本港樓價高企，對不少準買家而言，「上車」是一大難題。因此，介乎私樓與綠表/白表居屋之間、已補地價的居屋，便成為市場上另一選擇。其樓價普遍較私樓相宜，但在買賣程序、按揭審批等方面卻有獨特之處。究竟這類物業是否值得入手？當中有何優點與潛在風險？本文將為您全面拆解已補地價居屋的各個層面，由定義、7大優劣分析，到實際的買賣流程、費用、按揭申請及補地價計算方法，助您一文看清所有細節，作出最精明的置業決策。
什麼是已補地價居屋？全面剖析居屋自由市場定義、分別與價值
在香港樓市中，已補地價居屋是一個獨特的選擇，它為希望在自由市場置業的人士提供了另一條路徑。要理解這個概念，我們首先要從「居屋」的本質說起。居屋，全名為「居者有其屋計劃」單位，是政府以折扣價售予合資格中低收入家庭的資助房屋。由於當初買入時業主已享受了樓價折扣，所以轉售物業會受到一定限制。
簡單來說，已補地價居屋就是指原業主已經向香港房屋委員會（房委會）繳付了當年買入單位時的折扣差價（即「補地價」），解除了單位的轉售限制。完成這個程序後，這間居屋便能在公開的自由市場上，與一般私人樓宇一樣，自由買賣、出租或轉讓，買家亦無須符合任何入息或資產限制。
自由市場與居二市場的分別
談及居屋買賣，市場主要分為「自由市場」和「居屋第二市場」（簡稱「居二市場」），兩者針對的對象和交易方式截然不同。
居二市場是一個封閉的市場，專為合資格的「綠表」及「白表」人士而設。在這個市場交易的居屋，全部是未補地價的單位。賣家毋須補地價，就能將單位轉售予合資格買家；買家則能以較相宜的折扣價購入單位，但日後若想在自由市場出售，同樣需要補地價。
自由市場則是一個開放的市場。在這裡買賣的已補地價居屋，其性質與私樓無異。任何人士，不論其入息、資產或身份，都可以在這個市場上自由選購心儀的已補地價居屋單位，交易過程和限制基本上與私人樓宇看齊。
補地價的背景與意義
補地價制度的核心，源於政府推出居屋計劃的初衷。政府為了協助市民置業，在出售居屋時提供了相當可觀的折扣，這個折扣率其實就是政府擁有的部分業權，亦可以理解為業主欠政府的「地價」。
因此，當居屋業主希望將單位在自由市場出售，享受單位的完整市值時，就需要先向政府「買回」這部分的業權。這個「買回」的過程，就是補地價。補地價的金額會根據當前的市價以及單位最初的折扣率來計算，確保政府能收回當初資助的價值。完成補地價，等於厘清了單位的全部業權，讓單位正式「私有化」，可以在市場上自由流通。
已補地價居屋的市場價值
已補地價居屋的市場定位，正好介乎於私樓與居二市場單位之間，為買家提供了一個高性價比的選擇。
相較於同區、相若面積的私人樓宇，已補地價居屋的樓價通常會較低。這主要是因為大部分居屋屋苑的樓齡較高，而且普遍缺乏如會所、泳池等豪華設施，物業管理質素也與新型私樓有一定差距。這個價格上的折讓，吸引了不少追求實用面積、對屋苑設施要求不高的上車人士或換樓客。
而與居二市場的未補地價單位相比，已補地價居屋的價格雖然較高，但它的最大優勢是市場流通性強，買家背景不受限制，而且未來的升值潛力能完全緊貼大市，業主擁有絕對的處置權，可以隨時出售或出租，資金調動更具彈性。
補地價居屋好唔好？四大優點與三大潛在風險全面分析
決定是否購買已補地價居屋，是不少置業人士面對的抉擇。這類物業在自由市場上流通，既有其獨特吸引力，也伴隨一些需要注意的地方。要作出明智決定，全面了解其優點與潛在風險便相當重要。以下將為你深入剖析，助你衡量是否適合自己的置業階梯。
四大優點
優點一：入場門檻較低
相對於同區的私人樓宇，已補地價居屋的樓價通常更具競爭力。因為其最初是資助房屋，即使補足地價後，其定價普遍仍比私樓低。對於預算有限，又希望在心儀地區置業的買家而言，這無疑提供了一個更易負擔的選擇，讓上車之路變得相對輕鬆。
優點二：買家資格無限制
當居屋單位完成補地價程序後，其性質就與一般私人物業無異。這代表買家不再受入息、資產或家庭成員組合等限制，任何合資格的香港永久性居民都可以自由購買。市場擴闊了，尋找合適單位的機會也隨之增加。
優點三：按揭申請更靈活
