想透過居屋「甩名」回復首置身份，以節省高達15%的從價印花稅再入市？然而，居屋業權轉讓並非想像中簡單，過程不僅受房委會嚴格規管，更涉及繁複的法律程序，當中隱藏的按揭審批、稅務計算及未來買賣限制等潛在陷阱，稍一不慎隨時得不償失。本文將為您一文整合居屋業權轉讓的終極攻略，由「甩名」慳稅的原理、申請轉讓的5大步驟、律師費及各項開支詳解，到3大最易「中伏」的潛在風險，助您全面評估成本效益，作出最精明的財務決策。
為何要辦理居屋業權轉讓？三大誘因：慳稅、回復首置、規劃資產
調整居屋業權比例，聽起來好像很複雜，但其實是不少家庭在理財規劃中相當重要的一步。你可能會好奇，為甚麼要辦理居屋業權轉讓？簡單來說，主要有三大誘因：最直接的是節省一大筆印花稅，其次是靈活規劃家庭資產，為未來做好準備。以下我們就逐一拆解，讓你明白當中的好處。
誘因一：透過「甩名」回復首置身份，節省高達15%從價印花稅
「甩名」的核心概念與稅務優勢
「甩名」是坊間的俗稱，法律上的正式程序是「業權轉讓」。如果你的居屋是由你和家人聯名持有，透過將你的業權份額轉讓給另一位聯名業主，你便不再持有任何住宅物業。這樣一來，你就回復了「首次置業人士」的身份。
這個身份有甚麼用處？最大的優勢在於稅務。根據現時的稅務條例，非首次置業人士購買物業需要繳付較高的從價印花稅（第1標準稅率），稅率劃一為樓價的7.5%（在2023年施政報告調整前更高達15%）。相反，首次置業人士則可以享有較低的第二標準稅率，稅款可以相差很遠。換句話說，完成居屋業權轉讓後，你再買新樓就可以慳下一大筆稅款。
實例剖析：轉讓50%業權後，再買新樓可節省多少稅款？
不妨想像一個具體情景：假設陳先生與陳太太聯名持有一間居屋，雙方各佔50%業權比例。現在他們計劃再購入一個價值800萬港元的新單位。
如果他們不作任何操作，由於雙方都已持有物業，購買新單位便需繳付高達60萬港元（800萬 x 7.5%）的從價印花稅。
但如果他們選擇先辦理居屋業權轉讓，由陳先生將其50%的業權轉給陳太太，陳先生便能回復首置身份。之後再以陳先生的個人名義購入新單位，印花稅便會按第二標準稅率計算，只需30萬港元（800萬 x 3.75%）。
兩者相比之下，稅款足足節省了30萬港元。雖然「甩名」過程本身亦有律師費及印花稅等成本，但與未來節省的稅款相比，往往是十分划算的。
誘因二：靈活規劃家庭資產與繼承安排
為子女繼承鋪路，預先分配業權以避免未來爭議
辦理居屋業權轉讓，不單是為了眼前的稅務優惠，更是一種長遠的資產規劃工具。例如，父母希望將物業未來留給其中一位子女，可以預先透過轉讓業權的方式，將業權逐步或一次過轉移給該名子女。這樣做的好處是，能夠清晰地執行父母的意願，避免日後因子女間對遺產分配有不同意見而產生不必要的家庭矛盾，確保家庭和睦。
因應家庭狀況變化（如結婚、移民）的資產調配
人生總會遇到不同的轉捩點，家庭資產亦需要隨之作出調配。例如，子女長大結婚，需要遷出組織新家庭；或者家庭成員有移民計劃，需要整合在港資產。在這些情況下，預先處理好居屋業權，將業權轉讓給留港的家庭成員，可以令資產結構更清晰，方便處理後續的財務安排，讓整個家庭的規劃更有彈性。
[獨家工具] 居屋業權轉讓成本效益計算機
為了讓你更清晰地了解整個操作的財務效益，我們特別設計了這個簡單易用的計算機。你不再需要自己費神計算，只需幾個步驟，就能掌握全局。
輸入物業估值、轉讓比例及擬購新樓樓價
你只需要在計算機中輸入三個簡單的數字：你現時居屋的市場估值、你打算轉讓的業權比例（例如50%），以及你未來計劃購入的新物業的大約樓價。
