與摯愛或家人聯名置業，是不少香港人的夢想和人生里程碑。當決定與伴侶、家人甚至生意夥伴共同持有物業時，律師樓總會問到一個關鍵問題：選擇「長命契」（Joint Tenancy）還是「分權共有」（Tenancy in Common）？「長命契」因其「一人離世，業權自動歸另一人」的生存者權利（Right of Survivorship）而廣為人知，看似是夫妻或親密關係中最直接的選擇。然而，這個看似簡單的安排，背後卻隱藏著複雜的法律含意、潛在風險及難以逆轉的後果。
本文將為你深入剖析「長命契」的五大關鍵，從法律定義、與分權共有的比較，到具體的優點、風險及取消程序，並透過不同情境分析，助你看清長命契是否真正適合你的需要，避免因一時方便而埋下日後糾紛的伏線。簽署樓契前，花幾分鐘了解清楚，絕對是保障自己與聯名物業持有人的明智之舉。
什麼是樓宇長命契 (Joint Tenancy)？法律定義與繼承原則
樓宇長命契是香港一種非常普遍的聯名物業持有方式，其法律上的正式名稱為「聯權共有」(Joint Tenancy)。這個安排的核心概念，是將所有聯名業主視為一個單一的整體，共同擁有整個物業不可分割的業權，而不是每人各自持有一個特定的份額。這種「你中有我，我中有你」的業權結構，是長命契最基本的特徵。
樓宇長命契最具決定性的法律原則，就是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。這個原則的意思是，當其中一位聯名業主不幸離世，其在物業中的權益會自動並依法轉移給仍在生的其他聯名業主。例如，一對夫婦以長命契持有樓宇，若其中一方先行離世，在生的配偶便會即時自動繼承整個物業的全部業權，成為唯一的擁有人。這個轉移過程是法律上自動完成的，無需辦理繁複的遺產承辦手續。
這裡必須要理解一個極其關鍵的法律概念：長命契的「生存者取得權」效力，是凌駕於個人遺囑之上的。也就是說，即使其中一位業主在遺囑中明確指示，要將物業中屬於自己的權益留給子女或任何其他人，這項指示也會因為長命契的存在而變得無效。其法律原理是，在業主離世的瞬間，其物業權益已依法自動轉移予在生的聯名業主，從未成為其個人遺產的一部分，所以遺囑自然無法對這份權益作出任何處置。
長命契 vs. 分權共有 (Tenancy in Common)：如何選擇最適合的聯名方式
談及聯名置業，除了地點與樓價，選擇業權持有方式是同樣關鍵的決定。香港主要有兩種聯名方式，一種是大家經常聽到的樓宇長命契，而另一種則是分權共有。這兩種方式在法律定義、業權繼承和日後處置物業的自由度上，存在根本性的差異。所以在正式簽署樓契之前，花時間了解兩者的分別，是保障自己權益的重要一步。
首先介紹樓宇長命契（Joint Tenancy），你可以想像所有聯名業主是一個密不可分的「共同體」。在法律上，每位業主都同時擁有整個物業的全部權益，不存在份額的區分。長命契最核心的原則，是「生存者取得權」。這代表當其中一位業主不幸離世，其在物業的權益會自動、依法轉移給其他在生的業主。這個法律原則的效力，是凌駕於個人遺囑之上的。換句話說，即使離世的業主在遺囑中寫明要將業權留給子女，這項指示也是無效的。物業權益會如此一直傳承，直到剩下最後一位在生的業主，屆時他便會成為物業的唯一擁有人。
另一種方式是分權共有（Tenancy in Common），它的概念就截然不同。在分權共有的安排下，每位業主都擁有一個清晰且獨立的業權份額，例如業主A擁有70%，業主B擁有30%。每位業主都可以自由處置自己名下的份額，包括將其出售、轉讓，或是在遺囑中指定由誰繼承。這種方式給予業主高度的自主權和資產規劃的彈性，因為處理個人份額的決定，無需得到其他業主的同意。
那麼，究竟應該如何選擇？這完全取決於聯名業主之間的關係，以及對未來的規劃。對於關係穩定信賴的夫妻而言，樓宇長命契通常是較普遍的選擇，它能確保當一方離世後，另一方可以順理成章地繼承整個物業，免除了繁複的遺產承辦法律程序。但對於生意夥伴、朋友，或者家庭成員關係較為複雜的情況，分權共有則可能更為合適。它能清楚界定各人的權益，保障個人資產可以按自己的意願傳承，避免因日後關係變化或意見不合，導致物業處置出現無法解決的僵局。
樓宇長命契的優點與風險：簽署前全面分析
選擇以樓宇長命契（Joint Tenancy）的方式持有物業，是一個影響深遠的決定。它既有非常吸引人的方便之處，也隱藏著一些必須正視的風險。在簽署任何文件之前，全面了解它的好與壞，就好像出海前先看天氣預報一樣，是保障自己最重要的一步。
