物業聯名契據由「分權契」（Tenancy in Common）轉為「長命契」（Joint Tenancy），是許多家庭在規劃資產傳承、鞏固配偶權益時的重要決策。此舉看似只是更改業權形式，但實際操作上涉及複雜的法律程序、銀行按揭審批、印花稅計算及潛在債務風險，絕不能掉以輕心。本文將為您提供終極指南，由律師詳細拆解轉換的四大核心步驟、清晰解說律師費與印花稅的計算方法，並深入剖析潛在風險，助您一文看懂所有關鍵細節，作出最穩妥的決定。
釐清基礎：分權契與長命契的核心區別
在考慮進行分權契轉長命契的程序前，首要任務是清晰理解兩種業權形式的根本差異。這兩者不只是名稱不同，背後牽涉的業權結構、繼承方式以至決策權力都有天壤之別。弄懂這些核心概念，才能作出最適合你家庭狀況的決定。
什麼是分權共有（Tenancy in Common / 分權契）？
分權契，顧名思義，就是將物業的業權「分開」。聯名業主會各自持有物業一個明確的、獨立的業權份額。
獨立業權份額的定義與例子（如70%/30%）
在分權契下，各業主的業權份額可以是不均等的。例如，業主甲可以因出資較多而擁有70%業權，業主乙則持有餘下的30%。這個份額會在樓契上清晰列明，法律上完全獨立。
業權的獨立處置權（可獨立出售、抵押、繼承）
由於每位業主擁有獨立的業權份額，他有權在無需其他共有人同意的情況下，自由處理自己名下的那一部分業權，包括將其出售、抵押給銀行，或者在遺囑中指定繼承人。
無「生存者取得權」：業權按遺囑或繼承法處理
這是分權契的一大特點。假如其中一位業主不幸離世，他持有的業權份額會被視為其個人遺產，並根據其遺囑內容進行分配。若沒有訂立遺囑，則會按照香港的《無遺囑者遺產條例》由其法定繼承人繼承，而不會自動轉移給在生的其他聯名業主。
什麼是聯權共有（Joint Tenancy / 長命契）？
長命契則完全不同，法律上視所有聯名業主為一個單一的整體，共同持有整個物業。
業權視為一體，共有人共同擁有100%
在長命契中，並不存在所謂的「個人份額」。所有共有人都被視為共同擁有物業的100%權益。打個比方，兩位聯名業主並非各自擁有50%，而是兩個人同時完整地擁有整個物業。
核心特徵：「生存者取得權」（Right of Survivorship）的運作方式
「生存者取得權」是長命契的核心機制。當其中一位聯名業主離世，其業權會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。例如，若一對夫婦以長命契持有物業，一方去世後，在生的一方便會自動成為物業的唯一擁有人。
效力凌駕遺囑：業權自動轉移給在生者
這一點極其重要。「生存者取得權」的法律效力，是凌駕於個人遺囑之上的。即使離世的業主在遺囑中寫明要將物業留給子女，該項指示亦屬無效。物業的業權只會依法自動轉移給在生的長命契共有人。
分權契 vs 長命契：關鍵差異快速比較
為了讓你更易掌握，我們將兩者的關鍵差異整理成一個快速比較。
業權份額比較
分權契：業權份額清晰、獨立，可按比例劃分（如70%/30%）。
長命契：業權視為一體，所有共有人共同擁有100%，不設獨立份額。
繼承方式比較
分權契：業權份額按離世者的遺囑或繼承法分配，成為其遺產一部分。
長命契：業權根據「生存者取得權」自動轉移給在生共有人，不經遺產承辦程序。
決策權力比較
分權契：業主可獨立出售或抵押自己的業權份額。
長命契：任何重大決定，如出售整個物業，必須全體共有人同意並共同簽署文件。
適用關係建議（夫妻 vs 生意夥伴）
分權契：較適合生意夥伴、朋友或關係較複雜的家庭成員聯名，因其能清晰劃分資產。
