利用家中長者的綠表資格購買居屋，是不少家庭實現置業夢想的捷徑。然而，整個計劃最關鍵、也最令人困惑的一步，是如何將後輩成員的名字加入居屋業權。究竟應該在買樓前，先申請「公屋加名」，一同以綠表家庭資格入市？還是待長者成功購得單位後，再申請「居屋加名」，將業權轉讓予家人？
這兩個方案在申請時間點、流程、開支以至成功率上截然不同，一步踏錯，隨時可能導致綠表資格被取消、申請被拒，甚至蒙受金錢損失。本文將為您徹底拆解「先公屋加名」與「後居屋加名」兩大路徑，從申請流程、總開支預算、按揭影響，到對後輩的長遠風險（如喪失首置身份）等，提供全面的比較及終極指南，助您與家人作出最明智的決策。
核心決策：一文釐清「公屋加名」與「居屋加名」兩大路徑
在考慮「長者綠表買居屋加名」這個重要家庭決策時，許多人首先會遇到一個關鍵的十字路口：究竟應該在買樓前，先為家人的「公屋戶籍加名」，還是等成功置業後，再處理「居屋物業加名」？這兩個選項聽起來相似，實際上是兩條截然不同的路徑。它們的目標、操作時間點、以至成功率都有天壤之別。釐清兩者的分別，是整個計劃成功的第一步，也是最關鍵的一步。
比較「公屋加名」與「居屋加名」的根本分別
簡單來說，「公屋加名」處理的是「租住權」與「申請資格」，目的是讓家庭成員符合資格，能與長者一同以綠表申請買居屋。「居屋加名」則處理「物業擁有權」（即業權），是在物業成交後，將家庭成員的名字加入屋契，使其成為聯名業主。前者是取得入場券的部署，後者是分配資產的法律程序。
比較表格：目的、時間點、成功率及影響
| 比較項目 | 方案一：先「公屋加名」 | 方案二：後「居屋加名」 |
|---|---|---|
| 根本目的 | 取得綠表「共同申請」資格，讓家人成為買樓的申請人之一。 | 轉移部分物業業權，讓家人成為物業的合法業主之一。 |
| 操作時間點 | 購買居屋之前。 | 購買居屋並完成交易之後。 |
| 操作對象 | 公屋租約上的戶籍名單。 | 居屋的物業轉讓契據（屋契）。 |
| 成功率與難度 | 難度極高。房委會對加戶設有嚴格限制，僅限於戶主的配偶、18歲以下子女等特定人士，並非人人可加。 | 條件清晰。只要符合房委會接納的特殊原因（例如業主年滿65歲），並以「送契」形式進行，成功率相對較高。 |
| 直接影響 | 成功後，該成員可與長者一同申請長者綠表買居屋或長者綠表買二手居屋。 | 成功後，該成員成為業主，但同時會喪失首次置業身份，影響未來置業的稅務及按揭優惠。 |
為何必須釐清？錯誤選擇的潛在後果
將這兩個概念混淆，並不是一個可以輕易修正的小錯誤，它有機會導致整個置業計劃觸礁。選擇哪一條路徑，直接決定了你的策略部署、時間規劃以及最終能否達成目標。這不是一個可以「先試試看」的決定，因為錯誤的選擇可能帶來無法挽回的後果。
喪失綠表資格、申請被拒與金錢損失等風險
若然選錯了路徑，你可能會面臨以下幾種實際風險：
- 喪失綠表資格： 假如你錯誤地嘗試為一位不合資格的家庭成員（例如已擁有物業或入息超額的成年子女）申請「公屋加名」，申請不僅會被拒絕，更有可能觸發房署審查現有租戶的資格，最壞情況下可能影響長者原有的綠表資格。
- 申請被拒導致計劃停滯： 如果你將希望寄託在成功「公屋加名」上，但最終因不符資格而被拒，整個買樓計劃便會立即停頓，浪費了寶貴的時間與機會。同樣，若買入居屋後才發現不符合「居屋加名」的條件，想讓家人成為業主的願望也會落空。
- 直接的金錢損失： 任何一步出錯都可能涉及金錢損失。例如，若錯誤估計能成功加名而簽訂了臨時買賣合約，最終計劃告吹，所支付的訂金或會被沒收。此外，向房委會遞交業權轉讓申請的手續費，不論申請結果如何，均不會退還。
方案一：買樓前「公屋加名」，為長者綠表資格鋪路
想順利透過長者綠表買居屋加名，最穩健的第一步，就是在買樓前處理好公屋戶籍問題。這個方案的核心，是先將未來想成為居屋業主的家庭成員，合法地加入長者的公屋戶籍之中。這樣，當長者日後利用綠表資格申請購買一手或二手居屋時，這位已在戶籍上的成員便能順理成章地成為共同業主，整個過程將會簡單直接。
步驟一：了解長者綠表資格及「公屋加名」條件
在計劃任何行動前，首要任務是清晰理解房屋委員會（房委會）的遊戲規則。公屋並非私人財產，其戶籍管理有著非常嚴格的規定，並不是任何人想加入就能加入。
房委會指定的合資格加名人士詳解
房委會的政策目標是維持家庭團聚，所以只接納特定關係的親屬加名申請。一般來說，戶主可以申請加入的成員包括：
* 戶主的配偶。
* 戶主的新生嬰兒或18歲以下的子女，而其管養權歸戶主所有。
* 需要戶主照顧的受供養父母或配偶的父母（必須是無依無靠，並由戶主供養）。
* 恆常居住於單位內，並由戶主供養的60歲或以上親屬。
值得注意的是，對於成年子女的加名申請，審批標準極為嚴格，通常只會在非常特殊的情況下，例如證明該名成年子女必須照顧年邁或健康的戶主，才有可能獲批。
釐清誤解：為何「照顧者」身份不等於擁有戶籍？
這是一個極為常見的誤解。很多家庭以為，只要子女長時間在公屋單位內照顧年長父母，便自動擁有居住權，甚至可以繼承戶籍。事實上，房委會政策下，這種身份多數只會獲發「暫准居住證」。這個證明只代表房署知悉並暫時容許此人在此居住以方便照顧戶主，但其法律地位並非正式家庭成員。一旦戶主離世，暫准居住證會隨即失效，該名「照顧者」必須遷出，單位將由房署收回。
案例分析：非直系親屬加名的極高難度
假設陳伯是公屋戶主，其孫子阿明結婚後，希望將太太小麗的名字加入公屋，以便將來一同利用陳伯的綠表資格置業。根據現行政策，這項申請的成功率極低。因為小麗作為陳伯的孫媳婦，並不在房委會接納的合資格加名人士之列。即使阿明本人已在戶籍上，房委會亦極少會批准為成員的配偶加名。這個例子清晰地顯示，任何超出直系家庭核心成員範圍的加名申請，都會面對極大挑戰。