談到樓宇長命契最吸引人的優點，無疑是它極其簡便的繼承程序。這個安排的核心在於「生存者取得權」，意思是指當其中一位聯名業主離世，他所持有的物業權益會自動、完整地轉移給在生的其他業主。整個過程不需要經過複雜耗時的遺產承辦法律程序，在生的業主只需要將離世業主的死亡證在土地註冊處進行登記，便可以正式繼承全部業權。對於關係穩固的夫婦來說，這個安排確保了物業可以順利地由在生的一方繼承，省卻了大量的時間和律師費用。
然而，長命契最大的風險，也正正源於這個自動繼承的機制。這個「生存者取得權」的法律效力，是凌駕於個人遺囑之上的。換句話說，即使你在遺囑中清楚寫明，希望將物業中屬於你的部分留給子女或父母，這個意願在長命契的框架下是無法實現的。物業的業權只會依法轉移給在生的聯名業主。舉個例子，如果一位父親與再婚的妻子以長命契形式聯名持有物業，即使他在遺囑訂明要將業權留給與前妻所生的子女，在他離世後，整個物業的業權依然會百分百歸於他現任的妻子所有，子女將無法繼承。
除了繼承權的問題，長命契在物業管理和出售決策上也缺乏彈性。因為所有聯名業主在法律上被視為一個整體，所以任何關於物業的重大決定，特別是出售物業，都必須得到全體業主的一致同意，並且共同簽署所有法律文件。如果聯名業主之間的關係出現變化，例如夫婦離婚、生意夥伴鬧翻，只要其中一方不同意出售，或者對售價、出售時機有不同意見，整個物業便會被「鎖死」，無法順利賣出，一個本應是資產的物業，隨時可能變成一個無法處理的燙手山芋。
最後一個常被忽略的，是財務風險綑綁的問題。在長命契之下，所有業主的財務狀況是互相影響的。如果其中一位聯名業主陷入財務困境，例如生意失敗或被申請破產，他的債權人有權向法院申請，強制出售整個物業來償還債務。這意味著，即使其他聯名業主財務狀況良好，也可能因為一個人的債務問題而被迫賣樓，甚至失去居所。這種「一人欠債，全家受累」的連帶風險，是選擇長命契前必須慎重考慮的一環。
如何取消或更改長命契？兩大法律程序詳解
講到樓宇長命契，很多人簽署後以為是一成不變的承諾，但人生總有變化，例如關係轉變或財務規劃有新想法。其實，樓宇長命契並非完全不能更改。假如你希望取回業權的自主權，或者想將自己的物業份額留給指定繼承人，主要有兩個法律途徑可以處理。
第一個方法是「協商處理」。這是最理想、最和諧的方式。所有聯名業主可以坐下來，如果大家有一致的共識，便可以共同委託律師處理。例如，大家可以同意將物業由「長命契」轉為「分權共有」，重新訂立一份樓契，明確各人佔有的業權份額。或者，如果大家都同意賣掉物業，律師便會處理買賣手續，大家在交易完成後按協商好的比例分配賣樓所得的款項。這個方法的前提是所有業主都能夠達成共識。
第二個方法是「單方面分割業權」(Severance of Joint Tenancy)。假如無法與其他業主達成共識，任何一位業主其實都有權單方面採取行動，將長命契的關係切斷。這個法律程序必須經由律師處理，步驟清晰明確。首先，律師會為你草擬一份名為「分割契據」(Deed of Severance) 的法律文件。簽署後，律師會將這份文件的副本，以書面形式正式送達給所有其他的聯名業主。最後，必須將這份分割契據交往土地註冊處進行註冊。一經註冊，這份樓 長命契的聯權共有關係便告終止。
分割業權完成後，法律效果非常顯著。原來的長命契會即時轉變為「分權共有」(Tenancy in Common)。這代表每位業主都擁有物業一個獨立、明確的份額，例如兩人聯名，分割後就各自擁有50%的業權。最重要的是，你所擁有的那份業權，從此就可以自由地寫入你的遺囑之中，傳承給你指定的受益人，而不會在你身故後自動轉移給其他聯名業主。不過需要留意，雖然理論上你可以獨立出售你擁有的業權份額，但在現實的物業市場上，要找到只願意購買半份或部分業權的買家，可以說是相當困難。
【情境分析】不同關係下，長命契是明智之選還是潛在陷阱？
選擇樓宇長命契，就像選擇一件功能強大的工具，在合適的人手中，它能發揮極大作用，簡化未來許多程序；但如果應用在不合適的關係上，這份契約就可能變成一個難以擺脫的枷鎖。樓宇長命契的適用性，完全取決於聯名業主之間的關係基礎、信任程度與未來規劃。以下我們將深入探討幾種常見關係，分析長命契在其中扮演的角色。
夫妻關係：情感與法律的結合
