將居屋單位放租，賺取被動收入，是不少業主夢寐以求的理財計劃。然而，作為政府資助房屋，居屋的業權及用途附帶嚴格限制，絕不能與私樓混為一談。未經許可擅自出租，隨時誤墮法網，面臨嚴重後果。究竟如何才能合法地將居屋出租？市面上流傳的「暗盤」租賃又隱藏甚麼風險？
本文將為您一文拆解居屋出租的所有疑問，深入剖析兩大合法途徑——「完成補地價」及參與官方「出租計劃」的詳細條件、申請流程與費用，並揭示非法出租的法律陷阱，提供實用的自保方法。無論您是業主或租客，這份終極指南都能助您清晰了解所有規則，作出精明決策。
居屋出租核心問題：原則、合法途徑與風險概覽
居屋為何不能隨意出租？剖析資助房屋「自住」原則
想了解清楚居屋出租條件，首先要知道居屋的根本性質。居屋是政府資助的房屋，原意是幫助合資格市民「上車」自住，而不是用作投資工具。所以，政府在賣出單位時，已經提供了可觀的折扣，這個折扣的代價就是業權會受到一定限制，當中最重要的原則就是單位必須由業主及名列在買賣協議上的家庭成員作自住用途。
未補地價的業權限制：與私樓的根本分別
未補地價的居屋，業權並不完整，這是它與私樓最根本的分別。你可以將政府視為單位的其中一位「隱形股東」，因為你買樓時所享受的折扣，其實就是政府擁有的業權份額。在你未向政府支付補地價（即買回政府的業權份額）之前，你並未擁有單位的100%業權。因此，你不能像私樓業主一樣，隨意在公開市場上將單位出售或出租。這項居屋出租限制是所有未補地價業主必須遵守的規定。
違反出租限制的嚴重法律後果
如果業主在未補地價的情況下，私自將單位出租，即屬違法行為。根據香港的《房屋條例》，任何人士違反相關的居住規定，一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。業主除了面臨刑事檢控，房委會更有權要求業主將單位以原價售回，業主將會因此蒙受重大損失。
居屋出租的兩大合法途徑與一個非法陷阱
雖然限制嚴格，但將居屋出租並非完全無路可走。目前主要有兩個合法途徑，以及一個非常高風險的非法陷阱需要大家警惕。
合法途徑一：完成補地價，在公開市場自由出租
最直接的方法，就是完成居屋出租補地價的程序。當你向房屋署繳付補價後，便會取得「解除轉讓限制證明書」，正式擁有單位的完整業權。你的單位從此就等同於私人樓宇，可以在公開市場上自由放租，不受任何限制，也不需要再遵守自住的規定。
合法途徑二：參與官方「出租計劃」，免補地價出租
另一個合法途徑，是參與由房協推出的「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」。這個官方的居屋出租計劃，容許合資格的未補地價居屋業主，將整個單位或個別房間，出租予正在輪候公屋的合資格申請者。業主需要申請一張「居屋出租證」，而且租客身份和租約條款都有特定要求，並非完全自由。
非法陷阱：「暗盤」租賃的雙方法律責任
所謂的「暗盤」，就是指業主和租客私下協議，在未補地價的情況下進行租賃。這種做法是完全非法的。請注意，法律責任是雙向的，不只是業主會被檢控，租客在知情的情況下租用這類單位，同樣有機會負上法律責任。而且，這種違法的租約並不受法律保障，一旦發生糾紛，租客的權益將無法得到保障。
合法途徑一：完成補地價，獲取完全業權
要談及居屋出租條件，最直接了當的方法，就是為單位補地價。這個方法可以將你的居屋單位，從受限制的資助房屋，轉變為與市面上一般私樓無異的物業。完成補地價之後，單位的業權就完全屬於你，不論是出租、出售或轉讓，都可以自由在公開市場進行，基本上解除了所有的居屋出租限制。
補地價申請三部曲：禁售期、流程與按揭
整個居屋出租補地價的過程，聽起來好像很複雜，但其實可以拆解為三個核心步驟。第一，是檢查你的單位是否已經過了指定的「禁售期」；第二，是正式向房屋署（房署）提交申請，完成估價與繳款；第三，如果單位仍有按揭，就需要處理好與銀行的相關安排。我們一步步來看。
