親人離世，除了要處理身後事，其留下的物業繼承問題亦是家屬必須面對的挑戰。特別是未補地價的居屋，因涉及房屋委員會的轉讓限制，其繼承程序遠比私人物業複雜，當中更隱藏著資格審核、業權轉讓、按揭及補地價等多重關卡，稍一不慎便可能引發家庭糾紛或財務損失。本文將為您提供一份終極指南，由繼承資格的自我評估，到詳解業權轉讓的四大核心程序，再深入剖析常見的按揭及補地價陷阱，並附上解決方案，助您一文看懂整個居屋繼承流程，順利完成業權過渡。
繼承居屋第一關：我符合資格嗎？常見問題速解
處理各種居屋繼承問題時，大家最先遇到的關卡，通常就是自身的繼承資格。到底什麼情況下才有權利繼承？這裏為您拆解幾個最常見的疑問，讓您對整個繼承居屋的資格要求有個清晰的了解。
我已持有私人物業，還能繼承未補地價居屋嗎？
這是一個非常普遍的疑問。答案是肯定的，即使您名下已經擁有私人物業，仍然可以繼承未補地價的居屋單位。
資格審核核心：房委會不審查繼承人的入息與資產
房委會在處理居屋繼承的申請時，其審核焦點與首次購買居屋時完全不同。房委會並不會審查繼承人的入息水平或資產總額。換句話說，無論您的收入或資產是否超出申請居屋的上限，都不會影響您繼承的資格。
關鍵政策：持有私人樓宇不影響您繼承居屋的權利
房委會的政策邏輯很清晰。私人物業屬於自由市場的商品，而居屋則是政府資助的房屋福利。因此，繼承居屋並不會與您持有的私人物業產生衝突，關鍵在於您有沒有同時享用兩份「政府房屋福利」。
如果我已是另一間居屋或公屋的業主，可以繼承嗎？
這種情況就比較複雜，因為它直接觸及了政府資助房屋政策的核心。
核心原則：防止「雙重房屋福利」
香港房屋委員會（房委會）的資助房屋政策，有一條不可動搖的基本原則，就是防止任何人士同時享用多於一份房屋福利。如果您本身已經是另一間未補地價居屋或公屋的戶主，再繼承另一間未補地價居屋，就會構成「雙重福利」的情況。
房委會的處理方式：拒絕業權轉讓或要求於限期內出售其中一個單位
面對這種情況，房委會通常會拒絕業權轉讓的申請。另一個處理方式是，房委會可能會先批准業權轉讓，但是會要求繼承人在指定期限內，例如一年內，必須出售其中一個資助房屋單位（無論是原有的還是繼承的），以確保您最終只持有一個單位的房屋福利。
繼承居屋是否需要繳付印花稅或遺產稅？
稅務是另一個處理繼承居屋問題時需要考慮的財務環節。幸好，在這方面的規定相對簡單。
遺產稅：香港自2006年起已撤銷，無需考慮
首先，香港自2006年2月11日起已經取消了遺產稅。所以，無論居屋單位的價值是多少，繼承人都不需要為此繳付任何遺產稅。
印花稅：正常遺產分配下無需繳付，但繼承人間的業權買賣除外
在正常的遺產分配程序中，即根據遺囑或無遺囑繼承法例將業權轉移給受益人，這個過程是不需要繳付任何印花稅的。但是，有一個特殊情況需要注意。如果有多於一位繼承人，而他們決定不共同持有業權，而是由其中一位繼承人出錢向其他繼承人「買入」其業權份額，這種內部交易就會被稅務局視為正常的物業買賣，需要根據當時的稅率繳交從價印花稅。
繼承居屋完整指南：逐步拆解業權轉讓四大程序
處理棘手的居屋繼承問題，清晰了解整個業權轉讓流程是關鍵。這並非無法處理的難題，整個繼承居屋的過程主要分為四大程序。只要按部就班，就能順利完成業權轉移。下面就為您一步步拆解，由法律文件到更新記錄，讓您對每個環節都有清晰的掌握。
第一步：辦理遺產承辦法律文件
一切由法律程序開始。要合法地處理已故業主的遺產，首先必須向香港高等法院的遺產承辦處申請一份名為「授予承辦書」的法律文件。這份文件確立了誰有權處理遺產，是後續所有步驟的基礎。
