2025年，居屋仲買唔買得過？這個困擾無數香港家庭的問題，在今年顯得格外複雜。一方面，私人樓價持續回落，令居屋與私樓的價格差距歷史性收窄；另一方面，政府放寬按揭擔保期、同時收緊轉售限制的新政策，為這道置業選擇題增添了前所未有的變數。過去「穩賺不賠」的居屋神話是否依然存在？面對更長的禁售期和更具吸引力的私樓價格，上車一族應如何抉擇？
本文不會提供簡單的「買」或「不買」答案。我們將從宏觀市場變化入手，全面解構支持購買居屋的5大利好因素與必須三思的5大潛在風險，並與私人樓宇進行全方位對決——從入場門檻、按揭條件、資產流動性到長遠持有成本，透過數據與事實，助你釐清思路，判斷居屋是否真正適合你的財務狀況與人生規劃。
2025年居屋市場新形勢：為何今年決策更關鍵？
每年都有不少人探討居屋值得買嗎這個問題，但來到2025年，市場環境出現了結構性轉變，令今年的決策比以往任何時候都更加關鍵。過去被視為上車穩妥之選的居屋，在新的形勢下面臨著全新的機遇與挑戰。深入了解這些變化，是判斷居屋買唔買得過的第一步。
宏觀市場變化：兩大因素如何影響你的居屋決策？
在眾多變數之中，有兩大宏觀因素正直接衝擊著傳統的居屋價值觀，它們分別來自市場本身與政府政策。
因素一：私人樓價回落，與居屋的價格差距收窄
過去，居屋最大的吸引力在於它和私樓之間存在巨大的價格鴻溝。但近一兩年私樓樓價持續調整，這個安全邊際正在明顯收窄。部分地區的私樓，尤其是二手市場及發展商劈價促銷的新盤，呎價已回落至一個較易負擔的水平。這意味著，以往可能只考慮居屋的你，現在的選擇光譜擴闊了，一些私樓選項可能已進入你的預算範圍之內。
因素二：政府新策，轉售限制及按揭擔保期變動的雙重影響
同時，政府的房策亦帶來了雙重影響。一方面，新的轉售限制將禁售期由以往兩年延長至五年（居二市場）及十五年（公開市場），大大削弱了居屋作為資產的流動性。但另一方面，政府將居屋按揭擔保期由30年大幅延長至50年，卻又激活了大量舊樓齡居屋的市場，讓它們更容易獲得高成數按揭。這兩項變動，為評估買居屋好唔好的問題增加了新的複雜維度。
本文導航：如何客觀評估「居屋好唔好」？
面對如此複雜的市場，你可能會感到更加迷惘。
我們不會直接給你「是」或「否」的答案
這篇文章的目的，並不是要直接給你一個「買」或「不買」的武斷答案。因為置業是極其個人化的決定，沒有一個方案能夠適用於所有人。
而是透過數據、比較與事實，助你判斷居屋是否適合你
我們的目標是充當你的分析夥伴。在接下來的篇幅，我們會透過客觀的數據、全面的比較以及市場事實，一步步拆解居屋與私樓的核心利弊，幫助你建立一套清晰的判斷框架，最終讓你能夠充滿信心地，為自己找出最適合個人財務狀況與人生規劃的答案。
核心對決：居屋 vs. 私人樓宇，解答「買居屋好唔好」的關鍵差異
要解答「居屋值得買嗎」這個大問題，最直接的方法就是將它與私人樓宇並排比較。許多人考慮買居屋好唔好，往往只著眼於樓價折扣，但兩者在財務特性與資產屬性上其實截然不同。了解這些關鍵差異，是做出明智決策的第一步。
【比較表格】全方位優劣勢對比：居屋與私樓的抉擇
以下我們將從六個核心層面，逐一剖析居屋與私樓的根本分別，助你建立一個清晰的比較框架。
入場門檻（首期、印花稅）
