急需資金週轉，想將持有的物業套現，但銀行加按門檻高、審批時間長？此時，財務公司的二按廣告，以「低息優惠」、「免壓力測試」作招徠，看似是解決燃眉之急的靈丹妙藥。然而，這些誘人條件會否是糖衣毒藥？當優惠期過去，利息隨時幾何級數飆升，更有機會跌入隱藏收費與嚴苛條款的陷阱。本文將為你徹底拆解二按的真實成本，教你用3個簡單步驟計清實際利息，並全面比較加按、轉按等方案的利弊，助你避開5大致命陷阱，做出最精明的財務決策。
什麼是二按？解構基本概念與高息成因
許多人考慮物業貸款時，都會接觸到二按利率這個概念，但對它為何總是與「高風險」和「高成本」掛鉤，卻未必完全理解。想知道清楚的二按利息計算方式，首先要從它的基本定義和市場角色入手，才能明白高昂利息並非無的放矢，而是源於其根本的結構性風險。
二按的定義及與一按的核心區別
簡單來說，「一按」就是你買樓時，向銀行申請的第一筆按揭貸款。這筆貸款是你物業的首要債務。而「二按」，則是在保留一按的基礎上，再將同一個物業抵押給另一家貸款機構，申請的第二筆貸款。
兩者最核心的分別在於貸款機構和風險順位。一按通常由銀行提供，受金融管理局嚴格規管，利率相對較低。二按則幾乎完全由財務公司提供，因為它處於次要的債權位置，風險截然不同。
貸款提供者：為何主要是財務公司而非銀行？
銀行之所以極少提供二按服務，主要是基於風險管理的考量。銀行承造一按時，已經對物業的價值和借款人的還款能力進行了詳細評估。若再提供二按，等於在同一個抵押品上疊加了雙重風險，這不符合銀行審慎的貸款原則。
相反，財務公司在《放債人條例》的框架下運作，其業務模式容許它們承擔更高風險，以換取更高的利息回報。它們的審批標準相對寬鬆，可以豁免壓力測試，正好填補了銀行不願涉足的市場空間，專門服務那些需要更高貸款額的業主。
法律地位：第二債權人的清償順序與風險
要理解二按利息高昂的根本原因，就必須明白「第二債權人」的法律地位。在法律上，債權有清償的先後次序。萬一業主不幸斷供，物業需要被變賣套現以償還債務時，賣樓所得的資金，會優先償還給一按的債權人，也就是銀行。
只有在銀行的欠款被完全清還後，剩餘的款項才會輪到二按的債權人（財務公司）。如果樓價下跌，賣樓所得可能只夠償還一按，甚至不足夠，那麼二按的財務公司便會蒙受巨大損失。正是這種「次級」的清償地位，令二按的風險遠高於一按，財務公司自然需要透過極高的二按利率來彌補這個潛在風險。
香港二按普遍利息範圍及影響因素
談及實際的二按利息，市場上的範圍可以非常闊，普遍由年利率6%至20%不等，個別高風險個案甚至更高。這個利率並非固定不變，而是由多個因素共同決定。
二按P按 vs. 銀行P按：利率差距有多大？
為了更具體地感受利率差距，我們可以比較兩者同樣使用最優惠利率（P按）作基準的情況。銀行的P按計劃，實際利率通常是「P減去一個百分比」，例如 P-2.5%。假設P為6%，實際利率便是3.5%。
而財務公司的二按P按計劃，計算方式則是「P加上一個更高的百分比」，例如 P+8% 或 P+12%。同樣以P為6%計算，實際的二按利率便可能高達14%至18%。兩者之間的差距一目了然，利息成本可以相差四至五倍以上。
影響你最終利率的關鍵：物業質素、貸款額、信貸評級
財務公司在釐定你的最終二按利率時，會考慮三大關鍵因素。首先是物業質素，例如藍籌屋苑的估價穩定，風險較低，利率自然較有商量空間；相反，單幢舊樓或村屋的利率則會較高。其次是貸款額，貸款金額的大小也會影響利率水平。最後，也是最重要的一環，就是你的個人信貸評級（TU）。一個良好的信貸紀錄，能證明你的還款能力和誠信，有助爭取到較低的利息；反之，評級較差的申請人，則需要承受更高的利率。
