計劃出售居屋單位？當中涉及的補地價、轉售限制等複雜條款，往往令業主感到困惑。所有買賣限制的關鍵，其實都源於一份名為「轉讓契據」的法律文件。若不清楚契據訂明的規則，不但可能影響單位的最終售價，稍一不慎更可能觸犯法例。本文將為你深入剖析轉讓契據的四大核心問題，由查核首次轉讓契據日期、計算不同年份居屋的轉售限制及補地價時機、補地價的詳細程序與公式，到解答遺失樓契等常見疑問，助你清晰掌握賣樓流程，順利完成交易。
轉讓契據是甚麼？為何對居屋轉售至關重要？
談到賣居屋，首先一定要理解「轉讓契據」（Deed of Assignment）這份文件。簡單來說，轉讓契據是一份正式的法律文件，它最主要的作用，就是在物業買賣的最後階段，將單位的業權由賣家正式轉移到買家手上。對於任何物業交易，它都是確立新業主身份的核心證明。
不過，居屋的轉讓契據有更深一層的意義。因為居屋是資助房屋，政府在提供折扣優惠的同時，也會在這份契據中列明一系列的轉售限制。這些條款直接規管了業主在何時、用何種方式、以及可以將單位賣給誰。因此，這份文件不單是業權的證明，更是所有賣樓限制的法律依據，任何居屋業主在計劃出售單位前，都必須完全遵從轉讓契據內的規定。要了解轉讓契據意思，就要明白它對居屋買賣的約束力。
「首次轉讓契據」日期：所有轉售限制的計算起點
在居屋的轉售世界中，有一個日期至關重要，那就是「首次轉讓契據」的簽署日期。這份契據，是指房屋委員會（房委會）最初將單位賣給第一手業主時所簽訂的文件。
所有轉售限制的年期，例如五年、十年或十五年的禁售期，計算的起點都是根據這份「首次轉讓契據」上的日期，而不是現任業主買入單位的日期。舉例來說，即使你是從第二市場買入單位的第二手業主，你單位受限制的年期，依然要由第一手業主當年簽署的日期開始計算。如果對這個日期不確定，或者遺失了文件，業主可以透過轉讓契據副本申請程序，向土地註冊處取得一份轉讓契據副本來核實。
兩種合法轉售途徑：公開市場 vs 第二市場
當你符合轉讓契據上列明的年期限制後，通常有兩種合法的途徑可以出售你的居屋單位。
第一種是補地價後，在「公開市場」出售。業主需要向房委會申請評估補價金額，並繳付相當於當年買樓時所得折扣的款項。完成補地價手續後，單位的轉讓限制就會被解除，它便與一般私人樓宇無異，可以自由地在市場上出售、出租或轉讓給任何人士，不受買家身份限制。
第二種是毋須補地價，在「第二市場」出售。這個市場也稱為「居屋第二市場計劃」，業主可以將未補地價的單位，轉售給持有「購買資格證明書」的合資格人士，主要是公屋租戶（綠表資格）或其他符合資格的申請者（白表資格）。這種方式的好處是免去一大筆補地價的費用，但買家的選擇範圍就相對有限。
觸犯轉讓契據限制的嚴重法律後果
必須強調，轉讓契據中的限制條款具有法律約束力，絕對不能夠輕視。任何試圖繞過規定進行的交易，例如未補地價就將單位出售給非合資格人士，或以「公司轉讓」等方式進行的所謂買賣，都會引發嚴重的法律後果。
根據香港法例第283章《房屋條例》的規定，任何違反轉讓限制的協議或交易，在法律上均屬無效。這意味著買家即使付了錢，也無法獲得單位的合法業權。此外，作出非法轉讓的業主即屬犯罪，一經定罪，可能會面臨高額罰款甚至監禁。因此，了解並遵守轉讓契據的每一項條款，是保障交易順利與合法性的唯一途徑。
按年份劃分：居屋轉售限制及補地價時機一覽