居屋的最大優勢在於極低的入場門檻。白表申請人最低只需一成首期，綠表申請人更低至半成。私樓則需要較高昂的首期，即使透過按揭保險計劃，首期要求仍然比居屋高。印花稅方面，兩者均按階梯稅率計算，但由於居屋樓價較低，實際稅款通常較少。
按揭條件（壓力測試、按揭成數）
這是兩者最核心的分別。居屋買家可豁免壓力測試，並且能輕易獲得高成數按揭。私樓買家則必須通過嚴格的壓力測試，銀行對其入息要求高得多。簡單來說，居屋的按揭政策是為協助市民上車而設。
資產用途限制（出租、加按、轉按）
私樓業主擁有完全的資產自主權，可以隨時將單位出租、加按套現或轉按至其他銀行。居屋在未補地價前，一律不准出租，加按或轉按亦須向房署申請，程序繁複且限制極多，基本上不能作為靈活的融資工具。
資產流動性（轉售市場、禁售期）
私樓的資產流動性極高，業主在額外印花稅（SSD）期限後，便可在公開市場自由出售予任何買家。居屋則設有轉售限制期（俗稱禁售期），期滿後亦只能在局限於合資格人士的「居屋第二市場」轉售，或在補地價後才能於公開市場出售，買家基礎遠比私樓狹窄。
長遠持有成本（管理費、維修責任、補地價）
兩者均需支付管理費、差餉及單位維修費用。但居屋業主未來若想在公開市場出售單位，必須支付一筆可觀的「補地價」，這是購入時樓價折扣的差額，會隨市價變動。私樓則沒有這項巨大的潛在成本。
單位質素及配套設施
一般而言，私人樓宇在建築用料、設計、屋苑管理及會所設施方面，都比居屋優勝。居屋的設計以實用為主，配套設施相對基本，這也是其管理費通常較低的原因之一。
深入解讀：為何居屋按揭是「最大秘密武器」？
居屋的吸引力，很大程度建基於其無可比擬的按揭優勢。這項優勢並非單純的低首期，而是一個由政府擔保支撐的完整體系。
政府擔保的角色：銀行視為近乎零風險的貸款
由於所有居屋按揭都由香港房屋委員會作擔保人，銀行承擔的信貸風險極低。所以銀行非常樂意批出居屋按揭。這解釋了為何即使申請人入息不算非常高，只要符合資格，獲批按揭的過程通常都十分順利。
豁免壓力測試：如何大幅降低你的入市入息要求？
豁免壓力測試是居屋按揭最強大的地方。在私樓市場，銀行需要確保你在假設利率上升後，供款佔入息比率仍在指定範圍內。這條規則篩走了大量入息不夠高的準買家。居屋買家沒有這個限制，純粹計算現有利率下的供款能力，令入市的入息門檻大幅降低。
高成數按揭：白表九成與綠表九成半的威力
能夠以極少量的初始資金，便能購置一個物業，是居屋按揭的另一大威力。白表申請人只需準備樓價10%作首期，綠表申請人更只需5%。這讓許多儲蓄不多的年輕家庭或個人，都能夠跨過置業的第一道難關。
深入解讀：私樓在靈活性上的絕對優勢
選擇居屋，意味著你要放棄資產的靈活性。而這正是私樓的絕對優勢所在，它不僅是一個居所，更是一個可以靈活調動的個人資產。
自由出租：創造被動現金流的可能性
私樓業主可以隨時將物業出租，賺取租金收入作為被動現金流。這筆收入不但可以幫補供樓開支，更可在人生不同階段（如失業、退休）提供一份財務保障。居屋業主則完全失去了這個創造額外收入的機會。
轉按與加按：應對家庭財務需求的彈性
人生總有突發的財務需要，例如創業、家人醫療開支或子女升學。私樓業主可以透過加按或轉按，從物業升值的部分套取現金，解決燃眉之急。這種財務彈性是居屋無法提供的，未補地價的居屋業主幾乎無法利用物業解決大額資金需求。