未補地價的居屋在申請按揭時，會受政府擔保期所限，影響按揭成數及年期。而已補地價居屋則可直接向各大銀行申請按揭，與私樓的審批標準看齊。只要物業估價和申請人信貸紀錄良好，便有機會申請到較高的按揭成數和更長的還款期，資金安排上更具彈性。
優點四：實用率高間隔好
早期興建的居屋屋苑，其設計著重實用性。因此，這些單位的實用率普遍較高，室內鮮有突兀的窗台或露台，間隔方正實用。與近年一些新建的私樓相比，已補地價居屋在空間運用上可能更具優勢，適合講求實用空間的家庭。
三大潛在風險
風險一：樓齡偏高
市場上大部分已補地價居屋的樓齡都比較高，普遍已達二十年甚至三十年以上。較高的樓齡意味著物業可能出現較多老化問題，例如石屎剝落、水管滲漏等。買家除了要有心理準備應付日後的維修開支，亦要留意樓齡過高可能會影響銀行的按揭審批，或會縮短還款年期。
風險二：轉售與升值潛力
雖然已補地價居屋可在自由市場買賣，但其升值潛力或不及大型私人屋苑。因為居屋屋苑的定位和設施所限，其市場吸引力主要集中在價格較低的優勢上。當樓市調整時，其樓價的抗跌能力或會稍遜於配套完善的指標性私樓屋苑。
風險三：屋苑設施及管理
居屋屋苑的配套設施通常比較基本，普遍缺乏如會所、泳池、健身室等豪華設施。同時，物業管理質素也可能參差不齊。買家在考慮時，除了單位本身，也應實地考察屋苑的公共空間、大堂和走廊的保養狀況，並了解管理公司的服務水平，確保居住環境符合期望。
購買已補地價居屋流程、揀盤要點及費用詳解
想入手已補地價居屋，整個買賣流程其實與一般私樓非常相似，但當中有些細節位需要特別留意。不如就由我們帶你走一次，從睇樓、簽約到收樓，讓你對整個過程有個清晰的藍圖，做足準備。
購買流程：一步步教你買入心儀單位
整個交易過程環環相扣，清楚了解每個步驟，自然能更安心。
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財務評估與尋找樓盤：首先要評估自己的負擔能力，計算首期、每月供款及其他雜費，並向銀行初步查詢可承造的按揭成數。之後就可以透過各地產代理網站或分行，尋找符合預算和心儀地區的樓盤。
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睇樓與查冊：實地視察單位狀況，留意間隔、裝修及景觀。同時，可以委託地產代理或律師進行土地查冊（俗稱查冊），核實業權、單位面積，以及確保單位沒有任何未解除的按揭或押記令。最重要是確認業主已補妥地價。
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簽署臨時買賣合約：當買賣雙方就價錢達成共識後，便會透過地產代理簽署臨時買賣合約，買方需要繳付樓價約3%至5%的臨時訂金（俗稱「細訂」）。
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委託律師與申請按揭：簽署臨約後，買賣雙方需要各自委託律師處理後續法律文件。買方此時應立即正式向銀行遞交按揭申請，銀行會為單位進行估價。
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簽署正式買賣合約：通常在簽署臨約後14天內，買方律師會草擬好正式買賣合約，交由雙方簽署。買方此時需要繳付加付訂金（俗稱「大訂」），連同細訂金額一般合共為樓價的10%。
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驗樓與辦理轉讓手續：在成交日前，買方有權到單位進行驗樓，確保單位狀況與合約相符。與此同時，律師會處理樓契等轉讓文件，並協助買方繳付印花稅。
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正式成交收樓：在指定的成交日，買方經由律師將樓價餘額支付給賣方律師，完成交易。成功後，賣方便會交出單位鎖匙，你便正式成為單位業主。
揀盤實用貼士：三大注意事項
在眾多盤源中，要選出最適合自己的單位，不妨留意以下幾點。
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留意樓齡與維修狀況：不少居屋屋苑樓齡較高，這會直接影響銀行批出的按揭年期。此外，也要留意大廈外牆、公眾地方的保養情況，查詢是否有大型維修計劃，避免日後需要承擔高昂的維修費。