長命契：普遍適用於關係穩固的夫妻或家人，旨在保障在生者的居住權及簡化繼承。
為何要考慮將分權契轉為長命契？
了解兩者分別後，自然會問，在什麼情況下需要考慮將分權契轉為長命契呢？主要有兩大動機。
簡化未來繼承程序，避免家庭爭議
長命契的自動繼承機制，能完全繞過冗長的遺產承辦法律程序。這不僅節省時間和金錢，更重要的是能有效避免因業權分配問題而可能引發的家庭內部矛盾或爭拗。
鞏固配偶或指定家人的業權保障
對於希望將物業完整地留給配偶或特定家人的業主來說，長命契提供了最穩固的保障。它能確保在你離世後，業權會直接、無誤地轉移到你指定的聯名人手中，不會因遺囑不清或繼承法規而旁落他人。
【人生階段決策樹】評估您是否適合轉為長命契
考慮分權契轉長命契，通常是基於人生不同階段的特定需要和規劃。這不單純是一項法律文件的變更，更是一項關係到未來資產傳承與家庭保障的策略性決定。不同的家庭結構與聯名關係，對於業權形式的需求也大相逕庭。現在，讓我們一起看看，在哪些常見的人生場景下，將物業由分權契轉為長命契，會是一個值得考慮的選擇。
新婚夫婦：鞏固共同資產
確保配偶在一方離世後，能無縫繼承完整業權
對於剛建立家庭的夫婦來說，共同置業是為未來打下穩固基礎的重要一步。如果當初選擇了分權契，代表各自擁有獨立的業權份額。萬一其中一方不幸離世，其持有的業權份額會被視為遺產。在生的配偶需要經過相對繁複的遺產承辦程序，才能繼承該份額。轉為長命契後，核心的「生存者取得權」機制便會生效，業權會自動轉移給在生的另一方，過程直接簡單，能給予配偶最即時和安穩的保障。
避免分權契業權因無遺囑而流落其他家庭成員
分權契的另一個潛在問題是，如果離世一方沒有訂立遺囑，其業權份額將會根據無遺囑繼承法例分配。這意味著，除了在生配偶外，離世者的父母或其他家庭成員也可能成為業權的合法繼承人。這會導致業權變得分散，甚至可能引發家庭內部爭議。將業權轉為長命契，就能主動避免這種情況，確保夫婦共同努力購置的資產，能夠完整地保留在二人之間。
家庭成員共有：簡化未來業權
為共同供樓多年的家人提供長命契的繼承保障
在香港，家庭成員合資買樓的情況十分普遍，例如兄弟姊妹或父母與子女，多年來共同承擔按揭供款。如果採用分權契，當其中一位供款的家人離世，他名下的業權份額會按其遺囑或繼承法處理，繼承人未必是其他有份供款的家庭成員。這對其他長年付出的共有人來說，可能不太公平。轉為長命契，就能確保物業業權會留在這些共同付出的家人手中，是對他們多年貢獻的一種肯定和保障。
確保物業留在聯名人手中，而非按繼承法分配
長命契的最大特性，就是其效力凌駕於遺囑之上。這代表無論個別共有人在遺囑中作出何種安排，物業的業權最終都會自動轉移給在生的聯名人。對於希望將物業「鎖定」在特定家庭成員圈子內的家庭而言，這是一個非常有效的工具。它能確保物業不會因為個別成員的婚姻狀況或個人意願，而流失到家庭以外的人手中，從而簡化了未來的業權結構。
遺產規劃：修補分權契的潛在漏洞
應對分權契可能導致業權份額外流的風險
從遺產規劃的角度看，分權契給予了每位共有人極大的自由度，但這種自由也帶來了不確定性。任何一位分權共有人，都可以隨時決定出售、轉贈或透過遺囑將自己的業權份額交給第三方。這意味著您可能會在某一天，發現自己需要與一位素未謀面的新共有人共同持有一項物業。這種業權份額外流的風險，是分權契一個難以避免的潛在問題。
主動將資產鎖定在指定共有人之間
假如您的目標是確保一項重要資產能夠完整地、確定地在數位指定人士之間傳承，那麼將分權契轉為長命契便是一個主動且明確的規劃策略。這個轉換動作，等同於所有共有人共同訂立了一份關於此物業的「繼承契約」。它將資產的未來路徑清晰地鎖定在現有的共有人之間，排除了因個人決定或繼承法而引入外來業權持有人的可能性，為資產傳承提供了更高的確定性。
