想成功「上車」，價錢相宜的二手居屋是不少港人的首選。然而，面對複雜的綠表與白居二資格、獨特的未補地價按揭計算，以及繁瑣的買賣流程，許多準買家都感到無從入手。本篇2025終極攻略將為您化繁為簡，整合出五大核心步驟，從深入剖析申請資格、精準計算首期及所有開支、掌握按揭秘訣，到傳授高效搵樓策略及詳解交易流程，助您清晰規劃置業藍圖，順利覓得心儀安樂窩。
甚麼是未補地價二手居屋？
當您開始瀏覽心儀的二手居屋時，很快就會發現大部分盤源都會標示「未補地價」。簡單來說，這是指原業主當年以折扣價向政府購入單位，而這個「折扣」其實就是獲豁免的地價。只要業主一日未向政府補回這筆地價差額，單位就不能在公開市場自由買賣，這就是我們常說的二手居屋未補地價單位。
未補地價 vs 已補地價居屋：核心分別
要清楚理解這兩種居屋，我們可以將它們想像成身處於兩個完全不同的市場，各自有不同的規則。
未補地價居屋（第二市場）：買家資格受限，轉讓有限制
未補地價的居屋，其最大特點是設有轉讓限制。業主想出售單位時，只能在政府指定的「居屋第二市場」進行，而且買家必須是持有有效資格的人士。由於售價不包含地價，所以樓價會比同區的私人樓宇便宜，這也是其吸引之處。新買家購入單位後，同樣會繼承這個轉讓限制，以及將來補地價的責任。
已補地價居屋（自由市場）：等同私樓，可自由買賣
已補地價的居屋，則代表原業主已經向房屋委員會繳付了當年的地價差額，解除了單位的轉讓限制。這些單位等同於一般私人樓宇，可以在公開的自由市場上買賣或出租，任何人士（包括公司）都可以購買，不需要任何特別資格。當然，其售價也會反映十足市值，與市場上的私樓看齊。
甚麼是居屋第二市場？
居屋第二市場是一個由房屋委員會設立的平台，專門讓未補地價的資助出售房屋進行轉讓。您可以將它理解為一個受規管的內部市場，只有特定的買家和賣家才能參與。
政策目的：協助合資格人士上車，加速公屋流轉
設立這個市場有雙重目的。第一，它為合資格的中低收入家庭提供一個置業階梯，讓他們能以較相宜的價錢購買二手居屋，達成置業夢想。第二，當現有的公屋住戶（即綠表人士）透過這個市場購入居屋後，便需要交還其公屋單位，從而加速公共房屋資源的流轉，讓輪候冊上的家庭可以更快獲得編配。
主要買家：綠表及「白居二」資格持有人
能夠進入這個第二市場的買家，主要分為兩類。第一類是「綠表資格」持有人，他們主要是現時的公共租住房屋租戶。第二類是「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的成功申請者，他們是符合入息及資產限額的非公屋住戶，透過每年一度的攪珠抽籤獲得購買資格。不論是手持二手居屋綠表資格，還是抽中白居二，都是計算二手居屋首期的第一步。
誰能購買？綠表與白居二資格詳解
想成功購入心儀的二手居屋，首要一步就是清晰了解自己的購買資格。未補地價的二手居屋市場，主要開放給兩大類別的人士：持有「綠表」資格的申請者，和透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）取得資格的申請者。兩者的申請門檻和程序各有不同，我們來逐一拆解。
綠表資格申請須知
對於部分人士而言，購買二手居屋的門檻相對較低，這就是所謂的「綠表」資格。持有綠表資格，意味著您無需與白表申請者一同參與抽籤，可以直接在市場上尋找合適的二手居屋推介樓盤。
誰是綠表申請人？（公屋住戶、房協住戶等）
一般來說，符合以下條件的人士，就具備申請二手居屋綠表資格：
* 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
* 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書-只適用於出售綠表置居計劃單位》的申請者。
* 受政府清拆計劃或天災影響，並持有房屋署發出有效保證書的家庭。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
如何申請「綠表資格證明書」？
申請程序相當直接。如果您是房委會或房協轄下出租屋邨的住戶，可以直接到您所屬的屋邨辦事處，索取並遞交申請表格。職員會協助核實您的住戶資料。在找到心儀單位並準備簽署臨時買賣合約前，您需要向房屋署申請一張「購買資格證明書」，這份文件是進行後續交易的關鍵。