步驟一：檢查單位是否符合最新禁售期規定
這一步是所有行動的起點。並非所有居屋單位都可以隨時申請補地價。政府為了確保資助房屋資源用於自住，為不同時期的居屋設立了不同的轉讓限制期，也就是大家常說的「禁售期」。在禁售期內，業主是不能在公開市場補地價出租或出售單位的。所以，在計劃之前，必須先確定你的單位符合最新的規定。
步驟二：補地價申請流程、費用及時間全覽
確認單位已過禁售期後，就可以啟動補地價的正式流程。你需要向房署遞交申請，房署會委託專業測量師為你的單位進行市值評估，從而計算出需要補回的差價。整個過程，由遞交申請到收到評估結果，一般需要約兩個月時間。當中會涉及數千元的行政費用，這些都是需要預留的開支。
步驟三：處理銀行按揭與「出租同意書」
這是一個相當多人會忽略的細節。即使你已經繳付了補地價款項，如果你的單位仍然有銀行按揭在身，在法律上你仍然需要先取得承按銀行的書面同意，才能將單位出租。這份文件稱為「出租同意書」（Consent to Lease）。銀行會因為單位用途由自住轉為出租，而重新評估風險，有機會調整按揭條款，例如要求你補回部份貸款額。
最新居屋禁售期（轉讓限制）一覽
正如剛才提到，禁售期是決定你何時可以為居屋補地價的關鍵。政策在近年有所改動，所以單位的首次購入年份，直接決定了它受哪一條規則約束。
2018年及以前首次購入的居屋
如果你是在2018年或更早的時候買入單位，情況相對簡單。這些單位的禁售期（即五年內不能在公開市場出售）大部分已經屆滿，業主可以隨時向房署申請補地價，然後將單位在市場上自由出租或出售。
2019至2021年首次購入的居屋 (10年禁售期)
由2019年起，政府收緊了相關政策。在2019年至2021年期間首次購入的居屋單位，業主必須持有單位滿十年後，才可以申請補地價，並在公開市場上出租或出售。
2022年及之後首次購入的居屋 (15年禁售期)
到了2022年，禁售期的規定變得更為嚴格。在這一年或之後首次購入的居屋，業主需要持有單位長達十五年，才能夠補地價並於公開市場放租或放售。這項改動大大延長了業主等待的時間。
補地價實務操作：程序、公式與費用
了解完禁售期的規定，我們來看看補地價的實際操作細節，包括申請程序、如何計算金額，以及最後取得關鍵法律文件的步驟。
向房署提交申請的完整程序及所需文件
要正式啟動程序，你需要填妥一份名為「評估補價申請書」(HD1066C) 的表格，連同你單位的樓契（轉讓契）副本，以及一張銀行本票或劃線支票用作支付行政費，一併交回房署。房署收到申請後便會展開評估工作。
補價金額如何計算？(附官方公式及實例解說)
補價金額並非一個固定數字，而是根據單位在補價當時的市值來釐定。計算的官方公式如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
公式中的「(購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值」，其實就是你當初買入單位時所享有的折扣率。
舉個例子：
假設你申請補價時，單位經評估後的市值是600萬港元。
而你當年是以七折（即30%折扣）買入單位。
那麼你需要補回的金額就是：600萬港元 × 30% = 180萬港元。
取得「解除轉讓限制證明書」的關鍵步驟
當你收到房署發出的「評估補價通知書」並繳付了所需款項後，房署便會發出一份極為重要的文件，名為「解除轉讓限制證明書」。這份文件就是你的單位已經解除所有轉讓限制的官方證明。最後，你必須委託律師將這份證明書在土地註冊處進行註冊，整個補地價程序才算正式大功告成，你的單位自此便可在市場上自由流通。
合法途徑二：參與官方「居屋出租計劃」免補地價出租
如果想符合居屋出租條件，但是又不想或暫時未能承擔高昂的補地價費用，其實還有另一個完全合法的選擇。政府為善用房屋資源，推出了官方的「居屋出租計劃」，讓合資格的業主可以在毋須補地價的情況下，將單位租給有需要的人士。這個方法不僅能為你帶來租金收入，亦能幫助正在輪候公屋的家庭。
