當需要資金周轉，不少業主會考慮利用現有物業套現，而「二按」（Second Mortgage）便是其中一個常見選項。然而，二按看似是釋放物業價值的捷徑，但其操作原理、法律程序以至潛在風險，都遠比想像中複雜。若在申請前未充分了解，特別是忽略了必須取得「一按」銀行書面同意的關鍵法律要求，隨時可能觸發違約條款，面臨被追討貸款（Call Loan）甚至收樓的嚴重後果。
為助您全面掌握申請二按的各個環節，本文將化繁為簡，由二按的基本定義、與加按的分別，到深入剖析法律陷阱、違規後果，再提供詳盡的申請流程、文件清單及常見問題解答。無論您是私人樓宇還是資助房屋業主，這份全攻略都能助您清晰評估自身狀況，安全地作出最適合的財務決策。
甚麼是二按 (Second Mortgage)？原理、計算及與加按比較
當手頭需要資金周轉，而自己又持有物業的時候，很多人會想起利用物業套現。提到物業融資，大家可能聽過二按英文是Second Mortgage，但對它的實際操作未必完全清晰。究竟二按意思是甚麼？它和我們常聽見的加按又有甚麼分別？這個部分會為你由淺入深，一步步拆解二按的核心原理、計算方法，和它與加按之間的重要區別。
二按定義及核心原理：解構「物業淨值 (Equity)」
首先，要理解二按，便要先認識一個關鍵概念：「物業淨值 (Equity)」。所謂二按，是指在物業本身已有一按（First Mortgage）的情況下，業主再向另一間貸款機構（通常是財務公司）申請額外的按揭貸款。
這筆新貸款的抵押品，並非物業本身，而是物業的「淨值」。你可以想像，物業淨值就是你物業當前的市場價值，減去還未償還的一按貸款餘額後，那份真正屬於你、沒有被抵押的部分。貸款機構就是基於這份淨值，來評估可以批出多少二按貸款給你。簡單來說，二按就是將你已經「供返嚟」或者因物業升值而多出來的資產價值，轉化為現金的一種方法。
如何計算物業淨值與二按可貸額？
計算物業淨值與二按可貸額其實有公式可循，我們用一個簡單例子來說明。
假設你的物業目前銀行估值為800萬港元，而你的一按貸款餘額尚有300萬港元。
- 計算物業淨值 (Equity)：
物業估值 – 一按貸款餘額 = 物業淨值
800萬元 – 300萬元 = 500萬元
這500萬元就是你物業的淨值，也是申請二按的基礎。
- 計算二按可貸額：
貸款機構會設定一個總按揭成數上限，例如是物業估值的70%或80%。假設上限是80%：
最高總貸款額 = 物業估值 x 總按揭成數上限
800萬元 x 80% = 640萬元
然後，將這個最高總貸款額減去你現有的一按餘額，就是二按的最高可貸金額：
最高二按貸款額 = 最高總貸款額 – 一按貸款餘額
640萬元 – 300萬元 = 340萬元
所以，在這個例子中，你最多可以申請到340萬元的二按貸款。
【實用工具】物業淨值及二按貸款額估算機
想知道自己的物業大約有多少淨值可以申請二按？不想自己慢慢計算的話，可以利用我們的網上估算工具。只需輸入幾個簡單的物業資料及一按貸款數據，就能即時為你提供一個初步的參考金額，讓你對自己的財務狀況更有預算。
二按 vs 加按：關鍵分別一覽
很多人會將「二按」與「加按」混淆，雖然兩者都是利用物業套現，但它們在操作和性質上有根本的分別。
- 二按 (Second Mortgage)：向另一間新的貸款機構申請貸款，物業上會同時存在兩筆按揭，你需要向兩間機構分別還款。
- 加按 (Top-up Mortgage)：向原本提供一按的銀行申請增加貸款額。銀行會重新審批，然後將原有貸款重組成一筆新的、金額更大的貸款，你只需向同一間銀行還款。
簡單來說，最關鍵的分別在於貸款機構是「新的」還是「同一間」。這個分別直接影響了審批要求、利率和申請時間。
比較表格：貸款機構、審批、利率及申請時間
| 項目 | 二按 (Second Mortgage) | 加按 (Top-up Mortgage) |
|---|---|---|