想賣居屋，第一件事就是要弄清楚自己單位的「出生年份」。因為不同時期首次推售的居屋，轉售限制和補地價時機都有很大分別。所有規則的起點，都源於你府上那份最初的轉讓契據，這份轉讓契據deed of assignment清楚列明了單位業主需要遵守的各項條款。所以，我們先要按首次推售的年份，將這些限制逐一拆解。
各年份居屋轉售限制速查表
在深入研究細節之前，這裡有一個快速概覽，讓你對不同年代居屋的轉售限制有一個基本概念：
- 1982年至2018年首次推售： 這一時期的限制相對寬鬆，轉售限制期普遍為5年。期滿後，業主便可選擇補地價在公開市場出售，或是在第二市場轉售給合資格人士。不過，2018年推售的單位設有較獨特的階段性限制。
- 2019年至2021年首次推售： 限制從這時起大幅收緊。業主需要持有單位滿10年，才可以補地價在公開市場自由出售。而且，首2年內更設有「原價轉售」條款，限制業主獲利。
- 2022年及之後首次推售： 這是目前最嚴格的規限。業主需要等足15年，才能補地價進入公開市場。而且，「原價轉售」的年期也延長至5年，進一步確保資助房屋的自住用途。
1982年至2018年首次推售的單位
這個長達三十多年的時段，政策也經歷了幾次演變，所以需要仔細區分。
1982年至2006年首次推售的單位
對於這些較早期的居屋，情況最為簡單。因為它們由首次轉讓契據日期起計的5年轉讓限制期，早已屆滿。現在的業主有兩個清晰的選擇：第一，向房屋委員會（房委會）繳付補價，然後就可以像一般私樓一樣，在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓。第二，選擇不補地價，在居屋第二市場將單位轉售予合資格的綠表或白表人士。
2007年至2017年首次推售的單位
這批單位的業主，同樣可以隨時申請補地價，然後在公開市場出售。如果想免補地價，就要等到由首次轉讓契據日期起計的第三年開始，才可以在第二市場轉售。這裡有一個特別的程序細節：如果單位仍在首5年轉讓限制期內，即使是想補地價賣樓，業主也必須先向房委會申請回售，並在收到房委會的拒絕信後，才可以與買家簽訂臨時買賣合約。
2018年首次推售的單位
2018年是一個分水嶺，轉售限制變得複雜，並分為三個階段：
* 首2年內： 業主必須以「原來買價」，將單位售予房委會提名的買家。這意味著業主在這段時間內不能透過賣樓獲利。
* 第3至第5年內： 業主有兩個選擇。可以繼續向房委會申請，由房委會按評定市值扣除折扣後的價格提名買家；或者，可以在第二市場按自行議定的價格，售予合資格人士。
* 5年後： 限制進一步放寬。業主可以在第二市場自由出售，或者選擇補地價，在公開市場出售。
2019年至2021年首次推售的單位
從2019年起，房委會的政策明顯轉向，旨在進一步打擊短期炒賣。這批單位的業主需要面對更長的鎖售期。
- 首2年內： 業主只可以在第二市場轉售單位，而且售價絕不能高於「原來買價」。這個價格明確記載於轉讓契據上，所以充分理解轉讓契據意思對業主極為重要。
- 第3至第10年內： 業主仍然只可以在第二市場出售單位，但是可以自行與買家議定價格。
- 10年後： 經過長達10年的等待，業主終於可以選擇補地價，將單位投放到公開市場自由買賣。
2022年及之後首次推售的單位
為了回應社會對資助房屋自住用途的期望，2022年及之後的居屋計劃採用了歷來最嚴格的轉售限制。
- 首5年內： 「原價轉售」的限制期由2年大幅延長至5年。在這5年內，業主只能在第二市場，以不高於原來買入價的價錢轉售單位。
- 第6至第15年內： 業主可以在第二市場按自行議定的價格出售單位。