步驟二：掌握「公屋加名」申請流程及所需文件
了解規則後，下一步就是掌握實際操作的流程。整個申請過程並不複雜，但細節決定成敗，任何錯漏都可能導致申請被延誤或拒絕。
申請流程詳解：由準備文件到遞交至屋邨辦事處
整個流程可以簡單歸納為幾個步驟：
1. 索取表格：前往所屬的屋邨辦事處，索取增加戶籍成員的申請表格。
2. 填寫表格：由戶主作為申請人，準確填寫所有個人資料及加名理據。
3. 準備文件：集齊所有需要的證明文件副本。
4. 遞交申請：將填妥的表格連同所有文件，一併交回屋邨辦事處。
5. 等候審批：辦事處職員會初步核對文件，然後將申請轉交相關部門作最終審批。
所需證明文件清單 (如關係證明、入息證明等)
遞交申請時，必須附上證明文件副本，以支持申請的理據。雖然所需文件會因個案而異，但一般包括以下幾類：
* 身份證明：戶主、現有家庭成員及擬加入成員的香港身份證副本。
* 關係證明：證明擬加入成員與戶主關係的文件，例如結婚證書（配偶）、出生證明書（子女）。
* 住址證明：擬加入成員的住址證明，以核實其居住情況。
* 入息及資產證明：如擬加入的成員是成年人，或有機會需要按規定申報其入息及資產，以確保整個家庭仍然符合公屋的入住資格。
程序陷阱：為何同時增減成員必須分開申請？
這是一個非常重要的程序細節。如果一個家庭計劃同時增加一位新成員（例如新生嬰兒），並刪除一位已遷出的成員（例如已婚的女兒），切勿試圖在一份申請表上同時處理。根據房委會規定，增加戶籍（加戶）和刪減戶籍（除名）是兩項獨立的申請，必須分開填寫兩份不同的申請表格，並分別提交。將兩件事混為一談，只會導致申請被退回，延誤整個計劃。
步驟三：執行前的策略性考量與家庭會議
「公屋加名」不僅是行政程序，更是一項重大的家庭決策，牽涉到家庭成員的權利和未來。在遞交申請前，召開一次家庭會議，坦誠溝通，是確保計劃順利推行的關鍵。
長者精神健康狀況的影響 (如認知障礙症)
如果長者戶主患有認知障礙症（如腦退化症）或其他影響精神行為能力的疾病，整個計劃的可行性便會出現變數。因為所有申請文件及日後購買居屋的法律文件，都需要戶主在精神健全、完全理解文件內容的情況下簽署，方具法律效力。若房委會對戶主的精神狀況有疑問，有權要求提供醫生證明。因此，必須正視長者的健康狀況，並在有需要時諮詢專業意見。
如何處理家庭成員的戶籍衝突問題？
在規劃時，必須檢查清楚所有家庭成員的戶籍狀況。例如，想加入戶籍的兒子，本身是否已在另一個公屋單位（例如其配偶的家庭）擁有戶籍？根據規定，任何人不能同時在兩個公屋單位擁有戶籍。如果出現這種戶籍衝突，他必須先在原有的單位辦理除名手續，解決身份問題後，才能申請加入長者的單位。
達成家庭共識：確保長者完全理解並同意整個計劃
整個計劃的核心是長者，其意願是首要考慮。家庭會議的目的，就是要用清晰、簡單的方式，向長者解釋整個計劃的內容、目的及潛在影響，包括將來購買居屋的安排、供款責任等。必須確保長者是在沒有任何壓力、完全自願的情況下同意並參與其中。這不單是尊重長者的表現，也是避免日後出現家庭糾紛的最佳保障。一個建基於互信和共識的計劃，才能真正行穩致遠。
方案二：買樓後「居屋加名」，為未補地價居屋轉讓業權
如果已經完成長者綠表買居屋的程序，另一種做法就是考慮買樓後「居屋加名」。這個方案的本質，是在毋需補地價的前提下，申請轉讓部份業權給指定的家庭成員。不過，這並非隨時可以申請，而是必須符合房屋委員會（房委會）訂下的特殊情況。
前提條件：符合特殊情況以豁免補地價
未補地價的資助房屋，業權轉讓受到嚴格限制，目的是確保公共資源用於自住。因此，想為居屋加名或轉名，必須向房委會提出申請，並且證明自己符合特定的豁免理由。只有獲批後，才可以在豁免補地價的情況下進行業權轉讓。
九大獲接納的轉讓原因逐點解析 (離婚、年邁、危疾、繼承等)
房委會通常只會基於以下幾種特殊情況，酌情批准業權轉讓申請：
- 業主去世：由合法繼承人承繼業權。
- 業主破產：由破產受託人處理業權轉讓。
- 離婚或分居：因法庭判令或分居協議，業權轉讓予配偶。
- 配偶加入成為聯名業主：這是最直接的「加名」情況。
- 結婚遷出：業主結婚後遷離單位，可將業權轉給單位內其他已登記的家庭成員。
- 移民或到海外工作：業主因永久離開香港，可將業權轉給其他家庭成員。
- 申請房屋福利：因家庭成員申請公務員或僱主提供的房屋福利，而需要更改業權。
- 業主病危：因身患末期疾病等危疾，需要預先處理業權。
- 業主年邁：業主年滿65歲或以上，希望將業權轉讓給家庭成員。
關鍵要求：轉讓必須為「不涉及金錢代價的轉讓契據」（送契）
這是整個申請的核心原則。所有基於特殊情況的業權轉讓，都必須以「送贈」形式進行，法律上稱為「不涉及金錢代價的轉讓契據」，也就是俗稱的「送契」。這意味著過程中不能有任何金錢交易，受讓人是無償獲得業權的。唯一的例外是因業主破產而進行的轉讓。
最常用理由：業主年滿65歲或以上
在眾多原因之中，對於持有長者綠表買居屋的家庭來說，「業主年滿65歲或以上」是最直接和常用的申請理由。當長者業主年事已高，希望預先安排資產傳承，便可以此為由，申請將子女或其他合資格家庭成員的名字加入，或將整個業權轉讓給他們。
「居屋加名」完整申請流程
一旦確定符合上述其中一個理由，便可以啟動申請程序。整個流程主要分為三個階段，涉及向房委會申請及後續的法律手續。
步驟一：填寫「業權轉讓申請書(HD7)」及提交證明文件
首先，申請人需要填寫「業權轉讓申請書(HD7)」表格。然後，根據申請的理由，附上相關的證明文件副本。例如，以「年滿65歲」為由，便需提交業主的身份證副本；若因離婚，則需提交絕對判令及法庭命令等。所有文件準備齊全後，便可遞交至單位所屬的租約事務管理處。
步驟二：繳付申請手續費及等待審批
