
長命契，它的正式法律名稱是「聯權共有」(Joint Tenancy)。在這個模式下，所有聯名業主會被視為一個單一的法律實體。大家共同擁有整個物業的全部業權，當中不分你我，也沒有獨立的個人份額。簡單來說，就是所有業主共同行動，擁有一切。
分權共有 (Tenancy in Common) 則完全相反。每位業主都擁有一個清晰、獨立計算的業權份額。這些份額可以是均等的，例如兩人各佔50%；也可以是不均等的，例如按出資比例一方佔70%、另一方佔30%。每個人的份額都是自己名下的獨立資產。
繼承安排：「自動轉移」vs「遺囑主導」
繼承方式是兩者之間最核心，也是最容易引起誤解的分別，而這也正是「長命契」這個俗稱的由來。
長命契最關鍵的特色是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。當其中一位聯名業主去世時，其在物業中的權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。這個過程是凌駕於遺囑之上的。換言之，即使去世的業主在遺囑中註明要將物業權益留給子女，該項指示亦屬無效，物業的業權最終仍然會歸屬於在生的聯名業主。
分權共有則沒有這個自動繼承的機制。當一位分權共有人去世後，他持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分。這份資產會根據其遺囑的指示進行分配。如果沒有訂立遺囑，則會按照無遺囑者遺產條例由其法定繼承人繼承。這種方式給予業主完全的自主權，可以自由規劃將物業份額傳承給任何人。
業權處理彈性與風險
在日常處理業權的彈性上，兩者也存在很大差異。
在長命契之下，由於所有業主被視為一體，任何關於物業的重大決定，例如出售、轉讓或加按，都必須得到全體業主的一致同意，並共同簽署法律文件才能生效。任何一方都不能單方面處理業權。這種方式的好處是保障了業權的完整性，但如果業主之間關係破裂，就可能導致物業管理陷入僵局。
分權共有則提供了較高的個人彈性。每位業主都可以獨立處理自己名下的業權份額，包括出售、轉讓給家人或用作抵押，而無需得到其他共有人的同意。不過，這種彈性也帶來了市場上稱為「碎契樓」或「半契樓」的風險。如果其中一位業主將自己的份額出售給第三方，新業主與舊業主未必能夠合作。這種業權不完整的物業，市場流通性極低，銀行通常也不會為其提供按揭，導致日後轉售非常困難。
長命契的優點與缺點（好處與壞處）
了解什麼是長命契的基本定義後，你會發現它像一枚硬幣的兩面，既有好處也有壞處。長命契的意思不僅僅是聯名持有物業，更重要的是它背後獨特的法律效力。在決定是否採用這種方式前，必須仔細權衡其優點與潛在的缺點，確保它完全符合你與其他共有人的長遠規劃。
長命契的好處
簡化繼承手續
長命契最廣為人知的好處，就是其「生存者取得權」（Right of Survivorship）的特性。當其中一位共有人不幸離世，其物業權益會自動且即時轉移給在生的共有人。整個過程無需經過複雜且需時的遺產承辦程序，大大簡化了手續。在生的共有人可以直接繼承整個物業，避免了因處理遺產而可能產生的延誤或家庭糾紛。
保障業權穩定
其次，長命契要求所有共有人一致同意，才能對物業作出重大決定，例如出售或轉按。這個機制為所有共有人提供了一層保障。任何一位業主都不能單方面將自己的業權份額出售或抵押給第三方。這對於關係穩固的夫婦或家庭成員來說，能有效防止因個人決定而損害共同資產的完整性，確保了業權的穩定。
按揭處理較方便
在財務層面上，長命契也有實際的便利之處。如果物業尚有按揭貸款未還清，當其中一位共有人離世後，銀行通常不會要求在生的共有人重新申請按揭或進行壓力測試。在生的業主可以繼續按照原有條款供款。這在突發情況下，能減輕在生者需要即時面對的財務壓力。
長命契的壞處
遺產安排欠缺彈性
長命契最大的缺點，正正源於其最大的優點。「生存者取得權」的法律效力，是凌駕於個人遺囑之上的。這代表即使業主在遺囑中寫明，希望將自己的物業權益留給子女或其他指定繼承人，這項意願也是無效的。物業最終只會歸屬在生的聯權共有人。對於有特定遺產安排，例如希望照顧非聯名家人的業主來說，這是一個必須正視的巨大限制。
業權人需共同承擔風險
另一個重大風險是「風險綑綁」。在法律上，所有聯權共有人被視為一個整體。如果其中一位共有人陷入財政困難，例如生意失敗或被追討個人債務，其債權人有權向法院申請出售整個物業來償還債務。這意味著，即使其他共有人財務狀況良好，也可能因為一個人的問題而面臨失去物業的風險，所有人的資產都受到牽連。
決策容易陷入僵局
最後，要求全體共有人同意的原則，在關係出現變化時會變成一個難題。假如聯名的夫婦決定離婚，或生意夥伴關係破裂，雙方可能在如何處置物業的問題上無法達成共識，例如對售價或出售時機有嚴重分歧。在這種情況下，任何一方都無法單獨出售物業，資產就可能被「鎖死」，造成長期的僵局與困擾。
