手持未補地價居屋，業主往往在出售、出租或繼承等問題上面臨重重限制與疑問。究竟應在居二市場放售，還是補地價後到自由市場尋求更高回報？補地價金額如何準確計算？繁複的申請程序應從何入手？處理按揭時又會遇到甚麼「陷阱」？本文將為您提供一站式全攻略，由釐清「未補地價」定義及法律後果開始，逐步詳解補地價的計算方法、五大申請步驟，並深入剖析出售、出租、繼承及按揭的各種方案與限制，更附上獨家網上計算機，助您輕鬆掌握所有關鍵資訊，為您的資產作出最明智的決策。
什麼是「未補地價」居屋？資助房屋買賣第一課
「未補地價」的定義與政策目的
要處理任何有關未補地價居屋的買賣，第一步就是要弄清楚「補地價」究竟是什麼。其實概念很直接。當年你或者家人買入這間居屋時，政府提供了一個相當吸引的折扣，例如市價的六折或七折。這個折扣，就是政府暫時為你墊支的「地價」。所以，所謂「未補地價」，指的就是單位尚未繳付這筆差額，業權因此帶有限制。政府設立這個機制的初衷，是為了讓公共房屋資源能真正幫助有置業需要的人，而不是成為短期炒賣圖利的工具。這份折扣是一種資助，所以政府設下轉讓限制，確保業主在享受資助的同時，也承擔相應的責任。理解這一點，是掌握所有未補地價居屋出售或繼承事宜的基礎。
違規出售或出租未補地價居屋的法律後果
清楚了定義，下一步就要明白遊戲規則。千萬不要以為可以私下進行未補地價居屋出租或買賣，這種想法十分危險。根據《房屋條例》，任何業主在未補地價及未經房屋委員會批准的情況下，將未補地價居屋出售或出租，均屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判罰款50萬港元及監禁一年。不單如此，所有相關的交易協議，例如租約或買賣合約，都會被視為無效，對買賣或租賃雙方都沒有法律保障。所以，循合法途徑處理是唯一的選擇。
如何準確計算補地價金額？（附獨家計算機）
處理任何未補地價物業，不論是計劃未補地價居屋出售，還是考慮其他用途，第一步就是要準確掌握需要支付的補地價金額。這筆費用往往是整個流程中最大的一筆開支，清楚了解其計算方法，對您的財務規劃至關重要。其實，計算方式有固定公式，只要掌握了幾個關鍵數字，您也能夠輕鬆估算出這筆潛在成本。
官方補地價計算公式詳解
房屋委員會（房委會）及房屋協會（房協）所採用的補地價計算方法非常清晰，其核心公式如下：
補價金額 = 補價時的物業市值 × (購入時的折扣率)
這個公式由兩個核心部分組成：
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補價時的物業市值：這並非您當年買入的價格，也不是您打算出售的目標價。這個市值是由房委會或房協委派的專業測量師，根據您正式遞交申請當日的市況所評估出來的價值。這個估價會參考同區類似物業在自由市場的成交價。
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購入時的折扣率：這個百分比是固定的，代表您當初購買單位時，政府給予您的資助折扣。例如，若單位當時市值是100萬，您以70萬買入，折扣率就是30%。這個關鍵的折扣率，會清楚列明在您物業的「首次轉讓契據」（Deed of Assignment）上。由於即使是同一屋苑，不同期數甚至不同單位的折扣率都可能有所不同，因此查閱這份文件是必不可少的步驟。
實例計算教學：輕鬆掌握潛在成本
為了讓您更容易理解，我們來看一個實際例子。假設陳先生擁有一間未補地價居屋，他正考慮將其出售。
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第一步：找出折扣率
陳先生翻查自己單位的「首次轉讓契據」，確認當年的購入折扣率為40%。 -