遞交申請時，需要繳付一筆申請手續費，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。房委會在收齊所有文件後，一般需要約六個星期時間進行審批。結果會以書面形式通知申請人。
步驟三：接收「轉讓同意書」並聘請律師處理法律文件
申請獲批後，申請人會收到房委會發出的「轉讓同意書」，這份同意書的有效期通常為一年。收到文件後，便需要立即聘請律師，由律師草擬正式的轉讓契據（即送契），並處理後續所有法律程序，包括到田土廳註冊等。
財務與按揭安排
業權轉讓不僅是法律程序，更牽涉到複雜的財務與按揭問題，尤其是在單位本身仍有按揭的情況下。
「送契」轉讓對銀行承造居屋按揭的影響
在私人樓宇市場，「送契樓」在五年內很難獲得銀行按揭。但是在居屋市場，情況有所不同。由於未補地價的居屋有房委會作為按揭擔保人，銀行的風險相對較低。因此，即使單位是透過「送契」轉讓業權，新業主通常仍然可以向銀行申請按揭，或將現有按揭轉到自己名下。
如何處理現有按揭及申請「轉變按揭安排」？
如果單位本身尚有按揭未供完，在申請業權轉讓前，必須先與承按銀行溝通，取得銀行的原則上同意。在獲得房委會的「轉讓同意書」後，便要正式向銀行申請轉變按揭安排。同時，也可能需要向房委會額外申請「轉變按揭安排」，並繳付相關手續費。
如何透過「信託聲明」保障非業主的供款家庭成員？
在很多家庭中，可能會有子女負責或協助供樓，但他們的名字未必在屋契上。為了保障這些出資成員的權益，可以聘請律師訂立一份「信託聲明」（Declaration of Trust）。這份法律文件能清楚列明，雖然物業由某位家庭成員持有，但實質上他是以信託形式，為所有出資人代持其業權份額。這份文件能有效界定各方的權益，減少未來可能出現的爭議。
總開支預算與時間規劃：由申請到成功加名
決定要為長者綠表買居屋加名，下一步自然是關心整個過程要花多少錢和時間。這一步驟需要周詳的計劃，無論是處理一手還是長者綠表買二手居屋的加名事宜。以下為你準備了一份清晰的預算清單和時間規劃，讓你對所有開支和流程一目了然，可以更有信心地展開計劃。
總成本預算清單：由申請費到律師費
整個加名過程涉及多項費用，主要可以分為三大類：房委會收取的行政費、專業人士的服務費，以及政府的相關稅項。預先了解這些開支，有助於家庭成員之間更好地協調財務安排。
房委會行政費用 (申請手續費、法律文件審批費等)
首先是向房屋委員會繳交的費用。遞交「業權轉讓申請書(HD7)」時，需要繳付一筆申請手續費，現時約為港幣$3,020。在申請獲批後，你需要委聘律師草擬轉讓契據，並將文件提交給房委會的法律事務分處審批。這個步驟需要再繳付一筆法律文件審批費，現時約為港幣$2,630。這兩筆費用無論申請最終是否成功，或者中途決定撤銷，都不會退還。
專業服務費用 (律師費)
處理居屋加名這類業權轉讓，必須聘請律師處理相關法律文件。律師的職責包括草擬「不涉及金錢代價的轉讓契據」（即送契）、向房委會提交文件、在土地註冊處進行註冊等。律師費並沒有劃一標準，會因應個案的複雜程度和不同律師樓的收費而異，市場上一般由數千元至萬多元不等。建議在決定前，先向幾間律師樓查詢報價，比較服務範圍和收費。
政府稅項：印花稅（釐印費）計算與豁免情況
稅項是另一項重要開支。由於居屋加名通常是以「送契」形式進行，即業權轉讓不涉及金錢交易，所以印花稅的計算方式與一般物業買賣不同。如果承讓人是業主的近親（例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹），這次轉讓通常可以豁免繳付按物業價值計算的「從價印花稅」。承讓人只需就該份轉讓契據繳付定額的印花稅港幣$100。不過，如果承讓人並非近親，或者轉讓涉及複雜情況，稅務局可能會有不同評估，建議先向律師或稅務局查詢清楚。
完整時間線規劃：由家庭會議到完成手續
除了資金，時間規劃同樣重要。整個長者綠表買居屋的加名流程，由內部討論到法律手續完成，大概需要幾個月時間。我們可以將它分為三個主要階段。
階段一：家庭會議及文件準備
這是整個計劃的起點。家庭成員需要召開會議，確保所有人都清晰理解加名的目的、流程、開支和長遠影響，特別是確保長者本人完全同意。達成共識後，便可以開始準備所需文件，包括填寫申請書、準備身份證明、關係證明文件，以及支持轉讓理由的證明（例如業主年滿65歲的證明文件等）。這個階段的時間長短，完全取決於家庭內部的溝通效率。
階段二：向房委會提交申請至獲批 (官方指引：約6星期)
當所有文件準備妥當後，便可以正式向房委會遞交申請。根據房委會的官方指引，在收齊所有所需文件和資料後，審批過程一般需時約六個星期。房委會會以書面形式通知申請結果。這段時間主要是等待，申請人能做的事情不多，但必須確保聯絡方式暢通，以便房委會隨時聯絡補充文件。
階段三：律師及銀行處理後續程序
收到房委會發出的「轉讓同意書」後，便進入最後的法律程序階段。你需要立即將同意書交給你聘請的律師，由他們處理後續的法律文件和註冊手續。要特別注意，房委會的同意書有效期通常為一年，你必須在一年內完成所有手續。如果單位仍有按揭，還需要聯絡銀行處理「轉變按揭安排」，這也需要額外時間。整個階段所需時間，視乎律師和銀行的處理效率，一般約需一至兩個月。
風險與長遠影響：加名前必須考慮的三大關鍵
決定進行長者綠表買居屋加名這個操作，就像在家庭財務地圖上畫下一條深遠的路線。這一步不單純是文書工作，它牽涉到幾代人的未來置業規劃、財產繼承，甚至家庭和諧。在簽署任何文件之前，我們必須像專業的地圖繪製師一樣，仔細審視前路的每一個細節、每一個潛在的轉折點。讓我們一起冷靜地分析，加名前必須透徹思考的三個關鍵影響。
影響一：對後輩的深遠影響與「甩名」困難度
將年輕家庭成員的名字加到居屋業權上，最直接的影響就是其「首次置業」身份的消失。這個身份一旦失去，要重新取回將會非常困難，甚至可以說是不可能。