【實戰指南】分權契轉長命契四部曲及法律程序
決定將分權契轉長命契，是一項重大的業權安排。這不只是簡單簽個名，而是一個正式的法律程序，猶如一次物業內部轉讓。整個過程清晰直接，主要可以分為四個核心步驟，讓我們一步一步拆解，助你順利完成整個轉換程序。
第一步：全體業主達成共識及聘請律師
尋求專業法律意見的重要性
轉換業權的第一步，也是最基本的前提，就是所有分權共有人必須達成百分百的共識。因為任何業權的變動，都需要全體業主同意才能進行。當大家意向一致後，就應立即委託律師事務所處理。這一步不能省略，因為業權轉換涉及複雜的法律文件與程序，由專業律師把關，才能確保每位業主的權益都得到妥善保障。
律師的角色：草擬新轉讓契據（Assignment）
律師在此程序中的核心角色，是草擬一份全新的「轉讓契據」（Assignment）。這份文件的法律意義，是所有分權共有人，將他們各自持有的獨立業權份額，共同轉讓給「全體共有人自身」，而新的持有方式則是以聯權共有（即長命契）形式存在。這等同於一次內部的業權重組，將分散的份額合併為一個不可分割的整體。
確認全體業主執行轉換的最終意向
在正式草擬及簽署任何有約束力的文件前，律師會與所有業主會面，再次確認每個人轉換業權的最終意向。這個步驟是為了確保資訊清晰無誤，避免在程序中途因誤解或猶豫而產生不必要的延誤或開支，確保整個過程在各方完全知情及同意下順利推進。
第二步：處理現有物業按揭（關鍵步驟）
必須主動通知並取得承按銀行的書面同意
如果你的物業尚有按揭未還清，這一步就是整個轉換程序中最關鍵的環節。你必須主動通知承按銀行，並正式取得銀行的「書面同意」，才能繼續下一步。由於物業是銀行的抵押品，任何業權持有人的變動都會影響銀行的風險評估，所以銀行對此有最終決定權。千萬不能自行處理文件而忽略通知銀行。
為何銀行需重新進行財務壓力測試
銀行之所以需要介入，是因為從分權契轉為長命契，在法律上改變了借款人的組合結構。銀行會將此視為一個新的按揭申請個案，需要重新評估全體業主作為一個「聯權整體」的還款能力。因此，銀行很大機會要求業主重新提交入息證明等文件，並進行新一輪的財務壓力測試，確保新的業權組合依然符合銀行的貸款要求。
若銀行拒絕，轉換程序將無法繼續
這一點非常重要：假如銀行經過審核後，認為新的業權組合還款能力不足，或有其他風險因素，而拒絕同意這次業權轉換，那麼整個分權契轉長命契的程序便無法繼續。在獲得銀行的書面批准前，任何後續的法律步驟都不能進行。
第三步：簽署新業權法律文件
全體共有人親身簽署新的轉讓契據
當取得銀行的同意（如適用），並且律師準備好所有文件後，便會安排所有共有人，親身到律師事務所簽署新的轉讓契據。這是一個非常嚴肅的法律步驟，律師會在你面前見證簽署，並詳細解釋文件的重要條款，確保你完全明白自己所簽署文件的法律後果。
確認文件內容，正式將分權契業權合併為聯權
簽署這份轉讓契據，代表所有業主在法律上正式同意，將他們原本獨立持有的分權契業權份額，合併成為一個整體的聯權業權。從這一刻起，業權的性質便發生了根本性的轉變，「生存者取得權」的原則也將適用於新的業權之上。
第四步：於土地註冊處註冊新契
由律師將新契據送交土地註冊處登記
簽署文件後，業主的部分基本完成。接下來，律師會負責處理最後的行政程序，就是將已簽署及蓋印的新轉讓契據，送交香港的土地註冊處（俗稱田土廳）進行登記。這個註冊程序是為了將業權的變動記錄在案，使其成為公開及具法律效力的正式記錄。
註冊完成後，業權形式正式由分權契轉為長命契