- 15年後： 業主需要持有單位長達15年，才有資格申請補地價，並在公開市場上自由出售。
由此可見，準確知道自己單位的首次轉讓契據日期至關重要。如果不慎遺失了樓契，業主應盡快向土地註冊處辦理轉讓契據副本申請，以取得轉讓契據副本，確認單位的「出世紙」年份，才能規劃下一步的賣樓大計。
補地價終極指南：計算方法、程序及實際案例
想將居屋單位在公開市場自由出售，與一般私樓買賣無異，關鍵一步就是「補地價」。完成補地價後，單位的轉讓限制便會解除，屆時簽署的轉讓契據，性質上就與私樓無異。整個過程涉及一套官方計算方法與特定程序，以下為你逐步拆解。
官方補地價計算公式詳解
補地價的原理，其實就是向政府「買回」當年購置單位時所享有的折扣。金額並非固定不變，而是根據一個官方公式計算。
補地價金額的計算公式是：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時的十足市值 – 原來買價) ÷ 購入時的十足市值
公式看起來有點複雜，我們可以將它簡化。當中「(購入時的十足市值 – 原來買價) ÷ 購入時的十足市值」這部分，其實就是你當年買入單位時的「折扣率」。
所以，簡單來說，公式可以理解成：
補價金額 = 補價時的單位市值 × 當年買入時的折扣率
例如，你買入單位時的折扣率是35%，而你決定補地價時，單位的評估市值是600萬港元，那麼你需要補上的金額就是600萬 x 35% = 210萬港元。
為何補價金額是浮動的？樓市波動的直接影響
很多業主會有個疑問：為何補價金額不是當年折扣的實際金額？這是因為政府提供的資助是一個「折扣率」，而不是一個固定的金額。這個折扣率會跟隨物業的市場價值而變動。
當樓市上升時，你的單位市值增加，那個「折扣率」所代表的實際金額自然也會水漲船高。反之，如果樓市下跌，你需要補上的金額也會相應減少。這意味著補價金額與當前的樓市狀況有最直接的關係。你決定補地價那一刻的樓市行情，直接決定了你需要支付的款項。
實際案例分析：樓市升跌如何影響補價金額？
讓我們用一個具體例子，看看樓市升跌如何影響補價金額。
假設陳先生在多年前以市價七折（即30%折扣）購入一個居屋單位。
* 當時十足市值：500萬港元
* 實際買入價：350萬港元 (500萬 x 70%)
* 折扣率：30%
情況一：樓市上升
幾年後，陳先生打算補地價，當時樓市暢旺，單位經評估後的市值升至700萬港元。
* 需補地價金額 = 700萬港元 × 30% = 210萬港元
情況二：樓市回調
如果陳先生在另一個時間點補地價，當時樓市正處於調整期，單位評估市值跌至450萬港元。
* 需補地價金額 = 450萬港元 × 30% = 135萬港元
從這個例子可以清楚看到，雖然折扣率始終是30%，但由於單位市值不同，最終的補價金額可以有很大差別。完成補價後，陳先生便能簽訂一份不受限制的轉讓契據（deed of assignment），正式將單位在公開市場出售。
補地價申請程序詳解及所需時間
補地價的申請程序必須經由房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）處理，視乎單位的來源。整個流程清晰，主要包括以下幾個步驟：
- 提交申請：業主需要填妥「評估補價申請書」，並連同樓契副本等所需文件，交往房委會或房協。
- 委派估價：收到申請後，房委會或房協會委派專業的測量師行，為單位進行市值評估。業主需要配合，讓測量師進入單位視察。
- 收到評估結果：完成估價後，業主會收到正式的補價通知書，上面會列明單位的評估市值及應繳的補價金額。