對於關係穩固的夫妻而言，長命契通常是最直接與合適的選擇。這份契約的「生存者取得權」原則，完美地體現了夫妻共同財產的理念。當其中一方不幸離世，物業的全部業權會自動轉移給在生的另一方，過程無需經過複雜的遺產承辦程序。這不僅為在生配偶提供了即時的財務保障與居住穩定，也省卻了處理遺產的漫長時間與精神壓力。
但是，這個安排的基礎是穩定的婚姻關係。如果雙方感情生變，甚至步入離婚程序，長命契的綑綁效應就會浮現。由於出售物業必須得到所有業主一致同意，任何一方都可以否決出售決定，導致物業被「鎖死」，無法套現。在這種情況下，雙方可能需要透過法律程序，先將長命契分割為分權共有，才能各自處理其業權份額。
父母與子女：是資產傳承還是風險轉移？
父母與子女聯名以長命契持有物業，也是常見的安排，目的通常是為了方便資產傳承。父母期望在自己百年歸老後，子女能自動順利地繼承物業。表面上看，這似乎是一個聰明的安排，可以繞過遺囑認證。
然而，這種做法潛藏著相當大的風險。首先，長命契將所有業主的財務狀況綑綁在一起。如果子女因生意失敗或個人原因而欠下巨債，甚至被頒令破產，債權人有權追討該物業的業權，屆時整個物業都可能被強制出售以償還債務，父母的安樂窩也因此不保。此外，如果子女比父母更早離世，根據生存者取得權，物業的業權會全數歸還給父母，這可能並非子女（例如希望將業權留給自己配偶或後代）的原意。
情侶或朋友合資：友誼的考驗
與沒有婚姻關係約束的情侶或朋友以長命契方式聯名置業，是風險最高的選擇。雖然這能集合兩人財力達成置業目標，但關係的變數極大。一旦感情或友誼破裂，要和平地處理物業便會變得非常困難。與離婚不同，非婚姻關係的資產分配沒有清晰的法律框架可依循。
更重要的是，出資比例的問題。假設一方支付了七成首期，另一方只付了三成，但在長命契下，法律視他們為一個整體。如果支付了七成的一方不幸早逝，其投入的大部分資金將連同業權一併「送贈」給另一位聯名人，這對其家人極不公平。因此，對於情侶或朋友關係，分權共有（Tenancy in Common）通常是更明智的選擇，它能清晰地界定各人的業權份額，並容許各人自由地透過遺囑處理自己的資產。
樓宇長命契常見問題 (FAQ)
在考慮選用樓宇長命契時，大家心中總會浮現不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助你更全面地了解長命契的實際運作與影響。
長命契物業的業權，可以寫進遺囑（平安紙）傳承給指定的人嗎？
答案是不可以。這是樓宇長命契最重要的一個法律特徵。長命契的核心是「生存者取得權」原則，意思是指當其中一位聯名業主離世，他所持有的物業權益會自動依法轉移給其他在生的聯名業主。這個法律原則的效力，是凌駕於個人遺囑之上的。因此，即使業主在遺囑中指定將物業權益留給子女或其他繼承人，這項指示在法律上亦是無效的，物業的業權並不會按照遺囑內容分配。
其中一位長命契業主過身後，我們必須聘請律師處理業權事宜嗎？
雖然法例上沒有明文規定必須委託律師，但在實際操作上，聘請律師處理是標準而且穩妥的做法。當一位聯名業主過身後，在生的業主需要將其死亡證註冊到土地註冊處，以更新業權記錄。這個程序雖然看似簡單，但過程涉及草擬一份名為「註冊摘要」的法律文件，並且文件必須完全符合《土地註冊條例》的嚴格規定。任何格式或內容上的錯誤，都可能導致土地註冊處拒絕註冊。由於一般市民未必熟悉相關法律細節，由律師代為處理可以確保程序順暢無誤，避免不必要的延誤。
如果聯名業主之一陷入財困或宣布破產，會牽連到整個物業嗎？
會的，而且這是長命契一個相當重要的潛在風險。在法律上，長命契的所有聯名業主被視為一個不可分割的整體。假如其中一位業主因為個人債務問題被債權人追討，甚至被頒令破產，債權人有權向法庭申請出售整個物業，用以償還債務。這種「風險共享」的特性，意味著即使其他業主財務狀況良好，亦可能因為一位業主的問題而失去整個物業。
假如想出售物業，但無法與另一位業主達成共識，應該怎樣處理？
出售物業是長命契最容易引發矛盾的地方。法律規定，任何關於出售物業的決定，例如售價和出售時機，都必須得到全體聯名業主的一致同意，並且共同簽署所有買賣合約。如果其中一位業主不同意，交易便無法進行。這種情況下，物業就可能被「鎖死」，無法出售。要解決這個僵局，其中一個法律途徑是單方面向其他業主發出通知，將長命契「瓜分」，轉為分權共有。完成此程序後，你便可以獨立處理自己所佔的業權份額，但這亦是一個需要律師協助的正式法律程序。