當土地註冊處完成註冊手續後，物業的業權資料便會更新。此刻，業權形式才算正式、合法地由分權契轉為長命契。任何第三方（例如銀行、政府部門或其他人士）查閱該物業的業權紀錄時，都會顯示最新的聯權共有人資料。
整個法律程序正式完成
隨著新契據在土地註冊處成功註冊，代表整個分權契轉長命契的法律程序已圓滿結束。你的物業業權，自此便以長命契的形式受到法律保障。
【成本全拆解】分權契轉長命契的財務預算
將分權契轉長命契，雖然看似只是業權持有方式的內部調整，但當中涉及的法律程序和政府手續，都會產生實際的費用。在決定進行轉換前，清晰了解整個財務預算，有助您作出更周全的規劃。成本主要分為兩大部分：印花稅和律師費。
主要成本（一）：印花稅
印花稅是整個轉換過程中最大的一筆潛在開支，具體金額取決於業主之間的關係。
計算基礎：轉讓業權份額的市值或轉讓價
印花稅的計算基礎，是根據所轉讓的業權份額的市值，或是業主之間協定的轉讓價來釐定，兩者中以較高者為準。例如，一個物業由兩人以分權契形式各佔50%業權，要轉為長命契，法律上可視為業權的重新組合和轉讓，稅局會以整個物業的價值作為計算基礎。
近親轉讓的印花稅優惠（定額$100）
如果共同業主屬於「近親」關係，他們在進行分權契轉長命契時，可以享有巨大的印花稅優惠。因為這種轉換通常不涉及實質的金錢交易，只是改變業權的持有方式，稅務局一般會視之為業權文書的修訂，因此只需繳付定額港幣$100的印花稅。這是近親之間調整業權結構的一大優勢。
「近親」的法律定義及證明文件
稅務條例對「近親」有嚴格的法律定義，它包括個人的配偶、父母、子女、兄弟姊妹。在申請印花稅優惠時，律師需要向稅務局提交相關證明文件，例如結婚證書、出生證明書等，以證明各業主之間的近親關係。
非近親轉讓所需繳付的從價印花稅（第2標準稅率）
如果共同業主並非近親關係，例如是生意夥伴或朋友，情況便完全不同。稅務局會將這種業權轉換視為一次正式的物業轉讓。因此，需要根據物業的市值，繳付從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty）。稅率會按照第2標準稅率（相當於首次置業的稅率）計算，費用將會遠高於近親轉讓的定額$100。
主要成本（二）：律師費及雜費
除了印花稅，您還需要預留處理法律文件和行政手續的費用。
律師樓處理業權轉讓文件的基本收費
整個分權契轉長命契的過程，必須由律師事務所代為處理。律師會負責草擬新的轉讓契據（Assignment），確保文件符合法律要求，並代表業主處理所有相關手續。律師費會因應不同律師樓及個案的複雜程度而異，建議事先查詢報價。
涉及按揭變更的額外銀行律師費
假如物業尚有按揭未還清，轉換業權前必須先取得承按銀行的書面同意。銀行為保障自身利益，會委派其指定的律師樓審核相關文件，而這筆額外的銀行律師費，需要由業主承擔。這是在基本律師費以外的一項額外支出。
土地註冊處的註冊費用
當所有法律文件簽署妥當後，律師會將新的轉讓契據送交土地註冊處進行註冊，以更新公開的業權紀錄。土地註冊處會就每份註冊文件收取固定的註冊費用，這是整個程序中必要的一項行政開支。
關鍵注意事項與潛在風險
特殊物業處理：資助房屋的轉換申請
轉換前必須先向房屋委員會（房委會）申請
在處理分權契轉長命契的程序時，如果物業是未補地價的資助房屋，例如居者有其屋計劃（居屋）的單位，情況就比較特殊。由於物業的轉讓受到《房屋條例》的限制，業主不能像處理私人樓宇一樣，自行委託律師更改業權。在進行任何業權轉換前，所有業主必須先向房屋委員會（房委會）提交書面申請，並且清楚解釋轉換業權的原因。
房委會的酌情審批權