白居二資格申請須知
如果您不屬於上述綠表類別，另一條路徑就是申請「白居二」。這個計劃每年均會推出，讓合資格的非公屋住戶，也有機會免補地價購入二手居屋單位，但需要經過申請和抽籤的程序。
入息及資產限額要求
房委會每年都會公布最新的「白居二」申請資格，當中對申請者（個人或家庭）的每月總入息和總資產淨值設有上限。這個限額會因應市況及樓價調整，所以每年申請前，務必查閱房委會公布的最新數字，確保自己符合資格。
每年申請、攪珠及領取「購買資格證明書」流程
「白居二」的流程大致如下：
1. 留意申請期：房委會通常在每年特定時間接受申請，要密切留意公布。
2. 遞交申請：在指定時間內，透過網上、郵寄或親身遞交申請表及相關費用。
3. 攪珠：申請期結束後，房委會會進行電腦攪珠，以決定申請者的優先次序。
4. 資格審查：房委會會根據攪珠結果，分批邀請次序較高的申請者進行詳細的資產審查。
5. 領取批准信：成功通過審查後，申請者會收到「批准信」。之後便可申領「購買資格證明書」，憑證書在有效期內購買二手居屋單位。
快速評估：我是否符合資格？
了解上述條件後，您可能想立即知道自己是否達標。您可以根據以下方向，為自己做個快速評估。
透過智能問答，即時評估您的購買資格
您可以嘗試回答幾個簡單問題，初步判斷自己屬於哪一類申請者。例如：您目前是否居住在公屋？您的家庭每月總收入和總資產是否在最新公布的白居二限額之內？釐清這些基本問題，就能大概知道自己應該循綠表還是白居二的途徑申請。
按最新政策，估算您的合資格樓價範圍
您的入息和資產水平，不只決定您是否符合資格，也直接影響您的購買力。根據最新的入息上限，可以初步估算出可負擔的二手居屋按揭金額，進而推算出合適的樓價範圍。這樣有助您在規劃二手居屋首期和尋找樓盤時，目標更加清晰。
財務預算：首期、按揭及所有開支
決定購買心儀的二手居屋單位前，最重要的一步就是計清楚數。置業不只是樓價本身，還涉及首期、稅項和各種雜費。清晰的財務規劃，是成功上車的基礎。讓我們一起拆解所有開支，做好全面的預算。
置業總開支預算（首期、印花稅、雜費）
買樓的第一筆資金，除了首期，還有一系列使費需要準備。很多人在尋找二手居屋推介時，只著眼於樓價，卻忽略了這些「隱藏成本」。我們將逐一列出，讓你對總開支有個全面的概念。
如何計算首期及壓力測試豁免？
計算二手居屋首期，方法相當直接。綠表買家最高可承造九成半按揭，首期就是樓價的5%。白居二買家最高可承造九成按-揭，首期就是樓價的10%。舉個例子，一個400萬的未補地價二手居屋，綠表買家的首期最低只需20萬，而白居二買家則需要40萬。
購買二手居屋按揭的一大優勢，是因為有房委會作為擔保人，銀行在審批按揭時，一般會豁免買家的壓力測試。這對於收入不穩定或剛好符合入息限額的買家來說，大大降低了上車的門檻。
從價印花稅（AVD）計算方法
印花稅是置業最大的一筆附加開支。稅率根據樓價而定，採用累進制計算。根據最新的稅制，樓價300萬或以下的物業，印花稅只需100元。隨著樓價上升，稅率也會相應提高。例如，一個價值450萬的單位，印花稅的計算就會比300萬的單位高出不少。建議在預算時，預留樓價的2.25%至3.75%作為印花稅開支。
律師費、經紀佣金及基本裝修預算
除了首期和印花稅，還有幾項費用需要考慮。首先是律師費，處理樓宇買賣合約及相關法律文件，費用約數千至萬多元不等。其次是地產經紀佣金，市場慣例是買賣雙方各付樓價的1%。最後，大部分二手單位都需要進行基本翻新，例如油漆、更換潔具或地板，這筆裝修費豐儉由人，建議預留至少5至10萬元。
二手居屋按揭全攻略（善用政府擔保）
二手居屋未補地價單位的按揭申請，與私樓有很大分別。因為有政府的擔保，銀行提供的按揭條款通常更為優惠。了解當中的運作，有助你爭取到最理想的貸款方案。
綠表與白居二的最高按揭成數及年期
二手居屋綠表申請人，因為有機會交還公屋單位，所以按揭成數最高可達95%，還款期最長25年。至於白居二申請人，最高按揭成數則為90%，還款期同樣最長為25年。這意味著兩種資格的買家，都能以較少的二手居屋首期資金上車。