市場完全流通：隨時可售予任何買家
私樓可以在公開市場上售予香港甚至海外任何一位買家，潛在客源廣闊。這代表業主在需要賣樓時，可以接觸到最大的市場，從而獲得最貼近市價的成交價。居屋的轉售市場則受到政策限制，流轉速度和議價能力自然受到影響。
居屋好唔好？5大利好因素與5大潛在風險全面看
談到置業，很多人都會問：居屋值得買嗎？這是一個需要從多方面衡量的問題。市場氣氛、個人財務狀況與未來規劃，都會影響最終決定。要客觀分析買居屋好唔好，最直接的方法就是攤開它的優點與缺點，作一次全面的檢視。我們將會深入探討支持與反對購買居屋的各五個核心理由，助你建立清晰的決策框架。
為何居屋依然買得過？支持購買的5大理由
即使近年私人樓價有所回落，但居屋依然有其獨特的吸引力。對於很多家庭來說，它仍然是實現安居夢想的關鍵一步。
理由一：售價與市價脫鈎，提供內在的安全邊際
居屋最大的優勢，就是其售價由政府制定，並非完全跟隨市場價格。政府會以市價的折扣率（例如七折或更低）定價，這就創造了一個內在的安全緩衝。當私人樓市向下調整時，因為居屋本身已有折扣，所以抗跌能力相對較強。對於追求穩健的自住用家來說，這個「折扣價」就是最實在的保障。
理由二：按揭優勢無可比擬，是預算有限者的上車捷徑
居屋的按揭安排是它的「秘密武器」。因為有政府作為擔保人，銀行承擔的風險極低，所以願意提供非常優厚的按揭條件。白表申請者最高可承造九成按揭，綠表申請者更可達九成半。更關鍵的是，申請人普遍獲豁免壓力測試。這代表即使收入不算非常高，只要能通過供款與入息比率的基本審查，便能成功上會，大大降低了入場門檻。
理由三：政府延長按揭保證期至50年，激活舊樓齡居屋市場
以往，樓齡超過20年的居屋，銀行未必願意批出高成數或長年期的按揭，令二手居屋市場（居二市場）的流轉受到限制。政府近年將按揭保證期由30年大幅延長至50年，徹底改變了這個局面。這項新政策讓樓齡較高的居屋單位，也能夠重新獲得長年期及高成數的按揭，直接激活了整個居二市場，為買家提供了更多選擇，也增加了舊居屋的吸引力。
理由四：單位實用率普遍高於同期新私樓
追求居住空間的實用性，是很多家庭的核心需求。相較於近年許多設有大型會所、露台及工作平台的新式私人樓宇，居屋的設計更著重單位內部的實際可用面積。普遍來說，居屋的實用率較高，沒有太多「花巧」的設施，這代表你付出的每一分錢，都更實在地轉化為家中的生活空間。
理由五：對於自住用家，核心在於解決住屋需求，而非短期投資
回到最根本的問題，購買物業是為了解決居住需要。對於以自住為首要目標的用家，能夠擁有一個安穩的居所，比資產的短期升值潛力更為重要。居屋提供了一個相對可負擔的選項，讓家庭能夠「上車」，擺脫租樓的不確定性。從這個角度看，居屋的社會功能與價值，遠大於其純粹的投資屬性。
買居屋的潛在缺點：三思而後行的5大考量
決定購買居屋前，必須清楚了解其附帶的限制與潛在風險。這些因素將直接影響你未來的財務彈性與生活規劃。
缺點一：5年禁售期鎖死資金，大大削弱資產流動性
根據最新政策，新購入的居屋在首5年內不能在居二市場自由定價轉售。這代表你的首期以及投入的資金將被鎖定一段不短的時間。如果期間家庭出現突發的財務需要，或者有更好的置業或投資機會，你將無法輕易出售物業套現。這種資產流動性的缺乏，是選擇居屋時必須考慮的重要因素。