即時計算「甩名」成本與未來可節省稅款
提交資料後，計算機會立即為你估算出整個居屋業權轉讓過程的總成本，當中包括需要支付的印花稅及律師費。同時，它亦會計算出你回復首置身份後，購買新物業時可以節省的稅款金額。
一鍵評估淨收益，助您作出精明決策
計算機最重要的功能，是將「可節省稅款」減去「甩名成本」，直接告訴你這次操作的「淨收益」是多少。這個數字一目了然，讓你無需猜測，能夠基於實在的數據，為你的家庭財務作出最精明的決策。
【轉讓前必讀】聯權共有 vs 分權共有：選錯隨時影響繼承！
在討論任何居屋業權轉讓或設定居屋業權比例之前，首先要理解物業的持有方式。這一步非常關鍵，因為你選擇的方式會直接影響日後資產的繼承安排。香港的聯名物業主要有兩種持有方式：「聯權共有」和「分權共有」。它們聽起來相似，但法律效力完全不同，我們來看看它們的根本分別。
聯權共有 (Joint Tenancy) — 俗稱「長命契」
定義與核心特點：「生存者取得權」
聯權共有，就是大家常說的「長命契」。它的核心概念是所有業主共同擁有整個物業的100%業權，大家是一個不可分割的整體，沒有獨立的個人份額。它最大的特點是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。意思是，假如其中一位業主不幸離世，他所持有的居屋業權會自動轉移給其他在生的聯名業主。
法律效力：業權自動轉移，優先於遺囑安排
這一點是聯權共有的最重要法律效力。由於業權是自動轉移給生存的業主，這個過程會凌駕於任何遺囑的安排。舉個例子，如果夫婦二人以聯權共有方式持有一個居屋單位，即使丈夫在遺囑中寫明要將物業留給子女，但當他離世後，整個單位的業權依然會自動歸妻子一人所有，遺囑的相關條款會被視為無效。
分權共有 (Tenancy in Common) — 按份額持有業權
定義與核心特點：各人持有獨立業權份額，可自由處置
分權共有就完全不同了。在這種方式下，每位業主都擁有物業的一個獨立而且明確的業權份額，這個居屋業權比例可以是不對等的，例如業主A持有70%業權，業主B持有30%。每位業主都可以獨立處理自己名下的那份業權，例如透過法律程序將其出售、轉讓或抵押，當然這要符合房委會對居屋業權轉讓的規定。
繼承方式：個人業權份額將按遺囑或繼承法處理
由於業權份額是獨立的個人資產，當分權共有的其中一位業主離世時，他名下的業權份額會成為其遺產的一部分。這份業權會按照他所訂立的遺囑來分配。如果沒有遺囑，則會根據香港的無遺囑繼承法例，由其法定繼承人繼承。業權並不會自動轉移給其他的聯名業主。
[獨家圖表] 我應如何選擇？聯權共有與分權共有決策對比表
適用情況比較 (新婚夫婦 vs. 合資家人)
聯權共有非常適合關係穩定、希望保障對方的夫婦。這種方式確保一方離世後，另一方能即時、無爭議地獲得完整業權，生活得到保障。相反，如果是幾個兄弟姊妹或朋友合資買樓，分權共有會是更清晰的選擇。它能清楚界定每人的出資比例和業權份額，方便日後處理各自的資產，避免因繼承問題產生家庭糾紛。
業權處理的靈活性與限制
在處理居屋業權的靈活性上，分權共有明顯較高。理論上，每位業主可以獨立決定如何處置自己的份額。聯權共有則比較受限，所有業主必須共同行動，例如要一起同意才能將整個物業出售或轉按，任何單方面決定都屬無效。
對遺產及繼承規劃的影響
