面對高昂的從價印花稅（AVD），想再添置物業的業主往往卻步。然而，透過俗稱「甩名」的近親轉讓操作，您可以合法地回復「首置」身份，在新交易中節省數十萬甚至過百萬的稅款。本文將為您提供一份詳盡的「甩名慳稅攻略」，一步步拆解物業轉名連帶按揭申請的5大核心步驟，從財務評估、律師委託到簽署文件，助您順利完成整個流程。同時，我們亦會深入剖析3個最易中伏的法律陷阱，包括送契樓風險、轉讓定價的稅務問題及擔保人責任，確保您在慳稅路上安全前行，避開所有潛在風險。
甚麼是物業轉名（甩名）？解構慳稅背後原理
談及物業轉名按揭，許多人會立即想到「甩名」這個操作。這其實是一項相當普遍的財務規劃，核心就是透過合法的程序，為家庭節省一筆可觀的印花稅開支，讓您在置業路上走得更順暢。想知道如何善用物业转名按揭慳稅，就要先理解當中的基本原理。
物業轉名核心概念：近親轉讓與首置身份
要完全明白慳稅的訣竅，就要先掌握物業轉名的兩個關鍵概念，就是近親轉讓和首置身份。
定義：近親轉讓（甩名／內部轉讓）的操作方式
所謂的近親轉讓，是指將您名下物業的部份或全部業權，以正式買賣的形式轉移給您的近親。整個過程和一般市場上的物業買賣非常相似，同樣需要簽訂具法律效力的文件，所以也常被稱為「內部轉讓」。
目的：恢復首置身份，盡享稅務與按揭優勢
進行內部轉讓的主要目的，是讓轉出業權的一方，重新恢復「首次置業人士」（簡稱首置）的法律身份。當您再次成為首置人士後，未來再購入任何新的住宅物業時，就可以享受優惠的印花稅率，同時在申請按揭貸款時，也可能獲得更理想的條款與成數。
誰是「近親」？法律認可的轉讓對象（夫婦、父母子女、兄弟姊妹）
那麼，誰才算是法律上承認的「近親」呢？根據稅務局的清晰界定，這包括您的配偶、父母、子女，以及兄弟姊妹。只有在這些直系親屬關係之間進行的物業轉讓，才符合資格。
慳稅實例計算：新舊印花稅如何為您節省巨額開支
單純解說概念可能比較抽象，不如我們直接看一個實例計算，您就會清楚了解新舊印花稅率的巨大差別，以及到底能為您節省多少開支。
首置 vs 非首置：第二標準與第一標準稅率天淵之別
在過去的稅制下，首置與非首置人士所面對的印花稅率有天壤之別。非首置人士購入物業，需要繳付高昂的第一標準稅率。相反，首置人士只需按物業價值的稅階，繳付相對低廉的第二標準稅率，兩者稅款的差距可以高達數倍。
計算示範：甩走一半業權後，再買樓可慳稅款詳解
假設您與配偶聯名持有一個價值600萬的物業，每人各佔一半業權。現在您計劃「甩名」，然後自己再購入一個價值800萬的新單位。
-
第一步：內部轉讓。 您先將自己持有的一半業權（即價值300萬）轉讓給配偶。由於轉讓價為300萬，根據第二標準稅率，所需繳付的印花稅僅為100元。
-
第二步：恢復首置後買樓。 完成轉讓後，您已成功恢復首置身份。此時再購入那個800萬的新單位，適用的印花稅率是3.00%，稅款就是24萬元。
我們來比較一下，如果您沒有進行物业转名，以非首置身份購入同一個800萬的單位，便需要繳付劃一15%的第一標準稅率，稅款金額高達120萬元。
一來一回，您總共節省的稅款就是：120萬元 – 24萬元 = 96萬元。整個物業轉名與按揭的部署，直接為您節省了接近一百萬的資金，效果非常顯著。
【實戰攻略】物業轉名按揭5大步驟全拆解
