置業上車是許多人的目標，但在高樓價下，能否借盡按揭、減輕首期負擔，成為上車關鍵。要準確計算自己能負擔的樓價，並成功獲批理想貸款額，必先了解銀行的審批思維。本文將為您全面拆解影響按揭借貸能力的四大核心因素，深入淺出地解釋如何計算供款與入息比率（DSR），並詳細剖析壓力測試的運作原理及要求，助您在置業前做好周全準備，順利獲取最高按揭貸款。
計算置業成本與按揭負擔能力
計劃申請按揭借貸，為自己打造安樂窩，是人生一大目標。不過，在踏出第一步前，我們首先要清晰計算兩筆大數：第一，是整個置業過程您需要動用的總資金；第二，是銀行願意批出的按揭貸款額。準確掌握這兩點，是整個置業規劃的基石，也能讓您更實在地評估自己的財務狀況。
置業總成本預算：您需要準備多少資金？
很多人以為置業預算就是準備首期，但實際情況遠不止於此。要順利完成交易，您需要準備的資金其實包括多個部分。一個全面的置業預算，應該包含以下幾項主要開支：
首先是首期，這是樓價扣除按揭貸款額後您需要支付的部分，也是最大筆的開支。然後是印花稅，這是一筆相當可觀的政府徵費，稅率會根據物業價值和您的買家身份（例如是否首次置業）而有所不同。
此外，還有地產代理佣金，一般是樓價的1%。您也需要預留資金支付律師費，用作處理樓契和相關法律文件。最後，千萬不要忽略其他雜項開支，例如物業估價費、裝修費用、購買傢俬電器、火險保費，以及預繳管理費按金等。將這些項目逐一列出並進行按揭貸款計算，才能得出一個較為貼近現實的總預算。
評估按揭借貸能力：銀行會借多少給我？
計算好總成本後，下一個關鍵問題就是評估自己的按揭借貸能力。到底銀行會如何評估，最終批出多少按揭貸款額呢？這並非一個主觀的決定，而是基於一套嚴謹的審批準則。要了解自己能否「按揭借盡」，就要先理解銀行衡量的標準。
銀行在審批按揭時，主要會評估您的還款能力和信貸風險。它們會詳細審視您的個人財務狀況，當中最重要的考慮因素包括：您的每月總收入，收入的穩定性（例如固定月薪或佣金收入），以及您現有的所有債務，例如私人貸款、信用卡分期還款等。
基本上，銀行會透過「供款與入息比率」和「壓力測試」這兩個核心指標，來量化您的按揭借貸能力，從而決定最終的貸款金額。這兩項標準是金管局的規定，所有銀行都必須遵守。在下一部分，我們會深入拆解這兩個關鍵概念。
按揭審批核心準則：壓力測試與供款與入息比率
在申請按揭借貸的過程中，銀行並非單純看您的入息數額，而是會透過兩項關鍵的黃金準則，來評估您的按揭借貸能力。這就是「供款與入息比率」和「壓力測試」。想知道自己能否順利獲批理想的按揭貸款額，甚至成功按揭借盡，就必須先了解這兩個概念是如何運作的。
甚麼是供款與入息比率 (DSR)？
供款與入息比率（Debt-to-Service Ratio, DSR），是銀行用來衡量您還款能力的基本標尺。簡單來說，它計算您每月的總債務支出，佔您每月總入息的百分比。根據香港金融管理局的指引，這個比率一般不能超過50%。
計算方法其實很直接：
供款與入息比率 = （所有債務的每月供款總額 ÷ 每月總入息）x 100%
這裡的「所有債務」，不單指您正在申請的按揭貸款供款，還包括您身上其他的債務，例如私人貸款、信用卡分期、學生貸款或汽車貸款等。銀行會將這些數額全部加起來，去計算一個總的還款額，然後再跟您的入息作比較。設立這個上限的目的，是確保您在應付樓宇按揭供款之後，仍然有足夠的資金應付日常生活開支，維持穩健的財務狀況。
深入拆解壓力測試
壓力測試可視為供款與入息比率的「加強版」，是銀行評估您抵禦利率上升風險能力的重要關卡。它的核心概念是模擬在加息環境下，您的還款負擔會增加多少，以及您是否依然能夠承受。
整個壓力測試的過程分為兩個步驟：
第一步，銀行會先在您現時的按揭利率基礎上，假設利率上升2厘（2%）。然後，銀行會用這個較高的「壓力利率」來重新進行按揭貸款計算，得出一個新的、更高的每月供款額。
第二步，銀行會用這個加壓後的每月供款額，再次計算您的供款與入息比率。在這個假設情況下，您新的供款與入息比率，不可以超過您月入的60%。
如果未能通過壓力測試，銀行就不會批出您所期望的按揭貸款額。所以，壓力測試的結果直接決定了您的最終借貸金額，是整個按揭審批中至關重要的一環。