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核實補地價文件：這是購買已補地價居屋最關鍵的一環。買方必須要求賣方出示由房屋署發出的「解除轉讓限制證明書」，這是唯一證明單位已補地價的官方文件。在簽約前，最好將文件副本交由你的代表律師核實，確保萬無一失。
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了解屋苑管理與社區配套：一個屋苑的管理質素，會影響居住環境及物業價值。可以留意屋苑的管理費水平、保安及清潔服務質素。同時，亦要考慮周邊的交通、校網、購物及康樂設施是否符合你的生活需要。
相關費用一覽：除了樓價還有什麼開支？
除了樓價本身，整個買賣過程還涉及多項費用，預算時記得將它們計算在內。
- 地產代理佣金：通常為成交價的1%。
- 律師費：處理買賣合約、查冊、樓契轉名等法律文件，費用視乎律師樓收費而定，一般由數千至萬多元不等。
- 印花稅：根據物業價格按不同稅率計算，是最大的一筆額外開支。最新稅率可參考稅務局的公布。
- 裝修及雜費：預留一筆資金作基本裝修或添置傢俬電器之用。其他雜項開支還包括銀行按揭申請的估價費、火險費用等。
補地價居屋按揭申請全攻略
申請已補地價居屋的按揭，過程與一般私樓非常相似，因為物業已經可以在自由市場買賣。不過，當中仍有一些細節位需要注意，特別是樓齡對按揭年期的影響。掌握以下幾個關鍵，整個申請過程自然會更加順利。
按揭成數及年期：與私樓有何不同？
在按揭成數方面，已補地價居屋享有與私樓看齊的待遇。買家可以向銀行申請最高九成的按揭，不過這通常需要經由按揭保險公司承保。若不申請按揭保險，銀行一般最高提供六至七成的按揭。
至於按揭年期，最長還款期同樣是30年。這裡有一個關鍵因素需要留意，就是「樓齡」。銀行在審批按揭年期時，普遍會用一個簡單的準則，例如「75減樓齡」或「80減樓齡」。假設心儀的居屋樓齡已經達到48年，而銀行採用「75減」的標準，那麼最長的按揭年期就只有27年（75 – 48 = 27），而不是30年。這個因素會直接影響每月供款額，所以在選擇樓盤時，必須將樓齡一併考慮。
壓力測試要求
根據香港金融管理局的指引，所有住宅物業的按揭申請都需要進行壓力測試，已補地價居屋也不例外。申請人的「供款與入息比率」不能超過50%，意思是每月的總供款額，不能多於總收入的一半。同時，在假設利率上升2厘的情況下，這個比率也不能超過60%。
不過，若果申請人是首次置業人士，並且申請高成數按揭保險，則有機會豁免壓力測試。即使如此，申請人仍然需要符合「供款與入息比率」不超過50%的基本要求。
申請按揭所需文件及注意事項
準備充足的文件，可以讓按揭申請過程更有效率。一般來說，銀行會要求申請人提供以下文件：
* 香港永久性居民身份證副本
* 臨時買賣合約
* 最近三至六個月的入息證明，例如糧單、稅單或銀行月結單
* 最近三個月的住址證明
除了準備文件，還有幾點需要特別留意。第一，在簽署臨時買賣合約前，最好先為物業向銀行進行估價。如果銀行的估價低於成交價，買家就需要準備更多首期資金去填補差額。第二，如前文所述，樓齡較高的居屋，部分銀行在審批按揭時可能會比較保守。建議可以同時向幾家銀行查詢，比較它們提供的按揭計劃、利率及現金回贈等優惠，選擇最適合自己財務狀況的方案。
業主必讀：居屋補地價程序及計算實戰
想將手上的居屋單位變成可以自由轉讓的已補地價居屋，整個過程其實有清晰的步驟和計算方式。作為業主，了解清楚當中的細節，有助你更好地規劃財務和時間。以下我們將會一步步拆解整個補地價的程序，並且用一個實際例子，教你如何計算所需金額。
補地價程序五步曲
整個補地價的申請流程主要由房屋委員會（房委會）處理，過程清晰直接，大致可分為五個核心步驟。
第一步：遞交申請
業主需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本以及手續費，一併交往房委會的租約事務管理處。房委會收到申請和文件後，便會正式啟動評估程序。
