近年樓價上升，不少業主都想將物業升值部分套現，作投資或資金周轉；同時，市場上亦有按揭計劃提供更低利率及高達2%的現金回贈，吸引業主轉按慳息兼賺回贈。究竟轉按流程是怎樣？如何計算可套現金額？甚麼時候是「甩按保」並取回部分保費的最佳時機？本文將由淺入深，為你詳細拆解轉按6大步驟，並附上轉按套現、甩按保的實際例子與懶人包，助你一文掌握所有關鍵細節，善用物業資產，實現理財目標。
轉按基本概念：為何考慮及有何風險？
在深入了解整個轉按流程之前，我們首先要打好基礎，清晰掌握轉按的基本概念、背後的誘因，以及潛在的風險。理解這些核心資訊，有助你判斷轉按是否適合自己的財務狀況，並作出最明智的決定。
轉按是什麼？一分鐘理解平手轉按與轉按套現
簡單來說，「轉按」就是將物業的按揭貸款，由原來的A銀行，轉移到另一間能提供更優惠條款的B銀行。這等於重新申請一次按揭，B銀行會批出一筆新的貸款，用來清還你在A銀行的舊有按揭欠款，之後你便開始向B銀行供款。轉按主要分為兩種形式：
平手轉按：主要目標為慳息、賺回贈
平手轉按是指新批核的貸款額，與原有的按揭貸款餘額完全相同。例如，你的舊有按揭尚欠300萬元，新銀行就同樣批出300萬元給你清還舊債。這種操作的主要目的，通常不是為了獲取額外現金，而是為了轉到利息更低的按揭計劃，或者賺取新銀行提供的現金回贈。
轉按套現：將物業升值部分轉化為流動資金
轉按套現是業主將物業升值潛力轉化為現金的常用方法。當物業升值後，新銀行會根據最新的估價，批出一個比原有貸款餘額更高的貸款額。當中多出來的差額，在清還舊債後便成為你可以自由動用的現金。舉一個簡單的轉按例子：假設你的物業由600萬升值至800萬，原有按揭尚欠250萬。新銀行根據800萬估值，最高可批出480萬貸款（六成按揭）。利用這480萬還清250萬舊債後，你便能成功套現230萬元（480萬 – 250萬）。
考慮轉按的6大主要誘因
業主考慮轉按，通常是基於以下一個或多個財務目標。
誘因一：賺取高達貸款額2%的現金回贈
銀行之間的競爭激烈，為了吸引客戶，經常會提供可觀的現金回贈，金額可高達貸款額的1%至2%。對於數百萬的貸款額來說，這筆回贈金額相當可觀，往往足以覆蓋轉按所涉及的律師費等開支，甚至還有餘裕。
誘因二：獲取更低按揭利率，節省利息開支
市場利率時刻變動。如果目前市場上的按揭利率，比你現有的按揭計劃更低，轉按便能直接降低你的每月供款額及總利息支出。即使利率差距只有零點幾個百分點，在長達二、三十年的還款期內，節省的利息總額亦不容小覷。
誘因三：套現資金作投資、周轉或子女教育
透過轉按套現，可以將「磚頭」的價值釋放，變成一筆靈活的流動資金。這筆資金的利息成本遠低於私人貸款或信用卡貸款，可用於股票投資、生意周轉、家居裝修，甚至是子女的海外升學開支，是實現不同人生規劃的有效工具。
誘因四：以轉按整合債務（清數），擺脫高息貸款
如果你除了按揭外，還背負著卡數、私人貸款等高息債務，轉按是一個理想的債務整合方案。你可以透過轉按套現，用低息的按揭資金一次過清還所有高息欠款，將所有債務合併為一筆按揭貸款，大大減輕利息負擔與還款壓力。
誘因五：「甩按保」並取回部分已繳保費
當初若透過按揭保險（按保）敍造高成數按揭，當物業升值後，你的貸款餘額佔物業估值的比例（LTV）可能會降至六成或以下。這時便可透過轉按「甩按保」，不但能節省日後的保費，更有機會按規定取回部分已繳付的保費（供款首兩年內可退回25%，三年內可退回15%）。