拆解「先甜後苦」利率結構的真相
在研究二按時，你很可能會被一些標榜「超低息」的計劃吸引。這正是市場上常見的「先甜後苦」利率結構，表面看似優惠，實際上卻隱藏著巨大的利率風險。
優惠期低息的誘惑與後續利率飆升的現實
這種計劃的典型操作是，在貸款的首一至三年提供一個非常低的優惠利率，有時甚至貼近一按的水平，讓你感覺供款壓力輕鬆。但是，優惠期一旦結束，利率便會立刻大幅抽升至一個極高的水平。例如，首兩年利率可能是5%，但第三年起便會躍升至18%。這種突如其來的供款壓力倍增，很容易令借款人措手不及，陷入財務困境。
《放債人條例》下的年利率上限（48%）及其意義
值得一提的是，香港的財務公司受到《放債人條例》規管，法例規定任何貸款的實際年利率不得超過48%。若超過此水平，法庭在處理相關糾紛時，便會推定該交易為敲詐性。這條法例的存在，為二按利率設定了一個法律上的最高天花板。然而，這也意味著，任何低於48%的利率，即使高達30%或40%，在法律上仍然是容許的。這提醒我們，在考慮二按時，必須清楚理解其潛在的極高成本。
二按利息計算實戰：3步估算你的真實還款成本
談論二按利率時，許多人只看到宣傳單張上吸引的數字，但魔鬼往往藏在細節中。要準確進行二按利息計算，避免日後還款壓力大增，其實只需要掌握幾個核心概念。接下來，我們會像朋友一樣，帶你一步步拆解，讓你親手估算出最真實的還款成本。
第1步：掌握關鍵計算變數
在按下計算機之前，我們首先要弄清楚遊戲規則。計算二按利息就像烹飪，需要準備好幾樣關鍵「食材」，缺少任何一樣，最後的結果都會大相徑庭。
釐清「名義利率」與「實際年利率」（APR）的差異
這是最重要，也最容易混淆的一點。你可以將「名義利率」看成是貸款的基本利息率，這是財務公司最常用來宣傳的數字。但是，它並不代表你的全部借貸成本。
「實際年利率」（APR）才是你真正需要關注的數字。它除了包含名義利率外，還將所有相關的費用，例如手續費、行政費等都計算在內，然後轉化為一個年利率。根據法例規定，財務公司必須清晰列明APR，所以，請務必以APR作為比較不同二按計劃的標準，它才能反映出你的真實支出。
貸款額、還款期、年利率的核心作用
這三個變數是構成你每月還款額的基石，它們之間的關係非常直接：
- 貸款額：你借入的本金總額。貸款額越高，需要支付的總利息自然就越多。
- 還款期：你選擇用多長的時間去償還貸款。還款期越長，每月的供款額會較低，但因為利息計算的時間拉長了，所以總利息支出通常會更高。
- 年利率：這是貸款的價錢，直接影響你的利息開支。即使貸款額和還款期相同，稍高的年利率都會令總還款額大幅增加。
第2步：應用公式進行實例演算
了解了基本變數後，我們就來實際計算一下，看看不同情況下的二按利息可以有多大差別。
案例分析：借款100萬，不同利率（12% vs 24%）下的還款比較
假設你需要借款100萬，還款期為10年（120期）。我們來看看在兩個不同實際年利率（APR）下的情況：
- 情況A（APR 12%）：
- 每月還款額約為 $14,347
- 10年總還款額約 $1,721,640
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總利息支出約 $721,640
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情況B（APR 24%）：
- 每月還款額約為 $22,096
