在香港置業，簽署臨時買賣合約後才發現按揭審批不似預期，無疑是準買家最深的惡夢，隨時面臨損失慘重的「撻訂」風險。要穩妥地踏出置業第一步，關鍵在於善用「預先批核按揭」（Mortgage Pre-approval）。預先批核讓您在正式睇樓、出價前，已清晰掌握自身的借貸能力及可負擔的樓價範圍，猶如手持一張財務實力的「皇牌」，大大提升交易的確定性。本篇【2025置業必讀】全攻略，將為您深入拆解申請預批按揭的5大好處、比較不同銀行的服務、提供詳盡的申請流程教學，並剖析如何利用預批結果，助您鎖定心儀物業，徹底避開撻訂陷阱，安心實現置業大計。
什麼是預先批核按揭（Pre-approval）？為何是置業關鍵第一步？
在香港置業是人生大事，第一步往往不是馬上睇樓，而是先了解自己的財務狀況。許多準買家都會問，究竟邊間銀行有預批按揭服務，申請這項服務又有什麼作用？其實，預先批核按揭（Mortgage Pre-approval）就是在您簽署任何買賣合約前，由銀行對您的財務背景進行一次正式的初步審批。這個結果能清晰告訴您，銀行願意批出的最高貸款額、利率和年期。這一步是置業規劃的基石，讓整個買樓過程更有預算和把握。
解構預批按揭：在簽署臨約前鎖定您的借貸能力
簡單來說，預批按揭是銀行根據您提交的入息證明、財務狀況和信貸報告，為您預先評估的按揭貸款承諾。這並非一個粗略的網上估算，而是一個有實質審批基礎的結果。當您手持這份預批結果，就等同於在睇樓和出價前，已經清楚知道自己的「火力」有多大，能準確鎖定目標樓價範圍，避免浪費時間在超出預算的物業上。
預批按揭 vs. 正式申請 vs. 網上初步評估：三者有何分別？
這三者很容易混淆，但它們的性質和可靠性完全不同。
- 網上初步評估：這通常是銀行網站或按揭中介平台提供的計算機。您只需輸入簡單的收入和樓價，系統就會給出一個非常粗略的可借貸金額。這個結果沒有經過任何審核，完全基於您輸入的數據，參考價值有限。
- 預先批核按揭：這是一個正式的審批程序。您需要提交真實的入息和財務文件，銀行亦會查閱您的信貸報告（TU）。雖然結果是初步的，但它反映了銀行在審閱您個人狀況後，願意批核的貸款條件，可靠性極高。
- 正式按揭申請：這是在您簽署臨時買賣合約後，向銀行提交的最終申請。銀行會基於預批的資料，再加上對您購入的物業進行正式估價和查冊，然後發出最終的貸款確認信（Offer Letter）。
預批按揭：提升您在物業買賣中的談判籌碼
在熾熱的物業市場，一個準備充足的買家會更受業主歡迎。當您向業主或地產代理出價時，若能同時出示銀行的預批按揭證明，就等於向對方證明您是一位有誠意且具備財務實力的準買家。這不僅能增加對方接受您出價的機會，有時甚至能在議價過程中，為您爭取到更有利的條件。
申請銀行預批按揭的5大好處，助您避免撻訂風險
申請預批按揭的最大目的，就是管理風險和增加確定性。以下五個好處，能直接幫助您順利完成置業旅程。
好處一：準確掌握置業預算，避免「睇錯樓」
許多人睇樓時只憑感覺，結果愛上一個超出負擔能力的單位，既失望又浪費時間。預批按揭給您一個清晰的貸款額上限，讓您的置業目標非常明確。您可以將精力集中在預算範圍內的樓盤，整個睇樓過程會變得更有效率。
好處二：增加出價信心，向賣方展示財務實力
當您找到心儀單位時，不用再猶豫自己的財力是否足夠。因為您已經知道銀行會支持您，所以可以更有信心地出價和談判。這份來自銀行的「認證」，就是您最強的後盾。
好處三：預先評估借貸能力，大幅降低撻訂風險
置業過程中最大的惡夢，莫過於簽了臨約、付了訂金後，才發現銀行不批核按揭或批不足額，最終導致交易失敗和損失慘重的訂金。預批按揭讓審批程序前置，在您作出任何法律承諾前，已基本確定按揭沒有問題，能最大程度地避免撻訂風險。