甚麼是「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」？
這個計劃的正式名稱是「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」。簡單來說，它是由香港房屋協會（房協）作為中介平台，容許持有未補地價的指定資助房屋業主，將他們整個單位或個別睡房，出租予合資格的公屋申請者。這是一個在現有居屋出租限制下的官方特例安排。
計劃目的：善用房屋資源，為公屋輪候者提供居所
這個計劃的出發點，是為了增加過渡性房屋的供應。香港有不少家庭正長時間輪候公屋，同時市場上亦有部分未補地價的居屋單位處於閒置狀態。因此，計劃旨在盤活這些房屋資源，為公屋輪候冊上的家庭及人士，提供一個相對安穩及租金合理的居住選擇，達致雙贏局面。
監管機構及法律豁免：《業主與租客(綜合)條例》第IVA部不適用
整個居屋出租計劃由房協負責推行及監管，確保過程合規。值得注意的是，參與此計劃的租賃會獲得法律豁免，不受《業主與租客(綜合)條例》中，針對分間單位（俗稱「劏房」）租務管制的第IVA部所規管。換句話說，租約的條款和細節，將主要依據房協的計劃指引來訂立，而非一般的私樓租務管制條例。
申請資格詳解：業主與租客條件一覽
要參與這個計劃，業主和租客雙方都必須符合特定的資格，並不是任何人都可以隨意參加。
業主資格：持有單位滿10年及指定單位類型
作為業主，你需要符合以下條件：
首先，你必須是房協或房委會轄下的指定資助出售單位業主。
然後，你擁有該單位的業權必須已達10年或以上。
最後，你的單位仍然是未完成補地價的狀態。
租客資格：必須為合資格公屋申請者 (輪候年期要求)
另一方面，租客的資格亦有嚴格規定：
申請人必須是年滿18歲，並且已在房委會的公屋申請輪候冊上。
對於一般家庭申請者，輪候年期需要達到3年或以上。
對於非長者一人住戶，輪候年期則需要達到6年或以上。
申請流程、費用及注意事項
了解資格後，下一步就是申請程序。整個流程相當清晰，主要圍繞獲取一份名為「居屋出租證」的資格證明。
申請步驟：如何獲取「居屋出租證」
業主與租客需要各自向房協提交申請，並繳付指定費用。申請可以透過網上系統進行，相當方便。房協審批資料後，會向合資格的業主發出「業主證書」，並向合資格租客發出「租客證書」。這兩份文件就是俗稱的「居屋出租證」，是雙方可以進行合法配對及簽訂租約的憑證。之後，雙方就可以透過房協的平台進行配對和商討租約細節。
計劃有效期及租賃形式 (分租或全租)
這個計劃本身設有有效期，業主和租客獲批的證書同樣有使用期限，需要留意續期安排。在租賃形式方面，計劃提供了很大的彈性。業主可以選擇將整個單位出租（全租），也可以選擇只出租單位內的其中一個或多個睡房（分租），自己則保留其餘房間自用，與租客共用廚廁等設施。
【風險警示】「暗盤」非法出租的法律責任與自保方法
市場上有些所謂的「暗盤」居屋租盤，租金可能比較吸引，不過在決定租用前，必須清楚了解背後的法律風險。這種操作不單是業主的責任，租客同樣可能負上法律責任。了解這些風險與自保方法，是保障自己的第一步。
業主租客同樣犯法！剖析《房屋條例》下的罰則
許多人誤以為，非法出租未補地價的居屋，責任只在於業主一方。事實上，根據香港法例第283章《房屋條例》，無論是出租、准許或同意他人居住在未補地價的居屋單位，業主與租客雙方都可能觸犯法例。這項居屋出租限制的設立，是為了確保公共房屋資源用於指定的資助目的。
法律後果：最高罰款50萬港元及監禁一年
一旦罪名成立，業主與租客所面臨的法律後果非常嚴重。法庭可判處最高罰款50萬港元及監禁一年。這絕對不是一個可以輕視的數字，足以顯示政府打擊違規行為的決心。
違法租約的法律效力：租約無效，租客不受保障