- 10年總還款額約 $2,651,520
- 總利息支出約 $1,651,520
從這個簡單比較中可以看到，年利率只是相差一倍，但總利息支出卻相差超過90萬。這就是為什麼在申請前，必須認真進行二按利息計算的原因。
如何計算包含「先甜後苦」結構的總利息支出
很多二按計劃會提供首1至2年的低息優惠期，之後利率會大幅抽升，這就是所謂的「先甜後苦」結構。計算這種計劃的總成本時，不能單純使用一個利率。
正確的方法是分段計算：
- 計算優惠期內的還款：使用初期的低利率，計算出這段時間的每月供款和總利息。
- 計算剩餘本金：計算出優惠期結束後，你還剩下多少本金未還。
- 計算正常利率期的還款：用剩餘的本金和大幅調升後的利率，計算餘下還款期的每月供款和總利息。
- 將兩者相加：將優惠期和正常利率期的總利息加起來，這才是整個貸款週期的真正總利息支出。
這個計算過程比較複雜，但理解其原理有助你看穿優惠利率背後的真實成本。
第3步：使用網上二按計算機快速估算
手動計算始終比較繁瑣，而且容易出錯。現在網上有很多免費的二按或私人貸款計算機，它們是你估算還款的好幫手。
使用時，你只需要輸入三個關鍵數字：貸款額、還款期、以及最重要的「實際年利率」（APR）。輸入後，計算機就能即時為你顯示出每月還款額和總利息支出。你可以利用這些工具，快速比較不同財務公司的二按計劃，找出最適合自己預算的方案。記得，輸入的一定要是APR，結果才具備參考價值。
二按並非唯一選擇：與加按、轉按、業主貸款利息成本大比拼
當考慮物業套現時，很多人會因為財務公司的批核門檻較低而想到二按，但面對普遍較高的二按利率，心中難免有所猶豫。其實，想利用物業取得資金，二按並非唯一的出路。市面上還有銀行加按、轉按套現及無抵押的業主貸款等選擇。它們的申請條件、審批時間及最重要的二按利息成本都各有不同。讓我們逐一拆解，助你找出最適合自己的方案。
二按 vs. 銀行加按
優點：利率低，與一按睇齊
銀行加按，是指向現有的一按銀行申請增加貸款額。它最大的吸引力在於利率。因為加按批出的貸款部分，利率會與你現時的一按按揭計劃看齊，通常都處於市場上的較低水平。相比之下，這比一般財務公司的二按利息低得多，長遠可以節省一筆可觀的利息支出。
缺點：須通過壓力測試，審批門檻高
不過，想享受銀行的低息優惠，就要通過較嚴格的審批程序。銀行需要重新評估你的還款能力，意味著你必須再次通過金管局規定的壓力測試，而且物業本身要有一定的升值空間。如果你的收入不穩定，或者未能滿足銀行的審批要求，申請就可能會被拒絕。
二按 vs. 轉按套現
優點：可享更低利率及現金回贈
轉按套現，就是將整份按揭由A銀行轉到B銀行，同時利用物業的升值空間套取額外現金。這個方案的好處是，市場競爭激烈，新銀行為了吸引客戶，往往會提供比你現有按揭更低的利率，以及一筆相當吸引的現金回贈。這不僅能幫你套現，更有機會優化整體的供款條件。
缺點：涉及罰息期及律師費等額外成本
轉按的主要限制在於原有按揭的「罰息期」。大部分按揭計劃的首兩至三年內，如果提早還款或轉走，銀行會收取罰款。此外，轉按涉及聘請律師處理新的按揭契，會產生數千至過萬元的律師費。在比較二按利息計算與轉按成本時，必須將這些額外開支一併考慮。
二按 vs. 無抵押業主貸款
優點：審批快，無需抵押，手續簡單
無抵押業主貸款是專為業主而設的私人貸款，它最大的優點是「快」和「簡單」。由於不需要將物業作為抵押品，所以無需經過繁複的法律程序，審批速度極快，有些機構甚至可以做到即日放款。對於需要資金應急的業主來說，這是一個非常便捷的選擇。