缺點二：不可出租的機會成本，失去潛在租金收入
居屋在禁售期內以及未補地價前，一律不可出租。這代表業主失去了賺取租金收入的機會。私人樓宇的業主，則可以透過出租單位，利用租金來幫補部分按揭供款，創造被動現金流。選擇居屋，就等於放棄了這項潛在的財務優勢，這是一種無形的機會成本。
缺點三：補地價是未來出售的巨大潛在成本
若想將居屋單位在公開市場（即賣給任何買家）出售，業主必須先向政府補回當初買入時的樓價折扣，這個程序稱為「補地價」。補價金額是根據出售當時的物業估值來計算，而不是你當初的買入價。如果樓市在多年後大幅上升，你需要補交的金額也可能相當驚人，這會直接蠶食你的賣樓利潤。
缺點四：樓市波動風險，尤其樓花期長的項目
購買任何物業都存在市場風險，居屋也不例外。特別是對於一些樓花期長達兩三年的新居屋項目，買家在簽約時鎖定了價格，但需要承擔收樓前這段時間的樓市波動。萬一樓價在期間下跌，銀行在批核最終按揭時的估價，可能會低於你的買入價，屆時你便需要準備額外資金去填補差額。
缺點五：屋苑管理及用料質素可能遜於大型私人屋苑
居屋的定位是資助房屋，其建築成本和管理預算，通常會比大型發展商興建的私人屋苑較為緊絀。因此，在屋苑的公共空間設計、園林綠化、會所設施、建築用料以及物業管理服務的質素上，普遍可能與中高檔次的私人屋苑存在一定差距。這是在生活品質層面上需要有的心理預期。
財務深度剖析：從精明計算看「居屋買唔買得過」
談論居屋值得買嗎，不能只憑感覺。置業是人生重大的財務決策，需要精確計算。將所有數字攤開來看，才能客觀判斷一間居屋是否在你能力範圍之內，以及這個選擇長遠來說是否明智。這部分會帶你一步步拆解買居屋的各項成本，從表面數字到隱藏費用，助你掌握全面的財務狀況。
【互動計算機】估算你的居屋總成本與負擔能力
理論講完，不如實際動手計算。我們設計了一個簡單的工具，讓你對自己的財務狀況有一個清晰的預算。這能幫助你具體了解，從夢想到現實，中間的數字缺口到底有多大。
輸入收入、儲蓄及申請類別
首先，請準備好幾個基本數字：你或你家庭的每月總收入、目前擁有的儲蓄總額，以及你的申請類別是綠表還是白表。這幾個簡單的資料，是構成整個財務藍圖的基礎。
即時估算首期、每月供款及與私樓的按揭門檻差異
輸入資料後，計算機會即時為你估算出購買一個典型居屋單位所需的最低首期。同時，它會模擬出你未來每月的按揭供款額。最重要的是，它會將居屋的按揭要求，與購買同等價錢私樓所需的入息門檻作比較，讓你一眼看出居屋在豁免壓力測試下的巨大優勢。
揭示隱藏成本：律師費、裝修費、管理費及差餉
樓價只是成本的一部分。買樓還有許多一次性及持續性的「隱藏成本」。律師費是處理樓宇買賣合約的必要開支。清水樓的裝修費，由基本的地板油漆到全屋訂造傢俬，預算可以相差很遠。入住後，每月的管理費、每季的差餉和地租，都是持續的現金支出。這些費用加起來，是一筆不小的數目，必須預先納入財政預算。
買居屋好唔好作投資？政策變動後「穩賺不賠」神話的真相
過去，抽中居屋彷彿就等於中獎，市場普遍認為是「穩賺不賠」的投資。不過，隨著政府近年修改政策，這個神話的真相又是如何？買居屋好唔好純粹從投資角度出發，值得我們深入探討。
從「畸形產物」到回歸自住：禁售期延長如何影響投資回報？