第二步：取得當時市值
陳先生向房委會遞交補地價評估申請後，官方評估其單位在申請日的市值為650萬港元。 -
第三步：套入公式計算
補地價金額 = 650萬港元（補價時市值） × 40%（購入時折扣率）
計算結果 = 260萬港元
這意味著，陳先生需要向政府支付260萬港元，才能取得「解除轉讓限制證明書」，將他的未補地價居屋放到自由市場上出售。
[獨家工具] 即時網上補地價金額模擬器
雖然自行計算可以讓您了解原理，但想快速獲得一個初步概念，不妨使用我們為您準備的即時網上補地價模擬器。您只需要輸入以下兩個簡單資料：
- 物業現時估計市值：您可以參考近期同屋苑的自由市場成交價，或銀行的網上估價服務作初步估算。
- 當年購入折扣率 (%)：請查閱您的「首次轉讓契據」以獲得最準確的數字。
輸入後，系統便會即時為您模擬出大概的補地價金額。這個工具能助您在分秒之間掌握預算，為下一步的財務決策打好基礎。請注意，模擬結果僅供參考，最終金額仍以房委會或房協的官方評估為準。
節省補地價開支的專業策略
補地價金額與「補價時的物業市值」直接掛鈎，這也提供了一個專業的規劃空間。其中最核心的策略，就是把握申請補地價的「時機」。
由於補價金額會隨樓市升跌而變動，一個精明的做法是在樓市處於調整期或較低迷時，向房委會提出補地價申請。這樣，官方評估出來的「物業市值」會相對較低，您需要支付的補價金額自然也會減少。
完成補地價手續，繳付金額並取得「解除轉讓限制證明書」後，您的物業便等同於私人樓宇。此時，您不一定要馬上出售。您可以選擇靜待樓市回暖，在市場氣氛較佳、樓價回升時才將單位推出市場，這樣便能擴大您的潛在利潤空間。這種做法，是將補地價視為一種主動的資產增值策略，而非單純的行政程序，能助您更有效地處理您的未補地價居屋資產。
未補地價居屋出售指南：居二市場 vs 自由市場
當你手持未補地價居屋，考慮出售時，其實正站在一個重要的十字路口。這不是簡單的賣樓，而是要在兩個截然不同的市場之間作出選擇。這兩個選擇，就是我們常說的「居屋第二市場」與「自由市場」。它們的規則、對象和最終的收益都有很大分別。下面我們就一起拆解這兩個途徑，讓你清楚了解哪一條路更適合你的情況。
途徑一：於「居屋第二市場」（居二市場）轉售
這個途徑可以理解為「資助資格的轉移」。當你選擇在居二市場進行未補地價居屋出售，你不需要先向政府繳付一大筆補地價金額。你的單位會直接賣給下一手同樣合資格的買家，他們主要是「綠表」人士（例如公屋住戶）或抽中「白居二」的幸運兒。
這樣做的好處很直接。你省卻了籌集資金去補地價的步驟，整個流程相對簡單快捷。不過，這也意味著你的潛在買家範圍大大收窄，只有持有「准買證」的人才能入場。因為買家繼承了政府的資助，所以單位的售價一般會比公開市場低，這也反映了未補地價的折扣。
途徑二：完成補地價後於「自由市場」出售
另一條路，就是先完成補地價，然後將你的居屋變成一間真正的私人物業，在自由市場上放售。這一步需要你先向房屋委員會申請評估補價金額，並且繳清款項。完成後，你的單位就會解除所有轉讓限制。
這個選擇的最大優勢是潛力。你的單位可以賣給任何人，不再受買家身份限制，無論是本地換樓客還是外地投資者都可以。因此，售價可以完全跟隨市價，通常比居二市場高出一截，讓你有機會賺取更可觀的回報。當然，代價就是你必須在賣樓前，先準備好一筆可觀的資金用作補地價，並且整個申請和評估過程也需要一定的時間。
[獨家決策工具] 居二 vs 自由市場淨收益一鍵比較
看到這裡，你可能在想：「到底哪種方式我能賺得更多？」計算起來確實有點複雜，涉及樓價估值、折扣率、印花稅和各種雜費。為了讓你更輕鬆地作出決定，我們特別設計了一個比較工具。
