在香港，「上車」置業是許多人的夢想，但面對複雜的按揭申請流程、五花八門的專業術語，以及瞬息萬變的樓市政策，不少新手買家都感到無從入手。成功申請按揭，絕非單純比較利率高低，而是涉及周詳的財務規劃、對自身負擔能力的清晰認知，以及對整個交易流程的掌握。
為了助您順利達成置業目標，我們為您準備了這份2025年最新的按揭買樓全攻略。本文將由淺入深，從拆解按揭基本概念、教您如何精準計算首期及總開支，到比較H按與P按的優劣，再到詳述由銀行預先批核到成功收樓的8大關鍵步驟，為您每一步都提供清晰指引。無論您是首次置業的「上車客」，還是計劃換樓的業主，這份指南都能助您掃除疑慮，充滿信心地踏上置業之路。
按揭買樓第一步：掌握核心概念與最新政策
想成功按樓買樓，第一步就是打好基礎。在您踏上按揭買樓的旅程之前，先讓我們一起拆解幾個最核心的概念和了解最新的市場政策。掌握了這些知識，您在後續的睇樓和申請過程中自然會更加得心應手。
什麼是「按揭」？買樓前必須理解的貸款基本原則
抵押貸款、物業與還款責任的關係
簡單來說，按揭就是一種抵押貸款。您將購買的物業作為抵押品，然後向銀行借取一筆資金去支付樓價。之後，您就需要根據雙方協定的利息和年期，定期分期償還本金和利息。這個物業就是銀行的保障，假如借款人無法履行還款責任，銀行便有權收回物業，用作彌補損失。
為何掌握按揭知識是成功置業的基石
理解按揭的運作原理，並不是單純為了應付銀行程序。它直接決定了您需要準備多少首期資金，每月要負擔多少供款，甚至影響您能夠選擇什麼價位的樓盤。所以，打好這個知識基礎，是制定實際置業預算和作出明智決策的關鍵一步。
影響您借貸額的3大關鍵：按揭成數、供款與入息比率、壓力測試
按揭成數 (LTV)：計算您需要準備多少首期
按揭成數（Loan-to-Value, LTV）是指銀行願意借出的貸款金額佔物業價值的百分比。這直接決定了您需要自己準備多少首期資金。舉個例子，一個價值$600萬的物業，如果銀行最高批出7成按揭，貸款額就是$420萬。那麼您就需要準備餘下的3成，也就是$180萬作為首期。
供款與入息比率 (DSR)：銀行如何評估您的還款能力
供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio, DSR）是銀行評估您還款能力的核心指標。它的計算方法很直接，就是您每月所有的債務供款（包括按揭、私人貸款等），不可以超過您每月總收入的50%。銀行透過這個比率，確保您在應付供樓開支後，仍然有足夠的資金應付日常生活。
壓力測試：雖已暫停，其風險管理概念為何仍重要
您可能聽過「壓力測試」這個名詞。它是在原有利率上再增加2%，用來測試您在加息環境下的還款能力。雖然金融管理局已在2025年2月宣布暫停這項要求，但是了解其背後的風險管理概念仍然十分重要。它提醒我們，利率是會浮動的，我們在計算負擔能力時，應該為未來可能出現的加息週期預留緩衝空間。所以，即使目前無需通過這項測試，這個概念依然是衡量自身財務穩健性的良好指標。
【2025最新】按揭保險計劃詳解，助您達成高成數按揭買樓
新舊按揭保險計劃：樓價上限及成數對比
按揭保險計劃（MIP）是幫助置業人士申請高成數按揭的關鍵。近年政府放寬了相關規定，大大降低了上車門檻。簡單來說，新計劃將可申請高成數按揭的樓價上限大幅提高。例如，以往只有$400萬以下的物業才能申請最高9成按揭，現在這個門檻已放寬至$1,000萬的物業。
樓價$1,000萬以下物業：申請高達9成按揭的條件
對於樓價在$1,000萬或以下的物業，合資格的首次置業人士最高可以申請9成按揭。要符合資格，申請人通常需要是固定受薪人士，並且主要收入來源於香港。如果您的收入包含佣金或花紅等浮動部分，銀行在計算時可能會比較保守，或者批出的按揭成數會有所調整。