以往居屋的轉售限制較短，業主可以很快在未補地價的居二市場出售單位獲利，這種巨大的政策套利空間，使其被形容為市場的「畸形產物」。現在政府將禁售期延長至五年，而想在公開市場出售更要等十五年。這意味著資金會被鎖定更長時間，業主需要承受更長的樓市波動風險，大大降低了短線投資的吸引力，政策原意是讓居屋回歸自住用途。
樓齡與居二市場價值的關係：為何樓齡19年是關鍵分水嶺？
在居二市場，單位的價值不只看地點和質素，樓齡是一個極其關鍵的因素。政府為居屋提供的按揭擔保期是重要考量，過往很多銀行都以19年樓齡為界線。樓齡低於19年的單位，下手買家很容易承造九成甚至九成半按揭，而且無需通過壓力測試。一旦樓齡超過這個分水嶺，銀行批出的按揭成數會大幅下降，並要求買家通過壓力測試，直接削弱了單位的吸引力和市場價值。
案例分析：近年新居屋轉售的實際利潤空間
分析近年成功轉售的新居屋個案，可以發現利潤空間並非想像中簡單。業主賣樓時，需要扣除首次購入的成本、律師費、印花稅、經紀佣金以及持有期間的利息支出。雖然賬面上樓價升值可觀，但計入所有成本後，實際到手的利潤會打折扣。加上現時樓市波動，未來五至十五年的市場變化難以預測，投資回報存在更多不確定性。
「我」的情況，買居屋好唔好？綠表、白表申請者決策指南
每個人的背景和財務狀況都不同，所以「居屋值得買嗎」這個問題，答案也因人而異。與其尋找一個統一的答案，不如深入分析自己的處境。以下我們會將申請者分為「綠表」和「白表」兩大類，助你清晰判斷買居屋好唔好。
如果你是綠表申請者（公屋住戶），居屋買唔買得過？
作為公屋住戶，你手握以極低首期上車的「綠表」資格，這是一個令人羨慕的優勢。不過，這也意味著你需要放棄現有的穩定生活。居屋買唔買得過，取決於你如何權衡以下三個關鍵點。
機會成本分析：放棄廉價租金換取資產是否划算？
你現在最大的優勢，就是每月只需繳付遠低於市價的租金，而且租金已包含差餉和管理費，居住成本極低。選擇購買居屋，意味著你要放棄這份安穩。從此，你除了要應付每月按揭供款，還要自己承擔管理費、差餉和家居維修等開支。這筆交易的核心，就是用「低廉的租住權」去換取一個「有潛力增值的資產」。你需要思考的是，擁有一個屬於自己的物業，所帶來的長遠價值和安全感，是否值得你放棄眼前的低成本生活。
財務跨越：從數千元租金到過萬供款的現金流壓力評估
這一步是數字上的現實考量。假設你現時每月租金是三千元，購入居屋後的每月供款可能跳升至一萬五千元或以上，增幅達數倍。這對家庭的每月現金流是一個巨大的考驗。除了供款，你還要預備一筆資金應付首期、印花稅、律師費及裝修等前期開支。建議你仔細評估家庭的總收入和日常開支，確保在應付大幅增加的住屋開支後，仍然有足夠的儲備應對突發情況，例如利息變動或家庭成員的醫療需要。
長遠考慮：作為解決「富戶政策」的治本方案
對不少公屋家庭來說，「富戶政策」是一項無形的壓力。每兩年一次的入息及資產審查，限制了家庭成員的事業發展和儲蓄計劃。從這個角度看，購買居屋就不只是一個置業決定，而是解決「富戶政策」限制的治本方案。一旦成為居屋業主，你便無需再為入息或資產超出上限而煩惱，能夠更自由地規劃自己和家人的未來。這份安心感，是金錢以外的重要價值。
如果你是白表申請者（非公屋住戶），居屋買唔買得過？