誘因六：避開發展商按揭（呼吸plan）的高息期
部分一手樓買家會選用發展商提供的按揭計劃（俗稱「呼吸plan」），貪其首兩、三年的超低息「蜜月期」。但蜜月期過後，利率會大幅抽升。精明的業主會在高息期來臨前，提早準備轉按至傳統銀行，避開昂貴的利息支出。
轉按前的關鍵考量：必須注意的4大風險
轉按的好處吸引，但同時亦存在一些風險和限制，申請前必須仔細衡量。
風險一：罰息期成本陷阱
大部分銀行按揭計劃都設有兩至三年的罰息期。如果在罰息期內提早還清貸款（包括轉按），原銀行會收取罰款，金額通常是貸款額的某個百分比，成本不菲。因此，轉按的大前提是確保原有的按揭罰息期已過，或即將完結。
風險二：物業估價下跌，或需「抬錢轉按」
轉按時，新銀行會為物業重新估價。如果在樓市下行周期，銀行的估價低於你現有的貸款餘額，銀行批出的新貸款便不足以還清舊債。這時，你需要自行補貼差價，俗稱「抬錢轉按」，增加了轉按的額外成本。
風險三：重新審批與壓力測試的要求
轉按等同於一次全新的按揭申請，銀行會嚴格地重新審視你的入息、信貸紀錄及財務狀況。你需要再次通過金管局的壓力測試。如果你的收入減少或負債增加，轉按申請可能會被拒絕，或批出的貸款額未如理想。
風險四：「財爺PLAN」不可用於轉按套現
近年政府放寬按揭保險樓價上限的計劃（俗稱「財爺PLAN」或「波叔PLAN」），雖然有助業主轉按至傳統銀行，但必須注意，此類新按保計劃下的轉按，一律不允許增加貸款額作套現用途，只能進行平手轉按。
[互動工具] 轉按效益即時計算機
想知道自己轉按能慳多少、賺多少？與其自己慢慢計，不如善用工具。
30秒估算可套現金額、每月節省利息及現金回贈
只需輸入幾個簡單數字，我們的轉按計算機就能即時為你估算出潛在的可套現金額、轉按後每月可節省的利息開支，以及預計可賺取的現金回贈，助你快速評估轉按的實際效益。
【核心教學】轉按流程6大步驟全拆解
掌握了基本概念之後，就來到最核心的部分：實際的轉按流程。整個過程其實比想像中簡單直接，只要跟著以下六個步驟，大約一個月就能順利完成。我們將會一步步拆解，讓你對每個環節都瞭如指掌。
[視覺化圖表] 一圖看懂完整轉按流程與時間線（約1個月）
為了讓你更有預算，這裡是一個簡化的時間線，讓你一眼看清由準備到完成的各個階段：
- 罰息期完結前3個月： 開始格價，初步評估轉按效益。
- 第1週： 選定心儀銀行，遞交申請文件。
- 第2至3週： 銀行進行物業估價及審批，等待初步結果。
- 第3週尾： 收到初步批核後，聘請律師。
- 第4週： 律師處理法律文件，並預約簽署契據。
- 第4週尾至下月初： 完成交易，新舊銀行交收資金，你亦會收到回贈及套現金額。
第一步：前期評估與比較（罰息期完結前3個月）
這一步是整個轉按的基礎，做得好就能事半功倍。建議在原有按揭罰息期完結前三個月開始行動。你需要做的主要是比較不同銀行的方案，重點關注三個核心要素：按揭利率、現金回贈、以及銀行對你物業的估價。
你可以向多間銀行查詢網上估價，估價愈高，代表可套現的潛在金額愈多。同時，比較各銀行的利率高低與回贈多少，計算轉按後是否真的能節省利息或賺取可觀回贈，確保這次操作對你有實際好處。
第二步：準備文件及遞交申請
當你選定最合適的銀行方案後，便可以正式遞交申請。這一步主要是準備文件，銀行需要透過這些文件評估你的財務狀況。一般所需文件包括：
- 香港永久性居民身份證副本
- 最近三個月的住址證明
- 工作及入息證明（例如公司信、最近三個月的糧單或銀行月結單）
