位於尖沙咀核心商業區，加連威老道98號的東海商業中心，憑藉其優越地利，向來是企業物色辦公室及投資者追捧的焦點。對於有意租賃或購入此甲級商廈的您，一份全面、客觀的分析是作出明智決策的關鍵。本文將摒棄市場上的零散資訊，從物業檔案、建築設計、租售市場數據、交通網絡、商業社群、周邊配套以至投資回報率等7大核心角度，為您一站式深度解構東海商業中心的真實價值，助您在瞬息萬變的市場中，掌握先機，作出最精明的商業部署。
尖沙咀加連威老道98號東海商業中心：核心物業檔案
談及尖沙咀東部的地標寫字樓，很多人第一時間就會想起加連威老道98號東海商業中心。這座自1982年起屹立於此的甲級商廈，不單是許多電影與電視劇的取景地，更是尖東商業脈搏的重要一員。它見證了香港經濟的起飛，時至今日，依然是不少企業和投資者心目中的理想選擇。現在，我們就一同深入了解它的核心檔案，看看這座建築的底蘊與實力。
物業規格一覽
要評估一個物業，首先要從它的基本規格入手。尖沙咀加連威老道98號東海商業中心的條件相當紮實，清晰反映了其甲級寫字樓的定位。
- 落成年份： 1982年
- 物業類型： 甲級商業大廈
- 業權性質： 分拆業權 (Strata-titled)。這代表大廈單位由不同業主獨立持有，買賣相對靈活，市場流通性較高，適合不同規模的投資者。
- 樓層數目： 共17層
- 單位面積： 單位選擇多元，由約494平方呎的小型單位，到約22,280平方呎的全層樓面都有，能夠滿足初創公司以至大型企業的不同需求。
- 設施配套： 大廈設有6部客用升降機及2部貨用升降機，有效分流人潮與貨運。同時提供中央冷氣系統與停車場設施，全面配合日常商務運作。
這些硬件規格，奠定了加連威老道東海商業中心作為一個專業、可靠的商業據點的基礎。
即時市場供求概覽
了解物業的硬件後，下一步就是觀察其在市場上的活躍程度。加連威老道東海商業中心的市場供應和需求一直保持穩定，反映了其持續的吸引力。
在供應方面，市場上不時會有不同條件的單位放售或放租。買賣盤源涵蓋了高層海景單位、中層園景單位，以及適合中小企的細面積單位。租務市場同樣活躍，除了傳統的辦公室租盤，亦有服務式辦公室進駐，為租戶提供更靈活的選擇。
在需求方面，由於其優越的地理位置與標誌性，大廈吸引了眾多行業的企業。租戶組合相當多元化，包括貿易公司、專業服務機構（如會計師、律師行）以及各類型的服務行業。這種健康的行業組合，形成了一個充滿活力的商業社群，也證明了物業的市場價值備受肯定。
建築設計與租戶體驗：從平面圖到維港景觀全解構
選擇辦公室，除了考慮地點與租金，每日身處其中的建築設計與體驗也同樣重要。加連威老道98號東海商業中心之所以在尖沙咀東屹立多年，其內部設計與獨有景觀提供了實用與品味兼備的租戶體驗。接下來，讓我們一同深入了解它的建築佈局，評估不同座向的景觀價值，並且從租戶的角度審視其管理質素。
建築設計與平面圖特色
加連威老道東海商業中心落成於1982年，其建築風格反映了當時商業大廈的設計精髓。大廈外牆採用了簡潔俐落的玻璃幕牆，而大堂則鋪設了雲石，營造出專業且典雅的第一印象。
對於租戶而言，最實際的莫過於其平面圖設計。大廈樓層普遍呈長方形佈局，單位間隔方正實用。這種設計的好處是空間使用效率極高，無論是規劃獨立辦公室、會議室還是開放式工作區，都相當靈活，可以減少因不規則角落造成的空間浪費，讓每一呎面積都物盡其用。
維港海景單位：高層東南向景觀評估