好處四：提早發現信貸評級（TU）問題並及時處理
銀行審批按揭時，一定會查閱您的信貸報告。有時候，您可能忘記了一些舊的信用卡欠款，或報告上出現了不準確的紀錄。透過預批申請，您可以提早發現這些問題，並有充足時間去修正和處理，確保在正式申請時，您的信貸評級處於良好狀態。
好處五：加快後續正式銀行按揭審批流程
由於銀行在預批階段已經完成了對您大部分個人資料的審核，當您簽署臨約並提交正式申請時，銀行的處理流程就會大大簡化。他們只需專注於審核物業本身的文件和估價，整個審批時間會比沒有預批的申請快得多，有助您順利在成交期前完成所有手續。
我是否需要申請銀行預批按揭？3類人士置業前必先了解
在考慮邊間銀行有預批按揭服務之前，更核心的問題是，您是否真的需要這一步？雖然預先批核按揭並非強制步驟，但對於某些特定情況的準買家來說，這一步卻是確保置業過程順利、避免撻訂風險的關鍵。簡單來說，如果您的財務狀況或心儀物業的背景比較特殊，預先批核就能為您掃除許多不確定因素。以下我們將探討三類最應該考慮申請預批按揭的人士，您可以看看自己是否屬於其中之一。
第一類：入息證明複雜人士
銀行審批按揭時，最重視的是申請人是否有穩定及足夠的還款能力。如果您的收入來源並非單純的固定月薪，銀行就需要更長的時間和更詳細的文件去評估您的真實入息，這正是預批按揭能發揮作用的地方。
自僱或公司擁有人
對於自僱人士或公司老闆而言，您的收入並非來自一份僱傭合約，而是取決於公司業務的盈利能力。銀行在評估時，需要審核公司的財務報表、利得稅單以及銀行紀錄，計算方式遠比處理固定受薪人士複雜。透過預先批核，您可以提早了解銀行如何計算您的有效入息，以及需要提交哪些公司文件，避免在簽署臨約後才發現收入不被承認。
收入主要來自佣金或花紅
地產代理、保險從業員或銷售人員等，大部分收入來自非固定的佣金或花紅。銀行在計算這類浮動收入時，通常會取一個較長時期（例如6至12個月）的平均數，有時更會打個折扣。預先批核能讓您準確知道銀行最終會承認多少收入金額，這直接影響您的最高貸款額。
未能提供完整入息證明文件
部分職業例如自由工作者（Freelancer）、現金出糧的散工或初創企業員工，可能難以提供傳統的糧單、稅單或強積金紀錄。在這種情況下，申請按揭的難度會增加。預先批核提供了一個機會，讓您與銀行提早溝通，探討可以用哪些替代文件（如合約、工作紀錄、銀行入賬證明）來證明您的還款能力。
第二類：信貸狀況存疑人士
您的信貸紀錄是銀行評估您作為借款人是否可靠的重要依據。如果您對自己的信貸狀況沒有十足把握，預先批核就如一次財務體檢，能提早發現潛在問題。
自身已有多項其他貸款或卡數
如果您身上已經有私人貸款、汽車貸款或多張信用卡結欠，這些都會計入您的總債務之中。銀行會根據金管局指引，嚴格計算您的供款與入息比率（DTI），確保您所有債務的總供款不會超出入息的一定比例。預先批核能為您精準計算出在現有債務下，您還剩下多少借貸空間。
擔心供款與入息比率（DTI）超出上限
供款與入息比率是按揭審批中一個硬指標。即使您的入息很高，如果現有債務過多，也可能無法通過審批。透過預批，銀行會根據您提供的資料，進行一次正式的DTI計算，讓您清楚知道自己的借貸能力是否「到頂」，避免因計錯數而在簽約後失預算。
信貸評級（TU）紀錄不清晰或曾有不良紀錄
許多人可能從未查閱過自己的信貸報告（TU Report）。任何過往的遲還款、撇賬紀錄都會影響您的信貸評級。一個不佳的評級，輕則影響按揭利率，重則可能導致申請被拒。申請預批時，銀行會查閱您的TU報告，任何問題都會浮現，讓您有時間在正式申請前處理或作出解釋。