- 現有按揭的貸款合約及最近一年的供款紀錄
文件準備得愈齊全，審批過程就會愈暢順。
第三步：銀行審批與物業估值
銀行收到你的申請後，會展開兩方面的工作。第一，銀行會委託專業測量師行為你的物業進行正式估價，這個估價將是計算最終貸款額的基礎。第二，銀行會審核你的個人財務狀況，包括查閱你的信貸報告（TU），並重新進行壓力測試，確保你的還款能力符合金管局要求。
這個階段是等待銀行批核的過程，通常需要一至兩個星期。
第四步：聘請律師處理法律文件
收到銀行的初步批核通知後，才正式聘請律師樓處理後續法律文件，這個次序非常關鍵。因為假如你在銀行批核前就聘請律師，萬一申請最終被拒，你仍需支付數千元的律師費。
律師的角色是作為你與新舊銀行之間的橋樑，負責處理贖回舊按揭的樓契、查冊、草擬及核實新的按揭契據等所有法律相關事宜。
第五步：簽署轉按契據
當所有法律文件準備妥當，律師樓就會通知你親身前往簽署正式的轉按契據（Mortgage Deed）。這份文件確立了你與新承按銀行的法律關係，代表你同意將物業抵押給新銀行，以獲取新的按揭貸款。簽署文件後，整個轉按交易基本上已進入最後直路。
第六步：完成交易及資金交收
簽署文件後，餘下的工作主要由律師樓與兩間銀行協調完成。新銀行會在指定交易日（Completion Date）將批出的貸款總額發放給你的代表律師。律師樓收到款項後，會先用這筆錢清還舊銀行的按揭餘額，完成贖契。
整個過程的最後，律師樓會將銀行回贈和套現金額（如有，就像之前提及的轉按例子）扣除律師費等開支後，將餘額以支票或轉帳方式交給你。至此，整個轉按流程便大功告成。
轉按財技深度剖析：賺盡回贈、套現與退保費
掌握基本的轉按流程後，許多精明的業主會進一步運用轉按財技，目標不只是慳息，而是將物業潛力發揮到極致。這裏會深入剖析三個最核心的操作：轉按套現、甩走按揭保險（甩按保）取回保費，以及如何處理高額現金回贈。
轉按套現金額計算詳解與實例
計算公式：（物業最新估值 x 最高按揭成數）- 原有貸款餘額
想知道轉按可以套現多少資金嗎？計算方法其實相當直接，主要視乎物業的升值潛力。你只需要運用一條簡單的公式，就能初步估算出可動用的金額：
（物業最新估值 x 新批核的最高按揭成數）- 原有按揭的貸款餘額 = 可套現金額
實例解說：800萬物業如何透過轉按套現230萬
讓我們用一個轉按例子具體說明。假設陳先生數年前以500萬買入一個單位，當時承造六成按揭，貸款額為300萬。數年後，他已償還了部分本金，原有按揭貸款餘額剩下250萬。
與此同時，樓價上升，他的物業經銀行重新估價後，現值800萬。陳先生決定轉按套現，新銀行批出六成按揭。
根據公式計算：
（800萬 x 60%）- 250萬
= 480萬（新批核貸款額）- 250萬（原有貸款餘額）
= 230萬（可套現金額）
最終，新銀行會批出480萬貸款，其中250萬用作清還舊有按揭，餘下的230萬則會以現金形式交給陳先生，讓他靈活運用。
「甩按保」轉按操作與退回保費黃金期
當年買樓時若承造高成數按揭，就必須經按揭保險公司申請按保。當物業大幅升值，其實你有機會透過轉按「甩按保」，不但可以省下日後的保費，更有機會取回部分已繳費用。這操作有一個「黃金期」需要把握。
條件：物業升值令按揭成數降至六成或以下
甩按保的關鍵前提是，你的物業估值上升，令最新的貸款餘額佔物業估值的比例（LTV）降至六成或以下。一旦符合這個條件，新承造的按揭便不再需要依賴按揭保險，你可以直接向銀行申請標準的按揭計劃。