東海商業中心最引以為傲的，就是其高層東南向單位所擁有的維多利亞港景觀。這些單位是市場上最受追捧的選擇。從窗外望去，視野可以跨越尖沙咀東部的海濱長廊，直達對岸的港島天際線。日間陽光灑在海面上波光粼粼，夜間兩岸燈火璀璨，構成一幅世界級的城市景致。擁有這樣的景觀，不僅能為日常工作帶來開闊的心情，在接待重要客戶時，更能有效提升企業的專業形象。
公園景單位：面向市政局百週年紀念花園景觀評估
除了壯麗的海景，另一側面向市政局百週年紀念花園的單位也提供了截然不同的優質景觀。這個視角相對寧靜，以城市綠洲為主題。目光所及是花園的綠樹與羅馬式噴泉，為繁忙的商業區帶來一絲恬靜。與海景的宏大相比，公園景觀更具動感與生氣，讓人感覺與社區的脈搏緊密相連。對於需要專注與創意思維的行業來說，這種充滿活力的園景或許更能激發靈感。
大廈管理與質素評估 (租戶體驗視角)
一幢商業大廈的質素，很大程度上取決於其日常管理水平。東海商業中心由專業的物業管理公司負責，在維持大廈的硬件設施和日常運作方面表現穩定。
從租戶的實際體驗來看，大廈的中央冷氣供應時間為週一至五的辦公時段（上午8時至下午6時）及週六上午（上午8時至下午1時），符合大多數企業的標準需求。此外，大廈配備6部客用升降機及2部貨用升降機，在繁忙時間能有效分流人潮與貨運，減少等候時間。這些看似微小的細節，卻是構成優質租戶體驗的關鍵部分。
東海商業中心租售市場分析：最新放盤、呎價走勢與投資回報
想深入了解加連威老道98號東海商業中心的市場價值，掌握最新的買賣和租務市場動態是相當重要的一步。不論是尋找心儀的辦公室，或是評估投資潛力，清晰的市場數據都能夠幫助作出更明智的決定。接下來，我們會從放盤情況、價格水平和歷史數據三個層面，為你剖析尖沙咀加連威老道98號東海商業中心的市場現況。
最新放售盤源 (For Sale)
按面積劃分：不同單位叫價範圍
目前市場上，加連威老道東海商業中心的放售盤源涵蓋了不同大小的單位，能夠滿足不同規模企業的需求。面積較小的單位，大約由500至1,000平方呎起，叫價呎價相對較高，因為入場門檻較低，受到不少初創企業或小型投資者的青睞。中型單位，面積介乎1,500至3,000平方呎，是市場供應的主力。而半層或全層的大面積單位，總價雖然較高，但平均呎價有時會更具競爭力，適合需要整合業務的大型企業。
按景觀劃分：海景與園景單位價格比較
東海商業中心的一大賣點，就是其優越的景觀。高層向東南的單位，可以飽覽維多利亞港的壯麗海景，這類單位的價格通常是整座大廈最高的，呎價往往比其他單位高出15%至25%不等。另一邊面向市政局百週年紀念花園的單位，則享有開揚的綠化園景，環境寧靜舒適，其價格雖然不及海景單位，但仍然是市場上受歡迎的選擇。座向內街或樓層較低的單位，價格則會相對實惠。
投資潛力：預計租金回報率分析
從投資角度看，東海商業中心的租金回報率表現穩定。根據目前的市場租金和售價水平計算，預計的租金回報率大約在2.5%至3.5%之間。這個回報率在甲級商廈市場中屬於穩健水平。實際回報會受到單位購入價、未來租金升跌，還有管理費和差餉等營運成本影響。因為大廈的租戶基礎廣泛，加上地理位置優越，其空置率長期維持在較低水平，為業主提供了相對穩定的租金收入保障。
最新放租盤源 (For Lease)
全層與分間單位呎租水平