總結來說，這兩種方式對遺產規劃有著截然不同的影響。選擇聯權共有，意味著你將繼承安排簡化為自動轉移給生存的業主，遺囑無法介入。選擇分權共有，則給予你最大的自主權，可以透過遺囑將自己的物業份額指定給任何人，讓你的資產規劃更具彈性。在做決定前，務必考慮清楚你與聯名業主之間的關係以及長遠的資產傳承計劃。
居屋業權轉讓申請全攻略：5大步驟、文件清單及費用詳解
想調整家中的居屋業權比例，或者進行居屋業權轉讓，看似程序繁複，但只要掌握重點，整個過程其實相當清晰。這不是一項可以隨意進行的交易，因為居屋業權受到房屋條例的嚴格規管。以下為你準備了一份詳盡的指南，由申請條件、房委會接納的理由，到具體流程和費用，一步一步拆解。
申請前必須符合的兩大先決條件
在提交申請之前，必須確保你的個案同時滿足以下兩個基本條件，否則房委會很大機會不會受理。
條件一：必須為「無涉及金錢代價」的轉讓（即送契）
居屋業權轉讓的本質，並非一般市場上的買賣。除了業主不幸破產的特殊情況外，所有轉讓都必須以「送契」(Deed of Gift) 形式進行，意思是轉讓人不能從中收取任何金錢回報。這項規定的目的是防止業主透過特殊情況，變相出售未補地價的資助房屋圖利。
條件二：承讓人必須是單位已登記的家庭成員
接收業權的一方，即承讓人，身份亦有嚴格限制。他必須是該居屋單位買賣協議上，已登記在戶籍內的家庭成員。一般來說，成年子女如果當初沒有被加到名單上，是不能成為承讓人的。唯一的例外，是業主身故後，由非登記家庭成員合法繼承業權的情況。
房委會接納的10大業權轉讓理由
符合基本條件後，你還需要有一個房委會認可的合理原因。房委會列出了10種普遍會接納的情況，主要圍繞家庭狀況的重大變化或特殊需要。
婚姻狀況相關：加入配偶、離婚或分居
這是最常見的理由之一。例如，業主婚後希望將配偶加入成為聯名業主，共同持有物業。或者，夫婦二人因離婚或合法分居，需要根據法庭命令或雙方協議，將其中一方的業權轉讓給另一方。
個人狀況相關：結婚遷出、移民、年滿65歲、病危、破產
個人生活狀況的轉變也是重要考量。例如業主結婚後遷出與配偶同住、決定移民或需要長期離港工作、年滿65歲希望預先處理資產、不幸身患危疾，或者因破產需要依法處理物業等，都可以成為申請轉讓居屋業權的理由。
財務及繼承相關：申請房屋福利、家庭成員曾付首期/供樓、業主身故
另一類理由與財務和繼承安排有關。例如，業主或家庭成員因申請公務員或公司房屋福利，而需要轉移業權。又或者，當初有家庭成員曾支付大部分首期或長期負責按揭供款，現在希望透過更改業權反映其貢獻。最後，若業主不幸離世，其合法繼承人亦需要辦理業權轉讓手續。
逐步拆解：申請居屋業權轉讓的5大流程
了解所有前提後，實際操作的流程可以分為以下五大步驟。
步驟一：填寫申請書及按轉讓原因備妥證明文件
首先，你需要到房委會網站下載並填妥「業權轉讓申請書(HD7)」。最關鍵的一步，是根據你申請的理由，準備所有相關的證明文件副本，例如結婚證書、離婚令、移民簽證、醫生證明或供款紀錄等，以證明申請的真確性。
步驟二：遞交申請及繳付房委會手續費
備妥所有文件後，便可將申請書連同證明文件，親身或郵寄至所屬的租約事務管理處。遞交申請時，需要繳付一筆申請手續費，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。
步驟三：等待審批結果（約需6星期）
房委會收到申請後，會進行審批。在文件齊備的情況下，一般約需6個星期便會收到書面通知，告知申請是否獲得原則上批准。
步驟四：獲批後聘請律師辦理轉讓契約（送契）
收到房委會的批准信後，你便需要自行聘請律師，處理轉讓的法律文件。律師會草擬一份轉讓契約（即送契），並將草稿交往房委會的法律事務分處進行最終批核。