掌握了基本概念之後，就讓我們進入實戰部分。整個物業轉名按揭的過程，就像一場精心策劃的行動，只要跟著以下五大步驟，就能有條不紊地完成。想順利辦妥物业转名按揭，每一步都環環相扣，缺一不可。
步驟一：財務評估與前期準備
一切計劃的起點，都源於周詳的財務評估。這一步是整個策略的基石，做得好，後續流程自然順暢。
關鍵一：新業主能否通過入息審查與壓力測試？
這是最核心的問題。接收業權的家庭成員，例如配偶或子女，需要以自己名義向銀行申請新的按揭貸款。銀行會嚴格審視其還款能力，包括計算供款與入息比率，並且進行壓力測試。所以，必須客觀評估新業主的每月入息、現有債務等狀況，確認他們有足夠的財力獨立承擔按揭供款。如果入息不足，就要及早考慮是否需要加入擔保人，並且了解其長遠影響。
關鍵二：查清原有按揭罰息期，避免額外成本
大部分按揭貸款都設有罰息期，通常是首兩至三年。如果在罰息期內提早還清貸款（轉名操作在本質上等同於贖回舊按揭），銀行會收取一筆額外的罰款。這筆費用可能高達貸款額的百分之一至三，是一筆不小的開支。所以，動手前務必翻查原有的按揭合約，確認罰息期是否已過，或者計算清楚相關成本是否划算。
關鍵三：確認物業為現樓（樓花不適用）
這個策略有一個重要前提，就是物業必須是現樓，即已落成並取得「滿意紙」。樓花在建築期間，業權轉讓受到嚴格限制，發展商通常不允許業主在未完成交易前進行任何形式的轉名或除名操作。所以，如果你們持有的是樓花，就需要等待物業正式收樓後才能啟動物業轉名程序。
步驟二：獲取物業估價與委託律師
財務評估過關後，就可以著手處理技術性的文件工作。這一步的重點是鎖定交易價格和尋找專業的法律支援。
慳稅秘訣：向多間銀行索取估價，以最低價作轉讓價
近親轉讓的成交價可以自行釐定，而這個價格就是計算印花稅的基礎。想合法地節省稅款，一個非常實用的技巧是向最少三至四間銀行為物業免費索取估價。然後，選取當中最低的估價作為內部轉讓的成交價。這樣既能降低印花稅成本，又能提出客觀的市場證明。
文件準備：保留估價證明以應對稅務局查核
採用了銀行估價作為轉讓價後，記得要保留相關的書面證明，例如銀行的估價報告或附有估價編號的電郵、截圖等。萬一稅務局日後質疑成交價過低，這些文件就是最有力的證據，證明轉讓價是基於當時的市場參考，並非隨意定價。
H44: 專業協助：選擇經驗豐富的律師團隊
物業轉名涉及複雜的法律程序，必須委託律師處理。由於近親轉讓的買賣雙方存在血緣或婚姻關係，法律上允許他們共用同一位律師。這樣不但可以簡化溝通，加快流程，還能節省一筆律師費。建議選擇專門處理物業買賣及按揭的律師團隊，確保整個過程萬無一失。
步驟三：申請物業轉名按揭
文件準備妥當，就正式進入申請按揭的階段。這一步的時序尤其重要。
流程核心：為何必須「先批按揭，後辦轉名」？
謹記一個黃金法則：「先申請按揭，後辦理轉名」。意思是，先讓接收業權的新業主向銀行遞交按揭申請，並且取得銀行的正式批核通知，然後才到律師樓簽署正式的轉讓文件。這樣做是為了管理風險，避免在支付了律師費後，才發現按揭申請因各種原因失敗，導致轉讓無法進行而白白蒙受損失。
所需文件：按揭申請文件清單一覽
申請物業轉名按揭時，銀行一般要求新業主（申請人）提供以下文件：
* 香港永久性居民身份證
* 臨時買賣合約
* 最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單、銀行月結單）
