在香港置業，選擇物業類型是決定按揭成敗與財務規劃的關鍵第一步。無論是主流的私人住宅、獲政府擔保的居屋，還是審批較嚴謹的村屋或唐樓，其按揭成數、利率以至銀行的審批標準都存在巨大差異。尤其在2025年金管局宣佈暫停壓力測試、並調整多項按揭成數上限後，不同物業的實際貸款能力更需要重新評估。本文將為您全面拆解私樓、一手樓花、居屋、村屋及工商舖等五大物業類型的按揭分別，從最新按揭成數、還款年期限制，到銀行估價與審批的潛在陷阱，助您在作出置業決定前，清晰掌握全局。
香港物業按揭成數基礎：理解最新政策與核心變數
置業是人生重要的財務決策，而物業類型影響按揭的程度，是規劃初期必須掌握的關鍵。在深入探討各類物業的按揭差異前，讓我們先建立一個穩固的基礎，理解香港物業按揭成數的基本框架、最新政策，以及背後的核心變數。這一步，是確保您能順利申請物業按揭，找到心儀家園的起點。
按揭成數（LTV）入門：為何是置業財務規劃第一步？
計劃買樓時，大家最先想到的問題，往往是「要準備多少首期？」。這個問題的答案，就由「按揭成數」決定。按揭成數直接影響銀行願意批出的貸款金額，扣除貸款額後，餘下的部分就是您需要一筆過支付的首期。因此，清晰了解自己能獲得的按揭成數，是計算首期預算、鎖定目標樓盤價位的財務規劃第一步。
定義：貸款與價值比率（LTV）及其計算方式
按揭成數的正式名稱是「貸款與價值比率」（Loan-to-Value Ratio, LTV），計算方法非常直接：
貸款額 ÷ 物業估值 x 100% = 按揭成數（LTV）
舉個例子，假如您想購入一個銀行估值為800萬港元的單位，而銀行批出的基本按揭成數為70%，那麼最高的貸款額就是560萬港元（800萬 x 70%），您需要準備的首期資金就是240萬港元（800萬 – 560萬）。
金管局角色：逆周期措施與金融穩定
您可能會好奇，為何按揭成數有上限規定？這主要是由香港金融管理局（金管局）負責制訂。金管局為了維持香港銀行體系的穩定，會因應經濟環境和樓市氣氛，推出所謂的「逆周期措施」，即是透過收緊或放寬按揭成數上限，去調控市場風險。樓市熾熱時收緊，以防過度借貸；市況放緩時則可能放寬，以支持市場。
2025年最新框架：統一70%基本按揭成數的影響
在2025年2月底，金管局宣布了最新的調整框架，將規則大幅簡化。現時，價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業，基本按揭成數上限劃一為70%。這項改動廢除了以往按樓價分層計算的複雜制度，讓準買家在計算基本物業按揭貸款額時，有了一個更清晰的標準。
影響按揭審批的三大支柱
雖然有70%的基本框架，但這並非人人都能獲得的「入場券」。銀行在最終審批您的物業按揭申請時，會綜合考慮以下三大支柱，它們環環相扣，共同決定您最終的按揭成數、年期甚至物業按揭利率。
變數一：申請人財務狀況（入息、信貸評級）
這是銀行審批的核心，簡單來說就是評估您的還款能力。銀行會仔細審核您的入息來源是否穩定（例如固定月薪還是佣金收入）、每月收入水平，以及您的信貸報告（TU）評級。一個穩健的財務背景和良好的信貸紀錄，是成功申請按揭的基石。
變數二：物業類型與樓齡（本指南核心）
這正是本文的重點所在。不同物業類型影響按揭的審批標準可以相差很遠。銀行對私人住宅、居屋、村屋、唐樓甚至工商舖的風險評估都不同，這會直接反映在按揭成數和還款年期上。例如，高樓齡的唐樓或業權較複雜的村屋，審批自然會比大型屋苑的單位嚴謹。
變數三：物業用途（自住 vs 投資出租）
您購買物業的用途，同樣是銀行的考慮因素。一般而言，自住物業的按揭申請會較為寬鬆。如果物業用作投資出租，銀行會視之為風險較高的貸款，過往的按揭成數上限會較自住物業為低。雖然最新政策有所放寬，但銀行在審批時依然會將其用途納入考慮。
按揭保險計劃（MIP）：突破成數上限的關鍵工具