有遺囑情況：由遺囑執行人申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)
如果已故業主生前立有遺囑，並在遺囑中指定了遺囑執行人，那麼該執行人就需要向法院申請「遺囑認證書」。這份文件確認了遺囑的有效性，並授權執行人根據遺囑的指示去管理和分配包括居屋在內的遺產。
無遺囑情況：按《無遺囑者遺產條例》申請「遺產管理書」(Letters of Administration)
假如業主在沒有訂立遺囑的情況下離世，情況會根據《無遺囑者遺產條例》處理。法例訂明了遺產繼承的先後次序，通常是配偶、子女、父母等近親。合資格的親屬需要向法院申請「遺產管理書」，由法院委任其成為遺產管理人，負責處理遺產分配事宜。
承辦所需文件及時間概覽
申請授予承辦書，一般需要準備好已故業主的死亡證、身份證明文件、遺囑正本（如有），以及一份詳細的資產與負債清單。整個法律程序所需時間視乎個案的複雜程度，由數個月到超過半年不等。
第二步：向房屋委員會申請「業權轉讓同意書」
取得法院的承辦文件後，下一步就要處理居屋本身的業權問題。由於居屋是資助房屋，業權轉讓必須得到房屋委員會（房委會）的批准。
申請類別：選擇「因業主去世」的業權轉讓
您需要填寫一份名為「資助出售單位業權轉讓申請書」（表格HD7），並在申請原因一欄中，清楚選擇「因業主去世」這個類別。
遞交所需文件（申請書HD7、遺產承辦文件、死亡證副本等）
除了填妥的申請書，您還需要附上之前取得的「遺囑認證書」或「遺產管理書」副本、已故業主的死亡證副本，以及繼承人的身份證明文件。房委會將根據這些文件審核申請。
官方審批時間（約六星期）及費用
根據官方資料，房委會在收齊所有必需文件後，通常需要約六個星期時間處理申請。申請獲批後，房委會會發出一封「業權轉讓同意書」，同時申請人需要繳付指定的行政手續費。
注意事項：「同意書」設有一年有效期
這點非常重要，「業權轉讓同意書」的有效期只有一年。您必須在這一年內完成所有後續的法律程序，否則同意書將會失效，需要重新申請及繳費。
第三步：委託律師辦理業權轉讓契據
收到房委會的同意書後，便可以正式進入俗稱「轉名」的法律階段。這個步驟必須委託律師處理。
律師職責：草擬轉讓契據並交予房委會審批
您的律師會根據同意書及遺產承辦文件，草擬一份新的業權轉讓契據（Deed of Assignment 或 Deed of Assent）。這份契據草稿需要先交往房委會的法律事務分處審批，確保內容符合資助房屋的規定。
法律文件審批費用及所需時間
將契據草稿提交給房委會審批時，需要另外繳付一筆法律文件審批費用。這個審批過程亦需要數星期時間。
關鍵步驟：到土地註冊處註冊新契據（俗稱「轉名」）
待房委會批核契據草稿後，律師便會安排遺產執行人或管理人與繼承人正式簽署新的轉讓契據。簽署完成後，律師會將這份新契據交往土地註冊處進行註冊。一經註冊，物業的業權便在法律上正式轉移到繼承人名下。
第四步：向屋邨辦事處更新業權記錄
完成了土地註冊處的程序，基本上已大功告成，但還有最後一個行政步驟需要處理。
目的：確保房委會內部記錄與土地註冊處資料一致
為了讓房委會更新其內部的業主資料，您需要將已完成的業權轉讓通知相關的屋邨辦事處或租約事務管理處。
所需文件：已註冊的轉讓契據副本及最新的土地查冊副本