* 現有按揭的還款紀錄（如有）
* 其他資產證明（如有）
時間預算：銀行審批流程及所需時間
銀行收到所有文件後，會進行物業估價、審核申請人的信貸報告及還款能力。整個審批流程，由遞交申請到獲得正式批核，一般需要約兩至四個星期。實際時間會因應不同銀行的處理效率及申請個案的複雜程度而有所不同。
步驟四：簽署轉讓文件
獲得銀行按揭批核後，代表最大的變數已經消除，可以安心簽署法律文件，正式啟動業權轉移。
簽署臨時買賣合約，即時鎖定首置身份
雙方首先會簽署一份「臨時買賣合約」。這份文件極為關鍵，因為根據稅務局的定義，簽署臨約的當刻，「甩名」一方在法律上已經處置了其物業業權，即時恢復首次置業身份。這意味著他可以馬上用首置身份去簽約購買新物業。
律師樓見證，簽署正式物業轉讓契（Assignment）
簽署臨約後，律師會安排雙方簽署正式的「物業轉讓契」（Assignment）。這份文件會送到土地註冊處進行註冊，代表物業的法定業權正式由一方轉移至另一方。
靈活操作：拉長成交期的策略與應用
在簽訂臨約與正式成交之間，可以設定一段較長的成交期，例如三個月。這種彈性操作有實際用途，例如接收業權一方的財務狀況暫時未能通過壓力測試，可以利用這段時間改善，或者讓「甩名」一方有更充裕的時間物色及購入新物業。
步驟五：完成交易與繳稅
來到最後一步，主要是處理資金交收及繳稅事宜，為整個流程畫上句號。
資金交收及法律文件處理
在正式成交當日，銀行會將批出的按揭貸款發放給律師樓，用以完成交易。律師會處理所有資金交收，包括贖回原有的按揭，然後將已簽署的轉讓契等文件送交土地註冊處登記。
準時繳交印花稅（一個月法定限期內）
律師會在簽署正式轉讓契後的法定限期內（通常為三十天），協助新業主向稅務局繳交應付的從價印花稅。
總計時間：整個流程預計需時1至2個月
總結而言，由開始評估財務狀況，到最終完成所有法律手續及繳稅，整個物業轉名連按揭的流程，普遍預計需要一至兩個月的時間。只要規劃得宜，步步為營，就能順利達成目標。
物業轉名3大潛在風險及法律陷阱
物業轉名按揭雖然是熱門的理財策略，但在執行前必須了解當中的潛在風險。許多人只看見慳稅的好處，卻忽略了轉名過程中的法律陷阱，一旦處理不當，不單慳稅不成，更可能引發業權糾紛及財務損失。
風險一：「送贈」還是「轉讓」？送契樓的按揭惡夢
在近親物業轉名過程中，第一個要決定的就是交易形式。有些人會想，既然不涉及真實金錢交易，用「送贈」方式不是更直接嗎？答案是絕對不可行。以送贈契（Deed of Gift）形式處理，會為物業帶來長遠的按揭惡夢。
按揭障礙：為何銀行拒批五年內的送契樓按揭
銀行對風險管理極為審慎。對於五年內經由送贈契轉名的物業，幾乎所有銀行都會拒絕批出按揭。這是因為法律上存在一個不確定因素，即送贈人在送出物業後五年內如果破產，其破產信託人有權向法庭申請推翻該次送贈，用以追回資產償還債務。對銀行而言，這代表抵押品的業權隨時可能被挑戰，風險太高，所以會直接拒絕貸款申請。
業權問題：送贈人一旦破產，業權可被挑戰
這個業權風險是真實存在的法律條文。根據《破產條例》，破產信託人有權追討破產人於破產前五年內，以低於市價或無償方式轉讓的資產。這意味著，即使家人已接收物業，只要送贈人在五年內不幸破產，物業的業權就可能被追溯，令整個交易變得無效。