| 貸款機構 | 通常是財務公司等非銀行機構 | 原本提供一按的銀行 |
| 審批要求 | 審批較寬鬆，普遍不需要壓力測試，主要視乎物業淨值 | 審批嚴格，等同重新申請按揭，必須通過金管局的壓力測試 |
| 利率 | 利率普遍較高，因為貸款機構承擔的風險較大 | 利率貼近市場上的一按利率，相對較低 |
| 申請時間 | 較快，文件齊全的話，數天內可完成審批及放款 | 較慢，整個流程需時數星期，與一般按揭申請相若 |
承造二按的法律風險：取得一按銀行同意的重要性
為何必須取得一按銀行書面同意？
在了解二按意思和申請細節前，我們必須先正視一個關鍵的法律問題。很多人對二按英文 (Second Mortgage) 的理解停留在純粹的財務操作，卻忽略了當中最重要的前提：申請二按，必須先取得一按銀行的正式書面同意。這一步並非只是禮貌上的通知，而是一個牽涉到合約精神與法律責任的核心程序。因為一按銀行作為物業的第一債權人，任何可能影響其抵押品價值或增加借款人違約風險的行動，銀行都有權知悉和批核。
法律依據：一按契據中的限制性條款
這個要求的法律基礎，源於你當初簽署的一按貸款合約，也就是俗稱的「按揭契」(Mortgage Deed)。這份法律文件中，幾乎無一例外會包含明確的限制性條款。條款內容通常會清楚列明，在未經銀行事先書面同意下，業主不得為該物業設立任何額外的按揭或押記 (Further Charges)。當你在合約上簽名作實的一刻，就代表你已經同意並承諾遵守這項規定。所以，私下承造二按，行為上已直接構成違約。
未經同意承造二按的嚴重後果
假如業主選擇繞過一按銀行，直接向財務公司等機構承造二按，這種行為在法律上會被視為單方面違反了按揭合約。一旦被銀行發現，後果可能非常嚴重，絕非單純補交文件就能解決。因為這種做法破壞了你與銀行之間的信任基礎，銀行有權根據合約條款，立即採取行動保障自身利益。
觸發違約 (Default) 後果：Call Loan、收樓及利率提升
違約行為會觸發一系列的連鎖反應，當中常見的後果包括：
* 立即要求全數還款 (Call Loan)： 這是最嚴重的後果之一。銀行有權要求你立即清還所有未償還的按揭本金及利息。這筆龐大的資金壓力，絕大部分業主都難以在短時間內應付。
* 收回物業 (Foreclosure)： 如果你無法應對 Call Loan 的要求，銀行便會啟動法律程序收樓，並將物業公開拍賣，用所得款項抵債。這意味著你可能會失去安樂窩。
* 提升按揭利率： 相對而言，這算是較輕微的懲罰性措施。銀行有權單方面調高你現有按揭貸款的利率，令你未來的供款負擔即時加重。
一按銀行如何發現違規二按？
或許有人會心存僥倖，認為只要自己不說，銀行就不會知道。這個想法是完全錯誤的。所有物業的按揭登記，都必須在土地註冊處進行公開註冊，這是一項公開資訊。銀行為了管理信貸風險，會定期或不定期地為其按揭客戶的物業進行查冊。只要查冊報告上出現了一個未經其同意的新增按揭登記（即二按），銀行系統就會即時發出警報，並觸發後續的跟進和法律行動。因此，試圖隱瞞的成功率極低。
【圖解】合法 vs 違規二按流程與後果對比
為了讓你更清晰地理解兩者分別，以下用簡單的流程和結果作對比：
合法二按流程
1. 申請同意： 業主正式向一按銀行提交申請，請求發出承造二按的同意書。
2. 銀行審批： 銀行評估風險後，發出正式的書面同意文件。
3. 申請二按： 業主憑同意書，向另一間貸款機構申請二按。
4. 合法登記： 二按成功批核後，在土地註冊處進行合法登記。
5. 最終結果： 整個財務安排合法合規，業主可以安心運用資金，一按地位不受影響。
違規二按流程與後果
1. 跳過步驟： 業主繞過一按銀行，直接向財務公司申請及承造二按。
2. 違規登記： 財務公司將二按在土地註冊處登記。
3. 銀行發現： 一按銀行在例行查冊時，發現未經授權的二按登記。
4. 觸發違約： 銀行確認業主違反按揭契條款。