退保費比例：兩年內退25%，三年內退15%
至於退回保費，則與你供款的時間長短掛鈎。一般規定如下：
– 供款滿一年內取消按保，可退回保費40%。
– 供款滿兩年內取消按保，可退回保費25%。
– 供款滿三年內取消按保，可退回保費15%。
在供款滿三年後才轉按甩保，就無法取回任何保費了。因此，想賺回這筆費用，就要好好計算準確的時機。
高現金回贈的處理方式與影響
現金回贈是轉按最吸引的誘因之一。不過，當回贈金額高於某個水平時，處理方式會有所不同，這點對你的現金流規劃有直接影響。
金管局規定：超過1%回贈需扣減貸款額
根據金管局的指引，如果銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%，超出的部分不能直接以現金形式發放給你，而是必須用作扣減你的按揭貸款本金。例如，貸款額400萬，回贈1.5%（即6萬），當中1%（4萬）可以收取現金，餘下的0.5%（2萬）則須在貸款額中扣除。
對不同財務狀況業主的影響分析
這個規定對不同業主有不同意義。如果你的現金流充裕，轉按目的純粹是為了長遠節省利息，那麼高回贈直接扣減本金是好事，因為它能降低你的總利息支出。相反，如果你轉按是希望獲取最大筆的現金作周轉或投資，選擇一個回贈率較低但能全數以現金發放的計劃，可能更符合你的即時財務需要。
轉按申請懶人包：文件、費用及資格一覽
當你對整個轉按流程有了基本概念，下一步就是實際的準備功夫。這部分我們為你準備了一份懶人包，將申請所需的文件、費用開支和資格要求一次過清晰列出，讓你一目了然。
轉按申請文件Checklist
準備文件是申請的第一步，預早準備齊全，整個過程自然會順暢很多。雖然每間銀行或有輕微差異，但基本上都離不開以下幾類文件：
- 身份證明文件： 香港永久性居民身份證副本。
- 入息證明： 這是銀行審批的關鍵，用以評估你的還款能力。
- 固定收入人士：最近三個月的糧單、最新的稅單或僱傭合約。
- 非固定收入人士：最近六個月的銀行月結單、稅單，或其他可證明收入的文件。
- 住址證明： 最近三個月內發出的水電煤單、銀行月結單等。
- 現有按揭文件： 原有銀行的按揭貸款合約（Facility Letter）及最近三至六個月的供款紀錄。
提提你，銀行或會因應你的個人情況要求補充文件，所以最好將所有財務文件都整理好，方便隨時取用。
轉按費用全面睇：律師費與罰息
講到錢，當然要計算清楚。轉按的主要開支有兩項：律師費和可能出現的罰息。不過，新銀行提供的現金回贈通常足以抵銷這些開支，甚至有盈餘。
律師費（約$5,000 – $10,000）
轉按牽涉到樓契等重要法律文件，所以必須聘請律師樓代為處理。他們會負責處理新舊銀行的文件交接、贖契等手續。市場上，處理轉按的律師費一般介乎$5,000至$10,000之間，視乎律師樓和個案的複雜程度而定。
罰息期內轉按的潛在罰款
這是轉按前必須留意的最大成本。大部分按揭計劃都設有罰息期，通常為兩至三年。如果在罰息期內提早清還全部貸款（轉按就屬於這種情況），原銀行便會收取罰款。
舉個轉按例子，假設你原有的400萬按揭貸款有兩年罰息期，合約列明第一年提早還款的罰款是「貸款額的2%」，第二年是「貸款額的1%」。如果你在第一年就轉按，便可能要支付 400萬 x 2% = $80,000 的罰款。這筆費用隨時會抵銷了你從轉按得到的所有好處。
所以，行動前務必翻閱你現有的按揭合約，確認罰息期是否已過，或者計算清楚提早轉按的成本是否划算。