為何居屋業主極難「甩名」以恢復首置身份？
私人物業的業主可以透過近親轉讓等方式，相對靈活地「甩名」，從而恢復首置身份。但是，居屋是資助房屋，受到嚴格的轉讓限制。業主必須先向政府補地價，才能在公開市場上自由轉讓業權。補地價的金額相當高昂，而且房委會為打擊炒賣，對轉讓設有年期限制。所以，想透過「甩名」來恢復首置身份，在操作上和財務上都幾乎是不可行的。
因加名而喪失未來申請資助房屋資格 (如白居二、綠置居)
一旦年輕成員成為居屋的聯名業主，他們便不再是「無殼蝸牛」。這代表他們將永遠喪失以個人或家庭名義，申請其他資助房屋計劃的資格，例如「白居二」或「綠置居」。這等於關上了未來透過其他資助途徑置業的大門，對於長遠的居住規劃有著決定性的影響。
未來置業成本分析：因喪失首置身份而需繳付更高印花稅
失去了首置身份，最實在的影響體現在金錢上。將來如果這位家庭成員有能力購買私人物業，他將需要繳付更高的從價印花稅（AVD），稅率遠高於首置買家。以一個樓價600萬的單位為例，首置印花稅可能只是十多萬，但非首置者則可能需要支付數十萬，差額足以影響整個置業預算。
影響二：繼承權的複雜性——若長者離世的業權處理
利用長者綠表買居屋，長者本人是關鍵的業主。如果長者不幸在過程中離世，業權的處理會因應不同時間點而變得複雜，需要按法律程序處理。
情況一：簽署買賣協議後，完成交易前
假如長者在簽署了臨時買賣合約，但未正式完成交易（簽署轉讓契）前離世，情況會比較棘手。其遺產的合法代理人（遺囑執行人或遺產管理人）需要先到高等法院辦理遺產承辦手續。取得法律授權後，再代表已故的長者完成餘下的買樓程序。整個過程需時較長，而且會產生額外的法律費用。
H44: 情況二：已完成交易，成為業主後 (有遺囑 vs 無遺囑)
如果交易已完成，長者是聯名業主之一，情況則視乎業權形式。若是「聯權共有」（俗稱「長命契」），長者的業權會自動轉移給其他聯名業主。但如果是「分權共有」，長者所持有的業權份額就會成為其遺產的一部分。此時，處理方式就要看長者生前有否訂立遺囑。有遺囑，就按遺囑分配。沒有遺囑，則需要按照《無遺囑者遺產條例》的法定繼承順序來分配，過程可能更為繁複。
為何預立遺囑是整個計劃中重要的一環？
由此可見，一份清晰的遺囑能大大簡化業權繼承的程序。它可以明確指定長者業權份額的繼承人，避免家庭成員因繼承權問題而產生爭議。在進行長者綠表買居屋加名這類涉及重大資產的計劃時，同時安排長者訂立一份平安紙（遺囑），是保障整個家庭、讓計劃順利傳承的明智之舉。
影響三：家庭內部糾紛——如何透過協議保障各方？
金錢和資產最容易引起家庭矛盾。即使家人之間關係和睦，在開始這個長遠計劃時，坦誠溝通並訂立一份書面協議，是保護所有人利益的最佳方式。
為何應訂立家庭協議？
口頭承諾很容易因時間流逝或記憶模糊而產生誤會。一份白紙黑字的家庭協議，能將各方的權利和責任清晰地記錄下來。這不是不信任，而是一種對家庭關係的尊重和保護。當未來出現意想不到的變化時，例如家庭成員關係轉變、經濟狀況改變或對物業有不同處理想法時，這份協議就是解決分歧的客觀依據。
協議應包含的關鍵內容：出資比例、供款責任、業權分配、退出機制等
一份全面的家庭協議，應該至少包含以下幾個核心部分：
* 出資比例： 清晰記錄誰支付了首期，各人出資的確實金額是多少。
* 供款責任： 明確未來每個月的按揭供款由誰負責，以及其負擔的比例。
* 業權分配： 根據出資和供款比例，訂明各個聯名業主實際佔有的業權份額。這對於採用「分權共有」方式尤其重要。
* 居住權安排： 協議哪位家庭成員擁有單位的居住權。
* 退出機制： 這是非常重要的一環。協議應訂明在某些特定情況下（例如有成員想取回資金、結婚遷出等），應如何處理其業權份額，例如是由其他成員買入，還是有其他處理方案，以及如何計算其份額的價值。
長者綠表買居屋加名常見問題 (FAQ)
在規劃長者綠表買居屋加名的過程中，大家總會遇到一些特殊情況和疑問。處理長者綠表買居屋或長者綠表買二手居屋的申請時，細節尤其重要。我們整理了幾個最常見的問題，希望為你提供清晰的解答。
Q1：若長者患有認知障礙症，整個計劃是否還可行？
這是一個需要謹慎處理的問題。整個計劃的可行性，關鍵在於長者是否具備法律上所指的「精神行為能力」。意思是，長者必須能夠理解他正在簽署的文件的性質和後果，例如居屋的買賣協議或業權轉讓文件。
房委會對此有嚴格要求，目的是保障長者的權益。在申請過程中，如果職員對申請人的精神狀況有疑問，有權要求提供由註冊醫生簽發的醫療證明文件，以證實長者有能力作出相關決定。若長者經評估後被判斷為缺乏精神行為能力，他就無法簽署任何具法律約束力的文件，整個買樓或加名的計劃便無法繼續。在這種情況下，家人或需透過更複雜的法律程序，例如向高等法院申請監護令，才能代為處理其財產事宜。
Q2：「送契」和一般樓宇買賣的按揭申請有何不同？
「送契」在按揭申請上的處理，私人物業市場和資助房屋市場有很大分別。在私樓市場，銀行對「送契樓」的態度非常審慎。因為原業主如果在送契後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該送贈，追討物業。為了規避這個風險，銀行通常不會為新近經由「送契」轉讓的私樓承造按揭。
但是，未補地價的居屋情況就不同了。由於居屋有房委會作為按揭的擔保人，銀行的風險大大降低。即使業權是透過「送契」方式轉讓給合資格的家庭成員，新業主通常仍可以順利向銀行申請按揭。銀行會視乎新業主的還款能力等因素作審批，程序上與一般居屋買賣的按揭申請分別不大。
Q3：我曾出資或長期協助供款，但名字不在屋契上，有何法律保障？
這是很多家庭會遇到的情況。家庭成員共同出資，但為了方便或基於某些原因，物業只登記在一人（例如長者）名下。如果想保障自己付出的資金和權益，單純的口頭協議是不足夠的，最穩妥的做法是訂立一份書面文件。