5. 嚴重後果： 業主隨即面臨Call Loan、收樓或加息等懲罰，個人信貸紀錄亦會嚴重受損，影響未來任何貸款申請。
二按申請全流程：由資格評估到文件準備
了解二按英文 (Second Mortgage) 的基本意思後，下一步就是準備申請。整個流程並不複雜，只要按部就班，由自我評估開始，再到文件準備，就能順利推進。我們將申請流程拆解成兩大步驟，讓你清晰掌握每個環節的重點。
第一步：申請資格自我評估
在正式遞交申請之前，花少許時間進行自我評估，可以大大提升申請的成功機會，同時節省你寶貴的時間。這一步主要分為兩個層面：申請人自身條件與物業的財務狀況。
基本申請人資格
首先，貸款機構會評估申請人的基本背景。雖然每間機構的標準略有不同，但普遍都包括以下幾項：
* 年齡要求： 申請人通常須年滿18歲，並且為香港永久性居民。
* 信貸紀錄： 良好的信貸評級是重要一環。貸款機構會查閱你的信貸報告，評估你過往的還款習慣，確保你是一位負責任的借款人。
物業淨值要求
這是決定二按貸款額的核心因素。所謂物業淨值 (Equity)，簡單來說就是你物業的現時估值，減去一按尚未償還的貸款餘額。這個差額代表了你在物業中真正擁有的資產價值，也是二按貸款的抵押基礎。
計算公式：物業現時估值 – 尚餘一按貸款 = 物業淨值
貸款機構會根據計算出的物業淨值，再按照其內部審批的按揭成數，來釐定最終可以批出的二按貸款金額。因此，你的物業淨值越高，可申請的二按金額通常也越高。
第二步：準備申請所需文件
完成自我評估，確認自己符合資格後，就可以開始準備所需的文件。文件準備得越齊全，審批過程自然越暢順。一般來說，文件可分為個人、入息及物業三大類。
個人、入息及物業文件清單
以下是一份基本的文件清單，你可以此作參考：
* 個人身份文件： 香港永久性居民身份證副本、最近三個月的住址證明（例如水電煤費單或銀行月結單）。
* 入息證明文件：
* 固定收入人士： 最近三個月的糧單、最近年度的稅單或公司發出的工作證明信。
* 非固定收入或自僱人士： 最近六個月的銀行戶口月結單、最近年度的稅單或公司財務報表。
* 物業相關文件：
* 物業的臨時買賣合約及正式買賣合約（樓契）。
* 一按的按揭貸款合約。
* 顯示一按貸款餘額及還款紀錄的最新供款單或銀行月結單。
* 一按銀行同意書： 這是整個申請中至關重要的一份文件。你必須先取得一按銀行的書面同意，才能合法地承造二按。
【實用工具】下載文件清單及向銀行查詢同意書電郵範本
為了讓你更方便地處理繁瑣的文件工作，我們特地為你準備了一份詳盡的文件清單，以及一份向一按銀行申請同意書的電郵範本。你可以直接下載使用，確保準備過程萬無一失。
[連結] 立即下載二按申請文件清單及電郵範本
不同物業類型申請二按注意事項
考慮為物業申請二按時，了解不同物業類型的處理方式十分重要，因為申請渠道與限制可以有很大分別。特別是想理解二按英文 (Second Mortgage) 的實際操作，就需要知道私人樓宇和資助房屋的申請路徑完全不同。我們就逐一拆解當中的注意事項。
私人樓宇：一手樓 vs 二手樓二按申請
對於私人樓宇業主來說，物業是一手買入還是二手市場購入，會直接影響二按的申請方法與難度。
一手樓（新盤）：發展商二按計劃特點
購買新盤時，業主或會接觸到由發展商直接或經由其關聯財務公司提供的二按計劃。這些計劃的主要目的是為了協助買家更容易「上車」，填補由銀行提供的一按按揭與樓價之間的差額。
它的特點是審批過程通常較為寬鬆，有時甚至提供首數年的低息或免息「蜜月期」。但這類計劃的真正考驗在於優惠期結束後，利率往往會大幅抽升，有機會比市場利率高出不少，因此申請前必須仔細計算自己未來的還款能力。
二手樓：財務公司申請渠道與挑戰
二手樓業主若要申請二按，主要渠道是向市場上的財務公司查詢。由於一按銀行一般不願意為其他銀行的按揭客戶提供二按，所以財務公司成為了市場上的主要提供者。