稅務劣勢：送贈契無法享受任何印花稅優惠
更重要的是，採用送贈契完全沒有稅務優勢。稅務局在計算印花稅時，會以物業的市場價值為依歸，而不是成交價。即使送贈契的成交價為零，稅局依然會委託估價署為物業估價，並按十足市價徵收印花稅。結果就是，業主不但要承擔上述的業權及按揭風險，還要繳付全額的印花稅，得不償失。
風險二：轉讓定價的藝術，如何避免稅務局追討差價？
既然不能送贈，那以有價轉讓形式進行物業轉名，成交價應該如何釐定？這是一門藝術，定價過高會增加印花稅及接收方的按揭負擔，定價過低則可能引來稅務局及銀行的質疑。
稅局權力：有權按市價重估物業並追收稅款
業主需要明白，稅務局擁有最終估價權。如果在近親轉讓中，成交價明顯低於當時的市場價格，稅務局有權不接納該成交價。稅局會自行評估物業的合理市值，並向業主追討印花稅的差額。這個權力是為了防止有人利用象徵式低價來避稅。
防禦策略：以銀行最低估價作準，並保留書面證明
要有效防禦稅局的質疑，最穩妥的做法是採取市場公認的標準。在申請物業轉名按揭時，可以同時向多間銀行申請為物業估價。取得各銀行的估價後，選取當中最低的一個作為轉讓的成交價。同時，必須妥善保留所有銀行的估價紀錄，例如估價報告或附有估價編號的電郵，萬一稅局日後查核，這些文件就是證明成交價有市場依據的最佳證據。
定價過低警告：或被視為「變相送贈」遭銀行拒批按揭
不過，定價並非愈低愈好。即使手上有銀行估價支持，如果轉讓價低得太不合理，例如只是市價的三、四成，銀行在審批按揭時也可能將其視為「變相送贈」。銀行會擔心交易背後另有隱情，或將其等同送契樓處理，從而增加審批難度，甚至最終拒絕批出按揭。
風險三：擔保人角色與長遠財務影響
在家庭內部轉讓中，接收業權的一方（例如全職主婦）未必有足夠收入通過銀行的壓力測試，這時候轉讓業權的一方便可能需要擔任新按揭的擔保人。這個決定會對其個人未來的財務規劃產生深遠影響。
影響未來借貸：擔任擔保人將佔用個人借貸額度
成為擔保人，意味著法律上需要為該筆按揭貸款負上全責。在銀行的信貸紀錄中，這筆擔保的貸款會被視為擔保人自身的負債。即使擔保人已經「甩名」並恢復首置身份，但當他日後想為自己購買新物業申請按揭時，銀行會將這筆擔保的債務計算在內，直接佔用其個人總借貸額度，大幅削弱其借貸能力。
壓力測試計算：銀行如何將擔保納入供款與入息比率
具體來說，當擔保人申請新的按揭貸款時，銀行在計算其供款與入息比率（DTI）及壓力測試時，會將他所擔保的貸款每月供款額，一併計入其每月總債務支出。這會使其DTI比率大幅上升，導致他能借到的貸款金額顯著減少，甚至可能無法通過審批，令原本的「甩名」慳稅計劃失去意義。
家庭溝通：轉名前必須清晰協議各方責任與風險
物業轉名不僅是法律和金融操作，更是一項重大的家庭財務安排。在決定前，所有參與的家庭成員必須坐下來，進行坦誠溝通。大家需要清晰協議各方的責任，例如按揭供款由誰負責、若日後出現財務困難應如何處理等。同時，擔保人必須完全理解其角色所帶來的長遠財務影響，確保所有人都對潛在風險有共同認知，避免日後產生不必要的誤會或爭拗。
律師角色、費用及其他關鍵注意事項
為何物業轉名必須委託律師？
在處理物業轉名按揭的過程中，律師的角色絕對是核心。這不單是程序上的要求，更加是保障您權益的關鍵一步。香港的物業轉讓涉及複雜的法律程序與文件，必須由執業律師處理，才能確保整個交易合法及有效。