租務市場方面，東海商業中心的選擇同樣多元化。分間後的小型單位，呎租水平通常較高，大約在每平方呎35至50港元之間，視乎裝修和樓層而定。這類單位適合需要靈活租期和面積的企業。而租用半層或全層的租戶，因為承租面積較大，議價空間也相對增加，平均呎租可以調整至一個更具吸引力的水平。這種面積彈性，讓大廈能吸引從小型顧問公司到中型企業總部的各類租戶。
租務市場分析：適合行業與租戶類型
加連威老道東海商業中心的租戶組合非常廣泛。一直以來，這裡吸引了大量的貿易公司、採購辦事處和專業服務機構，例如會計師和律師事務所。近年，隨著共享工作空間的興起，也有服務式辦公室進駐，為初創企業提供靈活的辦公方案。同時，因為其鄰近多間大學和學術機構，一些教育中心和海外升學顧問機構也選擇在此設立據點。這種多元化的租戶結構，有助於維持大廈穩定的出租率。
免租期與租賃條款注意事項
洽談租約時，除了租金水平，免租期和租賃條款也是關鍵。一般來說，視乎租約年期長短，業主會提供一至三個月不等的免租期，讓租戶有充足時間進行裝修工程。在條款方面，需要特別留意租約是否包含續租權、提前解約的「中斷租期條款」（Break Clause），以及交還單位時的還原責任。清晰理解這些細節，可以避免日後產生不必要的爭議。
歷史成交數據回顧
近年買賣成交呎價走勢圖
回顧過去數年的買賣成交數據，東海商業中心的呎價走勢與香港整體商業地產市場的起伏大致同步。在市場暢旺的時期，呎價曾錄得顯著升幅，特別是優質的海景單位。而在經濟調整期，其價格雖然會有所回落，但因為位處尖沙咀核心地段，抗跌能力相對較強。長遠來看，呎價呈現穩步上揚的趨勢，證明了其作為優質資產的保值能力。
近年租務成交呎租走勢圖
租務市場的成交呎租，更能直接反映當時的經濟環境。數據顯示，東海商業中心的租金水平在過去幾年經歷過一些波動。旅遊業和零售業的市況會直接影響區內寫字樓的需求，從而影響租金。不過，大廈憑藉其穩固的專業服務和貿易行業租戶基礎，即使在市場低潮時，租金調整幅度也相對溫和，並且在市況復甦時能迅速重拾升軌，展現出良好的市場韌性。
加連威老道東海商業中心交通網絡：無可比擬的樞紐優勢
選擇辦公室地點，交通便利性是關鍵的考量因素。位於尖沙咀東的加連威老道98號東海商業中心，正坐擁一個無可比擬的交通樞紐位置，其四通八達的網絡，能為企業員工及訪客提供極大的便利。無論是本地通勤還是跨境往來，這裡都能提供高效省時的交通方案。
港鐵網絡：三線交匯，5分鐘直達港島
東海商業中心鄰近三個核心港鐵站，步行數分鐘即可到達，連接港九新界的核心動脈。
首先是尖沙咀站與尖東站，這兩個站點貫通了荃灣綫與屯馬綫。經荃灣綫前往港島中環、金鐘等核心商業區，僅需數個站；屯馬綫則直接連繫新界東西，由屯門至烏溪沙，方便來自不同地區的團隊成員。
另外，紅磡站亦是近在咫尺。作為東鐵綫與屯馬綫的交匯處，東鐵綫除了是往返新界東北及羅湖、落馬洲口岸的關鍵線路，其過海段更能讓您在5分鐘內直達港島的會展站，大大縮短了跨區會議的交通時間。這個三線交匯的優勢，讓加連威老道東海商業中心的地理價值更顯突出。
巴士及小巴網絡：覆蓋全港的詳細指南
除了鐵路網絡，大廈周邊的地面交通同樣完善。鄰近的漆咸道南、梳士巴利道以及紅磡海底隧道收費廣場巴士站，匯集了數十條巴士路線，形成一個覆蓋全港的交通網。
九龍及新界主要路線
多條巴士線路貫穿九龍各區，例如前往觀塘商業區的13X，或是連接深水埗及油尖旺區的5C、8號等路線。往返新界亦有極多選擇，例如前往沙田馬鞍山的81C、87D，連接大埔粉嶺的270A，以及服務屯門元朗天水圍的260X、269B等，確保員工通勤暢順。