你只需要輸入幾個簡單數字，例如單位的初步估價、你當年的買入價和折扣率，工具就會自動幫你模擬計算在居二市場和自由市場出售後，扣除所有成本（包括補地價金額）的最終淨收益。數字會清晰地並列出來，讓你一目了然，不再需要自己拿著計算機煩惱，用數據幫自己找出最有利的出售方案。
補地價申請詳細流程：五大步驟全解析
處理未補地價物業，將它投放到自由市場，聽起來好像很複雜，其實整個申請流程是有跡可尋的。只要跟著以下五個清晰的步驟走，你就能順利為你的資助房屋解除轉讓限制。我們一步一步來拆解，讓你對整個過程瞭如指掌。
第一步：前期準備（索取銀行估價）
在正式向房委會或房協提交申請之前，一個非常重要的準備功夫，就是先向銀行為你的單位索取估價。你不妨聯絡幾間主流銀行，例如匯豐銀行、恒生銀行或中國銀行（香港），為你的未補地價居屋做一個口頭估價。這個步驟有兩個主要好處。第一，你可以對單位在當前市況下的大約價值心中有數，從而初步估算需要準備的補價金額。第二，如果日後你認為官方的評估價值過高，銀行的估價記錄也能成為你提出反對或上訴時的參考理據。
第二步：向房委會/房協遞交評估申請
做好初步估價和財務準備後，就可以正式開始申請程序。你需要填寫一份「評估補價申請書」。這份表格可以從相關的屋邨辦事處索取，或者直接在房委會或房協的官方網站下載。填妥申請書後，連同樓契副本以及一張繳付評估費用的支票，一併遞交或郵寄至指定部門。請留意，這個評估費用是不會退還的。遞交文件後，房委會或房協便會委派測量師行為你的單位進行估價。
第三步：等待官方評估結果及補價通知
遞交申請後，你需要做的就是耐心等候。一般來說，整個評估過程大約需要一個月左右。完成評估後，你會收到一份由房委會或房協發出的「評估補價通知書」。這份文件非常關鍵，上面會清楚列明你的單位在「評估市值」下的補價金額。這筆金額是根據你單位現時的市值，再乘以當初購入時的折扣率計算出來的。收到通知書後，請仔細核對所有資料。
第四步：在限期內繳付補價金額
收到「評估補價通知書」後，你需要在通知書發出日期的兩個月內，前往律師樓辦理繳付補價金額的手續。這一步必須透過律師處理。你的律師會協助你核實款項，並且代表你將補價金額交予房委會或房協。千萬要記住這個兩個月的期限，如果逾期未繳，這次的評估就會失效，你需要重新遞交申請並支付評估費，屆時的補價金額亦會按新的市況重新計算。
第五步：領取「解除轉讓限制證明書」完成手續
當房委會或房協確認收妥你的補價款項後，大約一星期左右，就會向你的代表律師發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是整個補地價過程的終極成果，它證明你的單位已經正式補足地價，從資助房屋變成了私人住宅。你的律師會協助你將這份證明書送到土地註冊處進行登記。完成登記後，你的物業便解除了所有轉讓限制，無論是想進行自由市場的未補地價居屋出售，還是考慮合法地將單位出租，都完全沒有問題了。
未補地價居屋按揭全攻略：成數、年期與限制
談及未補地價居屋，其按揭申請的規則與一般私樓有很大分別。銀行審批的核心標準並非完全基於申請人的還款能力，而是緊扣一項由政府提供的關鍵政策。這項政策直接決定了買家能夠獲得的按揭成數與還款年期，是所有準買家在計劃未補地價居屋出售交易時，必須優先理解的一環。
按揭核心：理解30年政府擔保期的重要性
未補地價居屋按揭的關鍵，在於房委會提供的「30年政府擔保期」。這個擔保期由單位首次出售日期起計。因為有政府作為擔保人，銀行承擔的風險相對較低。所以銀行在審批按揭時，通常會豁免買家的壓力測試，買家也不需要購買按揭保險。這個擔保期是銀行評估貸款年期與成數的最主要依據，其重要性遠超其他因素。
不同樓齡的按揭成數與年期上限