- 繳付補價：業主需要在指定期限內（通常是兩個月），將補價款項全數繳清。
- 簽署解除轉讓限制證明書：繳款後，業主會收到一份「解除轉讓限制證明書」。這份文件非常重要，業主需自行委託律師，將這份文件登記在土地註冊處。
完成這些步驟後，你的居屋單位的轉讓限制便正式解除。整個過程由申請到完成，一般需時約兩個月，但實際時間可能因個案而異。日後若需要相關證明，也可以向土地註冊處申請轉讓契據副本，以證明單位的業權狀況。了解整個轉讓契據意思及流程，對順利完成交易至關重要。
轉讓契據與居屋買賣常見問題 (FAQ)
處理居屋買賣時，關於轉讓契據的疑問總是特別多。這份關鍵法律文件牽涉到業權、限制與各種程序，以下我們將針對幾個最常見的問題，提供清晰易明的解答，助你全面掌握相關知識。
遺失了樓契，如何向土地註冊處申請轉讓契據副本？
樓契正本是獨一無二的，一旦遺失，並不能「補領」一份全新的正本。不過，業主可以向土地註冊處申請一份經核證的轉讓契據副本，這份副本在法律上具有證明業權的效力，可以用於物業買賣。整個轉讓契據副本申請程序，一般需要由業主或其委託的律師辦理。首先，業主須辦理一份法定聲明（俗稱「宣誓紙」），詳述遺失樓契的經過。然後，將這份法定聲明連同申請表格，一併提交至土地註冊處。土地註冊處在審核文件後，便會發出一份核證為真實的轉讓契據副本（Certified True Copy）。這份文件足以在交易過程中證明業權，讓買賣程序繼續順利進行。
補地價並簽署新的轉讓契據後，我的居屋單位與私樓還有分別嗎？
當你完成補地價程序，並與新買家簽署了新的轉讓契據（Deed of Assignment），從業權及轉讓限制的角度來看，你的居屋單位基本上已與私人樓宇無異。這代表單位的所有轉讓限制經已解除，你可以自由在公開市場上將其出售、出租或按揭。不過，需要留意一點，雖然單位的業權性質改變了，但它仍然位於整個居屋屋苑之內。因此，單位仍需遵守大廈公契（DMC）的規定，例如有關飼養寵物、外牆維修、或公共空間使用的條款等，這些屋苑本身的規定並不會因為單位已補地價而改變。
簽署轉讓契據後，業權何時才算正式轉移？
這是一個很重要的觀念。在物業交易中，買賣雙方簽署轉讓契據，是完成交易的關鍵一步，但這一步本身並不代表業權已經即時、正式地轉移。根據香港的法律，物業的業權是在該轉讓契據送交土地註冊處註冊（俗稱「登記」）後，才算正式轉移至新買家名下。整個流程是：雙方簽署轉讓契據後，律師會安排為文件繳付印花稅（打釐印），然後將文件送往土地註冊處登記。完成登記後，新業主的身份才得到最終的法律保障，並記錄在公共登記冊上。
「租者置其屋」計劃單位的轉讓契據限制，與居屋有何不同？
「租者置其屋」計劃（租置計劃）單位的轉讓契據，雖然同樣設有轉售限制，但其具體條款與居屋計劃存在明顯差異，尤其是在最初的五年內。最大的不同在於租置計劃設有強制回售機制。
- 首次轉讓契據日期起計首兩年內：業主必須將單位以指定價格售回給房屋委員會。
- 第三至第五年內：業主可以選擇將單位售回給房屋委員會（售價按當時未補地價的評估市值計算），或選擇在第二市場，毋須補地價，將單位轉售予合資格人士。
- 五年後：限制才與一般居屋相似，業主可在第二市場自由定價出售，或在繳付補價後於公開市場出售。
相比之下，近年新居屋的轉讓契據限制，已取消了回售予房委會的選項，改為在首數年內限制業主只能以不高於「原來買價」在第二市場轉售。因此，租置計劃業主在初期的轉售選項，明顯比居屋業主受到更多限制。