第二步：房委會進行估價
房委會委派測量師行為你的單位進行估價，以評定單位在申請當時的十足市值。這個市值是計算補價金額最關鍵的基礎，所以這一步非常重要。業主無需親自尋找估價公司。
第三步：收到評估結果
完成估價後，房委會大約會在兩個月內向業主發出「補價通知書」。這份文件會清楚列明單位當時的市值，以及根據最初的折扣率計算出來的應繳補價金額。
第四步：繳付補價金額
業主收到通知書後，必須在兩個月內，前往指定的律師事務所繳付所有補價款項。這一步必須在限期前完成，否則整個申請便會失效，需要重新來過。
第五步：取得「解除轉讓限制證明書」
成功繳付補價後，房委會便會向業主發出一張「解除轉讓限制證明書」。這份文件是官方證明，代表你的單位已經補足地價，從此可以在公開市場上自由出租或出售，正式成為已補地價居屋。
補地價金額點樣計？公式與實例詳解
補地價的金額並不是一個固定數字，它會隨着樓市的升跌而變動。計算的核心在於一個固定的「折扣率」。這個折扣率在你當初購買單位時已經定下，並記錄在樓契之中。
計算公式如下：
應繳補價金額 = 補價時的單位市值 x (購入時的十足市值 – 當年買入價) / 購入時的十足市值
公式中的「(購入時的十足市值 – 當年買入價) / 購入時的十足市值」部分，其實就是你當年買樓時所享有的折扣率。
讓我們用一個實際例子來說明：
情景設定：
陳先生在2010年以140萬港元購入一個居屋單位。當時，該單位的十足市值為200萬港元。
計算當年折扣率：
(200萬 – 140萬) / 200萬 = 30%
這個30%就是陳先生單位永久的折扣率，不論樓市如何變化，這個比率都不會改變。
計算現時補價金額：
假設陳先生現在想補地價，而房委會評估單位現時的市值為600萬港元。
應繳補價金額 = 600萬港元 x 30% = 180萬港元
所以，陳先生需要繳付180萬港元，才能將其居屋單位變成已補地價居屋。從這個例子可以看到，補價金額與單位的最新市值直接掛鉤。當樓價上升時，需要補的金額亦會相應增加。
已補地價居屋常見問題 (FAQ)
在考慮入手已補地價居屋的過程中，相信你心中還有不少疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，並提供清晰的解答，助你作出最適合自己的決定。
如何確認一個居屋單位真的已補地價？
要核實心儀單位的補地價狀況，最準確可靠的方法就是進行土地查冊。在土地註冊處的紀錄上，假如單位已經補妥地價，業主會持有一份由房屋委員會發出的「補價證明書」，這份文件會登記在土地紀錄之中。因此，在簽署任何買賣合約前，委託律師查閱最新的土地登記冊，就能一目了然，確保萬無一失。
購買已補地價居屋，對買家有身份限制嗎？
答案是沒有的。當居屋單位完成補地價程序後，其性質就等同於私人住宅，可以在公開的自由市場上買賣。這代表任何符合資格在香港購買私人物業的人士，不論是香港永久性居民還是其他人士，都可以購買已補地價居屋，過程與買賣一般私樓無異，並不受房委會的入息或資產限制。
已補地價居屋的按揭申請與私樓有分別嗎？
在按揭審批上，銀行普遍會將已補地價居屋視作一般私人樓宇處理。不過，申請時有一個關鍵點需要留意，那就是樓齡。由於不少居屋屋苑的樓齡較高，銀行在計算最長還款年期時，可能會因應樓齡而作出調整。一些樓齡超過三十年或以上的單位，銀行批出的按揭年期或會較短，這一點需要有心理準備，並預先向銀行查詢清楚。
已補地價居屋的業主可以將單位出租嗎？
可以的。補地價的其中一個重要意義，就是解除了單位的轉讓限制。業主在繳付補價金額後，便擁有該單位的完整業權，權利與私樓業主看齊。這意味著業主可以自由決定將單位在市場上放售或出租，無需再向房屋委員會申請。
為何同區的已補地價居屋，樓價普遍比私樓低？
這主要與屋苑的配套設施及用料規格有關。居屋的設計初衷是滿足市民的自住需求，因此屋苑設施通常比較基本，例如缺少會所、泳池等豪華設施，管理費也相對較低。同時，其建築用料和單位間隔設計，可能與同區新型私人屋苑存在一定差距。這些因素綜合起來，便會反映在樓價上，使其成為自由市場上一個價格較相宜的選擇。