除了刑事責任，違規簽訂的租約在法律上是無效的。這對租客的影響極大，代表租客的權益完全不受法律保障。例如，業主可以隨時要求租客遷出，租客亦無法循法律途徑追討按金。一旦出現任何糾紛，租客將處於非常不利的位置。
租客自保指南：兩大步驟核實單位合法性
既然風險如此之高，租客在簽約前必須主動查證，核實單位是否可以合法出租。其實方法很直接，主要分為以下兩大步驟。
步驟一：簽約前要求業主出示關鍵文件（補地價證明 vs 出租證）
在洽談租約時，你可以直接向業主提出，要求查閱以下其中一份關鍵文件，以證明其單位符合居屋出租條件：
1. 解除轉讓限制證明書：如果業主聲稱單位已補地價，可以在公開市場自由出租，他們必須能夠出示由房屋署發出的「解除轉讓限制證明書」。這份文件是完成居屋出租補地價程序的最有力證明。
2. 有效「居屋出租證」：如果業主是透過官方的「居屋出租計劃」將單位出租，他們則需要出示由房協發出的有效「居屋出租證」。同時，租客自己亦必須是符合該計劃資格的申請人。
步驟二：自行到土地註冊處查冊核實（附網上查冊教學）
單憑業主提供的文件副本可能未夠全面，最穩妥的做法是親自到土地註冊處進行查冊（Land Search）。你可以透過網上查冊服務，輕鬆查閱單位的土地登記冊。在登記冊上，你可以清楚看到該單位是否已註冊「解除轉讓限制證明書」。如果有這項紀錄，就代表單位已補妥地價，可以合法出租。這個步驟能夠提供最客觀、最可靠的資訊。
（稍後我們會提供詳細的網上查冊教學，讓你一步步完成查證。）
【實用資源】租客簽約前安全檢查清單 (附PDF下載)
為了讓你更方便地進行檢查，我們整理了一份「租客簽約前安全檢查清單」，總結了所有必須核實的項目和文件。你可以在簽約前逐項對照，確保自己租得安心。
（點擊此處下載PDF檢查清單）
居屋出租條件常見問題 (FAQ)
談及居屋出租條件，許多業主或準買家心中總會有些具體疑問。我們整合了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
Q1. 如果我只是將一個房間分租，是否也受限制？
是的，即使只是分租一個房間，同樣受到嚴格的居屋出租限制。政府資助房屋的原意是供業主「自住」，因此，不論是出租整個單位，還是僅僅分租部分空間，只要涉及收取租金的商業行為，都已違反了單位的轉讓限制契據。要合法地分租，只有兩個途徑：一是完成居屋出租補地價的程序，讓單位擁有完整業權；二是參與官方的「居屋出租計劃」，將房間租給合資格的輪候公屋人士。
Q2. 綠表或白表身份，對日後單位的出租限制有何影響？
無論當初是用綠表還是白表身份購入單位，日後所受的居屋出租限制是完全一樣的。購買資格只是申請入場券時的分別，一旦成為業主，所有資助房屋的業權限制都會記錄在樓契之上。所以，日後若想將單位出租，必須跟從同樣的規則，即完成補地價程序，或參加「居屋出租計劃」。你最初的申請身份，對此並沒有任何影響。
Q3. 參與「居屋出租計劃」的租約，與一般私樓租約有何不同？
參與「居屋出租計劃」的租約，和一般私樓租約有很大分別，主要體現在規管層面。首先，租客對象受嚴格限制，租客必須是合資格的公屋輪候冊申請人，並且持有有效的「租客證書」，也就是我們俗稱的居屋出租證。其次，租約必須使用房協提供的標準租約範本，租期與條款都有固定格式，不像私樓租約可由雙方自由商議所有細節。另外，這個計劃下的租賃關係，不受《業主與租客（綜合）條例》中關於「劏房」租務管制的條文所規管，這是一個重要的法律區別。
Q4. 若業主過世，其繼承人出租單位是否受同樣限制？
是的，繼承人同樣會受到完全一樣的居屋出租限制。這是因為轉讓限制是跟隨物業本身，並已註明在地契上，並不會因為業主變更而自動消失。繼承人取得業權後，如果想將單位出租，依然需要依循合法的途徑。他們必須先完成居屋出租補地價的程序，以解除業權限制。或者，他們也可以選擇參與官方的「居屋出租計劃」，將單位租予合資格人士。