第三類：目標物業狀況特殊人士
按揭申請不單是審批「人」，同時也是審批「物業」。因為物業本身就是貸款的抵押品，其質素、樓齡及業權狀況都直接影響銀行的批核意欲及條款。
樓齡較高（例如超過50年）的物業
銀行在批核按揭時，普遍會以「75減」或「80減」樓齡來計算最長還款年期。例如，一個60年樓齡的物業，若銀行用「75減」，最長還款年期就只有15年。還款期縮短意味著每月供款額大增，或會令申請人無法通過DTI測試。預先批核能讓您確認銀行對高齡物業的最長批核年期。
業權結構複雜（如聯名、送贈契）
如果物業由多人聯名持有、涉及信託或近年曾簽訂「送贈契」，銀行在業權審查上會特別謹慎，以防涉及法律風險。預先批核能讓銀行提早介入，評估業權的清晰度，判斷是否接納其按揭申請。
特色單位（如唐樓、村屋或有僭建物）
相對於大型屋苑的標準單位，銀行對唐樓、村屋或存在僭建物的單位取態會比較保守，估價也可能不足。因為這類物業的市場流通性較低，風險較高。透過預先批核，您可以了解個別銀行對這類特色單位的承按取態，避免選定單位後才發現沒有銀行願意承造按揭。
決策指南：快速測試判斷您是否需要申請預批按揭
看完以上分析，您可以透過以下幾個簡單問題，快速判斷自己是否需要申請預批按揭。如果當中任何一條的答案為「是」，那麼花時間去做預批將會是保障您順利置業的明智之舉。
- 您的主要收入來源並非固定月薪？
- 您是自僱人士、公司擁有人或自由工作者？
- 您身上有多項貸款或信用卡結欠，不確定自己的實際借貸力？
- 您從未查閱過自己的信貸報告，或擔心曾有不良紀錄？
- 您心儀的物業樓齡偏高（例如超過50年）？
- 您打算購買的是村屋、唐樓或業權結構較複雜的單位？
銀行預批按揭申請流程：由零開始到獲批全拆解
當你了解過市面上邊間銀行有預批按揭服務後，下一步就是掌握整個申請流程。其實過程比想像中簡單，只要跟著以下五個步驟，就可以由零開始，清晰地完成整個申請，讓你對自己的借貸能力更有把握。
步驟一：選擇銀行及提供「模擬」物業資料
申請的第一步，是向心儀的銀行提出預先批核申請。由於你尚未簽訂任何臨時買賣合約，銀行會要求你提供一個「模擬」或目標物業的資料作評估之用，這包括物業的詳細地址和預計成交價。
如何選擇一個目標物業地址作預先評估？
選擇模擬物業地址時，建議你提供一個心儀屋苑的單位地址，或者一個與你目標樓盤在樓齡、質素和價格上都相近的單位。銀行會根據這個地址進行初步的物業估價，並評估相關風險。一個很實用的貼士是，即使你最後購入的不是當初提交的那個單位，只要是位於同一個屋苑，樓價變動不大，銀行很大機會會沿用預先批核時的貸款條件，這給予你在睇樓和出價時更大的彈性。
步驟二：準備申請所需文件
與正式申請按揭一樣，預先批核也需要提交證明文件，讓銀行評估你的財務狀況。準備齊全的文件，可以大大加快審批進度。
【實用工具】預批按揭所需文件清單 (附PDF下載)
為了讓你準備時更有條理，我們特別整理了一份詳盡的預批按揭文件清單。你可以下載PDF版本，然後逐項核對，確保沒有遺漏任何重要文件。
準備文件Checklist：身份、住址及入息證明
所需文件主要分為三大類：
1. 身份證明：香港永久性居民身份證的副本。
2. 住址證明：最近三個月內發出的證明文件，例如水電煤費單、銀行或信用卡月結單。
3. 入息證明：這是審批的核心部分。固定月薪的受薪人士，通常需要提交最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書。