最有效力的法律文件是「信託聲明」（Declaration of Trust）。這份文件由律師草擬，清楚列明雖然物業的「法定業主」是某人，但實際上他是以信託形式，為所有出資人持有物業。聲明中會詳細記錄各人的出資比例，以及他們所佔的「實益業權」份額。這份文件能提供最強的法律保障，即使日後出現爭議，也能作為清晰的依據。另一種方式是簽訂一份詳細的「家庭協議」，列明各方的供款責任、業權分配和退出機制等，雖然法律效力不及信託聲明，但亦是重要的保障。
【2025家有長者必讀】長者綠表買居屋加名：先「公屋加名」取綠表資格，還是後「居屋加名」轉業權？
談及長者綠表買居屋加名這個計劃，很多家庭首先遇到的抉擇，就是到底應該在買樓前先為家人辦理「公屋加名」，讓他成為公屋租約上的認可成員以取得綠表資格；還是在成功購買居屋後，再透過「居屋加名」的方式，將家人加入成為業主。這兩個選項聽起來相似，但其實是截然不同的兩條路徑，走錯一步，整個計劃就可能需要推倒重來。
釐清兩大路徑：一表看懂「公屋加名」與「居屋加名」的根本分別
要制定一個萬無一失的策略，第一步就是要清晰理解「公屋加名」與「居屋加名」的本質區別。它們不單是時間點上的先後之分，更在目的、條件、成功率以至長遠影響上都有天壤之別。以下我們用一個簡單的表格，助您一目了然地看懂兩者的核心差異。
比較表格：目的、時間點、成功率及影響
| 項目 | 方案一：買樓前「公屋加名」 | 方案二：買樓後「居屋加名」 |
|---|---|---|
| 根本目的 | 取得「綠表資格」。讓家庭成員成為公屋認可住戶，從而符合資格一同申請購買居屋。 | 轉移或增加「物業業權」。在已購入居屋後，將業權贈予或轉讓給指定的家庭成員。 |
| 執行時間點 | 購買居屋之前。 | 成功購買居屋並成為業主之後。 |
| 成功率 | 較低。房委會對公屋加戶有極嚴格限制，僅接納指定親屬關係，申請理由審批嚴謹。 | 較高。只要符合房委會列明的特定原因（如業主年滿65歲），並以「送契」形式進行，申請一般會獲批。 |
| 主要影響 | 決定誰有「申請資格」。直接影響家庭成員能否以綠表身份參與抽籤和揀樓。 | 決定誰是「物業擁有人」。直接影響家庭成員的業權份額、未來資產繼承，以及會否喪失首置身份。 |
為何必須搞清楚？這決定您整個策略的成敗
您可能會覺得，反正最終目的都是讓家人擁有物業的一部分，先做後做分別不大。但事實上，這個先後次序的選擇，是整個長者綠表置業計劃的基石。混淆了兩者的概念，就如同建屋時打錯地基，後續的努力很可能白費，甚至帶來無法挽回的損失。
選擇錯誤路徑的潛在後果：喪失綠表資格、申請被拒與金錢損失
如果未能在一開始就選對正確路徑，家庭可能會面臨以下幾種實際的風險：
- 喪失綠表申請資格：最常見的錯誤，是忽略了「公屋加名」的步驟。假如家人從未正式加入公屋戶籍，即使長者成功抽中居屋，該家人亦不符合資格成為聯名業主，整個利用長者綠表買居屋讓家人上車的計劃便會即時告吹。
- 申請被拒絕：不論是「公屋加名」還是「居屋加名」，房委會都有清晰的審批準則。例如，嘗試為非直系親屬申請公屋加名，幾乎注定會被拒絕。同樣地，買入居屋後，若以一些不被接納的理由（例如單純想讓子女獲得首置身份而「甩名」）申請轉讓業權，申請亦會被駁回。
- 直接金錢損失：每一個申請步驟都涉及費用，例如房委會的行政手續費和聘請律師的費用，這些開支通常是不能退還的。如果因為策略錯誤導致申請失敗，已付出的金錢便會付諸流水。更嚴重的是，若已簽訂臨時買賣合約並支付訂金後才發現資格不符，更有可能面臨「撻訂」的巨大損失。
方案一：買樓前部署「公屋加名」，獲取長者綠表資格
要成功透過「家有長者優先選樓計劃」實現長者綠表買居屋加名的目標，第一步，也是最關鍵的一步，就是在買樓前為家人在現居的公共租住房屋（公屋）單位成功「加名」。這個方案的核心，是讓年輕一代先成為公屋的正式認可家庭成員，然後與長者一同申請綠表，共同購買新的居屋單位。這個部署看似直接，但房委會對「公屋加名」有非常嚴格的規定，必須小心處理。
步驟一：詳解長者綠表買居屋資格與「公屋加名」條件
在計劃利用長者綠表買二手居屋或一手居屋之前，必須先清楚了解誰才有資格被加入公屋戶籍。這不是一個可以隨意決定的家庭安排，而是需要完全符合房屋委員會（房委會）的硬性規定。
房委會指定的合資格加名人士
房委會對公屋加戶的審批相當嚴謹，目的在於確保公屋資源能公平分配。一般情況下，戶主可以申請加入的家庭成員，主要限於以下幾類人士：
- 戶主的配偶
- 戶主或其配偶的父母（須年滿60歲，並提供文件證明他們有實際需要依賴戶主照顧）
- 戶主18歲以下的子女
- 戶主需恆常照顧的18歲以下受其監護的親屬
- 由戶主或其配偶懷孕滿16個星期的胎兒
由此可見，成年子女、兄弟姊妹，甚至是孫子女，通常都不在可獲接納的加名範圍內。
常見誤解：為何「照顧者」身份不等於擁有戶籍？
一個很普遍的誤解是，以為只要擔當長者的「照顧者」，長期在公屋單位內居住和照料，便能順理成章地加入戶籍。事實並非如此。房委會批出的「照顧者」身份，法律上只是一種「暫准居住權」。這代表你獲准暫時住在單位內方便照顧長者，但你並非該單位的正式租戶成員。一旦長者戶主過身或遷出，你的暫准居住權便會自動失效，屆時必須遷離該單位。所以，單純以照顧為由，是無法取得正式戶籍，也無法藉此獲得綠表資格的。
案例分析：非直系親屬加名的極高難度
假設陳婆婆是獨居長者，她的侄子阿強多年來一直照顧她，並希望加入陳婆婆的公屋戶籍，以便日後一同申請長者綠表買居屋。根據現行政策，由於阿強並非陳婆婆的配偶或受其監護的未成年子女，即使他們的關係多麼親密，照顧得多麼周到，房委會接納其加名申請的機會也是微乎其微。房委會的政策旨在防止公屋承租權變相世襲給非核心家庭成員，因此對這類申請的審批極度嚴格。