過海隧道路線
由於鄰近紅磡海底隧道，這裡的過海巴士路線選擇非常豐富。無論是前往港島的商業中心如灣仔、中環，還是銅鑼灣、北角等主要區域，都有大量巴士路線直達，為需要頻繁往來港島處理業務的企業提供了鐵路以外的靈活選擇。
機場及通宵路線
對於需要經常進行國際商務差旅的公司而言，機場巴士A21線提供了點對點的便捷服務，直達香港國際機場。此外，多條通宵巴士線（N字頭路線）如N216、N241及N281等亦途經此處，為需要深夜工作的團隊提供可靠的交通保障。
專線小巴路線
作為交通網絡的補充，專線小巴提供了更靈活的短途接駁服務。例如，8號專線小巴連接尖沙咀與何文田區，方便前往鄰近住宅區。
其他交通選擇
除了公共交通工具，尖沙咀加連威老道98號東海商業中心的交通選擇亦很多元化。區內隨時可以乘搭的士，而步行至天星碼頭亦不遠，可乘搭渡輪前往中環及灣仔，體驗不一樣的通勤方式。對於需要往返內地的商務人士，附近的過境巴士站也提供了直達廣東省多個城市的服務。
東海商業中心租戶組合與商業社群價值
選擇一個辦公室，其實不單是選擇一個空間，更是選擇一個商業社群。位於尖沙咀的加連威老道98號東海商業中心，其價值正正體現在其多元化的租戶組合。這裡匯聚了來自不同領域的企業與機構，形成了一個充滿活力的微型商業生態圈，為進駐的企業帶來超越租賃本身的無形資產。
知名租戶名錄
東海商業中心的租戶名單相當亮眼，涵蓋教育、國際機構以至金融服務等行業，反映其優越的地理位置與專業形象備受認可。其中，香港理工大學專業進修學院（HKPU SPACE）在此設立教學中心，為大廈注入了濃厚的學術與人才交流氛圍。此外，大廈亦吸引了國際機構進駐，例如菲律賓航空的辦事處，以及馬耳他共和國駐港名譽領事館，足證其在國際上的認受性。同時，地面層設有銀行分行及A-1 Bakery等零售店舖，為樓上所有企業的員工提供了極大的生活便利。
行業聚集與協同效應分析
加連威老道東海商業中心的租戶組合，並非單純的企業集合，而是產生了顯著的協同效應。不同行業的機構共處一地，創造了天然的商務交流平台。例如，從事貿易或專業服務的公司，可以輕易接觸到在此設點的國際機構，發掘潛在的合作機會。同時，大學進修學院的存在，意味著源源不絕的專業人才與知識交流，企業可以更方便地為員工安排在職培訓，或物色具備潛力的年輕人才。這種商業與學術的結合，加上完善的周邊配套，共同提升了東海商業中心的整體商業價值，為每一位租戶的業務發展提供了穩固的支援網絡。
360°工作生活圈：尖沙咀加連威老道98號周邊配套
選擇一個辦公室，從來不只是考慮單位本身。辦公室的真正價值，體現在它周邊的整個生活圈。坐落於尖沙咀心臟地帶的加連威老道98號東海商業中心，其最大優勢之一，就是擁有一個無可比擬的360度工作生活圈。無論是商務應酬、日常餐飲、購物消閒，還是文化薰陶，所有需求都在咫尺之內，為企業和員工提供極致的便利。
商務生活圈：餐飲、酒店與購物
一個完善的商務生活圈，能直接提升企業的營運效率與專業形象。尖沙咀加連威老道98號東海商業中心周邊的配套，正好能滿足最高規格的商務需求。
鄰近五星級酒店與商務會議設施
尖沙咀東部是國際五星級酒店的集中地。從加連威老道東海商業中心出發，只需數分鐘步行路程，便可到達香港千禧新世界酒店、九龍香格里拉、帝苑酒店及海景嘉福洲際酒店等。這不僅方便接待海外貴賓或合作夥伴，這些酒店更提供頂級的會議室及宴會廳設施，是舉辦大型商務會議、產品發佈會或公司晚宴的理想場所。
