抽中居屋，「上車」在望，固然值得高興。然而，除了物業本身的首期，由申請、交易到入伙，整個過程涉及的雜費繁多，稍一不慎便會令預算大失準。當中，最容易令人跌入陷阱的莫過於印花稅的計算方式。本文為您整合2025年最齊全的買居屋10大開支清單，由專家深入拆解首期預算、印花稅陷阱、律師費及裝修等各項費用，更附上獨家研發的「買居屋預算神器」，助您一鍵生成詳盡開支預算表，做好周全財務規劃，輕鬆踏上置業之路。
買居屋總開支清單：由申請到入伙雜費逐項睇
計算買居屋費用時，除了樓價本身，還有不少買居屋雜費需要處理。要順利上車，一份清晰的開支清單是不可或缺的。這份清單會由申請程序開始，一步步帶您了解所有潛在支出，讓您的置業預算規劃得更周全。
買居屋開支一覽表
申請階段費用：申請費
這是您踏上居屋之路的第一步，即是參與抽籤的入場費。不論是申請一手居屋，還是「白居二」計劃，都需要繳付一筆申請費。費用金額會因應您申請的組合而定，通常介乎數百港元。
交易核心費用：首期、印花稅、律師費
成功抽中後，真正的開支大頭戲便上演，主要包括三個核心項目。首期是最大筆的前期資金，綠表申請者一般需預備樓價的5%，白表則是10%。其次是印花稅，這是一筆相當可觀的稅項支出。最後是律師費，用作處理所有樓宇買賣的法律文件，保障您的權益。
交易相關雜費：土地註冊費、代理佣金（只適用於二手市場）
除了核心開支，交易過程中還有一些法定的雜項費用。土地註冊費是向政府土地註冊處支付的費用，用作登記物業契據，費用為數百港元。如果您是透過「白居二」購買二手市場的單位，則需要支付地產代理佣金，市場慣例是樓價的1%。
收樓必要開支：驗樓費、裝修費
順利完成交易並取得鎖匙後，還有兩筆開支是入伙前必須準備的。由於新居屋一般以「清水樓」標準交樓，聘請專業人士驗樓可以保障單位質素，驗樓費約數千港元。而最大筆的浮動開支就是裝修費，因為單位內部基本沒有任何裝修，由間隔到鋪設地板都需要由零開始，這筆費用可以十分龐大。
綠表申請者獨有開支：還原公屋費用
如果您是綠表申請者，並由公共租住房屋單位遷出，便需要負責將舊公屋單位還原。房委會會評估單位狀況，然後計算出相關費用。這項開支的金額視乎您對單位的改動程度而定。
長期持有成本：管理費、差餉、地租
成為業主後，置業的開支並未結束。您需要開始承擔長期的持有成本。這包括每月向物業管理公司繳交的管理費、每季向政府繳交的差餉，還有地租。這些都是維持物業日常運作和持有業權的必要開支。
總預算黃金法則：建議預留樓價15-20%作額外開支
綜合以上由申請、交易、收樓到長期持有的各項買居屋雜費，我們可以得出一個實用的預算黃金法則。在準備買居屋借錢和首期之外，建議您額外預留相等於樓價15%至20%的資金，用作應付印花稅、裝修費及其他雜項支出，這樣您的財務規劃會更有彈性。
【獨家預算神器】一鍵計算您的買居屋總開支
計算買居屋費用，聽起來好像很複雜，涉及首期、印花稅還有林林總總的買居屋雜費。與其逐項手動計算，不如試試我們為您準備的互動預算計算機。這個工具可以幫您將所有開支數字化，讓整個預算過程變得簡單又清晰。
互動預算計算機：即時生成您的個人化買居屋費用預算表
這個預算計算機並非一張靜態的開支列表。它是一個專為準買家設計的互動工具。您只需要輸入幾個基本資料，系統就會即時為您生成一份專屬的預算表。這份預算表會清楚列出各項預計開支，從最大筆的首期到各項雜費都一應俱全。這有助您全面掌握財務狀況，為買居屋借錢做好準備。
輸入目標樓價與申請資格（綠表/白表）
操作非常簡單。您只需要在指定欄目中輸入兩個核心資料。第一是您心儀居屋單位的目標樓價。第二是您的申請資格，即選擇您是綠表還是白表申請者。因為樓價直接決定了首期和印花稅的基數。您的申請資格則會影響按揭成數，從而改變首期的實際金額。
自動估算首期、印花稅及各項雜費，讓財務規劃一目了然
當您輸入資料並確認後，計算機系統就會根據最新的政策和稅率，自動為您估算出幾項最關鍵的開支。這包括您需要準備的首期金額、按現行稅率計算的印花稅，還有律師費、驗樓費等主要買居屋雜費的參考數值。所有數字都會清晰地呈現在一份總表中。您可以一目了然地看到整個買居屋費用的預算藍圖，讓您的財務規劃走得更穩健。
核心交易費用深度拆解：首期、印花稅、律師費