影響按揭審批的關鍵：樓齡與政府擔保期
這是申請二手居屋按揭時最需要注意的一點。房委會提供的按揭擔保期，是由單位首次出售日起計30年。銀行在計算最長還款年期時，會用「30年減去樓齡」。如果一個居屋的樓齡已經28年，擔保期只剩下2年，銀行就很可能無法批出長年期的按揭，甚至會大幅削減按揭成數。因此，在選擇樓盤時，樓齡是一個影響財務安排的關鍵因素。
實用工具：計算每月供款及未來補價
置業是長遠的財務承擔，單看樓價和首期並不足夠。你需要一個工具來評估長期的持有成本，以及未來出售時的潛在開支。
輸入樓價，即時計出每月供款、管理費、差餉等「總持有成本」
一個好的預算工具，可以讓你輸入心儀單位的樓價、預計的按揭利率和年期，然後立即計算出每月的供款額。同時，工具會綜合管理費、差餉及地租等每月固定支出，讓你一目了然地看到每月的「總持有成本」，評估自己是否能夠輕鬆負擔。
模擬未來出售情境，估算屆時所需補地價金額
購買未補地價居屋，未來若想在自由市場出售或出租，就必須補回地價。補價金額是根據出售時的十足市值，乘以當年購入時的折扣率計算。你可以利用模擬工具，輸入預計的未來樓市升幅和單位的折扣率，估算出十數年後可能需要補回的地價金額，為未來的財務決策做好準備。
搵樓策略：從篩選到睇樓
當您準備好資金，下一步就是尋找心儀的二手居屋了。這個過程就像一場尋寶遊戲，只要掌握正確的策略，就能夠大大提升效率，更快找到理想的家。讓我們一起看看如何從海量盤源中，一步步篩選出最適合您的安樂窩。
如何高效篩選心水盤源
面對網上成千上萬的二手居屋推介，第一步不是逐個細看，而是學會聰明地篩選。有效的篩選可以為您節省大量時間，將精力集中在真正有潛力的樓盤上。
按地區、校網、交通便利性篩選
首先，從您最基本的生活需求出發。每天的通勤時間是首要考慮，您可以根據工作地點，篩選出交通方便的地區，例如鄰近港鐵站或主要巴士站的屋苑。如果家中有小孩，校網就是一個不能忽視的關鍵因素，提早鎖定心儀的校網，再在該區內尋找樓盤，能夠為子女的未來鋪路。將這幾個大方向定下來，就能夠將搜尋範圍縮小至幾個特定區域。
善用樓齡、面積及間隔等進階篩選
鎖定區域後，就可以利用更詳細的條件作進階篩選。樓齡是一個重要指標，它不但關係到樓宇的狀況，更直接影響二手居屋按揭的批核年期。一般而言，樓齡越輕的單位，能獲批的按揭年期就越長。同時，根據家庭成員的人數和生活習慣，設定好所需的實用面積和房間間隔，例如是兩房還是三房單位，這樣就能剔除大量不合適的選擇，讓您的搜尋結果更精準。
辨識不同資助房屋類型：居屋、租置公屋、綠置居
在二手市場上，您會遇到不同類型的資助房屋，它們雖然都可以透過綠表或白居二資格購買，但背景稍有不同。最常見的是「居屋」，質素普遍較有保證。其次是「租者置其屋計劃」的公屋（簡稱租置公屋），樓價可能更相宜，但樓齡普遍較高，屋苑管理和鄰里構成亦與傳統居屋有別。還有近年落成的「綠表置居計劃」單位（簡稱綠置居）流入二手市場，樓齡極新是其最大優勢。了解它們的分別，有助您作出更全面的判斷。
精明買家必學：拆解搵樓術語
地產廣告和經紀的對話中，經常會出現一些術語。學會解讀這些「行內話」，可以幫助您快速判斷樓盤的狀況和價值。
價格相關：筍盤、劈價盤、銀行估凸
「筍盤」通常指價格低於市價或性價比高的單位，可能是業主急售，或是單位有輕微但不影響居住的缺點。「劈價盤」則是指業主在近期大幅下調了叫價，顯示其賣樓意欲較強，議價空間可能更大。而「銀行估凸」是一個好消息，意思是銀行對單位的估價高於業主的叫價，這代表您買得便宜，同時申請二手居屋按揭亦會更順利。
單位狀況：有匙即睇、連租約、開揚景觀
「有匙即睇」代表地產經紀已持有單位鎖匙，可以隨時預約睇樓，非常方便。「連租約」的單位則意味著單位目前有租客居住，買家購入後需繼承租約，不能立即入住，比較適合投資者。至於「開揚景觀」，例如山景、海景或公園景，雖然是主觀感受，但通常代表單位的前方沒有遮擋，採光和通風會較好，也是單位的一個增值點。
比較樓盤性價比的關鍵
篩選出幾個心水樓盤後，如何客觀比較它們的性價比？關鍵在於懂得計算和比較核心數據。
實用面積 vs 建築面積：計算實用率的重要性