核心職責：確保業權清晰、草擬法律文件、處理資金交收
律師的首要任務是進行業權查冊，仔細審核物業的「身世」，確保業權完整，沒有任何未知的按揭、法定押記或潛在的法律糾紛。之後，律師會負責草擬所有必需的法律文件，當中最重要的就是「轉讓契」（Assignment），這份文件會正式將業權由一方轉移至另一方。而且，在資金交收方面，律師會作為中立的第三方，確保所有款項安全及妥善地處理，保障買賣雙方的利益。
風險管理：律師如何助您規避法律陷阱及潛在糾紛
專業的律師不只是執行程序，更是您的風險管理顧問。他們會憑藉經驗，識別出轉名過程中可能出現的法律陷阱，例如確保轉讓價格的設定合乎稅務局要求、釐清各方的法律責任等。透過他們的專業把關，可以大幅減低日後因文件不清或程序紕漏而引發法律糾紛的機會，讓整個物業轉名過程更加穩妥。
近親轉名律師費慳錢竅門
談到律師費，很多人都會關心有沒有節省的空間。在近親轉名的情況下，確實存在一個合法的慳錢竅門，善用這個規則可以為您省下一筆可觀的費用。
法律特例：血緣或婚姻關係可共用同一律師
根據香港律師會的指引，在一般的物業買賣中，為了避免利益衝突，買賣雙方必須委託不同的律師行代表。但是，如果交易雙方屬於近親，例如是夫婦、父母與子女，或兄弟姊妹等有血緣或婚姻關係，法律則允許雙方共同委託同一位律師處理整個轉讓程序。
委託同一律師的好處：簡化流程、加快進度、節省費用
選擇委託同一位律師處理，好處顯而易見。首先，所有溝通和文件往來都在同一間律師行內部進行，大大簡化了協調工作，避免了雙方律師之間可能出現的延誤，從而加快了整個交易的進度。最直接的好處，自然是節省了其中一方的律師費用，令整個轉名程序的成本效益更高。
律師費用及相關開支預算
了解律師費的構成，有助您更準確地規劃整個物业转名按揭的預算。一般來說，費用會涵蓋幾個主要部分，清晰的報價是選擇律師行時的重要考量。
費用構成：樓契轉名、新造按揭、贖回舊按揭
律師的服務費用通常包含三個核心部分：第一是處理樓契轉名的費用；第二是代表您處理新造按揭的法律文件費用；第三，如果原有物業尚有按揭，還會包括贖回舊按揭（贖樓）的相關手續費。這三項服務緊密相連，構成了整個轉名過程的法律開支。
選擇收費清晰、能一站式處理法律程序的律師行
建議在委託前，向律師行索取一份詳盡清晰的報價單，確認費用是否「全包」，避免日後出現未預期的雜費。選擇一間能一站式純熟處理樓契轉名、新造按揭及贖樓程序的律師行，能確保流程順暢無阻，讓您更加省心。
執行前最終檢查清單
在正式啟動程序前，務必確認以下幾點關鍵事項，確保您的計劃萬無一失。這份清單有助您避免一些常見的失誤，防患於未然。
時間點：確保「甩名」臨約早於新樓臨約
這是決定慳稅成敗的關鍵。您必須確保為舊物業「甩名」而簽署的臨時買賣合約，其簽署日期及時間點，必須早於您買入新物業所簽署的臨時買賣合約。只有這樣，您才能在法律上被確認為「先賣後買」，從而符合首置身份的資格。
成本計算：準確計算原有按揭的罰息支出
如果您的物業按揭仍處於罰息期內（通常是首兩至三年），提早還款轉名會觸發銀行的罰息條款。在決定轉名前，必須翻查原有的按揭貸款合約，準確計算出可能產生的罰息支出，並將這筆費用納入總成本預算之中。
後備方案：若轉名失敗，稅局追討稅款差額的應對