國際美食與商務餐飲選擇
尖東的餐飲選擇豐儉由人，能夠應付各種商務場合。需要招待重要客戶時，區內有多間米芝蓮星級餐廳及高級食府，例如帝苑酒店的Sabatini意大利餐廳或海景嘉福洲際酒店的海景軒。至於團隊的日常午餐或輕鬆的商務便飯，由地道茶餐廳、日本料理到西式咖啡店，各式選擇應有盡有，完全滿足不同口味和預算。
大型購物商場與零售商店
處理商務需求的同時，生活上的便利亦同樣重要。鄰近的K11 Musea、K11 Art Mall、The ONE等大型購物商場，匯聚了國際品牌、潮流服飾、電子產品及生活百貨。不論是下班後購物消遣，還是為客戶選購禮品，都極為方便。此外，加連威老道本身亦是著名的零售街道，提供了更多元化的購物體驗。
人文與社區配套：博物館、公園與學府
工作不僅是業務，更是生活的一部分。東海商業中心周邊的人文與社區配套，為忙碌的都市工作注入了平衡與深度。
文娛康樂：香港科學館、香港歷史博物館、市政局百週年紀念花園
與東海商業中心一路之隔的，就是香港科學館與香港歷史博物館。午飯後或下班後，可以到博物館逛一圈，激發創新思維。大廈正前方的市政局百週年紀念花園及其大型噴水池，更是這個商業區中的一片綠洲，提供了一個寧靜的休憩空間，讓人在工作間隙稍作喘息，整理思緒。
教育機構：香港理工大學、區內國際學校
香港理工大學近在咫尺，濃厚的學術氛圍為該區帶來了源源不絕的年輕活力與人才資源。企業可以更便捷地與大學進行產學合作，或招聘優秀的畢業生。同時，鄰近的學術環境亦方便員工在職進修，提升專業技能。對於有家庭的外籍員工而言，九龍區亦有多所國際學校，方便子女就學。
關於東海商業中心的常見問題 (FAQ)
對於加連威老道98號東海商業中心，你可能還有一些想深入了解的細節。我們整理了幾個最常見的查詢，希望能夠幫助你更全面地掌握這座大廈的資訊。
如何前往尖沙咀加連威老道98號東海商業中心？
前往加連威老道東海商業中心其實相當便捷，因為它正處於交通網絡的核心。最方便的方式是乘搭港鐵，從尖沙咀站、尖東站或紅磡站步行前往，大約只需5至10分鐘路程，三條主要鐵路線（荃灣綫、屯馬綫、東鐵綫）都能輕鬆到達。地面交通方面，大廈鄰近漆咸道南及梳士巴利道，有多條巴士及小巴路線途經，無論是往返港島、九龍還是新界，都有直接的選擇。
東海商業中心的管理費大約是多少？
作為一座甲級商廈，東海商業中心的管理費水平與區內同級數的物業相若。一般而言，管理費大約是每平方呎港幣$5至$7元，費用已包含中央冷氣的供應。不過，這個數字只是一個市場參考。實際的管理費金額會根據大廈公契的規定以及業主立案法團的年度預算而調整，所以最終費用應以交易時查閱的最新資料為準。
大廈是否提供訪客停車位？
是的，東海商業中心設有自己的停車場，提供時租車位給訪客使用，這對於需要駕車拜訪客戶或舉行商務會議的企業來說，是一個很重要的優勢。尖沙咀東一帶的停車位在繁忙時間比較緊張，所以大廈本身提供訪客車位，大大增加了便利性。
東海商業中心在香港電影文化中有何特殊地位？
這是一個很有趣的點。東海商業中心不單是一座商廈，它在本地流行文化中也佔一席位。因為其獨特的建築外觀和面向市政局百週年紀念花園的地理位置，大廈的正門入口成為了許多香港電影和電視劇的熱門取景地。經典電影如《龍虎風雲》中的場景就在此拍攝。下次你經過時不妨多加留意，或許會認出這個在銀幕上出現過的熟悉畫面。