現時所有樓盤買賣均以「實用面積」為標準，它真實反映了您可以使用的室內空間。您可能仍會見到一些舊樓盤標示「建築面積」，它包含了公用地方的分攤面積。要比較這類樓盤，可以計算「實用率」（實用面積 ÷ 建築面積 × 100%）。實用率越高，代表單位內的「走廊、會所」等公攤面積越少，空間越見使，性價比自然更高。
比較「未補地價」呎價
比較二手居屋未補地價單位的呎價時，切記要「蘋果與蘋果」比較。由於未補地價單位的樓價已扣除政府的地價資助，其呎價必然比同區的私人樓宇或已補地價居屋低。因此，最準確的比較方法，是在同一個屋苑或鄰近的二手居屋之間，比較它們的未補地價呎價，這樣才能客觀地衡量哪個單位更划算。
買賣流程：由簽約到收樓
選定心儀的二手居屋單位之後，就進入最關鍵的買賣流程。很多人覺得購買二手居屋未補地價單位程序繁複，因為當中牽涉到與房屋委員會（房委會）的申請步驟。其實，只要將整個過程拆解，一步步跟著做，就會發現一切都有條不紊。接下來，我們會像朋友一樣，陪您走過由簽約到收樓的每一步。
買家必讀：二手居屋交易四大步驟
整個交易流程，可以簡單歸納為四大核心步驟。和買賣私樓最大的分別，在於需要向房委會申請「提名信」，這是整個流程中不可或缺的一環。掌握了這四步，您就能輕鬆應對。
步驟一：簽訂臨約及查閱樓契
當您和業主議定價格後，第一步就是簽訂臨時買賣合約（臨約）。這是一份具有法律約束力的文件，標誌著交易的正式開始。
簽署臨約時，您需要支付俗稱「細訂」的臨時訂金，金額通常是樓價的3%至5%。這筆款項是計算二手居屋首期的第一部分。
與此同時，您應該立即委託一位代表自己的律師。您的律師會為您審閱臨約條款，並且進行查冊（查閱樓契），確保物業的業權清晰，沒有任何意料之外的法律問題，保障您的權益。
步驟二：向房委會申請提名信
這是購買二手居屋未補地價單位的獨有程序。簽署臨約後，買賣雙方必須共同向房委會申請一份名為「提名信」的重要文件。
申請時，您需要帶備臨時合約、您的「綠表資格證明書」或「購買資格證明書」（適用於白居二買家），連同業主簽妥的「可供出售證明書」正本，一同遞交申請。房委會審批後發出的提名信，等同於官方批准這次交易，確認您作為二手居屋綠表或白居二買家的資格。沒有這封信，交易便無法繼續。
步驟三：申請按揭及委託律師
取得提名信的申請回條後，您就可以正式向銀行申請二手居屋按揭。由於未補地價居屋有房委會的擔保期，銀行通常能提供較高的按揭成數，大大減輕您的首期負擔。不過，銀行的審批會考慮單位的樓齡和剩餘的政府擔保期，所以建議盡早提交申請。
您的律師在此階段會繼續處理法律文件，包括草擬正式買賣合約、與賣方律師及銀行溝通協調，確保整個交易的法律程序順暢無誤。
步驟四：簽署正約、驗樓及完成交易
通常在簽訂臨約後14天內，您需要簽署正式買賣合約（正約），並支付「大訂」。細訂與大訂相加，一般為樓價的10%。
在正式成交日（收樓日）之前，記得相約業主或地產代理作最後一次驗樓，確保單位狀況與合約訂明的一致，例如附送的電器是否齊全及正常運作。
到了成交日當天，您的律師會將樓價餘額交予賣方律師。完成款項交收後，您就會收到單位的鎖匙，正式成為業主。之後，律師會為您處理打釐印（繳付印花稅）及到土地註冊處登記業權等事宜。
買賣流程清單及時間線管理
為了讓您對整個流程的時間掌握得更好，我們整理了一個清晰的時間線和文件清單，助您輕鬆管理每個階段。
根據您的個案，自動生成置業時間線
雖然每個個案略有不同，但一個典型的二手居屋買賣流程，由簽署臨約到收樓，大約需要60至90天。您可以參考以下的時間線規劃：
- 第1日： 簽署臨時買賣合約，支付細訂，委託律師。
- 第2-14日： 買賣雙方向房委會申請提名信；同時向銀行申請按揭。
- 第14日： 簽署正式買賣合約，支付大訂。
- 第14-60日： 銀行正式批出按揭貸款；律師處理樓契及相關法律文件。
- 成交日前約1-2日： 進行最後驗樓。
- 第60-90日（成交日）： 律師辦理轉帳，交收鎖匙，完成交易。
提供各階段所需文件及注意事項
- 簽約階段所需文件：
- 買方香港身份證
- 用於支付訂金的支票或銀行本票
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「綠表資格證明書」或「購買資格證明書」正本