對於白表申請者，你們沒有公屋租金的枷鎖，但面對的是整個私人樓宇市場的競爭。中籤居屋就像得到一張入場券，讓你繞過私樓的高壓競爭。居屋買唔買得過，關鍵在於你如何看待居屋與細價私樓的比較。
核心抉擇：居屋 vs. 細價私樓（納米樓、舊樓）
你的核心抉擇，通常是在「新居屋」與「細價私樓」之間。後者普遍指市場上的納米樓，或樓齡較高的單幢舊樓。居屋的最大吸引力在於豁免壓力測試和高成數按揭，讓你更容易上車。而細價私樓雖然門檻可能更高，但勝在選擇多樣，豐儉由人，而且沒有轉售限制。你需要問自己，是追求安穩上車，還是希望在自由市場上有更多選擇。
空間與地點的取捨：同等價錢下，居屋通常能提供更大居住面積
這是一個非常現實的比較。在同等價錢下，居屋的單位面積和實用率，通常都優於市區的納米樓或舊樓。一個三百多萬的預算，在居屋市場可能買到一個間隔方正的兩房單位，但在私樓市場，可能只夠買入一個空間狹隘的開放式單位。這是一個關於生活質素的取捨：你比較重視寬敞的居住空間，還是便捷的市區地點？這個選擇直接影響你未來數年的生活體驗。
限制與自由的權衡：你有多重視資產的靈活性？
這是居屋與私樓最根本的分別。購入新居屋後，你有長達五年的禁售期，期間不能出租，亦難以加按套現。這意味著你的資金將被鎖定。相反，私樓業主擁有完全的自主權，可以隨時因應市況或家庭需要，決定出售、出租或將物業加按。在做決定前，請思考一下你未來五至十年的生活規劃。你預期生活會否有重大轉變？你是否需要資產的靈活性去應對創業、進修或移民等可能性？你對這份「自由」的重視程度，將直接影響居屋對你的吸引力。
【獨家】不只助你買入：你的「居屋人生路線圖」規劃
很多人問，居屋值得買嗎？其實，成功抽中居屋只是起點，買入單位後的人生規劃才是真正考驗。這不單是一次買賣，而是一項長達十年以上的財務部署。我們為你規劃了一幅清晰的「居屋人生路線圖」，助你由第一天起，就為資產增值鋪路，清晰了解在不同階段的選項與策略，真正解答買居屋好唔好的長遠問題。
第一階段 (第1-5年)：鎖定期與財務規劃
如何在不可出售、不可出租的情況下，部署未來財務？
購入居屋後最初的五年，是資產的「鎖定期」。在這段期間，單位不能在公開市場或居二市場出售，也不可出租。這意味著你投入的首期與供款，將會完全沉澱在這項不能產生現金流的資產上。
因此，這段時間的理財核心，是重新建立你的流動資金。首要任務是建立至少等於六個月家庭總開支的應急錢，以應對突發狀況。其次，在應付每月供款後，應將餘裕資金投放在其他高流動性的資產上，例如股票、基金或債券，以平衡整體資產組合的靈活性，彌補物業被鎖死的不足。
理財策略：應對加息週期的供款壓力
雖然居屋按揭豁免壓力測試，大大降低了上車門檻，但在加息週期，這份「優勢」也可能變成隱憂。利率上升會直接增加你的每月供款，蠶食你的現金流。
主動為自己進行壓力測試是一個明智的做法。你可以計算一下，當利率上升1%或2%時，每月供款會增加多少，並以此為基礎，建立一個「供款緩衝基金」。同時，定期檢視家庭開支，找出可以削減的非必要消費，確保即使利息上升，你的財務狀況依然穩健。長遠而言，提升個人收入能力，才是應對未來任何財務挑戰的根本。
第二階段 (第5-15年)：第一個決策十字路口
居二市場出售時機分析：應否賣樓套現換私樓？
當單位滿五年後，你便迎來第一個重要的決策點：是否在居二市場出售單位，套現利潤換馬私樓？這個決定並無絕對的對錯，關鍵在於幾個因素的權衡。