看到這裡，您可能會想：「只有七成按揭，首期壓力還是很大。」這時候，您就需要認識「按揭保險計劃」（Mortgage Insurance Programme, MIP）這個關鍵工具了。它是由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，目的是協助準買家申請高成數按揭。
按揭保險原理：銀行如何透過保險分擔風險
按揭保險的原理其實不複雜。您可以理解為，您向按揭證券公司購買一份保險，而受保人是銀行。這份保險保障了銀行批出高成數按揭時（例如由七成提升至九成）所要承擔的額外風險。萬一借款人無法償還貸款，按揭證券公司會向銀行作出賠償。正因為風險降低了，銀行才放心借出更高比例的貸款。當然，申請人需要為此支付一筆保費。
新舊按保計劃比較：樓價與對應最高按揭成數
按揭保險主要分為「舊按保」與「新按保」，它們對應不同樓價的物業，提供不同的按揭成數上限。以下是自用物業申請人的基本參考框架：
- 樓價1,000萬港元或以下： 可申請最高九成按揭（貸款上限900萬港元）。
- 樓價1,000萬至1,125萬港元： 可申請最高八至九成按揭（貸款上限900萬港元）。
- 樓價1,125萬至1,500萬港元： 可申請最高八成按揭。
- 樓價1,500萬至3,000萬港元： 可申請最高七成按揭。
要留意，申請高成數按揭保險有特定條件，例如申請人必須為首次置業人士（或換樓客）、物業必須為自住用途，並且需要通過銀行的入息審查。
【按揭成數實戰】詳解各類物業審批準則與估價差異
了解基本概念後，我們就進入實戰環節。事實上，不同物業類型影響按揭審批的準則有很大差異，這正是置業規劃中最需要留意的細節。以下我們將逐一剖析香港最常見的五大物業種類，讓你清楚掌握它們在物業按揭申請上的分別。
私人住宅（二手樓）：樓齡與估價的影響
二手私人住宅是市場上最普遍的選擇，但其按揭審批涉及的變數也相當多，特別是樓齡和銀行估價，兩者都直接影響最終的貸款額和物業按揭利息。
基本按揭成數：最高70%
根據最新政策，不論樓價多少，二手私人住宅的基本按揭成數上限劃一為70%。這意味著一個價值800萬的單位，在不使用按揭保險的情況下，最多可向銀行貸款560萬。
經按揭保險：樓價1,000萬以下最高90%及其他貸款上限
若要申請更高成數的物業按揭，就需要借助按揭保險計劃。現時，樓價1,000萬或以下的物業，最高可申請90%按揭；樓價1,000萬以上至1,125萬的物業，最高貸款額為900萬；而樓價1,125萬至1,500萬的物業，最高則可申請80%按揭。
樓齡限制：銀行「75減樓齡」法則如何影響還款年期
銀行普遍會使用「75減」或「80減」的法則來計算最長還款年期。舉例來說，若銀行使用「75減」，而你看中的單位樓齡已達50年，那麼最長的還款年期就只有25年（75 – 50 = 25）。還款期縮短，代表每月的供款額會相應增加，這點在選擇高齡物業時必須仔細計算。
估價不足挑戰：成交價高於銀行估價的應對策略
「估價不足」是二手樓交易中常見的挑戰，意思是銀行的估價低於你的成交價。銀行批出的貸款額是以估價或成交價的較低者計算。假如你以800萬買入單位，但銀行估價只有750萬，那麼70%的按揭貸款會以750萬為基礎計算，即525萬，而非你預期的560萬。差額的35萬就需要你動用更多首期資金來填補。遇上這種情況，可以嘗試向多間銀行查詢估價，或向賣方商議調整成交價。
私人住宅（一手樓花）：即供、建期與回贈計算
購買一手樓花，付款辦法和發展商提供的優惠，都會直接影響你的物業按揭部署。
付款辦法影響：即供 vs 建期對按揭申請時間點的分別
「即供付款」是指在簽署買賣合約後短時間內（如90或120天）便要申請按揭並開始供款，好處是樓價折扣通常較多。而「建築期付款」則是在物業臨近落成收樓時，才正式申請按揭。建期的好處是資金壓力較小，但風險在於，如果收樓時樓市逆轉導致估價下跌，你可能需要準備額外資金上會。