提到買居屋費用，大家首先想到的可能是首期，但其實印花稅和律師費也是交易中不可或缺的大額開支。這三筆核心費用，是構成你上車總預算最重要的部分。它們的計算方式各有不同，特別是綠表和白表申請者在首期方面有很大分別。現在我們就逐一拆解，讓你對這些買居屋雜費有更清晰的掌握。
費用核心一：首期與按揭 – 綠表與白表的關鍵分野
首期是整個置業過程中最大的一筆前期現金支出。它的金額直接取決於你可以借到多少按揭，也就是我們常說的按揭成數。在居屋市場，你的申請資格是綠表還是白表，就成為了決定按揭成數和首期金額的關鍵分野。
綠表買家：政府擔保下的按揭優勢、首期要求與實例計算
綠表申請者最大的優勢，就是有政府作為擔保人。因為有這個擔保，銀行願意提供高達九成半（95%）的按揭，所以你最少只需要準備樓價半成（5%）的資金作首期。這大大減輕了買居屋借錢時的前期資金壓力。
我們用一個實際例子來說明。假設你選購的居屋單位售價是港幣300萬元。
首期金額就是：$3,000,000 x 5% = $150,000。你需要申請的按揭貸款額就是港幣285萬元。
白表買家：按揭成數限制、首期要求與實例計算
白表申請者雖然沒有綠表那麼高的按揭成數，但同樣享有政府擔保的便利。一般來說，白表買家最高可以申請到九成（90%）按揭，代表首期需要準備樓價的一成（10%）。
同樣用一個售價港幣300萬元的單位作例子。
首期金額就是：$3,000,000 x 10% = $300,000。你需要申請的按揭貸款額就是港幣270萬元。
可以看到，在同一個樓價下，白表申請者需要準備的首期現金是綠表申請者的一倍。
費用核心二：印花稅 (Stamp Duty) – 最易失算的隱藏成本
印花稅是買居屋費用中一筆相當大的開支，也是最多人失預算的地方。很多人會直接用自己支付的樓價去計算印花稅，但這是一個常見的誤解，結果可能會令你的預算大失準。
陷阱剖析：印花稅並非按「折扣後售價」計算
這裡要劃下重點：居屋的印花稅，並不是根據你簽訂買賣合約上的「折扣後售價」來計算的。如果用錯了基數，計算出來的稅款會和實際金額相差很遠。
正確計算基準：以房委會評估的「完整市值」為準
正確的計算基準，是房屋委員會為單位評估的「完整市值」（Initial Market Value）。這個市值在揀樓時的售價資料中可以找到。簡單來說，政府是按照單位在公開市場上的原本價值來徵稅，而不是按折扣後的優惠價。
居屋印花稅計算方法與實例
我們繼續用上面的例子。假設一個售價300萬元的居屋單位，是以市價六折（60%）出售。
首先，我們要找出它的「完整市值」：$3,000,000 ÷ 60% = $5,000,000。
然後，我們再根據稅務局的「從價印花稅」第二標準稅率，用這個$5,000,000的市值去計算應繳稅款。以$5,000,000的樓價計算，應繳印花稅為$112,500。這個金額，遠比用300萬折扣價計算出來的$45,000高出超過一倍。這就是為什麼必須用「完整市值」來做預算。
費用核心三：律師費 (Legal Fees) – 保障權益的重要投資
律師費是確保整個交易合法和順利完成的必要開支。雖然金額不及首期和印花稅，但絕對是一項保障自己權益的重要投資。千萬不要為了節省而忽略了它的重要性。
為何應自聘律師？房委會律師與買家律師的角色分別
在簽署正式買賣合約時，你會接觸到房委會指定的律師。但很重要的一點是，這位律師只代表賣方，也就是房委會的利益。他的職責是確保房委會的法律權益得到保障，並不會為你提供任何法律意見，也不會提醒你合約中可能對你不利的條款。
買家律師的核心職責：審閱合約、查核業權、提供法律意見
你自己聘請的律師，才是真正代表你利益的一方。他的核心職責包括：詳細審閱買賣合約和所有法律文件，確保條款公平；為你查核單位的業權，確保沒有任何問題；在整個交易過程中提供專業的法律意見，並處理所有樓契和按揭文件的註冊事宜，保障你作為買家的權益。
市場收費參考：約港幣$8,000至$15,000
市場上處理一手居屋買賣的律師費，一般收費大約在港幣$8,000至$15,000之間。這個費用會因為律師樓的規模和服務範圍而有所不同。建議在決定前，可以先向幾間律師樓查詢報價作比較。
入伙前後必要開支深度剖析：裝修、驗樓及其他雜費