申請二手樓二按的挑戰在於，首先必須取得一按銀行的書面同意，否則便屬違約。其次，財務公司的二按利率普遍比一按高，審批雖然較銀行靈活，但貸款額依然取決於物業的剩餘價值（即物業估價減去一按未償還貸款額）。
資助房屋申請二按的限制
至於居屋、綠置居、租者置其屋計劃等資助房屋，由於業權受到政府的轉讓限制，申請二按的程序就更為嚴格，不能像私人樓宇一樣隨意向財務機構申請。
居屋／綠置居／租置計劃等申請限制
這類資助房屋的業主，在未補地價之前，如果因為特殊原因需要資金周轉而申請二按，必須先向房屋署或相關機構提出書面申請並獲得批准。
房屋署只會在非常特殊且有證明文件的情況下才會考慮批准，常見的獲批理由包括：
* 籌措醫藥費以治療嚴重疾病
* 家庭成員的教育開支
* 殮葬費
* 因離婚或分居而需向另一方支付樓價的費用
業主必須留意，房屋署批准的貸款只能用於指定用途。想透過二按套現作投資、生意周轉或其他個人消費，基本上是不被允許的。
二按 (Second Mortgage) 常見問題 (FAQ)
談到二按，大家心中總有不少疑問。了解清楚二按英文 (Second Mortgage) 的基本意思後，自然會延伸出許多關於利率、申請條件和風險的實際問題。這裡為你整理了幾個最常見的疑問，用最直接的方式一一解答，幫助你更全面地掌握二按這個概念。
二按利率一般比一按高多少？
二按的利率確實會比一按高。主要原因是貸款機構承擔的風險不同。當物業被出售時，賣樓所得的款項會優先償還一按貸款，有餘額才會用來償還二按。因為還款順序排在第二，二按貸款方的風險自然較高，所以會透過較高的利率來彌補這個風險。
至於高多少，並沒有一個固定的數字，但一般來說，財務公司的二按利率會比銀行的一按最優惠利率（P按）高出數厘。例如，銀行一按可能是P+1%，而財務公司的二按則可能是P+2%或更高，實際利率視乎貸款機構、市場環境及申請人的財務狀況而定。
申請二按需要通過壓力測試嗎？
這完全取決於你向哪一類機構申請。如果你是向受金融管理局規管的銀行或大型金融機構申請二按，那麼通常都需要通過壓力測試，審批標準與一按相近，會嚴格評估你的還款能力。
不過，市面上絕大部分二按是由財務公司提供的。這些財務公司大多豁免壓力測試，也不需要繁複的入息證明文件。它們的審批重點主要放在物業的淨值（Equity），即物業估價減去一按未償還的餘額。因此，申請流程會快很多，但利率亦相應較高。
「現契樓」可否承造按揭？與二按有何不同？
「現契樓」是指已經完全清還按揭貸款，沒有任何債務在身的物業。現契樓當然可以承造按揭來套現資金，而且這是非常普遍的做法。
但關鍵的分別在於，為現契樓申請的按揭，是屬於「一按」，而不是「二按」。因為物業本身沒有第一筆按揭存在，所以新造的按揭自然就是第一順位的抵押貸款。這意味著業主可以直接向銀行申請，享受標準的一按利率和條款，條件通常比二按優惠得多。而二按的意思，則是在已有一按的基礎上，再申請的第二筆貸款。
承造二按會增加負資產風險嗎？
答案是肯定的，承造二按會顯著增加物業陷入負資產的風險。負資產的定義是，物業的市場價值低於其總貸款餘額。二按直接增加了物業的總負債。
舉個簡單例子：假設你的物業價值800萬，一按尚欠400萬。此時你的資產淨值是400萬。如果你承造一筆200萬的二按，總負債便增加至600萬。萬一樓市調整，物業價值下跌至580萬，你的總負債（600萬）便高於物業價值（580萬），物業隨即成為負資產。二按蠶食了原有的資產淨值緩衝區，令你在樓價波動時的抵禦能力下降。
物業出售時，一按與二按的還款優先次序為何？
在法律上，還款的優先次序非常明確。當物業成功出售後，所得的款項必須嚴格按照按揭的註冊順序來償還。
第一步，是必須先將款項用於全數清還「一按」的本金和利息。
第二步，如果清還一按後還有剩餘資金，才會用來償還「二按」的欠款。
假如賣樓的款項在清還一按後已所剩無幾，甚至不足以還清二按，那麼二按的貸款機構便需要承擔損失。這也再次解釋了為何二按的風險較高，利率亦會相應調高。