樓價$1,000萬以上物業：可申請的按揭成數階梯
當物業價格超過$1,000萬，可申請的按揭成數就會按階梯式下調。例如，樓價介乎$1,000萬至$1,125萬的物業，最高可申請8至9成按揭，但貸款額上限為$900萬。而樓價再高一些，例如$1,125萬至$1,500萬，最高按揭成數則為8成。了解這個階梯，有助您在睇樓時準確評估自己的首期預算。
釐清「首次置業」資格，換樓人士如何重獲首置身份？
如何界定「申請按揭時」並無持有任何住宅物業
很多人對「首次置業」有個誤解，以為是指人生中第一次買樓。其實，在按揭申請的定義中，「首次置業」指的是您在「申請按揭那一刻」，在香港沒有持有任何其他住宅物業。即使您曾經擁有物業，只要在買入新物業前已經將其出售，您就符合首次置業的資格。
換樓客善用定義，再次申請首次置業按揭的策略
這個定義為換樓人士提供了很大的彈性。只要妥善規劃好賣出舊居和買入新居的時間點，確保在簽署新物業的正式買賣合約和申請按揭時，舊物業的交易已經完成，您就可以重新以「首次置業」的身份，去申請更高成數的按揭。這個策略對於希望用盡貸款額、減輕首期壓力的換樓客來說尤其重要。
財務規劃：善用按揭計算機精準預算總開支
想成功按樓買樓，第一步就是做好清晰的財務規劃。許多人會先打開網上的按揭計算機，輸入幾個數字來估算開支，這絕對是一個很好的起點。一部好的計算機能夠為您提供初步的預算藍圖，讓您對未來的供款壓力有基本概念。但是，要真正精準地掌握整個按揭買樓的總開支，我們需要理解計算機背後的運作原理，並且洞悉那些計算機無法顯示的隱藏成本。
按揭計算機的基本應用：初步估算每月供款與首期
輸入樓價、按揭成數、利率及年期，獲取初步預算
按揭計算機的操作非常直觀。您只需要輸入四個核心資料：物業樓價、您打算申請的按揭成數、預計的按揭利率以及還款年期。例如，輸入樓價$600萬、按揭成數9成（即貸款額$540萬）、利率4.125%、年期30年，計算機便會即時為您計算出每月供款額。這個數字是您評估個人負擔能力時，最直接和重要的參考數據。
比較「每月還款」與「每兩星期還款」的利息總支出差異
一些較進階的按揭計算機，還會提供「每月還款」與「每兩星期還款」的比較。後者的原理是將您每月的供款額除以二，然後每兩星期償還一次。一年有52個星期，這意味著您全年會還款26次，總額相當於13個月的供款。多出來的一個月供款會直接用作償還本金，這樣可以加快還款進度，從而縮短整體還款年期，並節省可觀的總利息支出。
超越按揭計算機：專家教您預算隱藏總成本
按揭計算機提供的數字雖然清晰，但在實際的按揭買樓過程中，還有不少變數會直接影響您的最終貸款額和總開支。了解這些因素，才能避免在交易中失了預算。
估價不足風險：如何避免因物業估價影響按揭貸款額？
銀行批核按揭貸款時，會自行為物業進行估價，並且會以成交價或估價中的較低者（take lower）作為計算貸款額的基礎。這就是「估價不足」的風險。例如，您看中的單位成交價是$800萬，但銀行的估價只有$750萬。如果您申請9成按揭，銀行只會批出$750萬的90%，即$675萬，而非您預期的$720萬。這中間的$45萬差額，就需要您動用額外現金去填補。因此，在簽署臨時買賣合約前，建議先找幾家銀行為心儀物業做免費的網上估價，以掌握大概的估值水平。
按揭保險費：一次性繳付 vs 加借入貸款額的利弊分析
當您申請高成數按揭時，便需要繳付按揭保險費。您可以選擇一次性付清，或者將保費加借到貸款總額中，分期攤還。