您只需向辦事處提交經土地註冊處蓋印註冊的轉讓契據副本，以及一份最新的土地查冊副本，證明業權已經更新。完成這一步，整個繼承居屋的業權轉讓流程便正式圓滿結束。
專家拆解：繼承居屋的三大財務陷阱與解決方案
處理居屋繼承問題，除了要處理繁瑣的法律程序，更要小心當中隱藏的財務陷阱。很多人以為成功繼承居屋後便一勞永逸，但其實從未還清的按揭、申請新貸款的困難，到出售時的補地價計算，每一個環節都可能牽涉到複雜的財務安排。現在，我們就為您逐一拆解這些問題，並提供清晰的解決方案。
財務陷阱一：如何處理原業主未還清的按揭？
繼承的單位如果仍有按揭未供完，這筆債務不會自動消失，而是成為遺產的一部分需要處理。
通知銀行：遺產執行人須盡快通知相關銀行
當業主離世後，遺產執行人或承辦人的首要任務之一，就是盡快整理業主的財務狀況，並且正式以書面通知承造按揭的銀行。這個步驟非常重要，銀行會根據通知暫停自動轉帳，並且提供按揭餘額等詳細資料，讓繼承人能清晰掌握債務的全貌。
還款責任：由遺產支付或由繼承人承擔
處理這筆按揭欠款，通常有兩個途徑。第一，如果離世業主的遺產中有足夠的現金、股票等流動資產，遺產執行人會先用這些資產清還按揭。第二，如果遺產不足以還款，繼承人就需要商討是否願意共同或由其中一人承擔餘下的按揭供款。
資金不足的對策：申請轉按或由繼承人集資
如果繼承人決定承擔按揭，但個人資金不足，可以考慮幾個方法。其中一個是向銀行申請「轉按」，將原有的按揭貸款轉到繼承人名下，銀行會重新審批繼承人的還款能力。另一個方法是，如果有多位繼承人，可以透過集資方式，共同籌集資金清還按揭，避免因斷供而被銀行收回單位的風險。
財務陷阱二：繼承居屋後申請新按揭或轉按為何困難？
很多繼承人會發現，即使成功繼承居屋，要為單位申請新的按揭或轉按時，卻會被銀行拒絕。這背後涉及銀行對業權轉讓性質的風險評估。
銀行風險考量：業權轉讓涉及「無償轉讓」或「送贈契」性質
在法律上，繼承居屋屬於「無償轉讓」，性質與「送贈契」相似。銀行對於這類物業的按揭申請通常非常審慎。因為當中沒有涉及實質的金錢交易，銀行會擔心業權轉讓的背後是否存在其他複雜的債務問題，增加了貸款的風險。
破產追溯期：銀行如何評估五年內的潛在風險
銀行最主要的考量，是根據《破產條例》，如果原業主（送贈人）在送出業權後的五年內被頒令破產，破產管理署有權追討該物業，用作償還債務。這意味著銀行批出的按揭貸款可能會因為業權被追討而變成無抵押貸款，風險極高。所以，銀行一般不願意為剛完成轉名的「送贈契」物業承造按揭。
解決方案：憑房委會正式「同意書」證明轉讓的合法性
要解決這個問題，關鍵文件就是由房屋委員會發出的正式「業權轉讓同意書」。這份官方文件清晰證明了業權轉讓是基於合法的繼承原因，並非為了逃避債務而作出的資產轉移。繼承人可以憑這份同意書，加上遺產承辦文件，向銀行證明業權的合法性和穩固性，能大大增加銀行批出按揭的信心。
財務陷阱三：繼承後出售？居屋補地價的時機與計算
繼承人如果不打算自住，出售單位便成為選項。當中最大的財務考慮點，就是關於居屋繼承補地價的問題。
補地價程序與評估市值方法
所謂「補地價」，就是向政府補回當年購樓時的折扣差價，才能將單位在自由市場出售。程序上，業主需要向房委會申請，房委會會委託測量師行根據當時的十足市值為單位估價，然後計算出需要補回的金額。這個估價的有效期一般為兩個月。
自由市場 vs. 居二市場：出售利弊與回報比較