銀行會使用一條簡單的公式來計算按揭年期，就是「30年政府擔保期 – 物業樓齡 = 剩餘擔保期」。這個剩餘的年期，直接影響最終的按揭條款。
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樓齡19年或以下：
這是最理想的情況。物業的剩餘擔保期仍然充足（超過10年），銀行普遍願意批出最長的25年還款期。綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家最高可承造九成按揭。 -
樓齡超過19年：
當樓齡增加，剩餘的擔保期就會縮短。銀行會相應地縮減最長還款年期，以確保整個貸款期都在擔保期內完結。較短的還款期意味著每月的供款額會增加。如果申請人的入息未能通過供款與入息比率的要求，銀行就可能需要調低按揭成數。 -
樓齡接近或超過30年：
當物業樓齡接近30年，政府的擔保期便會完結。銀行會將其視為失去擔保的物業處理，按揭審批會變得非常嚴格。按揭成數最多只有六成，而且買家必須通過壓力測試，申請難度大大提高。
[獨家工具] 未補地價居屋按揭能力初步評估器
想知道心儀的未補地價居屋單位大概可以申請多少按揭成數和年期？在您物色樓盤或計劃財務預算時，使用我們的按揭能力初步評估器，只需輸入物業樓齡和您的買家身份（綠表或白表），就可以即時獲得初步的評估結果，助您更清晰地掌握預算。
業主須知：轉按與加按的嚴格限制
對於未補地價居屋的業主而言，想透過物業進行融資，會受到嚴格的限制。
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加按套現：
基本上是不被允許的。業主必須向房委會提出申請，並且需要有極為特殊的理由，例如籌集醫藥費、家庭成員的教育開支或殮葬費等緊急情況。房委會會逐一審批，未經批准而擅自加按屬於違法行為。 -
平手轉按：
這種情況則較為寬鬆。平手轉按是指業主在不增加貸款額的前提下，將按揭由一間銀行轉移至另一間銀行，目的通常是為了獲取更優惠的利率或現金回贈。因為這不涉及套現，沒有增加業主的債務負擔，所以較容易獲得房委會批准。
未補地價居屋出租指南：唯一合法途徑詳解
手上持有未補地價居屋，想將單位出租賺取收入，但又聽聞這樣做會觸犯法例？的確，處理未補地價居屋出租事宜必須非常謹慎，因為在一般情況下，將未補地價的資助房屋放租是違法行為。不過，政府其實提供了一個正式而且是唯一的合法渠道，讓合資格的業主可以安心將單位租出。
認識「資助出售房屋出租計劃」
這個官方計劃的全名是「資助出售房屋出租計劃」，由房屋委員會（房委會）與香港房屋協會（房協）聯手推出。計劃的目標很清晰，就是希望善用市場上閒置的未補地價居屋單位，將它們出租給正在輪候公屋的合資格家庭或人士，作為他們的臨時居所。對業主來說，這是一個能合法地將資產轉化為穩定收入的機會。對租客而言，這提供了一個比劏房質素更好，而且租金更合理的居住選項。所以，如果你考慮將未補地價居屋出租，這個計劃是你必須認識的唯一途徑。
參與計劃的資格要求
想參與這個計劃，並不是任何業主或租客都可以，雙方都必須符合特定的資格。
對業主的要求：
* 物業資格：單位必須是由房委會或房協首次出售，而且業主由首次轉讓契據日期起計，已擁有該單位業權十年或以上。
* 單位狀況：單位毋須補地價，而且在出租時沒有任何形式的轉售或出租限制。
* 業主狀況：業主本人無須居住在單位內。
對租客的要求：
* 申請資格：租客必須是已輪候公共租住房屋（公屋）達三年或以上的一般申請家庭，或者是已輪候六年或以上的非長者一人住戶。
* 持有證明：合資格的租客會獲發一張有效的「租客證書」，用作申請租住計劃下的單位。