步驟三：銀行審批流程及所需時間
銀行收到你的申請和文件後，就會展開內部審批程序。這包括審核你的入息證明、計算供款與入息比率（DTI），以及查閱你的信貸報告（TU Report）。
標準申請審批時間：約2星期
在文件齊全的情況下，一個標準的預批按揭申請，審批時間普遍約需兩個星期。
高成數按揭申請：因涉及按揭保險，時間或需3-4星期
如果你計劃申請高成數按揭，例如八成或九成，申請就需要額外提交給香港按揭證券有限公司（HKMC）或相關的按揭保險公司審批。因為多了一個審批機構，整個流程所需時間會相應延長，一般需要三至四個星期。
步驟四：獲取預批結果及了解貸款條款
審批完成後，銀行就會通知你預批的結果。這份結果是你未來置業預算的重要依據，所以必須清楚了解當中的每一項細節。
結果通知形式：口頭或書面
銀行通常會由按揭部門的職員以電話方式口頭通知你結果，有時也會提供一份簡單的書面通知，例如電郵。不論形式如何，你都應該主動確認清楚關鍵的貸款條款。
關鍵條款解讀：預批貸款額、利率及年期
收到結果時，你需要重點關注以下三個核心條款：
* 預批貸款額：銀行願意批出的最高貸款金額，這直接決定了你可以負擔的樓價範圍。
* 利率：按揭的利息計算方式（例如H按或P按）、利率水平以及鎖息上限。
* 年期：最長的還款年期，一般最長可達30年。
步驟五：善用預批結果的有效期（通常為30至90日）
取得預批結果後，你就可以更有信心地去物色樓盤和出價。不過，預批結果並非永久有效，它是有「賞味期限」的。
注意：若超出有效期，銀行或要求重新提交文件再審批
預批結果的有效期一般為30日至90日不等，視乎不同銀行而定。如果你在這段時間內未能簽訂臨時買賣合約，預批結果就會失效。屆時，銀行有權要求你重新提交最新的入息證明等文件，再次進行審批。
【市場大比拼】2025年邊間銀行預批按揭服務好？傳統 vs. 虛擬銀行
談及邊間銀行有預批按揭服務，現時市場上的選擇主要分為兩大類：傳統大型銀行以及近年興起的虛擬銀行。兩者提供的服務模式、審批速度以至適合的客群都有明顯分別。想知道自己應該選擇哪一種，不妨先了解它們各自的運作模式和優劣之處，再作出最適合自己的決定。
傳統大型銀行的預批按揭服務分析
優點：服務全面、專人跟進、處理複雜個案經驗豐富
傳統大型銀行，例如滙豐銀行、中國銀行（香港）或恒生銀行等，它們的預批按揭服務勝在夠全面。由你提交申請開始，通常會有一位專屬的按揭專員或客戶經理跟進整個個案。這種一對一的服務，對於解答你在過程中的各種疑問非常有幫助。加上它們歷史悠久，處理過無數複雜個案，無論是入息來源較特殊，還是物業本身有特殊情況（例如村屋或舊樓），它們都有更成熟的處理經驗和準則。
缺點：審批時間較長、流程較傳統
傳統銀行的最大缺點，就是時間。因為涉及人手審核及較為嚴謹的程序，整個預批過程一般需要一至兩星期，甚至更長。申請流程亦相對傳統，可能需要你親身到分行提交文件，或者來回多次電郵溝通，數碼化程度相對較低，對於追求效率的申請人來說，可能會覺得過程有點漫長。
適合人群：首次置業、入息複雜、需要專業顧問意見的申請人
如果你是首次置業，對整個按揭流程不太熟悉，或者你的入息情況比較複雜，例如是自僱人士、收入主要來自佣金或花紅，那麼傳統銀行的個人化服務就非常適合你。有專人指導你準備文件，並解釋各項條款，可以讓你走少許多冤枉路，申請過程亦會更安心。
虛擬銀行「即時批核」服務實測
優點：速度極快、24/7網上申請、流程數碼化