首先是市場週期。在樓市上升期賣出，固然可以鎖定更可觀的利潤，但同時也意味著你要在一個高價市場購入私樓。反之，在市況平穩時換樓，利潤空間可能較小，但購入私樓的成本也相對穩定。其次是家庭需求，例如家庭成員增加需要更大空間，或為子女校網而搬遷。最後，也是最關鍵的一點，是評估自身的財務能力是否已準備好躍升至私樓市場，包括能否應付更高的首期、印花稅，以及收入是否足以通過銀行的嚴格壓力測試。
流程與成本：計算居二市場的預期利潤及賣樓步驟
若決定出售，精確計算成本與利潤至關重要。預期利潤的簡易公式為：
預期售價 - (買入樓價 + 律師費 + 代理佣金)
賣樓主要步驟如下：
1. 向房屋署申請「可供出售證明書」，確認單位的出售資格。
2. 委託熟悉居二市場的地產代理，協助單位估價及尋找合資格買家（綠表或有效「白居二」資格人士）。
3. 與買家簽訂臨時及正式買賣合約。
4. 委託律師處理樓契轉讓等法律文件，直至交易完成。
整個過程涉及不少文書工作與時間，建議預留充足時間處理。
第三階段 (第15年後)：資產完全解鎖
補地價全攻略：何時是補地價的最佳時機？
當持有單位滿十五年後，你便可以透過「補地價」，將單位的限制完全解除，使其變成一個可在公開市場自由買賣、出租或加按的私人物業。
補地價的金額，是根據你補價當刻的物業市值，乘以購入時的折扣率計算。因此，一個非常重要的策略是：選擇在樓市回調或平穩的時期進行補地價。因為物業估值較低，你需要補給政府的金額亦會相應減少，這可以直接為你節省數十萬甚至過百萬的支出。
計算方法詳解與實例分析，助你規劃未來最大化資產價值
補地價的計算公式相當直接：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時的市值 - 購入時的樓價) / 購入時的市值
簡單來說，就是補價時市值 × 當年折扣率。
舉例說明：
– 你當年以250萬買入一個居屋單位，當時市值為500萬，折扣率為50%。
– 情況一（樓市高位補價）： 物業現時市值升至800萬。你需要補的地價為：800萬 × 50% = 400萬。
– 情況二（樓市回調補價）： 你選擇等待樓市調整，物業市值回落至700萬時才補價。你需要補的地價為：700萬 × 50% = 350萬。
僅僅是把握時機，兩者便相差了50萬。完成補地價後，你的居屋資產才算真正完全釋放潛力，無論是自住、放租創造現金流，還是出售獲取最大回報，都由你自由掌握。
關於「居屋買唔買得過」的常見問題 (FAQ)
政府將居屋按揭擔保期延長到50年，對我有什麼具體好處？
這項政策的確是近年居屋市場一個重要的變化，對買家的實際好處非常直接。簡單來說，政府作為擔保人，承諾為居屋單位的按揭提供50年的擔保期（由首次出售日期計）。以前擔保期較短，導致樓齡超過20年的二手居屋，銀行很難批出高成數或長年期的按揭，買家需要準備大筆首期，令舊居屋的吸引力大減。
現在擔保期延長了，即使是樓齡30年甚至40年的二手居屋，銀行也更有信心批出長達25至30年的按揭，以及高達九成的按揭成數。對你的具體好處有兩點：第一，你在二手市場的選擇大幅增加，許多以前因按揭問題而卻步的優質單位，現在都成為了可行的選項。第二，你可以用較低的首期和較長的還款期去購買這些單位，大大減輕了即時的財務壓力。