簡單來說，這個計劃是為了一批特定的資助房屋業主，與另一批正在焦急等待公屋的家庭進行配對，整個過程都在房委會的框架下進行，確保了合法性與規管。
其他重要事項及常見問題（FAQ）
處理未補地價物業的過程中，總會遇到一些特殊情況和疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，為你提供清晰的解答，助你作出最明智的決定。
特殊交易：由買家負責補地價的可行性與重大風險
在處理未補地價居屋出售的交易時，市場上有時會出現一種特殊安排，就是買賣雙方協議由買家負責補地價。操作上，雙方會在臨時買賣合約訂明一個未補地價的樓價，再另外註明補價責任由買家承擔。
這種做法看似能讓賣家省卻一筆龐大的前期費用，但對買家而言，卻隱藏著重大的財務風險。最關鍵的一點是，銀行在審批按揭時，只會根據合約上註明的「未補地價樓價」去計算貸款額。換言之，買家需要用作補地價的數百萬現金，是無法納入按揭貸款的。這大大加重了買家的首期負擔，需要準備非常充裕的流動資金才能完成交易，因此這種交易方式在市場上並不普遍。
不同時期購入的居屋，轉讓限制有何不同？
你購入居屋的年份，直接決定了單位轉讓限制的年期和規則。房委會的政策在過去幾年有過重大調整，了解自己單位所屬的限制期至關重要。
- 2018年或之前首次出售的居屋：轉讓限制期通常為五年。業主只要在購入單位滿五年後，就可以申請補地價，然後在自由市場出售。
- 2019年起首次出售的居屋：轉讓限制期被大幅延長至十年。業主必須持有單位滿十年，才可以補地價並於自由市場出售。
- 2022年起首次出售的居屋：轉讓限制期進一步收緊。業主在首五年內，只能以不高於原價的價格在居二市場轉售給合資格人士；由第六年起至第十五年，才可在居二市場自行定價出售；必須持有單位滿十五年後，方可補地價於自由市場出售。
在計劃出售前，請務必翻查買賣合約，確認單位的首次出售日期，以免違反規定。
若不滿意房委會的補價評估，可以上訴嗎？
可以。假如你收到房委會的補價通知書後，認為評估出來的市值與市場水平有明顯差距，導致補價金額過高，你有權在指定期限內提出上訴。
提出上訴時，你需要提供充分的理據支持你的觀點。最有力的證據，通常是來自多間銀行的專業估價報告。如果銀行的估價普遍低於房委會的評估價，這將成為你上訴的重要依據。房委會接獲申請後會重新審視個案，並作出最終裁決。不過，這個過程需要時間，而且結果不一定成功，所以在申請補地價前，先自行找銀行初步估價，是做好財務預算的穩妥做法。
未補地價居屋的業權繼承與轉讓限制？
關於未補地價居屋的繼承條件，是許多家庭關心的問題。根據現行政策，假如業主不幸離世，其合法繼承人可以透過遺囑或遺產管理程序繼承該單位的業權。這個繼承過程本身，並不需要預先補地價。
然而，繼承人繼承的，是包含了所有轉讓限制的完整業權。這意味著，繼承人若想將這個未補地價的單位在自由市場出售或出租，就必須跟隨原有業主的步伐，先向房委會申請並完成補地價程序。同樣地，單位原有的轉讓限制年期（例如十年或十五年）也會一併轉移給繼承人。簡單來說，繼承人只是取代了原業主的位置，所有關於未補地價居屋出售和出租的規則依然適用。
完成補地價後，物業按揭會有何變化？
完成補地價，就如同為你的物業解除了所有資助房屋的枷鎖。在銀行眼中，它已經由一個未補地價的資助房屋，正式「升級」為一間私人樓宇。這在申請按揭時會帶來根本性的變化。
最大的好處是，銀行會改用私樓的標準來審批按揭。只要符合金管局的指引及通過壓力測試，最高按揭成數可達九成（視乎樓價而定），還款期最長亦可達三十年，遠比未補地價單位受政府擔保期限制的按揭條款靈活和優惠。此外，業主亦從此可以自由地為物業申請轉按或加按套現，資金運用上的彈性大大增加，與一般私樓業主無異。