虛擬銀行，如ZA Bank、Mox Bank等，它們主打的「即時批核」或「A.I.批核」服務，最大的賣點就是快。你只需要透過手機應用程式或網站，填寫個人財務資料及目標物業資料，系統就能即時查閱你的信貸評級（TU）報告及進行網上估價，最快可能在數分鐘內給你一個初步的批核結果。整個過程24小時全天候可在網上完成，無需親身露面，非常方便。
缺點：結果僅屬初步、對非標準個案支援有限
需要注意的是，虛擬銀行提供的「即時批核」結果，很大程度上只是一個基於你自行申報資料的初步評估。當你提交正式文件後，銀行仍會進行詳細審核，最終結果仍可能會有變數。此外，它們的自動化審批系統，對於入息簡單、信貸紀錄良好的標準個案最有效；一旦你的情況較為特殊，例如入息證明不齊全，系統未必能夠處理，後續的人手跟進支援亦可能不及傳統銀行。
適合人群：追求效率、入息簡單、熟悉網上操作的置業人士
如果你的收入是固定月薪，信貸紀錄良好，而且熟悉各種網上申請操作，那麼虛擬銀行的服務無疑是你的首選。它能讓你快速掌握自己的大概借貸能力，省卻了漫長的等待時間，讓你可以更快投入睇樓的下一步。
決策關鍵：傳統銀行 vs. 虛擬銀行，我應該如何選擇？
批核速度與結果準確性的取捨
你的首要考慮是，你追求的是極致的速度，還是更為穩妥、準確的批核結果？虛擬銀行提供速度，但結果存在變數；傳統銀行雖然較慢，但經過人手詳細審核的預批結果，準確性相對更高，讓你簽署臨約時更有信心。
申請便利性與個人化服務的平衡
你喜歡所有事情都在網上完成，還是偏好有專人為你解答疑難？數碼化的申請流程非常方便，但首次置業人士面對複雜的按揭條款時，傳統銀行提供的個人化顧問服務，其價值便會突顯出來。
不同銀行對各類物業的取態
不同銀行對各類物業的取態可以很不同。例如，部分銀行對樓齡較高的單幢樓或村屋的估價可能較為保守，甚至不承造按揭。傳統銀行在這方面有較多數據和經驗，而虛擬銀行的取態則可能較為單一。若你的心儀物業並非大型屋苑，這一點尤其需要考慮。
按揭中介的角色：如何助您找到最合適的預批銀行？
面對眾多選擇，有時自己做研究亦未必能完全掌握。這時候，專業的按揭中介就能夠提供極大幫助。他們熟悉市場上各間傳統及虛擬銀行的最新按揭計劃和審批準則，能根據你的個人財務狀況、信貸評級及心儀物業類型，直接為你分析哪間銀行的預批方案最有利，甚至可以協助你一次過向多間銀行遞交申請，為你比較結果，大大節省你的時間和精力，助你找到最合適的方案。
成功取得預批按揭後：如何善用結果鎖定心儀物業？
當您已解決了「邊間銀行有預批按揭」這個重要問題，並且順利取得銀行的正面回覆後，下一步就是善用這份成果，鎖定您的理想家園。手上的預批結果，不只是一組數字，它更是您在物業市場上的入場券與談判籌碼。正確運用它，可以讓整個置業過程更加順暢。
第一步：根據預批貸款額，精準篩選樓盤及出價
預批按揭最直接的好處，就是給予您一個非常清晰的置業預算上限。您可以將預批貸款額加上您準備好的首期資金，這就是您能夠負擔的最高樓價。
有了這個明確的預算，您就可以告別漫無目的地「睇樓」，集中火力篩選價格範圍內的物業。這樣不僅節省了寶貴時間，更重要是在您遇到心儀單位時，能夠充滿信心地向賣方出價。因為您清楚知道自己的財務已獲銀行初步認可，出價時底氣更足，亦能向賣方或地產代理展示您的誠意及購買實力，增加談判優勢。
第二步：簽署臨時買賣合約後，提交正式按揭申請
當您成功與賣方達成協議並簽署臨時買賣合約（臨約）後，便需要立即行動，將預批按揭轉為正式申請。因為預批結果通常只有30至90日的有效期，所以必須抓緊時間。
以臨約副本正式啟動銀行按揭批核程序