成功處理好首期與印花稅等核心交易後，下一步就是準備迎接新居。不過，在正式入伙之前，還有一系列重要的開支需要處理。這些開支是整個買居屋費用預算中，最容易浮動和超出預算的部分，當中尤以裝修費最為關鍵。
最大筆浮動開支：裝修費 (Renovation Cost)
「清水樓」標準：為何居屋裝修預算一般較高？
一手居屋單位與坊間的私人新樓盤有一個根本分別，就是交樓標準為「清水樓」。這代表單位內部只有最基礎的結構，例如沒有鋪設地磚或地板，廚房與洗手間只提供最基本的牆身磚和地台，甚至沒有廚櫃或潔具。因此，業主需要由零開始進行全屋裝修，從間隔房間、鋪設地板、到廚廁設備安裝，都需要自行負責，這也是居屋裝修預算普遍較高的主因。
實用預算估算：按每平方呎裝修費參考（$600 – $1,000）
那麼，裝修預算應該如何估算呢？業界有一個頗為實用的參考標準，就是按單位面積的平方呎計算。一般而言，基本裝修的費用約為每平方呎港幣$600至$800；如果對設計或用料有更高要求，費用則可能上升至每平方呎港幣$800至$1,000或以上。以一個400平方呎的單位為例，裝修費預算便可能介乎24萬至40萬元之間。這筆費用相當可觀，部分業主在規劃買居屋借錢方案時，也會將裝修貸款納入考慮。
注意房委會裝修指引限制
在計劃裝修時，有一點必須注意，就是業主必須遵守房委會的裝修指引。指引中會列明一些裝修限制，例如嚴禁拆除主力牆、不可改動廚房或浴室的預設間隔牆，以及不能破壞原有的防水層等。動工前，務必與你的設計師或裝修師傅清晰溝通，確保所有工程都符合規定。
資源下載：《居屋裝修預算規劃Excel範本》
為了幫助你更精準地控制開支，我們特別準備了《居屋裝修預算規劃Excel範本》。你只需要輸入單位面積和各項目的預算，範本就能自動為你計算總開支，讓你對這筆買居屋雜費有更清晰的掌握，避免超支。
其他一次性開支：驗樓費與還原公屋費
除了裝修這筆大額開支，還有兩項一次性的雜費需要納入預算。
驗樓費：新居屋「清水樓」標準下保障質素的必要開支
正因為單位是「清水樓」，收樓時進行專業驗樓就顯得尤其重要。聘請專業驗樓師可以為你仔細檢查牆身、地台有沒有空鼓（即批盪空心）、窗戶或喉管有沒有滲水跡象、以及各項基本設備是否運作正常。驗樓報告是向房委會提交執修清單的重要依據，確保所有問題在入伙前得到妥善處理。這筆數千元的費用，可視為保障物業質素的重要投資。
綠表申請者獨有：還原舊公屋單位費用
這項開支是綠表申請者需要特別留意的。綠表申請者在接收新居屋單位後，需要將現居的公屋單位交還予房委會。根據租約規定，單位必須還原至最初入住時的標準狀態。房委會職員會上門評估，並根據單位內的改動情況，例如自行加設的間隔、地台或固定裝置，來計算還原工程的費用。這筆費用沒有固定金額，視乎單位的具體情況而定，是綠表買家獨有的一項買居屋雜費。
買居屋費用及按揭常見問題 (FAQ)
總括而言，買居屋雜費預算大概要準備多少？
計算買居屋費用時，除了樓價本身，預留一筆充裕的資金應對各項買居屋雜費是非常重要的一步。根據市場經驗，我們通常建議準業主在首期之外，額外準備樓價的15%至20%作為預算。這筆資金主要用來支付最大筆的印花稅，還有律師費、驗樓費，以及最大彈性的裝修開支。預先規劃好這筆預算，可以讓整個置業過程更加順利，避免到後期才發現資金不足。
除了首期，綠表與白表申請者的雜費有何不同？
大家都知道，綠表與白表申請者在首期要求上有明顯分別，一個是樓價的5%，另一個是10%。至於其他雜費，大部分開支項目例如印花稅的計算基準、律師費及驗樓費等，兩者的處理方式與金額基本上沒有分別。不過，綠表申請者有一項獨有的開支，就是「還原公屋費用」。如果你是公屋住戶，你需要將現居的公屋單位還原至房署規定的標準狀態才能交還，當中可能涉及清拆自行加設的間隔或固定裝置，這筆費用視乎單位的改動程度而定。
除了物業按揭，印花稅等雜費可以申請貸款嗎？
這是一個關於買居屋借錢的常見問題。首先要清楚一點，物業首期是絕對不能透過貸款支付的，必須是申請人的自有資金。至於印花稅、裝修費等大額雜費，物業按揭本身並不包括這些項目。不過，市面上有部分銀行或財務機構提供私人貸款或稅務貸款，申請人可以考慮利用這些貸款來應付相關開支。申請這類貸款前，你需要留意它的利率通常比物業按揭高，而且還款期較短，這會增加你的每月總還款負擔。銀行在審批時，亦會將這筆額外貸款一併計算在你的總債務中，評估你的還款能力。