缺點：貸款額較低，利率高於按揭類貸款
這種便利性是有代價的。由於沒有物業抵押，貸款機構承擔的風險較高，所以利率會比加按或轉按等按揭類貸款高，但通常仍低於二按。另外，批出的貸款額度一般亦會較低，未必能滿足大額的資金需求。
【總結圖表】四大套現方案優劣全方位比較
為了讓你更清晰地掌握各個方案的分別，我們整理了一個比較圖表，從利率、貸款額、審批難度及潛在成本等多個角度，助你一目了然地作出最精明的抉擇。
避開致命陷阱：申請二按前必讀的5大風險
高昂的二按利率往往是潛在風險的警號，在考慮申請之前，先停一停，了解清楚當中可能遇到的5個致命陷阱，這一步絕對值得你花時間。
風險一：隱藏收費與魔鬼合約條款
除了帳面上的二按利息，合約細節中往往藏著不少額外成本與嚴苛條款，稍不留神便會令總支出大失預算。
手續費、估價費、律師費等前期成本
不少財務公司會收取各種名目的前期費用，例如手續費、物業估價費、申請行政費等。加上處理二按契據的律師費，這些成本在貸款到手前就需要支付，是一筆不可忽視的開支。
嚴苛的提早還款罰息條款
很多人以為有能力提早還款是好事，但在二按合約中，這可能觸發巨額的罰息。條款可能規定在指定年期內提早還款，需要支付貸款額某個百分比的罰款，甚至要求支付全期利息。這大大限制了你未來轉按或賣樓的彈性。
風險二：對信貸評級（TU）的長遠負面影響
申請二按不僅影響你當下的現金流，更會對你的信貸評級（TU）留下長遠的烙印，影響未來的財務佈局。
為何高息貸款會拖低你的信貸分數
信貸資料庫在評分時，會考慮你的信貸組合。當記錄顯示你向財務公司申請高息二按，這通常被解讀為財務狀況較為緊張，未能從傳統銀行取得貸款。這會被視為較高的信貸風險，進而可能拉低你的信貸評分。
影響未來銀行貸款及信用卡申請
一個較低的TU評分，會直接影響你日後向銀行申請任何信貸產品的成功率與條件，包括新的按揭貸款、私人貸款甚至信用卡。銀行可能會因此提供較差的利率，或直接拒絕你的申請。
風險三：財務公司隨時「Call Loan」的壓力
Call Loan（提早收回貸款）是二按最大的風險之一。很多人誤以為只有在樓價大跌時才會發生，但事實並非如此。
觸發Call Loan的常見原因（不僅是樓價下跌）
除了樓價下跌導致抵押品價值不足外，觸發Call Loan的原因還可以包括：你未能準時償還一按或二按的供款、你的信貸評級顯著轉差、又或者財務公司自身的資金流出現問題等。合約條款通常給予貸款方相當大的酌情權。
無力償還的嚴重後果：釘契與物業拍賣
一旦被Call Loan而你又無法即時籌集資金清還，財務公司便會採取法律行動，首先是將你的物業「釘契」，令其無法買賣。最終，物業可能會被強制拍賣（俗稱銀主盤）以償還債務。
風險四：中介公司的角色與潛在利益衝突
市場上有很多中介公司聲稱能助你輕鬆辦理二按，但他們的角色與動機值得留意。
如何分辨正規中介與不良顧問
正規的按揭轉介中介，其收入來源是向貸款機構收取佣金，並不會向客戶收取任何費用。如果一間中介在成功批核貸款前，就要求你支付高昂的顧問費或手續費，便要格外小心。正規中介亦會清晰解釋不同方案的利弊，而不是只強調好處。
風險五：過度借貸導致債務螺旋
二按的審批相對寬鬆，容易讓人借得超出自己實際負擔能力的金額，最終陷入難以自拔的債務螺旋。
評估自身還款能力的重要性
在簽署任何文件前，必須誠實並保守地評估自己的還款能力。進行詳細的二按利息計算，不應只看初期的低息優惠，而是要用壓力利率來計算自己能否應付。考慮到未來可能出現的收入變動或加息環境，確保總債務供款不超過收入的五成，是較為穩健的做法。