H44: 按揭保險限制：樓花按保的申請資格與放寬政策
過往，樓花按保主要適用於建期付款。但政策更新後，現時符合條件的樓花項目，即使選用即供付款，同樣可以申請高成數按揭保險，這大大增加了買家的資金靈活性。
發展商回贈陷阱：銀行如何以「淨樓價」計算貸款額
發展商常以「現金回贈」作招徠，但這點必須小心。銀行在計算貸款額時，會先從合約樓價中扣除所有回贈，以「淨樓價」作為計算基礎。例如，一個標價1,000萬的單位，發展商提供3%現金回贈（30萬），銀行會視樓價為970萬。若你申請90%按揭，貸款額會是970萬的90%，即873萬，而非1,000萬的90%（900萬），當中相差的27萬，便需要由你的首期資金承擔。
資助房屋（居屋、綠置居）：政府擔保的優勢
資助房屋的最大優勢，在於有房委會作為按揭擔保人，讓買家在物業按揭申請上享有極大便利。
房委會擔保期：豁免壓力測試的優勢與條件
由於有政府擔保，銀行承擔的風險較低，因此申請居屋或綠置居按揭，一般無需通過銀行的壓力測試，只需要符合供款與入息比率的要求便可，大大降低了上車門檻。這個擔保是由首次出售日期起計50年。
綠表與白表資格：按揭成數（最高95% vs 90%）與年期差異
在按揭成數上，綠表申請者購買一手或二手未補地價單位，最高可承造95%按揭，還款期最長25年。白表申請者則最高可承造90%按揭，還款期同樣最長25年。
未補地價二手居屋：擔保期如何影響買家按揭申請
購買二手居屋時，要特別留意政府的擔保期還剩下多久。擔保期是從單位首次發售日起計50年。如果剩餘的擔保期過短，例如只剩下15年，銀行有機會不批出25年的還款期，或要求買家提供擔保人，這會影響下手買家的承接能力。
房協資助房屋：為何其按揭標準與私樓看齊？
需要注意的是，由房協發展的資助房屋（如「綠怡雅苑」、「翠嶺峰」等），由於沒有房委會的按揭擔保，銀行在審批時會將其視為私人樓宇處理。這代表買家需要符合私樓的按揭成數上限、通過壓力測試，以及受樓齡等因素影響。
村屋與唐樓：審批最嚴謹的物業類型
村屋和唐樓因其獨特性，是銀行眼中風險最高的物業類型，因此在物業按揭審批上最為嚴格。
審批難點：業權（祖堂地）、路權及僭建問題
銀行對村屋和唐樓的審批特別審慎，主要因為它們常涉及複雜的業權問題（如祖堂地、長命契）、路權不清，以及普遍存在的僭建物。任何一項問題都可能成為銀行拒絕批出按揭的理由。
村屋按揭成數：無按保最高70%，有按保最高85%
一般情況下，村屋按揭成數最高為70%。如果符合資格並申請按揭保險，樓價1,715萬或以下的村屋最高可承造85%按揭。銀行的還款年期計算亦較嚴謹，通常以「55減樓齡」計算。
唐樓按揭限制：高樓齡對還款年期及估值的直接衝擊
唐樓普遍樓齡極高，很多都超過50年。這直接影響其按揭年期，銀行批出的還款期可能只有15至20年，導致每月供款非常高。同時，唐樓的估價亦較為保守，估價不足的情況十分普遍。
個案分析：成功為村屋申請高成數按揭的關鍵
要成功為村屋申請高成數按揭，關鍵在於物業本身質素良好、業權清晰、沒有嚴重的僭建問題，並且有完整的買賣紀錄。選擇對村屋按揭較有經驗的銀行，亦能提高成功率。
非住宅物業（工商舖、車位）：投資者的按揭考量
對於工商舖及車位等非住宅物業，銀行的按揭考量與住宅物業截然不同，更側重於其投資回報和風險。
最新政策：統一最高70%按揭成數
在最新政策放寬後，所有非住宅物業，包括工商舖和車位，不論價值多少，其最高按揭成數已統一上調至70%。
與住宅按揭的分別：利率更高、年期更短、無按揭保險
非住宅物業的物業按揭利率通常比住宅按揭高，還款年期亦較短，普遍最長只有20年。最重要的一點是，按揭保險計劃並不適用於非住宅物業，因此買家必須準備最少三成首期資金。
審批重點：公司財務報表、業務證明及租金收入折算