從建築質素和用料看，居屋好唔好？
這是一個非常實際的問題，也是很多人在考慮「居屋好唔好」時的核心疑慮。坦白說，居屋的定位是資助房屋，目標是實用為先。因此，在建築用料、公用地方裝修（如大堂）和屋苑配套設施方面，它無法與大型私人屋苑的豪華規格相比。你不會找到華麗的水晶燈大堂或星級會所。
不過，所有居屋的建築結構、安全標準都受到房屋署的嚴格監管，符合香港的建築物條例，安全絕對有保證。它的優點在於間隔通常非常實用，實用率普遍高於同期的新建私樓，較少出現奇怪的窗台或走廊位。總結而言，你是在用豪華感和配套，去換取更相宜的樓價和更高的單位實用性。這是一個取捨，視乎你最重視的是什麼。
抽中但排位後，選到「開荒牛」地區的居屋仲買唔買得過？
抽中但排位較後，心情難免複雜。當只剩下新發展區，也就是俗稱「開荒牛」地區的單位時，「居屋買唔買得過」這個問題就變得更尖銳。這其實是一個「今天的便利」與「明天的潛力」之間的抉擇。
短期內，你可能需要忍受交通不便、生活配套不足、周圍是建築地盤等問題。這對日常生活會構成實質的挑戰。不過，長遠來看，你是在投資一個地區的未來。隨著政府規劃的逐步落實，例如新的港鐵站、商場、學校和社區設施建成，這個地區的居住環境和物業價值都有機會得到顯著提升。決定關鍵在於：一，你個人和家庭的生活模式，能否承受未來數年的不便？二，你對政府公佈的該區發展藍圖有多大信心？如果你能接受短期的不便去換取長遠的升值潛力，這仍然是一個值得考慮的選擇。
購買居屋的總開支，除了樓價還包括哪些「隱藏費用」？
計算置業成本時，千萬不能只看樓價，許多「隱藏費用」會構成一筆不小的開支。為免失預算，你可以預備一張清單，把以下項目加起來，才能得出一個較完整的總開支：
- 印花稅：這是最大筆的額外開支，根據樓價按比例向政府繳付，是所有物業買賣都必須支付的稅項。
- 律師費：你需要聘請律師處理買賣合約、樓契及按揭文件，費用約數千至萬多元不等。
- 契據註冊費及雜費：向土地註冊處登記文件等費用。
- 裝修費用：居屋交樓標準非常基本，地板、廚櫃、間隔改動等通常都需要重新處理，這是一筆豐儉由人的大額開支。
- 首期後的持續支出：入住後，每月除了供樓，還要支付管理費、差餉和地租，這些都是恆常的居住成本。
將這些費用加總，你對「買居屋好唔好」的財務評估會更加全面和準確。
長遠計及補地價，買居屋好唔好過買私樓？
這個問題觸及了居屋與私樓最根本的分別，答案完全取決於你對這項資產的長遠規劃。
關鍵就在於「補地價」這個因素。如果你視居屋為一個安樂窩，計劃長久自住，不打算在公開市場上出售，那麼補地價對你來說可能是一個遙遠的概念。你用一個折扣價，解決了住屋的核心需求，這絕對是划算的。
但是，如果你視物業為一項重要資產，希望未來有靈活性，例如在樓價上升後賣出單位，套現換樓或作其他用途，那麼「補地價」就是一個巨大的潛在成本。補價金額是按「出售時的市價」乘以「當年的折扣率」計算。這意味著樓市升得越多，你要補的金額就越高，蠶食了你的潛在利潤。相比之下，私樓雖然入場門檻較高，但它是完全市場化的資產，沒有任何轉售限制，你可以隨時在市場上自由賣給任何買家，賺取全部的資本增值。因此，選擇居屋還是私樓，其實是在選擇一個「受限制的安樂窩」還是一個「完全靈活的資產」。