- 一次性繳付：好處是總貸款額較低，長遠的總利息支出會比較少。缺點是您需要準備更多首期現金。
- 加借入貸款額：好處是能大大減輕首期的現金壓力。但缺點是您的總貸款額增加了，意味著您需要為保費本身支付利息，整個還款期的總利息支出會更高。
銀行現金回贈：回贈如何影響您的實際貸款成本？
銀行提供的現金回贈相當吸引，但它也可能影響您的貸款額。根據金管局指引，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要從貸款本金中扣除。舉例來說，您的貸款額是$500萬，銀行提供1.5%現金回贈，即$75,000。由於這筆回贈已超過貸款額的1%（$50,000），銀行在批出貸款時，會將貸款額扣減至$492.5萬（$500萬減$75,000）。這表示您需要準備更多現金來完成交易。
計算買樓雜項開支：印花稅、律師費及佣金
除了樓價本身，買樓還涉及多項一次性的雜項開支，這些費用絕不能忽略。
印花稅全面解析：從價印花稅 (AVD) 最新稅率
印花稅是最大筆的雜項開支。如果您是符合資格的香港永久性居民，並且在買入物業時在香港沒有持有其他任何住宅物業，您便可以按較低的「第2標準稅率」繳交從價印花稅 (AVD)。稅率按樓價以階梯式遞增。您可以參考稅務局的最新公布，以準確計算所需稅款。
律師費、經紀佣金及其他雜項開支預算
除了印花稅，您還需要預留資金應付以下開支：
- 律師費：處理樓宇買賣合約、查冊及按揭契等法律文件，費用一般由數千至萬多元不等。
- 經紀佣金：假如是經由地產代理購入二手物業，通常需要支付樓價1%作為佣金。
- 其他開支：包括首期管理費按金、水電煤按金、火險保費，以及基本的裝修或添置傢俬費用等，都應一併納入預算之內。
選擇最佳按揭方案：H按、P按、還款年期全分析
成功按樓買樓，除了找到心儀單位，選擇一個最適合自己的按揭方案同樣是致勝關鍵。面對銀行五花八門的計劃，您可能會對H按、P按、還款年期等概念感到困惑。其實，只要掌握了幾個核心原則，就能為自己的按揭買樓旅程，作出最精明的財務決策。接下來，我們會像朋友一樣，為您逐一拆解這些方案的細節，助您輕鬆看懂箇中差異。
H按 vs P按：深入剖析兩大主流按揭計劃
在香港申請按揭，您主要會遇到兩個選擇：H按和P按。這兩者是市場上最主流的浮息按揭計劃，它們的利息計算基準不同，直接影響您未來的每月供款額。了解它們的運作模式、優點與缺點，是選擇的第一步。
H按 (銀行同業拆息按揭)：優點、缺點與適合人士
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，即銀行之間互相借貸的利率。您的按揭利率會以一個月HIBOR為基礎，再加上銀行訂下的百分點 (例如 H+1.3%)。
- 優點：HIBOR的透明度高，每日更新，能緊貼市場資金狀況。在市場資金充裕、利率偏低的時期，H按的實際利率通常會比P按低，讓您享受較低的供款。而且，現時絕大部分H按計劃都設有「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常與P按利率掛鈎，等於為利率的升幅提供了一個「安全網」。
- 缺點：HIBOR的波動性較大，容易受短期市場因素影響，代表您的每月供款額並非固定不變，可能會較為浮動。
- 適合人士：如果您對市場利率走勢有一定了解，並且財務狀況穩健，能夠承受供款額的輕微浮動，H按計劃能讓您有機會節省更多利息支出。
P按 (最優惠利率按揭)：優點、缺點與適合人士
P按的「P」則是最優惠利率 (Prime Rate)，這是由各家銀行自行制定的基準貸款利率。您的按揭利率會以銀行的P為基礎，再減去一個特定的百分點 (例如 P-2.5%)。