如果以公司名義申請，銀行會仔細審核公司的財務報表和業務證明。若物業用作出租，銀行會將預計的租金收入計算在內，但通常會打個折扣（例如六至七折）計算，以反映出租空置期的風險。
擅改用途風險：工廈改裝住宅如何導致銀行即時拒批
將工業大廈單位改裝成住宅用途，是嚴重違反地契條款的行為。銀行在審批按揭時，會進行實地視察，一旦發現物業的實際用途與圖則不符，會基於合規和安全風險，即時拒絕按揭申請。
申請人背景剖析：入息與身份如何與物業類型交叉影響按揭成數
除了物業本身的條件，銀行在審批物業按揭時，最重視的就是申請人自身的背景。要知道物業類型影響按揭的同時，你的收入狀況、置業身份，以至是否持有其他物業，都直接決定銀行願意批出的貸款成數。簡單來說，一個穩健的財務背景，是成功申請理想物業按揭的基石。以下我們將深入剖析申請人的兩大背景因素：入息與身份。
入息狀況的影響
收入是銀行評估你還款能力最直接的指標，不同性質的收入在銀行眼中代表著不同的風險水平，從而影響最終的物業按揭審批結果。
固定 vs 非固定收入：按揭保險成數上限（90% vs 80%）
你的收入來源是固定還是非固定，對申請高成數按揭保險有著決定性的影響。固定收入是指有固定底薪的受薪僱員，由於收入穩定性高，銀行視之為較低風險。假如你是首次置業並且符合資格，以固定收入申請按揭保險，最高可承造90%按揭。
相反，非固定收入人士，例如以佣金為主要收入的地產代理、保險從業員，或是自僱人士和自由工作者，由於收入波幅較大，銀行及按揭保險公司會視為較高風險。因此，即使符合其他所有條件，以非固定收入申請按揭保險，最高按揭成數亦會限制在80%。
非本地收入：按揭成數收緊及按保限制
如果你的主要收入來自香港以外地區，銀行在審批時會更加審慎。主要原因是核實海外收入的難度較高，並且需要考慮匯率波動的風險。一般而言，銀行可能會將基本按揭成數下調一成。更重要的是，按揭保險計劃對於非本地收入的申請限制極為嚴格，除非申請人能證明與香港有緊密聯繫，例如由本地公司外派工作，否則獲批高成數按揭的機會相當低。
以資產水平申請：最高按揭成數及計算方法
對於部分沒有固定工作收入的人士，例如退休人士或資產豐厚者，可以選擇以資產水平來申請按揭。這種方法是將申請人持有的淨資產，包括現金、股票、物業等，折算為可支持供款的證明。銀行會評估你的資產總值，並以此為基礎批出按揭。不過，透過這種方式申請，可獲批的最高按揭成數通常較低，並且不能申請按揭保險計劃。
身份及持貨狀況的影響
除了收入，你在申請按揭時的身份，例如是否首次置業、是否為他人作擔保等，都直接影響著可獲批的物業按揭成數及條款。
首次置業人士：盡享最高按揭成數的優勢
首次置業人士是按揭市場上最受惠的一群。定義上，「首次置業」是指在申請按揭時，申請人並未持有任何香港住宅物業。由於政策鼓勵市民置業，首次置業人士在購買自住物業時，可以盡享按揭保險計劃的優勢，承造最高90%的按揭成數，大大減輕首期負擔。
換樓客策略：「先買後賣」vs「先賣後買」的成數考量
換樓客在處理按揭時，買賣的時序是關鍵。若採取「先買後賣」，即在買入新物業時仍未賣出舊有物業，申請人便會被視為持有超過一個物業，無法以首次置業身份申請按揭，按揭成數上限會被收緊。
較穩妥的策略是「先賣後買」。只要在簽署新物業的正式買賣合約前，已完成出售舊有物業的法律程序（以簽署轉讓契約為準），申請人便能恢復首次置業身份，為新居申請最高90%的物業按揭。
投資者或擔保人：按揭成數與供款與入息比率的收緊要求
對於已經持有物業的投資者，或曾經為他人按揭作為擔保人的人士，銀行會視其總信貸風險較高。因此，當他們再次申請物業按揭時，不論是按揭成數上限，還是供款與入息比率的要求，都會比首次置業人士更為嚴格，同時可選擇的物業按揭利率亦可能較少。講到尾，銀行會將你已有的按揭供款或擔保責任，一併計算到你的總負債之中。
以公司名義持有物業的按揭考量
部分投資者會選擇以公司名義持有物業，其按揭審批準則與個人名義申請截然不同。