繼承人有兩個出售途徑。第一是「自由市場」，需要先完成居屋繼承補地價程序，優點是售價較高，買家範圍廣。缺點是需要準備一筆龐大的資金去補地價。第二是「居屋第二市場」（居二市場），可以免補地價將單位出售給綠表或合資格的白表買家。優點是省卻了補地價的支出，程序較快。缺點是售價會比自由市場低。如何選擇，取決於繼承人的財務狀況、對資金的需求以及對後市的判斷。
影響補地價金額的關鍵因素（樓市狀況、單位質素等）
補地價的金額並非固定不變。最關鍵的影響因素是申請補地價當時的樓市狀況。如果樓市處於高位，評估出來的市值自然會高，需要補的金額也會相應增加。此外，單位的層數、坐向、景觀及內部裝修狀況等，都會在測量師評估市值時納入考量，直接影響最終的補價金額。
繼承居屋常見疑問 (FAQ)
處理居屋繼承問題時，大家總會遇到一些常見的疑問。這裡我們將一些最常見的問題整理出來，讓你對整個流程有更清晰的了解。
若繼承人不符資格（如已擁有另一居屋），應如何處理？
這是一個相當普遍的繼承居屋問題。如果繼承人本身已經是另一間未補地價資助房屋的業主，房委會基於防止「雙重房屋福利」的原則，是不會允許同一個人持有兩個資助房屋單位的。
處理方法：房委會要求於限期內出售其中一個單位
遇到這種情況，房委會通常會要求繼承人在指定的期限內，出售其中一個資助房屋單位。繼承人可以自行決定出售自己原有的單位，或是剛繼承的單位。出售方式主要有兩個選擇。
出售選項(一)：完成居屋繼承及補地價程序，於自由市場出售
第一個方法是先完成繼承居屋的法律程序。然後，就涉及居屋繼承補地價的步驟，向房委會申請評估補價，繳付所需款項後，便可將單位放在自由市場出售。這個選項的好處是買家沒有身份限制，售價可能較高。
出售選項(二)：免補地價，於居屋第二市場轉售予合資格買家
另一個選擇是將單位在居屋第二市場（居二市場）轉售。這個方法的好處是無需繳付補地價，可以省下一筆可觀的費用。不過，買家必須是持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。
如何預防未來出現複雜的繼承居屋問題？
想讓家人日後處理繼承居屋的過程更順暢，其實可以在置業初期就做好規劃。
最佳策略：購置居屋時以「長命契」（聯權共有）方式加入聯名業主
最有效的方法，是在最初購買居屋時，將符合資格的家人（例如配偶或子女）加入成為聯名業主，並選擇以「長命契」（Joint Tenancy / 聯權共有）的方式持有業權。在「長命契」下，若其中一位業主離世，其業權會自動轉移至另一位在生的聯名業主，無需經過複雜的遺產承辦程序。
利弊分析：此舉會耗用聯名業主的首次置業或資助房屋名額
這個方法雖然方便，但有一個重要的考慮。一旦家人成為聯名業主，便會被視為已享用資助房屋福利。這代表他未來將不能再以首次置業人士的身份申請其他資助房屋計劃，例如新居屋或綠置居。在做決定前，需要權衡這方面的利弊。
整個繼承居屋流程，由開始到完成需時多久？
整個流程涉及法律程序與行政手續，時間長短因個案的複雜程度而異。
法律承辦程序：約3至9個月，視乎複雜性
首先是辦理遺產承辦。假如有訂立遺囑，程序會相對簡單快捷，約需3至6個月。如果沒有遺囑，程序會較為複雜，可能需要6至9個月，甚至更長時間。
房委會及律師樓程序：約2至4個月
取得遺產承辦文件後，便要向房委會申請業權轉讓，以及委託律師樓辦理轉名契據。這部分的行政及法律手續，一般預計需要2至4個月。
綜合時間預算：一般需時6個月至超過一年
總括而言，由開始辦理法律文件到正式完成整個繼承居屋的業權轉讓，整個過程一般需要6個月至超過一年的時間。建議預留充裕時間處理，一步一步跟進每個程序。