您需要做的，就是將已簽署的臨時買賣合約副本，提交給早前為您批出預批結果的同一家銀行。銀行收到臨約後，就會正式啟動最終的審批程序。由於銀行在預批階段已經審核了您的入息、信貸狀況等主要資料，所以這個階段的流程會相對快捷。銀行會集中核實買賣合約的細節，以及為物業進行正式估價，然後便會發出最終的按揭貸款確認信（Offer Letter）。
注意：最終購入物業的資料不能與預批時相差太遠
這是一點非常重要的注意事項。銀行當初的預批結果，是基於您當時提供的「模擬」物業資料作評估。如果您最後簽訂臨約購入的物業，在樓價、樓齡、類型或質素上與當初預批時的物業相差太遠，銀行有權重新審核整個申請。
例如，您以一個大型屋苑單位作預批，最終卻購入一間樓齡極高的唐樓或村屋，銀行便需要重新評估風險，預批結果或會失效。不過，如果只是樓價有輕微變動，或者購入同一屋苑的不同單位，通常不會構成太大問題。因此，在物色樓盤時，最好以預批時的目標物業類型為藍本，避免出現太大落差。
銀行預批按揭常見問題 (FAQ)
Q1: 申請銀行預批按揭需要收費嗎？
大家在考慮申請預批按揭時，第一個問題通常是關於費用。好消息是，這項服務在香港的銀行體系中，普遍都是免費提供的。銀行將其視為一種售前服務，目的是吸引您未來選用它們的正式按揭計劃，所以不會在這個階段收取任何手續費。您可以放心利用這個工具，為自己的置業大計做好財務規劃。
Q2: 預批結果是最終承諾嗎？對正式申請有何影響？
這是一個非常關鍵的問題。簡單來說，預批結果並不是一個具法律約束力的最終承諾。您可以將它理解為銀行在特定條件下，表示「原則上同意」批出貸款。銀行保留最終決定權，是因為在您正式提交申請時，有些情況可能會改變。例如，您的收入狀況有變動，或者最終購入的物業估價不足，甚至查冊時發現業權問題。這些因素都可能影響最終的批核條款。
不過，預批結果對正式申請有極大的正面影響。只要您的個人財務狀況和目標物業的資料沒有重大變化，正式批核的結果通常會與預批時相符。它為整個流程打下了穩固的基礎，讓後續步驟更順暢。
Q3: 最終購買的物業與申請預批時不同，結果還有效嗎？
這個情況很常見，畢竟睇樓過程中隨時會發現更心儀的單位。預批結果是否仍然有效，關鍵在於兩個物業的相似程度。如果您最初以A屋苑某單位申請，最後購入了同屋苑另一個樓層或座向相近、樓價相差不大的單位，銀行通常會接納原有的預批結果。您只需補交新的臨時買賣合約就可以。但如果您最後選擇的物業類型完全不同，例如由私人屋苑變成村屋，或者樓價大幅超出預批時的估算，銀行就需要重新進行審批了。
Q4: 香港市場上，主要有哪些銀行提供預批按揭服務？
談到邊間銀行有預批按揭，其實香港大部分主流銀行都有提供這項服務，方便準買家預算。例如，滙豐銀行（HSBC）、恒生銀行（Hang Seng Bank）、中國銀行（香港）（Bank of China (Hong Kong)）以及渣打銀行（Standard Chartered）等大型傳統銀行，都有相當成熟的預批按揭申請渠道。近年一些虛擬銀行也加入了市場，提供更數碼化的初步評估服務。建議您可以直接向心儀的銀行查詢，或者透過按揭中介了解最新的服務詳情。
Q5: 申請預批按揭會否影響我的信貸評級（TU Report）？
答案是會的。在審批預批按揭申請時，銀行必須查閱您的信貸報告（TU Report）來評估您的信貸狀況。每一次這類查閱，都會在您的信貸紀錄上留下一次「硬性查詢」（Hard Inquiry）。單一次的查詢對信貸評級影響不大，而且影響通常是短暫的。但如果在短時間內向多間銀行提交申請，導致出現大量硬性查詢紀錄，信貸評級機構可能會認為您有急切的資金需求，從而對您的評級產生負面影響。因此，比較明智的做法是，先做好資料搜集，然後集中向一至兩間最心儀的銀行申請預批按揭。