步驟二：掌握「公屋加名」申請流程及所需文件
假如要申請加名的家庭成員，正好是符合資格的人士（例如戶主的配偶），接下來就要準備好文件，準確地完成申請流程。
申請流程詳解 (由準備文件到遞交)
整個流程相當直接，關鍵在於細心和準確。
- 索取表格： 首先，需要前往所屬的屋邨辦事處，索取「增加戶籍成員申請書」(表格HD422)。
- 填寫表格： 戶主及申請加入的成員，都需要在表格上填寫個人資料並簽署。
- 準備文件： 根據申請書上的要求，準備所有相關的證明文件副本。
- 遞交申請： 將填妥的申請書連同所有證明文件，一併交回所屬的屋邨辦事處。
辦事處職員會初步核對文件，如無遺漏便會接收申請，然後轉交內部作進一步審批。
所需證明文件清單 (如關係證明、身份證明等)
文件準備是整個申請的核心，缺一不可。一般需要提交以下文件的副本：
- 申請加入成員的香港身份證或出生證明書
- 證明與戶主關係的文件，例如：
- 結婚證書（適用於加入配偶）
- 出生證明書（適用於加入子女）
- 顯示父母子女關係的證明文件（適用於加入年長父母）
- 如需證明懷孕，要提交註冊醫生簽發的預產期證明文件
- 房委會因應個別個案，可能會要求提供額外證明文件
程序陷阱：為何同時增減成員必須分開申請？
這是一個許多人會忽略的程序細節。如果你的家庭情況比較複雜，需要「增加」一位新成員，同時又要「刪除」另一位現有成員（例如有子女遷出），切記不可在同一份申請書上處理。你必須分開提交兩份獨立的申請：一份是增加成員的申請，另一份是刪除成員的申請。這是因為房委會內部處理增加和刪除戶籍的程序和審批準則並不相同，分開申請才能確保兩項變動都能順利處理。
步驟三：執行方案前的家庭會議與策略考量
成功加名不只是一個行政程序，更是一項重大的家庭決策，事前必須經過充分溝通和周詳考慮。
長者精神健康狀況對申請的影響 (如認知障礙症)
如果長者患有認知障礙症或其他影響精神行為能力的疾病，整個計劃的可行性便會出現變數。因為不論是申請公屋加名，還是日後申請購買居屋，長者戶主都必須在精神健全、具備行為能力的情況下簽署相關文件，並清楚理解其決定。若房委會有理由懷疑長者的精神狀況，有權要求提供醫生證明。這一步是保障長者權益的重要環節，絕對不能輕視。
如何處理家庭成員的現有戶籍衝突？
另一個常見的策略難題是戶籍衝突。房委會規定，任何人均不能同時在兩個公屋單位擁有戶籍。假設你想將自己加入年邁父母的公屋戶籍，但你本身已在配偶的公屋單位內擁有戶籍，你就必須先在配偶的單位「除名」，然後才能申請加入父母的單位。這個決定會牽涉到另一邊家庭的居住安排，必須事先協商妥當，取得共識。
達成家庭共識：確保長者完全理解並同意計劃
最後，也是最重要的一點，是整個計劃必須建基於長者的真實意願之上。一次坦誠的家庭會議是不可或缺的。你需要向長者清晰解釋整個計劃的每一個步驟、潛在的好處與風險，以及對他未來生活的影響。必須確保長者是在完全沒有壓力、完全理解內容的情況下，真心同意這個安排。利用長者的綠表資格是為了改善整個家庭的居住環境，而不是單純為了後輩的置業利益，互相尊重和坦誠溝通，才是整個計劃成功的基石。
方案二：買樓後申請「居屋加名」，轉讓未補地價物業業權
如果已經完成「長者綠表買居屋加名」的第一步，成功上車，但想在之後才加入家庭成員的名字，我們就要探討另一條路徑，也就是為未補地價的居屋申請「業權轉讓」。這個方案的本質，是在毋須補地價的情況下，將部分或全部業權轉贈給指定的家庭成員。不過，這並不是隨時可以進行的操作，整個過程必須符合房屋委員會（房委會）訂下的特定條件和程序。
核心前提：符合特殊情況以豁免補地價
首先要建立一個清晰的概念，所有未補地價的資助房屋，包括用長者綠表買的居屋或長者綠表買二手居屋，業權都受到嚴格的轉讓限制。想自由地轉讓或加名，正常途徑是先補回地價。不過，房委會明白家庭總會遇到一些特殊情況，所以在某些特定條件下，會酌情批准豁免補地價的業權轉讓申請。
九大獲接納的轉讓原因逐點解析 (離婚、年邁、危疾、繼承等)
房委會接納的理由相當具體，並非任何家庭內部協議都能獲批。常見獲接納的原因主要有九大類，包括：
- 業主去世：由合法繼承人承繼業權。
- 業主離婚或分居：根據法庭命令或分居協議，將業權轉給配偶。
- 業主年滿65歲或以上：因年邁而將業權轉給認可的家庭成員。
- 業主身患危疾：例如癌症末期，需要預先處理資產。
- 業主因移民或需長期在海外工作：將業權轉給留港的家庭成員。
- 家庭成員結婚遷出：將業權轉給其他留居的家庭成員。
- 申請公務員房屋福利：因應福利要求而需要更改業權。
- 業主破產：這是一個較特殊的情況。
- 配偶加入成為聯名業主。
申請時必須提交充足的證明文件，例如死亡證、離婚令、醫生證明或移民簽證等，以支持你所陳述的理由。
關鍵條件：轉讓必須為「不涉及金錢代價的轉讓契據」（送契）
這是整個申請的法律基礎。所有獲豁免的轉讓，都必須以「送契」(Deed of Gift) 形式進行。換句話說，這是一份不涉及任何金錢交易的業權贈予。業主是將業權「送」給家庭成員，而不是「賣」給他。假如轉讓涉及金錢，就會被視為一般買賣，必須先補地價。
長者綠表加名最常用理由：業主年滿65歲或以上
在眾多原因之中，對於以「家有長者優先選樓計劃」置業的家庭來說，最直接和常用的理由就是「業主年滿65歲或以上」。當長者業主年滿65歲，就可以以此為理由，申請將子女或其他認可的家庭成員加入成為聯名業主，或將整個業權轉贈給他們。這個做法相對直接，所需證明文件亦較簡單，通常只需提交身份證明文件即可。
「居屋加名」完整申請流程與法律程序
了解前提後，實際操作的流程又是怎樣的呢？整個過程可以分為三大步。
步驟一：填寫「業權轉讓申請書(HD7)」及提交證明文件