房委會對此類申請擁有最終的酌情審批權。他們會根據每個個案的特殊情況來決定是否批准，例如考慮業主之間的關係、申請的理由是否充分等。只有在取得房委會發出的書面同意後，業主才可以繼續下一步，委託律師處理正式的法律文件，完成分權契轉長命契的程序。
此類內部業權轉換一般無需補地價
值得注意的是，由於這種業權轉換只是在原有的家庭成員業主之間進行，並未涉及將業權轉讓給外部第三方，所以一般情況下並不需要補地價。這為希望簡化業權結構的資助房屋業主，提供了一定的便利。
潛在風險：長命契的債務責任
「一人欠債，全屋釘契」的風險
長命契的法律概念是將所有聯權共有人視為一個不可分割的整體，共同擁有物業的全部業權。這個概念延伸至債務責任上，便會產生一個重要的後果。如果其中一位聯權共有人出現個人財務問題，例如被銀行追討債務或被頒布破產令，債權人有權向法庭申請凍結或「釘契」，而對象是整個物業，而不僅僅是該位欠債業主所佔的權益。
整個物業被用作償還個人債務的可能
這種債務捆綁的風險，意味著其他財務狀況良好的共有人，也可能因為一個人的債務而受到牽連。在最壞的情況下，債權人可以向法庭申請強制出售整個物業，用以償還其中一位共有人的個人債務。這與分權契不同，在分權契下，債權人通常只能針對欠債業主所持有的獨立業權份額採取法律行動。因此，在轉為長命契之前，清楚了解各共有人的財務狀況，是相當重要的一環。
常見問題 (FAQ)
整個分權契轉長命契的過程需時多久？
關於分權契轉長命契的所需時間，其實沒有一個固定答案，主要視乎物業本身是否仍有按揭。如果物業沒有任何按揭（即是現契樓），整個程序相對簡單，主要涉及律師草擬及簽署文件，然後交往土地註冊處登記。順利的話，一般數個星期內可以完成。
不過，如果物業尚有按揭在身，時間就會長得多。因為必須先取得承按銀行的書面同意，銀行會重新審核所有業主的財務狀況，進行壓力測試。這個審批過程可以由幾星期到幾個月不等。所以，整個轉換時間，由數星期到兩三個月都屬正常範圍，關鍵在於銀行的處理速度。
如果其中一位分權共有人不同意，可以強制轉換嗎？
答案是不可以。將分權契轉為長命契，屬於對業權性質的根本性改變，影響到每一位業主的繼承權與處分權。因此，這個決定必須獲得全體業權共有人百分之百的同意，並且共同簽署新的法律文件。
法律上，任何一位分權共有人都有權維持現狀，拒絕將其獨立的業權份額合併為一體的長命契。如果無法取得所有人的共識，轉換程序就無法進行。
長命契成立後，可否單方面轉回分權契？
這是一個非常重要的概念，答案是可以的。雖然成立一份長命契需要所有人同意，但要將一份已存在的長命契「分割」（Severance），變回分權契，則任何一位聯權共有人都可以單方面提出。
業主只需透過律師，向所有其他的聯權共有人發出一份書面通知，表明其分割業權的意向，然後將這份通知書在土地註冊處登記。此程序完成後，長命契的關係便即告解除，業權會自動轉為分權契，並通常以人頭平均分配業權份額。這個行動會即時終止「生存者取得權」的效力。
以「送贈契」方式處理轉換有何風險？
在近親之間處理業權轉換時，有時會考慮用「送贈契」（Deed of Gift）進行，看似能省卻轉讓金額。不過，這種方式存在一些潛在風險，需要小心衡量。
最主要的風險是關於破產條例。如果送贈人（即轉出業權份額的一方）在簽署送贈契後的五年內不幸破產，破產管理署有權向法庭申請將該次「送贈」視為無效，並追討該份額的業權用作償還債務。此外，一些銀行在審批按揭時，對五年內曾以送贈契轉名的物業會比較審慎，這可能會影響物業將來的轉售或再融資能力。因此，即使是近親轉讓，採用有代價的「轉讓契」通常是更穩妥的做法。