- 優點：P利率相對穩定，銀行不會頻繁調整，通常只在美國聯儲局有重大利率變動時才會跟隨。這意味著您的每月供款額較為穩定，更易於規劃個人或家庭預算。
- 缺點：在低息環境下，P按的實際利率一般會高於H按。而且，市場上有「大P」和「細P」之分，不同銀行採用的P利率可能不同，選擇時需要比較清楚。
- 適合人士：如果您是首次置業，或者偏好穩定的財務規劃，不希望每月供款額有太多變動，P按會是一個較安穩的選擇。
如何根據市場利率走勢選擇最合適計劃
當市場預期利率進入下降或平穩週期時，H按的優勢較為明顯，因為您可以即時享受到拆息回落帶來的好處。相反，在加息週期，P按的穩定性看似較吸引。不過，由於H按普遍設有以P按為基準的鎖息上限，當拆息升至觸及上限時，H按的實際利率會與P按看齊。因此，現時市場上大部分人都會選擇H按計劃，既能博取低息環境下的潛在節省，又能享有鎖息上限的保障。
選擇最佳按揭年期：平衡每月供款與總利息支出
決定好H按或P按之後，下一個重要決定就是還款年期。年期的長短，直接影響您的每月供款壓力以及整個貸款期的總利息開支，這是一個需要仔細權衡的取捨。
影響銀行批核最長還款年期的兩大因素：人齡與樓齡
銀行在批核最長還款年期時，主要會考慮兩個因素，並以較短者為準：
- 申請人年齡 (人齡)：銀行普遍會用一個指標，例如「75減申請人年齡」，來計算最長還款期。假設您今年40歲，最長還款年期便是35年。不過，香港金管局規定按揭還款年期上限為30年，所以最終會以30年為準。
- 物業年齡 (樓齡)：同樣地，銀行也會用類似「75減物業樓齡」的公式來評估。如果一個物業樓齡已達50年，銀行批出的最長年期可能只有25年。對於一些樓齡較高的唐樓或單幢樓，審批會更為嚴格。
短年期 vs 長年期：供款壓力與利息總額的取捨
- 長年期 (例如30年)：好處是將總貸款額攤分得更細，每月的供款額較低，能減輕即時的財政壓力，也較容易通過銀行的入息要求審查。壞處是整個還款期內，您需要支付的總利息會多很多。
- 短年期 (例如20年)：好處是能夠更快還清貸款，節省下來的總利息支出相當可觀。壞處則是每月供款額會顯著提高，對現金流的要求較高。
對於大部分首次置業人士，通常會選擇最長的還款年期，以降低每月負擔。待日後收入增加或有額外資金時，再考慮進行部分提早還款，以縮短年期及節省利息。
您的收入模式如何影響按揭申請策略？
銀行審批按揭的核心，是評估您是否有穩定持續的還款能力。因此，您的收入來源和模式，會直接影響銀行的審批取態以及您需要準備的文件。
固定月薪人士：如何盡享最高按揭成數
對於每月有固定薪金的「打工仔」而言，申請按揭的過程最為直接。您只需要準備好最近3至6個月的糧單、稅單、強積金結單及僱傭合約，證明您有穩定及可預測的收入。只要信貸紀錄良好，固定月薪人士是銀行最歡迎的客戶類型，也最容易透過按揭保險計劃，申請到最高的按揭成數。
非固定收入（佣金/花紅）及自僱人士：文件準備與注意事項
如果您的收入主要來自佣金、花紅等浮動部分，或者您是自僱人士，銀行的審批會相對審慎。
- 非固定收入人士：銀行通常會要求您提供更長時間的收入證明，例如6個月甚至12個月的糧單及銀行月結單，並會將您的收入「打個折扣」或取其平均數作計算，以評估一個較為保守的還款能力。
- 自僱人士：您需要提供公司的商業登記證、最近1至2年的公司財務報表、利得稅單以及公司銀行戶口紀錄，以證明業務有穩定的盈利能力。文件準備務必齊全，以增加審批的成功機會。
海外收入人士申請按揭的特別要求