首先，你需要向房委會索取或在其網站下載一份名為「業權轉讓申請書(HD7)」的表格。填寫時必須清楚列明轉讓原因，並連同之前提到的所有證明文件副本一併提交。所有業主和準承讓人（即將被加名的人）都需要在表格上簽署。
步驟二：繳付手續費及等待審批
遞交申請表時，需要繳付一筆申請手續費（現時為$3,020港元，費用會按年調整）。這筆費用無論申請最終是否獲批，都不會發還。文件齊備後，房委會的審批時間一般約為六個星期。
步驟三：接收「轉讓同意書」及聘請律師處理法律文件
申請一經批准，你會收到房委會發出的「轉讓同意書」。這份文件是整個程序的關鍵，有效期通常為一年。收到同意書後，你便需要立即聘請律師，由律師代為草擬正式的「轉讓契據」（即送契），然後再將契據草稿交回房委會的法律事務分處審批。此過程需要再繳付一筆法律文件審批費。完成所有手續後，律師會安排簽署及到土地註冊處登記，正式完成加名程序。
財務關鍵：居屋按揭與加名後的安排
業權轉讓自然會牽涉到財務和按揭問題，這也是很多人關心的部分。
「送契」轉讓會否影響銀行承造按揭？
在私人樓宇市場，「送契樓」在五年內通常很難獲得銀行按揭，因為銀行會擔心業主在送出資產後若短時間內破產，該轉讓可能會被挑戰。但是，未補地價居屋的情況有所不同。由於居屋有房委會作為擔保人，銀行的風險相對較低。因此，即使是透過「送契」完成加名，新加入的聯名業主或新的單一業主，一般仍然可以順利申請按揭或繼續原有的按揭安排。
如何處理現有按揭及申請「轉變按揭安排」？
如果單位本身仍有按揭在身，在申請業權轉讓前，你應先與承按銀行溝通，了解銀行的要求。業權轉讓獲批後，你可能需要向銀行申請更改按揭戶口資料。同時，亦要向房委會額外申請「轉變按揭安排」，填寫相關申請書（HD64）並繳付另一筆手續費。律師會協助你處理銀行和房委會之間的文件往來，確保按揭順利過渡。
如何透過「信託聲明」保障非業主的供款家庭成員？
在某些家庭，可能有成員幫忙支付首期或長期供樓，但基於種種原因（例如想保留首置身份），其名字並未在屋契上。這種情況下，可以考慮設立一份「信託聲明」(Declaration of Trust)。這是一份具法律效力的文件，清楚列明雖然某位成員不是註冊業主，但實際上擁有該物業的實益權益（例如佔業權的某個百分比）。這份文件能有效保障出資成員的權益，避免日後因業權問題產生不必要的家庭糾紛。不過，設立信託聲明必須由專業律師處理，以確保其法律效力。
總開支預算與時間規劃：由申請到成功加名
決定為長者綠表買居屋加名，下一步自然是關心整個過程需要多少錢和花費多長時間。這一步牽涉的不只是家庭成員間的溝通，還有實實在在的開支和時間成本。我們會詳細拆解，讓你對預算和流程有一個清晰的掌握。
總成本預算清單：由申請費到律師費
整個加名過程的總開支，主要由三大部分組成：房委會收取的行政費、律師的專業服務費，還有政府的印花稅。每一項都有其計算方式，預先了解有助你更好地規劃財政。
房委會行政費用 (申請費、審批費等)
首先是向房委會提交申請時必須支付的費用。遞交「業權轉讓申請書(HD7)」時，需要繳付一筆申請手續費，目前約為港幣$3,020。申請獲批後，你的律師需要將草擬的法律文件交給房委會審批，這一步會再產生一筆法律文件審批費，約港幣$2,630。要留意，這些費用不論申請最終成功與否，都不會退還。
專業服務費用 (律師費)
處理樓宇業權轉讓是專業的法律工作，必須聘請律師代為處理。律師費會因應律師樓的規模和案件的複雜程度而有所不同，市場上一般處理居屋轉名（送契）的費用大約由港幣數千元至萬多元不等。這筆費用通常包括草擬轉讓契據、向房委會提交文件、處理印花稅事宜，以及提供法律意見等。
政府稅項：印花稅（釐印費）的計算與豁免情況
印花稅是最大的一筆潛在開支。一般樓宇轉讓，印花稅是根據樓價或物業估值計算。不過，在居屋加名的情況下，因為是以「送契」（不涉及金錢代價）形式轉讓業權予近親，情況就有所不同。如果新的聯名業主是直系親屬（例如配偶、父母、子女），根據《印花稅條例》，這類近親之間的物業轉讓可以申請豁免，只需繳付定額的印花稅（目前為港幣$100）。不過，如果加名的對象並非直系親屬，稅務局就有可能需要根據物業的市值來評估印花稅。由於情況可以很複雜，建議在聘請律師時，必須就印花稅的計算方式詳細查詢清楚。
完整時間線規劃：由家庭會議到完成手續
除了金錢預算，時間規劃同樣重要。由達成共識到成功在屋契上加名，整個過程可以分為三個主要階段。
階段一：家庭會議及文件準備
一切由家庭內部溝通開始。你需要召開家庭會議，確保所有相關成員，特別是長者本人，都完全明白加名的目的、流程和長遠影響。達成共識後，就可以開始準備所需文件，例如身份證明、關係證明，以及支持你申請轉名理由的證明文件（例如業主年滿65歲的證明）。這個階段所需時間視乎家庭溝通的順暢度。
階段二：向房委會提交申請至獲批 (官方指引：約6星期)
當文件準備齊全後，就可以正式向房委會遞交申請。根據房委會的官方指引，在收齊所有文件後，審批過程一般需要大約6個星期。審批期間，房委會可能會要求你補交文件，所以最好預留多一點時間。你會收到房委會的書面通知，告知申請結果。
階段三：律師及銀行處理後續程序
收到房委會的「轉讓同意書」後，就要馬上將文件交給你的律師，啟動法律程序。律師會處理轉讓契據、印花稅等事宜。如果單位本身有按揭，還需要通知銀行，處理轉變按揭的安排。這個階段所需時間，視乎律師和銀行的處理效率，一般需要數星期至一兩個月不等。記得，房委會的同意書有效期只有一年，必須在這段時間內完成所有手續。
風險與長遠影響：加名前必須考慮的三大關鍵
「長者綠表買居屋加名」這個決定，影響深遠，絕不僅是在屋契上增加一個名字那麼簡單。這一步牽涉到後輩的未來置業規劃、整個家庭的資產傳承，還有可能出現的家庭矛盾。在正式行動前，花時間了解以下三大關鍵風險，能幫助你與家人作出更明智的周詳部署。
影響一：對後輩的深遠影響與「甩名」困難度