持有住宅物業：最高按揭成數70%
根據最新政策，以有限公司名義購買住宅物業，不論樓價多少，最高按揭成數劃一為70%。值得注意的是，公司名義持有的物業是無法申請按揭保險計劃的。
持有工商舖物業：審批更着重公司營運及財務狀況
若以公司名義申請工商舖物業按揭，銀行的審批焦點會從個人入息轉移到公司的營運及財務狀況。銀行會要求公司提供詳細的財務報表、利潤表、核數報告及業務證明，以評估公司的還款能力。換句話說，銀行需要確信該公司有穩定及充裕的業務收入來支持未來的物業按揭利息和本金供款。
常見問題 (FAQ)
Q1: 哪種物業最難申請按揭？（例如村屋、唐樓）
談及物業類型影響按揭的複雜性，村屋與唐樓普遍被視為挑戰性最高的類別。村屋的困難主要來自業權問題。例如，部分村屋涉及「祖堂地」，業權分散且複雜，銀行難以處理。另外，出入通道的路權是否清晰，以及物業是否存在僭建物，都是銀行審批時極度審慎的環節。
至於唐樓，最大的限制是樓齡。銀行普遍採用「75減樓齡」甚至更嚴格的標準來計算最長還款年期。一座樓齡超過50年的唐樓，還款期可能只剩下20多年，這會導致每月供款額大增，直接影響申請人的供款能力。同時，高樓齡亦會影響銀行估價，增加物業按揭申請的難度。
Q2: 「凶宅」或「銀主盤」會影響我的按揭申請嗎？
會的，這兩類物業的狀況會直接影響物業按揭審批，但影響方式不同。對於「凶宅」，銀行取態極為保守。由於市場對這類物業的需求較低，轉售困難，銀行認為其價值不穩定，風險極高。因此，大部分銀行會直接拒絕為凶宅提供按揭，即使少數願意承造，估價和按揭成數也會被大幅調低。
「銀主盤」的情況則相對簡單。它的按揭申請流程與一般二手物業基本相同。銀行主要審核的仍然是你的還款能力和信貸紀錄。銀主盤的關鍵在於物業本身可能存在的潛在問題，例如維修狀況不佳，所以買家在購入前需要仔細驗樓。只要物業估價正常，你的財務狀況穩健，申請按揭一般不成問題。
Q3: 為何非住宅物業的按揭利率較高，且沒有按揭保險？
非住宅物業（如工商舖、車位）的物業按揭利率較高，而且沒有按揭保險，主要是基於風險評估與政策目標的差異。銀行將非住宅物業視為純粹的投資工具，其價值和租金回報與經濟週期緊密掛鈎，波動性遠高於自住為主的住宅。為了彌補這種不確定性帶來的額外風險，銀行會收取較高的物業按揭利息。
另一方面，按揭保險計劃是由香港按揭證券有限公司推出的政策工具，其主要目的是協助市民置業安居，降低首次置業的門檻。它的政策目標是社會性的，而非支持商業投資。因此，計劃的保障範圍僅限於住宅物業，並不涵蓋工商舖等非住宅類別。
Q4: 我的收入來自香港境外，銀行會如何審批我的按揭申請？
如果你的主要收入來源地並非香港，銀行在審批物業按揭時會採取更嚴謹的標準。這是因為核實海外收入的真實性與穩定性程序更為複雜，同時亦要考慮匯率波動的風險。在實際操作上，銀行通常會要求你提供更詳盡的證明文件，例如海外的僱傭合約、稅單及過去六個月以上的糧單和銀行紀錄。此外，在計算按揭成數時，銀行可能會在原有的基礎上扣減一成。同時，按揭保險計劃對於非本地收入的申請亦有嚴格限制，獲批機會相對較低。
Q5: 2025年暫停壓力測試，對我的按揭申請有何實際影響？
2025年2月起暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求，對申請人的借貸能力有直接和正面的影響。最實際的影響是，置業的入場門檻降低了。以往，申請人除了要符合「供款與入息比率」（DTI）不超過50%的基本要求外，還要通過在假設利率上升2%後，供款不超過入息60%的「壓力測試」。暫停後，銀行只需評估你的DTI是否符合50%的標準。
這代表在相同的收入水平下，你現在可以承擔更高的貸款額，或者說，過往因未能通過壓力測試而無法申請按揭的人，現在有機會成功獲批。不過，DTI的基本要求仍然存在，這確保了申請人具備基本的還款能力。