以海外收入申請香港物業按揭，銀行會考慮額外因素，例如收入來源地的穩定性及匯率風險。申請人除了要提交當地的稅單、僱傭證明等文件外，通常亦需要證明與香港有緊密聯繫（例如有直系親屬在港）。銀行在計算入息時，有機會將海外收入打個折扣，而且批出的按揭成數也可能較本地收入人士為低。
善用存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 為按揭慳息
選擇按揭計劃時，除了比較利率和回贈，存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 是一個非常實用的慳息工具，值得您多加留意。
高息存款戶口如何助您有效對沖利息支出
Mortgage-Link是一個與您的按揭戶口相連的高息儲蓄戶口。它的運作原理很簡單：您在這個戶口內的存款，可以賺取與按揭貸款利率完全相同的利息。這個高息優惠通常設有上限，普遍為剩餘貸款額的50%。
舉例來說，假設您的按揭利率是4%，您在Mortgage-Link戶口內的存款也能享有4%的年利率。這筆利息收入，正好可以抵銷一部分的按揭利息支出。對於手頭上有閒置資金的業主來說，這等於提供了一個無風險的高息回報，同時保留了資金的靈活性，是個有效對沖利息開支的聰明方法。
按揭買樓實戰流程：由預先批核到成交8大步驟
成功按樓買樓的關鍵，在於清晰掌握由準備到成交的每一步。理論知識固然重要，但實際操作流程才是致勝之道。整個按揭買樓過程環環相扣，只要跟著以下八大步驟，就能有條不紊地完成置業大事。
步驟一：評估個人財務狀況與負擔能力
在開始尋找心儀物業之前，第一步永遠是檢視自己的財務狀況。這一步就像為置業旅程設定導航，先清楚計算自己的儲蓄、每月可動用收入，以及現有的債務。這樣才能客觀評估自己能夠負擔的樓價範圍，以及需要準備多少首期資金，為整個買樓計劃定下一個清晰實在的基礎。
步驟二：向銀行申請預先批核，鎖定買樓預算
當您對自己的財務狀況有了基本了解後，下一步就是向銀行申請「按揭預先批核」。這項免費服務能讓您在簽署任何買賣合約前，預先知道銀行願意批出的最高貸款額。獲得預先批核，就好比手持一張確定的財務底牌，讓您在睇樓和出價時更有信心，準確鎖定在自己預算範圍內的目標物業，避免因最終貸款額不足而陷入困境。
步驟三：睇樓、查冊、物業估價及簽署臨時買賣合約
鎖定預算後，便可以正式開始睇樓。當遇到心儀單位，除了進行初步的網上估價外，委託律師或地產代理進行「查冊」亦是必需的步驟，用以確認業權狀況及物業有否任何法定押記。一切順利後，便可與賣方簽訂具法律效力的「臨時買賣合約」，並支付俗稱「細訂」的臨時訂金，正式為交易揭開序幕。
步驟四：備妥文件，正式提交按揭申請
簽署臨時買賣合約後，便要立即準備文件，向銀行正式提交按揭申請。所需文件一般包括香港身份證、住址證明、以及最近三至六個月的入息證明，例如稅單、糧單及銀行月結單等。文件準備得越齊全，審批過程自然越暢順。
不同物業類型（二手樓、一手樓、資助房屋）的最佳申請時機
提交按揭申請的時機，會因應物業類型而有所不同。
* 二手樓： 由於成交期通常只有兩至三個月，一般在簽署臨時買賣合約後便應立即申請。
* 一手樓（樓花）： 發展商提供的成交期較長，特別是採用「建築期付款」的買家，可以在成交前數個月甚至一年前便向銀行提交申請，提早鎖定按揭優惠。
* 資助房屋： 情況與一手樓相似，成交期較長，買家可在簽署買賣協議後盡早提交申請，預留充裕時間處理審批程序。
步驟五：銀行審批及發出貸款確認信 (Offer Letter)
銀行收到您的正式申請和所有文件後，便會展開審批程序，包括核實您的收入、查閱信貸報告(TU)，以及委託估價行對物業進行正式估價。成功批核後，銀行會發出一封「貸款確認信」（Offer Letter），詳細列明最終的貸款額、利率、年期及所有條款細則。