步驟五：完成手續，更新房委會及土地註冊處記錄
待房委會批核契約草稿後，雙方就可以在律師樓簽署正式的轉讓契約。完成後，律師會將文件交往土地註冊處進行登記。最後，記得將已登記的轉讓契約副本交回所屬的租約事務管理處更新紀錄，整個程序才算正式完成。
居屋業權轉讓總費用一覽表
整個轉名過程涉及多項費用，預算時應考慮以下幾個主要部分。
房委會行政費（申請費 + 文件批核費）
這部分是支付給房委會的固定收費。第一筆是在遞交申請時繳付的申請手續費（現時為港幣$3,020）。當申請獲批，律師將轉讓契約草稿交予房委會審批時，需要再繳付第二筆文件批核費（現時為港幣$2,630）。
律師樓費用及雜項開支
由於業權轉讓涉及專業的法律程序，必須聘請律師代為處理。律師樓的收費會因應個案的複雜程度而有所不同，當中包括律師費、查冊費及其他雜項開支。建議事前向多間律師樓查詢報價。
印花稅（按物業估值的第二標準稅率計算）
這是最大的一筆潛在開支。雖然轉讓是「送契」形式，但稅務局依然會為物業進行估值，並根據估值來計算印花稅。好消息是，近親之間的業權轉讓，可以採用較低的第二標準稅率計算，而非適用於非首置買家的15%稅率，能節省不少稅款。
居屋業權轉讓潛在風險：進行前必讀的3大注意事項
調整居屋業權比例雖然有不少好處，但在進行居屋業權轉讓前，必須清楚了解幾個潛在的風險。這些細節環環相扣，事前做足功課，才能確保整個過程順利。
風險一：銀行按揭須重新審批及進行壓力測試
為何銀行需為新業主重新進行按揭審批？
當居屋業權由聯名轉為單人持有，對銀行而言，這等於借款人的組合出現了根本性的改變。原先的按揭是基於兩位業主的總收入和財政狀況批出，現在只剩下一位業主承擔。因此，銀行必須為這位新的單獨業主，重新進行一次全面的按揭審批，以評估其獨立的還款能力。這並非只是更新文件，而是一個全新的按揭申請程序。
單人入息未能通過壓力測試的後果及解決方案
最大的變數在於，單憑餘下業主一人的入息，未必能通過銀行的壓力測試。如果收入不足，銀行可能會拒絕批出新的按揭。這時，整個居屋業權轉讓計劃就會遇到阻礙。解決方法有幾個：可以嘗試尋找一位收入穩定的近親作為按揭擔保人；或者，如果財政許可，可以先償還部分貸款本金，降低總貸款額，從而減低每月供款，讓單人入息更容易通過壓力測試。
風險二：「送契樓」的法律與財務限制
居屋業權轉讓大多以「送贈」形式進行，即轉讓契約上沒有顯示金錢代價，或只用一元等象徵式金額。在法律上，這類物業會被界定為「送契樓」（Deed of Gift），並且附帶一些重要的法律與財務限制。
《破產條例》下的五年追溯期如何影響業權？
根據香港的《破產條例》，如果送贈方（即「甩名」的一方）在送出其居屋業權後的五年內不幸破產，破產管理署有權向法院申請，將該次轉讓視為無效，並且追回該部分的物業業權，用作業主資產以償還債務。這個五年的追溯期，為物業的業權帶來了不確定性。
為何銀行普遍拒絕為五年內的「送契樓」承造按揭？
正因為存在五年的破產追溯風險，銀行在處理「送契樓」的按揭申請時會非常審慎。對銀行來說，一個業權可能被追討的物業，並不是穩健的抵押品。所以，絕大部分銀行都會拒絕為送契後五年內的物業承造新的按揭或轉按。即使有少數財務機構願意承接，其條款和利率通常也比較嚴苛。
風險三：印花稅計算的潛在陷阱
印花稅是居屋業權轉讓中一筆主要的開支，其計算方法亦有一些容易令人誤解的地方。
低於市價轉讓仍會被稅務局以「市值」評估稅款