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申請提名信所需文件：
- 買賣雙方身份證副本
- 已簽署的臨時買賣合約
- 買方的資格證明書正本
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業主的「可供出售證明書」正本
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申請按揭所需文件：
- 香港身份證
- 最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單、銀行月結單）
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臨時買賣合約副本
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注意事項：
- 清楚合約細節： 簽署任何文件前，務必完全理解所有條款。
- 委託獨立律師： 堅持委託代表自己利益的律師，而非由地產代理或賣方推薦。
- 緊記各個期限： 合約中訂明的期限（如簽署正約、成交日）非常重要，錯過可能導致損失訂金。
- 提名信有效期： 留意房委會發出的提名信設有有效期，必須在限期內完成交易。
二手居屋常見問題 (FAQ)
在考慮購買二手居屋的過程中，大家心中總會浮現各種疑問，從申請資格到二手居屋按揭細節，再到日後的業權限制。這裡我們為你整理了一些最常見的問題，並提供清晰易明的解答，助你更順利地規劃置業藍圖。
資格與申請
白居二的「購買資格證明書」有效期是多久？
「購買資格證明書」的有效期為12個月，由簽發日期起計。你需要留意，這12個月的期限是指你必須在這段時間內，簽署臨時買賣合約去購入一個二手居屋未補地價單位。當你簽署臨約後，便需要申請「提名信」，即使後續的交易程序超出12個月有效期，也不會影響交易的合法性。
家庭成員可以分開申請白居二嗎？
申請的基本原則是「家庭」為一個單位。如果家庭成員的名字已一同列於公屋租約上，他們便不能分開申請。而對於核心家庭，例如夫妻二人，必須以共同名義申請，不可各自入紙。若非核心家庭成員，例如已成年的子女，只要他們本身符合白居二的入息及資產要求，並且不是任何資助房屋的業主，便可以自行分開申請。
按揭與財務
綠表與白居二的按揭成數有何不同？
兩者在二手居屋按揭申請上最大的優勢，就是享有房委會的擔保期，讓銀行可以提供高成數按揭。對於綠表資格的買家，最高按揭成數可達95%，意味著二手居屋首期最低只需樓價的5%。而白居二買家，最高按揭成數則為90%，首期預算為樓價的10%。值得注意的是，最終的按揭成數及年期，仍會受個別銀行的審批及單位的剩餘擔保期影響。
二手居屋可以申請轉按或加按套現嗎？
對於未補地價的二手居屋，業權會存在轉讓限制，因此銀行一般不會承造轉按或加按套現。這是因為物業本身不能在自由市場抵押。只有在極少數特殊情況下，例如業主需要集資應付突發的個人財務困難（如醫藥費、家庭成員殮葬費等），才可以向房署申請，經批准後或有機會辦理加按，但過程相當嚴格，並非一般的資金周轉選項。
業權與使用限制
買入未補地價居屋後，可以出租嗎？
絕對不可以。所有未補地價的資助房屋，包括二手居屋，都規定業主必須將單位用作自住。將單位（不論是全部或部分）出租、分租，均屬違法行為。一經發現，房委會有權要求業主繳付補價，甚至收回單位，後果非常嚴重。
日後想在自由市場出售，如何計算及辦理補地價？
若將來你想將單位在自由市場出售或出租，就必須先辦理補地價手續。補地價的計算方式有一條清晰公式：
補價金額 = 補價時的單位市值 x (購入單位時的最初折扣率)
這個「最初折扣率」是固定的，在你買入單位時已經定下。例如，你買入單位時的市值是600萬，當時的買入價是360萬，折扣率就是40%。若數年後你想出售，屆時單位市值升至800萬，你需要補的地價便是 800萬 x 40% = 320萬。
辦理程序上，你需要向房委會提出書面申請，房委會將委派估價公司為單位評估當時的市值，然後計算出確實的補價金額。繳付補價後，你便會收到「解除轉讓限制證明書」，之後便可像私樓一樣在市場自由買賣。