步驟六: 委託律師處理樓契及按揭契
在整個物業交易中，律師扮演著不可或缺的角色。您需要委託一位律師，代表您處理所有法律文件，包括審核業權、草擬樓契及按揭契，確保交易在法律上穩妥完成。
為何應選擇銀行認可名單 (Panel List) 上的律師行？
一個非常實際的建議，是選擇按揭銀行認可名單（Panel List）上的律師行。因為這樣，同一間律師行便可以同時代表您和銀行處理法律事務。假如您選擇了名單以外的律師行，銀行便需要另行委託其代表律師，而您將需要承擔兩間律師行的費用，令開支大增。
步驟七: 購買火險（樓宇結構保險）
根據按揭條款，所有承造按揭的物業都必須購買火險，正式名稱為「樓宇結構保險」。這份保險保障的是物業的結構（如牆身、天花、地板）因火災、水浸等意外造成的損毀。您可以自由選擇任何一間保險公司，但為了方便，不少人會直接經由按揭銀行一併辦理。
步驟八: 簽署貸款文件，完成交易（成交）
來到最後一步，您的律師會約定您簽署正式的樓契及按揭契等法律文件。簽署完成後，銀行會根據律師的指示，在成交日將貸款餘額直接轉帳給賣方律師。交易完成後，您便可以從賣方或代理手上取得鑰匙，正式成為業主，並開始您的供款旅程。
特殊物業按揭須知：村屋、居屋、樓花申請要點
除了常見的私人住宅，處理特殊物業的按樓買樓申請時，例如村屋、居屋或樓花，按揭買樓的規則與細節會有很多不同之處。了解這些要點，有助您作出更周全的財務部署。
村屋按揭：成數上限、樓齡限制與路權地權問題
一般來說，村屋的按揭成數上限較為嚴格，即使是首次置業，最高通常只能申請到八成半按揭。銀行審批時亦會考慮樓齡，不少銀行設有「樓齡加還款期」的總和限制，例如總和不可超過55年。如果一間村屋樓齡已達30年，最長的還款期便可能只有25年，直接影響每月供款壓力。更重要的是路權與地權問題，如果村屋缺乏清晰、合法的行車通道，即路權不足，或者物業建於「祖堂地」等有業權爭議的土地上，銀行或會因風險過高而拒絕批出按揭。因此，買家在簽約前必須委託律師徹底查清相關細節。
居屋/綠置居按揭：政府擔保下的優勢與擔保期限制
居屋或綠置居的按揭申請，最大優勢在於有香港房屋委員會或房屋協會作擔保人，所以銀行審批會相對寬鬆。在這項擔保下，綠表申請人最高可獲九成半按揭，而白表申請人亦可高達九成。但是，這個政府擔保設有期限，一般由物業首次出售日期起計30年。如果購買二手居屋，銀行批核的按揭年期會受剩餘的擔保期影響。舉例來說，一個樓齡已達25年的二手居屋，其政府擔保期只剩下5年。買家即使財務狀況良好，銀行批出的還款年期也可能很短，這會導致每月供款額大幅增加。
樓花按揭攻略：「建築期付款」與「即供付款」的利弊與按揭安排
購買一手樓花時，發展商通常提供兩種付款方法：「建築期付款」與「即供付款」，兩者對按揭安排有直接影響。
「即供付款」是指買家在簽署臨時買賣合約後不久，便要立即申請按揭，並在物業仍在興建期間開始供款。這個方案的好處是發展商通常會提供較高的樓價折扣。但是，買家需要承擔建築期間的利率變動風險，而且可能要同時負擔租金與按揭供款。此外，由於申請按揭時物業尚未落成，一般較難申請高成數按揭保險計劃。
而「建築期付款」則是買家先支付首期，等到物業落成時，才正式申請按揭並支付樓價餘額。此方案的優點是將財務壓力推遲到收樓一刻，資金安排上更具彈性，而且申請人可以利用按揭保險計劃申請高成數按揭。它的缺點是樓價折扣通常較少，而且買家如果在建築期間個人財務狀況出現變化，到收樓時可能面臨無法成功獲批按揭的風險。總結來說，選擇哪種付款方式，取決於您的資金狀況與風險承受能力。