如何取消或「斬斷」長命契？(Severance)
大家可能會想，長命契這種緊密綑綁的安排，有沒有方法可以中途改變呢？答案是有的。當聯名業主之間的關係出現變化，或者其中一方希望可以自由規劃自己那一份業權的繼承安排時，就可以選擇「斬契」，法律上稱為瓜分業權 (Severance)。這個程序的目的，就是將「聯權共有」的關係，轉變為「分權共有」。
要斬斷長命契，主要有兩個途徑。首先，最直接的方法是所有共有人達成共識。大家可以一起聘請律師，簽署一份瓜分業權的契據 (Deed of Severance)，然後將契據交到土地註冊處登記。完成後，長命契的關係便正式解除。但如果無法達成共識，任何一位聯權共有人其實也可以單方面採取行動。他可以向所有其他的聯權共有人，發出一份書面的分割通知書 (Notice of Severance)，表明他分割業權的意圖。
不論是雙方同意還是單方面通知，整個過程都必須經由律師處理。律師會負責草擬相關的法律文件，確保通知書的格式和送達方式符合法律要求，並且最後將相關文件於土地註冊處進行登記。登記這個步驟非常重要，因為它能將業權的變更記錄在案，對所有人都具備法律約束力。
成功「斬斷」長命契後，物業的業權形式就會由「聯權共有」變為「分權共有」。這意味著每位業主都將擁有物業一個明確的、獨立的份額，例如兩人聯名就各自擁有50%。最重要的改變是，長命契核心的「生存者取得權」會即時失效。從此以後，每一位業主都可以透過訂立遺囑，自由決定將自己持有的業權份額傳承給任何人，不再自動歸屬於在生的共有人。
長命契繼承手續流程
長命契最核心的特點，就是基於「生存者取得權」原則運作，這也解釋了長命契是什麼意思。正因為這個原則，當其中一位聯權共有人身故後，其業權會自動轉移給在生的共有人，整個繼承手續相比起一般遺產處理，流程直接得多。
首先，在生的共有人需要取得已故共有人的死亡證。這是整個程序中最基本和必需的文件。
接著，你需要委託律師，由律師準備一份名為「死亡證登記備忘錄」（Memorandum of Registration of Death Certificate）的法律文件。這份文件會連同死亡證的核證副本，一併送到土地註冊處（田土廳）進行註冊。
當土地註冊處完成註冊後，物業的業權記錄便會更新。記錄上會顯示已故共有人已離世，而在生的共有人就正式成為物業的唯一擁有人。整個過程無需經過繁複的遺產承辦程序，也不受已故者遺囑的內容影響。
還有一點需要留意，雖然香港已於2006年取消遺產稅，但如果共有人是在該法例生效前離世，在生的共有人在處理業權時，可能仍需提供遺產稅已繳清或豁免的證明文件。
長命契常見問題 (FAQ)
聊到長命契，大家心裏總會浮現不少疑問。畢竟這牽涉到重要資產的安排，多了解一點總是好的。我們整理了一些關於長命契是什麼的常見問題，用最直接的方式，一次過解答你的疑惑。
長命契下的物業，可以加名或除名嗎？稅務上如何處理？
答案是可以的，但是在法律上，不論是加名或除名（轉名），都會被視為一次業權轉讓，等同於一次買賣交易。所以，這個動作會觸發印花稅。稅款的計算基礎，是按照所轉讓業權部分的當時市值來定。不過，如果業權轉讓是在近親（例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間進行，就有機會申請按較低的稅率（即首置印花稅稅率）去計算，這樣可以省下一筆可觀的費用。
如果其中一位聯權共有人破產或欠債，會對物業有什麼影響？
這是一個非常重要的風險點。長命契的法律定義，是將所有聯名業主視為一個單一的整體。所以，如果其中一位業主不幸陷入財務困境，例如被追討債務甚至破產，債權人是有權向法院申請出售整個物業來償還債務的。這個風險會直接影響到其他所有無辜的共有人，大家的業權是綑綁在一起的。這一點與分權共有非常不同，在分權共有下，債務通常只會影響到欠債人自己持有的業權份額。
物業還在供款，其中一位長命契業主過身後，按揭會怎樣？
當其中一位聯權共有人過身後，即使業權會自動轉移給在生者，但物業的按揭貸款並不會自動消失。承造按揭的銀行有權重新評估風險。銀行需要確保在生的共有人，單憑自己的收入，仍然有足夠能力繼續償還貸款。所以，銀行可能會要求在生者提供最新的收入證明，並重新進行壓力測試。在某些情況下，銀行甚至可能要求重組按揭條款。
究竟長命契與分權共有，哪一個比較好？
其實沒有絕對的好與壞，只有哪一個更符合你的個人情況和需要。了解長命契的意思後，你會發現它的最大好處是繼承程序簡單直接，非常適合關係穩定、互相信任的夫婦，確保一方離世後，另一方能順利地完全擁有物業。但是，它的缺點是欠缺彈性，並且風險綑綁。如果你們是生意夥伴，或者有比較複雜的家庭結構（例如各自有子女，並希望將資產留給他們），那麼可以獨立處理業權份額、在遺產規劃上更靈活的分權共有，可能是一個更合適的選擇。