很多人以為，近親之間的轉讓可以自行訂立一個較低的「成交價」，從而減少印花稅。這是一個常見的誤解。稅務局在評估印花稅時，並不會參考轉讓契約上標示的金額，而是會委託估價署為物業進行估價，並且根據當時的「市場價值」（市值）來計算應繳的稅款。所以，即使是以一元轉讓，稅局依然會按物業所轉讓的業權比例所代表的市值來徵稅。
成交前「提名」非首置近親的稅務影響
另一個需要注意的情況是，在簽署臨時買賣合約後、但在正式成交前，以「提名」（Nomination）方式加入一位近親作為聯名業主。如果這位新加入的近親並非首次置業人士，根據稅務條例，整項交易就有可能需要繳付較高昂的從價印花稅。這個操作的原意可能是想共同承擔，但最終可能導致稅務開支大增。
居屋業權轉讓常見問題 (FAQ)
整個居屋轉名手續需時多久？
處理居屋業權轉讓，時間上可以分為幾個階段。首先，向房屋委員會遞交申請和所需文件，等待審批結果，官方指引大約需要六個星期。在取得房委會的批准信後，便要委託律師辦理轉讓契約，律師會處理更改居屋業權比例等法律文件，這個過程通常需要二至四個星期，視乎律師樓的處理速度。如果單位尚有按揭，新業主亦需要向銀行申請新按揭或轉按，銀行的審批時間一般為三至六個星期。綜合所有程序，整個轉名手續由遞交申請到最終完成，預計需要三至四個月左右。
居屋尚有按揭未供完，可以申請業權轉讓嗎？
可以的。即使居屋仍有按揭貸款未供完，業主依然可以申請業權轉讓，不過整個過程必須得到承按銀行的同意。當你向房委會申請時，銀行會同步為新的業權持有人（即承讓人）重新進行一次按揭審批。銀行會評估新業主的入息和財務狀況，並要求其通過壓力測試。如果新業主的還款能力符合銀行的要求，銀行便會出具同意書，讓轉讓程序繼續。相反，如果新業主未能通過審批，銀行有權拒絕轉按申請，整個居屋業權轉讓亦會因此無法進行。
可以將業權轉讓給非登記家庭成員（如成年子女）嗎？
對於未補地價的居屋，答案是不可以。根據房屋條例，居屋業權的轉讓對象有嚴格限制，承讓人必須是該單位戶籍上已登記的家庭成員。舉例來說，即使成年子女與父母同住，但如果當初購買居屋時，其名字沒有被加入家庭成員名單內，就不能透過一般程序接收業權。這項規定的目的是確保資助房屋資源能用於戶籍內的家庭成員。唯一的例外情況是業主身故後的遺產繼承，屆時非登記家庭成員才有機會根據遺囑或遺產法承繼業權。
未補地價和已補地價居屋的業權轉讓程序有何分別？
兩者的分別非常大，關鍵在於是否受房屋委員會的轉讓限制。未補地價的居屋，由於業主仍未向政府支付地價差額，其業權轉讓受《房屋條例》規管。業主必須向房委會申請，並符合特定理由（如離婚、移民），轉讓亦必須以無償的「送契」形式進行，而且對象僅限於已登記的家庭成員。相反，已補地價的居屋，其性質等同於市場上的私人住宅物業。業主擁有完整的業權，可以自由在公開市場上出售、出租或轉讓給任何人，包括非家庭成員，整個過程無須再向房委會申請批准，只需聘請律師處理一般物業買賣或轉名的法律手續便可。
完成業權轉讓後，原業主（轉讓人）是否仍需承擔按揭責任？
這取決於銀行最終的按揭安排。在理想情況下，當居屋業權成功轉讓後，新的業權持有人會向銀行申請一筆全新的按揭貸款，用以清還原有的舊按揭。一旦舊按揭被完全清還，原業主（轉讓人）的名字就會從該物業的按揭紀錄中正式移除，從此再無任何按揭責任。但轉讓人必須格外留神，要與律師和銀行清晰確認，確保自己的名字已從所有貸款文件及擔保協議中被正式解除。假如處理不當，例如銀行只是將新業主加入為共同借款人，而未有正式解除轉讓人的擔保責任，轉讓人在法律上可能仍需為該筆貸款負責。