凡事應有兩手準備。萬一「甩名」的交易因任何原因（例如接收方按揭最終不獲批核）而告吹，但您已用首置身份買入了新樓，稅務局將有權向您追討印花稅的差額。因此，您應預先準備好一筆應急資金，以應對這個潛在的財政風險。
物業轉名按揭常見問題 (FAQ)
大家在計劃物業轉名按揭時，腦海中總會浮現各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助你更順利地完成整個過程。
完成「甩名」後，最快可以何時簽約買新樓？
很多人以為必須等待整個轉名手續完成，甚至收到新的樓契，才算是真正「甩名」。其實，法律上的時間點比想像中要早得多。根據稅務局的指引，決定你是否持有物業的關鍵，在於簽署第一份具法律約束力的文件，也就是臨時買賣合約。
所以，當你為舊物業簽署了內部轉讓的臨時買賣合約後，你的首置身份就即時恢復了。理論上，你可以在簽署轉名臨約後的下一分鐘，就去簽另一份新樓的臨約。只要確保購入新物業的臨約，簽署時間點晚於轉出舊物業的臨約，你就能以首置身份繳交印花稅。如果兩件事在同一天發生，最好在合約上清楚註明簽署時間，以作證明。
樓花物業是否適用於物業轉名按揭？
這個問題的答案很明確：樓花物業並不適用。想透過物業轉名按揭恢復首置身份，操作對象必須是現樓。
原因是樓花在建築期間，業權仍受發展商和政府的《預售樓花同意方案》規管。在未正式建成並簽署轉讓契（Assignment）之前，發展商一般不允許業主更改業權，包括增加或刪除聯名業主。因此，你必須等到樓花物業正式「收樓」，變為現樓之後，才能辦理任何形式的業權轉讓。
如果接收業權一方入息不足，有何解決方法？
這是進行物业转名時一個非常普遍的挑戰。例如，丈夫想將業權轉給沒有固定收入的太太，太太單憑自己是無法通過銀行的入息審查和壓力測試的。
最直接的解決方法，就是由轉出業權的一方（或另一位有足夠還款能力的近親）擔任新按揭的擔保人。這樣銀行就會將擔保人的收入一併計算，令按揭申請較易獲批。不過這裡有一個重要的後續影響：即使你已經「甩名」，但因為做了擔保人，你的名字仍然與一筆按揭貸款掛鉤。當你日後用首置身份買新樓並申請按揭時，銀行會將這筆擔保計算在你的總負債內，繼而影響你的供款與入息比率，最終可能會削減你的最高貸款額。
整個物業轉名連按揭流程需時多久？
一般而言，整個物業轉名連按揭的流程，由開始準備到完成交易，大約需要一個半月至兩個月。
時間主要分佈在幾個環節。首先是前期準備，包括向多間銀行索取估價和準備按揭申請文件。然後是銀行審批按揭，這通常需要兩至三個星期。待按揭正式批出後，律師便會安排簽署正式的轉讓文件。最後，在交易完成日處理資金交收和樓契註冊。整個過程環環相扣，所以預留充足的時間會比較穩妥。
夫婦與父母子女間的轉名，在程序上有何分別？
無論是夫婦之間、父母轉給子女，還是兄弟姊妹之間的轉讓，核心的法律與按揭程序基本上是完全一樣的。大家都需要經過估價、申請按揭、通過壓力測試、委託律師、簽署買賣合約及繳交印花稅這幾個主要步驟。
不過，兩者在律師安排上存在一個細微但實際的分別。根據香港律師會的規定，在一般的物業交易中，買賣雙方必須委託不同的律師行以避免利益衝突。但對於有血緣關係或婚姻關係的近親轉讓，法律則有特別豁免，允許交易雙方共用同一位律師。這樣做不僅能簡化溝通，加快進度，通常也能節省一筆律師費用。