將年輕家庭成員的名字加入居屋業權，最直接的影響就是他們的人生規劃。這個決定一旦作出，就很難逆轉。
為何居屋業主極難「甩名」以恢復首置身份？
私人物業市場常見的「甩名」操作，是為了讓其中一方恢復首次置業身份。但是在資助房屋體系下，這個想法幾乎行不通。居屋是未補地價的資助單位，房屋委員會對其業權轉讓有嚴格限制。除非符合離婚、業主年邁等極少數的特定理由，否則業主不能隨意轉讓業權或「甩名」。想在公開市場自由轉讓，就必須先補回地價差額，成本極高。所以，後輩一旦加名，便要有長期持有該物業業權的心理準備。
因加名而喪失未來申請資助房屋資格 (如白居二、綠置居)
一旦家庭成員的名字出現在居屋屋契上，他們便即時成為資助房屋的業主。根據現行政策，任何資助房屋的業主及其配偶，都不能再申請其他形式的資助房屋計劃。這意味著，他們將永遠失去申請「白表居屋第二市場計劃」（白居二）或「綠表置居計劃」（綠置居）等計劃的資格。這等於關上了未來透過其他資助途徑置業的大門，是一個需要慎重衡量的機會成本。
未來置業成本分析：因喪失首置身份而需繳付更高印花稅
加名後，這位家庭成員便失去了寶貴的「首次置業」身份。如果他日經濟能力提升，想自行購入私人物業，便需要繳付更高的從價印花稅（AVD 第1標準）。現時，非首次置業人士的稅率劃一為樓價的7.5%。相比首次置業人士按較低的第2標準稅率計算，稅款開支可以相差數十萬元，大大加重了未來置業的財政負擔。
影響二：繼承權的複雜性——若長者離世的業權處理
利用長者綠表買居屋，長者的年齡是必須正視的因素。萬一長者在過程中不幸離世，業權處理會變得複雜，不同階段有不同的處理方式。
情況一：簽署買賣協議後，完成交易前
如果在簽署臨時買賣合約後，但在正式簽署樓契完成交易前，作為唯一申請人的長者離世，事情就會變得棘手。其遺產代理人（如有遺囑）或遺產管理人（如無遺囑）需要先到高等法院辦理遺產承辦手續，取得相關法律文件後，才能代表已故長者繼續完成交易。整個法律程序需時不短，可能會延誤成交，甚至產生額外法律費用。
H44: 情況二：已完成交易，成為業主後 (有遺囑 vs 無遺囑)
如果交易已完成，長者已是聯名業主之一，情況則視乎有否訂立遺囑。若長者生前已立下清晰遺囑，指明其持有的業權份額由誰繼承，便可按遺囑辦理。但是，如果長者沒有訂立遺囑，其業權便會根據《無遺囑者遺產條例》分配給法定繼承人。法定繼承人的順序和份額都有規定，結果未必符合家庭成員的原意，甚至可能引發繼承權糾紛。
為何預立遺囑是整個計劃中重要的一環？
由此可見，為長者業主預先訂立一份清晰的遺囑，是整個「長者綠表買居屋加名」計劃中極為重要的一環。遺囑能夠明確指定業權的繼承人，確保物業最終能按長者的意願傳承，避免了因繼承權不明而產生的家庭矛盾與法律程序延誤，為整個家庭提供更大的保障。
影響三：家庭內部糾紛——如何透過協議保障各方？
牽涉到金錢與物業，即使是關係親密的家人，也最好將權責釐清。一個周全的家庭協議，是保障各方、鞏固家庭和諧的基石。
為何應訂立家庭協議？
家庭協議並非出於不信任，而是為了將大家的共識白紙黑字記錄下來，避免日後因記憶模糊或情況轉變而產生誤會。一份清晰的協議能讓每位參與者都清楚自己的權利與義務，特別是在多人共同出資或供款的情況下，這份文件更顯得重要。它是一個理性的溝備工具，也是一個公平的保障網。
協議應包含的關鍵內容：出資比例、供款責任、業權分配、退出機制等
一份有效的家庭協議，應該至少包含以下幾個核心部分。第一是出資比例，清楚記錄每位成員為首期支付了多少金額。第二是供款責任，訂明每月按揭供款由誰負責，以及各人承擔的比例。第三是業權分配，協議上應寫明各人的業權份額是否與其出資及供款比例掛鉤。最後，還要有一個退出機制，預先商討如果未來有成員因結婚、移民等原因需要退出或出售物業時，應如何處理其業權份額和取回已付出的款項。
關於「長者綠表買居屋加名」的常見問題 (FAQ)
Q1：如果長者患有認知障礙症，整個計劃是否還可行？
這是一個非常關鍵的問題，因為在處理任何關於長者綠表買居屋加名的法律文件時，長者的精神健康狀況是首要考慮。根據法律要求，任何簽署買賣合約或樓契等法律文件的人士，都必須「精神上具有行為能力」。簡單來說，就是長者必須能夠完全理解文件的性質和將會帶來的後果。如果長者已確診患有認知障礙症，房屋委員會或處理交易的律師，有很大機會要求提供近期的醫生證明，以評估長者的精神狀況。假如醫生證明長者已失去精神行為能力，他就無法簽署任何具法律約束力的文件，那麼無論是買入居屋還是日後辦理加名轉讓，整個計劃都無法繼續進行。
Q2：「送契」和一般樓宇買賣的按揭申請有何不同？
這兩者在銀行的風險評估中有很大分別，特別是在私樓市場。一般來說，銀行對透過「送契」轉讓的物業（俗稱「送契樓」）非常謹慎，因為原業主如果在送贈後的五年內破產，該轉讓有機會被推翻。所以，銀行普遍不願意為這類私樓承造按揭。不過，未補地價的居屋情況比較特殊。由於透過長者綠表買居屋或長者綠表買二手居屋，其按揭申請有房委會作為擔保人，大大降低了銀行的風險。因此，即使後續的加名程序是透過「送契」完成，銀行通常仍然願意為新加入的業主承造按揭或辦理轉按手續，這方面會比私樓市場寬鬆得多。
Q3：我曾出資支付首期或長期協助供款，但名字不在屋契上，有何保障？
這是一個很常見的家庭財務安排，但確實存在風險。如果你的名字沒有在屋契上，單憑銀行轉帳紀錄，日後若出現家庭糾紛或業權爭議時，要證明你的業權份額可能會相當複雜。一個更穩妥和具法律效力的做法，是在買樓時或之後，由律師協助訂立一份「信託聲明書」（Declaration of Trust）。這份文件會清楚列明，雖然物業的註冊業主只有長者一人，但實際上你是因出資而持有物業的部份權益，並詳細記錄各方的出資比例與業權份額。這份聲明書能為你的付出提供清晰的法律保障，避免日後口同鼻拗的情況。