[互動工具] 轉按資格自我評估清單
看完了文件和費用，最後來看看你是否符合轉按的基本資格。我們設計了一份簡單的自我評估清單，你可以快速檢視一下自己是否準備好踏出轉按的第一步。
- 我的物業按揭罰息期是否已經完結，或即將完結？
- 我的收入是否穩定，並有足夠文件證明（如稅單、糧單）？
- 我的信貸評級（TU）是否良好？
- 我的物業估價有沒有下跌，甚至低於未償還的貸款額？
- 我是否清楚自己轉按的主要目標（慳息、套現、賺回贈）？
如果以上問題的答案都偏向正面，那麼你很可能已經具備申請轉按的良好條件了。
轉按常見問題 (FAQ)
在了解轉按的基本步驟與好處後，你可能心中還有一些特定疑問。以下我們整理了幾個業主最常遇到的問題，逐一為你解答。
罰息期未過可以申請轉按嗎？
理論上可以，不過實際操作上通常不建議這樣做。如果你在原有按揭的罰息期（一般為兩年）內轉按，原來的銀行會向你收取一筆罰款，金額通常是貸款額的某個百分比，甚至可能要求你退還當初收到的現金回贈。
這筆罰款的金額，往往會抵銷甚至超過轉按所能節省的利息或賺取的新回贈。因此，最精明的做法是在罰息期完結前約三個月，開始物色新計劃並遞交申請，安排在罰息期一結束便立即完成轉按，這樣就能做到無縫銜接，同時避免了不必要的罰款開支。
居屋未補地價可以轉按套現嗎？流程有何不同？
這個問題需要視乎居屋是否已經補地價而定，兩者的處理方式有很大分別。
-
未補地價居屋：由於業權受房屋委員會限制，轉按需要向房委會申請並取得同意。一般情況下，房委會只會在業主有特殊財政困難（例如應付突發醫療開支）時，才會批准平手轉按，而且嚴格禁止用作套現投資。整個流程會比私樓轉按多一個向房委會申請的步驟。
-
已補地價居屋：在法律上等同於私人樓宇，可以自由在市場上買賣或進行按揭。因此，其轉按流程與一般私樓完全相同，可以申請轉按套現，無需向房委會額外申請。
整個轉按流程一般需時多久？
整個轉按流程，由你正式向新銀行遞交申請文件開始，到最後律師樓完成所有手續，一般需時大約4至6個星期。
時間主要分佈在兩個階段：首先是銀行的審批及物業估價，這個過程大約需要2至3個星期；待銀行批核後，便會交由律師處理法律文件，包括查閱樓契及準備新的按揭契據，這一步也需要約2至3個星期。只要文件齊備，整個過程都相當順暢。
申請轉按會影響我的信貸評級（TU）嗎？
申請轉按本身對信貸評級（TU）的影響非常輕微。當銀行審批你的按揭申請時，會查閱你的信貸報告，這會在報告中留下一次「硬性查詢」（Hard Inquiry）紀錄。單次的查詢影響不大，而且影響是短暫的。
不過，如果在短時間內向多間銀行同時遞交正式申請，信貸資料庫便會錄得多個查詢紀錄。這個情況或會令貸款機構認為你對信貸有迫切需求，從而對你的信貸評級產生短期的負面影響。因此，建議先做好資料搜集與比較，鎖定一至兩間心儀的銀行後才正式提交申請。
樓市下跌時，「負資產」可以轉按嗎？
如果物業不幸變成「負資產」，即物業的最新估值低於尚欠的按揭貸款餘額，那麼成功轉按的機會就非常渺茫。
原因是新銀行批出的貸款額，是基於物業的最新估值來計算。當物業估值下跌，新銀行可批出的貸款額自然會減少，甚至不足以全數清還你原有的按揭貸款。舉一個轉按例子，假設你尚欠銀行450萬元貸款，但物業最新估值已跌至420萬元，新銀行最多只會基於420萬元來批出貸款。這意味著你需要自行籌集至少30萬元的差額來填補，這便是所謂的「抬錢轉按」，對大部分業主而言都並不可行。