【2025按揭全攻略】拆解4大申請關鍵：由利率比較、H按P按、按揭保險到所需文件一篇搞掂

準備置業「上車」，但面對繁複的按揭申請程序感到頭痛？市場上H按、P按計劃花多眼亂，各大銀行的利率及回贈優惠又各有不同，究竟應該如何選擇？申請高成數按揭必須的按揭保險應如何計算？申請過程需要準備哪些文件，才能順利通過壓力測試？

本文將為您整合【2025按揭全攻略】，一文拆解申請按揭的四大關鍵。由比較各大銀行最新利率及優惠、深入分析H按與P按的分別、講解新舊按揭保險計劃，到列明申請流程及所需文件清單，助您做好萬全準備，輕鬆掌握申請竅門，揀選最適合自己的按揭方案，順利成為業主。

【2025最新】銀行按揭利率及優惠比較

在申請按揭前，許多人都會先查tu報告，這是因為信貸評級會直接影響銀行最終批出的利率和條款。一個理想的信貸評分，是獲取心儀按揭計劃的入場券。市場上的按揭計劃五花八門，利率和優惠亦時有變動，所以了解最新的市場資訊非常重要。下面我們為你整理了各大銀行的按揭計劃，助你作出最精明的選擇。

各大銀行最優惠H按計劃

H按，全名是「銀行同業拆息按揭計劃」，其利率會跟隨香港銀行同業拆息（HIBOR）浮動，通常以「H+某個百分比」計算。H按的最大特點是設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限一般與P按利率掛鈎。在加息週期，鎖息上限能夠提供保障，避免供款額大失預算。目前市場上大部分新造按揭都選用H按計劃。

*以上利率及資料截至2025年底，僅供參考，最新資訊以銀行公佈為準。

各大銀行最優惠P按計劃

P按，全名是「最優惠利率按揭計劃」，利率以銀行的最優惠利率（Prime Rate）為基礎計算，通常是「P-某個百分比」。P按利率相對穩定，不會像H按那樣每日浮動。香港市場上的「P」主要分為「大P」和「細P」，大型銀行如滙豐、中銀、恒生使用「大P」，而其他銀行如渣打、東亞則使用「細P」。

*以上利率及資料截至2025年底，僅供參考，最新資訊以銀行公佈為準。

按揭現金回贈及其他優惠一覽

除了按揭利率，現金回贈和存款掛鈎戶口（Mortgage-link）也是選擇按揭計劃時的重要考慮因素。現金回贈可以直接減輕首期和裝修等開支的壓力。存款掛鈎戶口則提供一個與按揭利率相同的活期存款利率，讓你可以用存款利息抵銷部分按揭利息支出，變相加快還款。要獲取最高的現金回贈，良好的信貸紀錄是重要一環，所以申請前查tu了解自身狀況十分必要。

*回贈百分比視乎貸款額大小、客戶關係及當時市場情況而定，以上資料僅供參考。

H按 vs P按：我應該點揀？

在申請按揭的過程中，除了預先查tu了解自己的信貸狀況外，最令人頭痛的抉擇，大概就是要在H按與P按之間作出選擇。這兩種按揭計劃直接影響你未來數十年的供款開支，所以深入了解它們的分別，絕對是保障自己財務健康的關鍵一步。不論你選擇哪一種計劃，銀行最終批核的利率都與你的信貸評級息息相關，這亦解釋了為何大家會關心查tu扣分的問題，因為一個良好的信貸紀錄是爭取最優惠條件的基礎。

甚麼是H按（銀行同業拆息按揭）？

H按的「H」是指香港銀行同業拆息（HIBOR），可以理解為銀行之間互相借貸時所使用的利率。這個利率每日都會浮動，透明度相當高。你的實際按揭利率，計算方式就是「H + 銀行指定的百分比」。

H按計劃最重要的一個部分，就是「鎖息上限」（或稱「封頂位」）。這個上限通常會與P按的最優惠利率掛鉤。當H利率不斷上升時，你的按揭利率最高只會升至鎖息上限的水平，為你提供一個保障網。因此，現時市場上絕大部分人都會選擇H按計劃。

甚麼是P按（最優惠利率按揭）？

P按的「P」則是指最優惠利率（Prime Rate），這是銀行提供給其最優質客戶的貸款利率。這個利率相對穩定，由各家銀行自行釐定，不會每日變動。你的實際按揭利率，計算方式是「P – 銀行指定的百分比」。

值得留意的是，香港市場上的「P」並非劃一。主要分為「大P」（例如由匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行（香港）採用的P）及「細P」（例如由渣打銀行、東亞銀行等採用的P），兩者會有輕微差距。

H按與P按優劣分析

簡單來說，H按與P按的最大分別在於利率的穩定性。

H按的利率波動較大，因為它跟隨每日變動的銀行同業拆息。好處是在利率平穩或減息的環境下，H按的利率通常會比P按低，讓你可以節省更多利息支出。而且，因為有鎖息上限的保護，即使利率飆升，你的供款負擔也有一個頂點。

P按則勝在穩定，利率變動的頻率遠低於H按。這讓你的每月供款額更具可預測性，方便規劃個人財務。但是在低息環境下，P按的利率通常會高於H按，意味著你可能會支付較多的利息。在準備申請時，可以利用查tu免費的機會，先評估自己的信貸狀況，再判斷哪種計劃更適合自己的風險承受能力。

加息週期下的考慮

當市場進入加息週期，銀行同業拆息（H）通常會急速上升。選擇H按的業主會很快發現，其實際利率已經觸及鎖息上限。在這種情況下，H按的所謂浮動利率優勢便會消失，其本質其實變成了一個「利率不會高於鎖息上限」的P按計劃。因此，在加息環境下，選擇H按時最重要的考慮因素，反而是哪家銀行的鎖息上限最為優惠。

對於P按使用者，雖然最優惠利率（P）的調整相對滯後，但當加息持續，銀行最終也會調高P利率，屆時供款壓力同樣會增加。

減息週期下的考慮

當市場預期進入減息週期時，H按的優勢就變得非常明顯。銀行同業拆息（H）會跟隨市場利率下調，H按的供款人可以即時享受到減息帶來的好處，每月供款隨之減少。

相反，P按的調整速度較慢。銀行未必會立即跟隨市場減息，P按的供款人可能需要等待一段時間，才能感受到利率下調的實際影響。因此，在減息環境下，H按通常是較為划算的選擇。

認識按揭保險計劃 (MIP)

在置業路上，除了準備首期，申請按揭的過程同樣重要。很多人在申請前都會先自行查tu，確保自己的信貸紀錄良好，增加成功獲批的機會。當你找到心儀的單位，但發現首期資金差一點才能達到銀行傳統的按揭門檻時，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，簡稱MIP）就是一個相當關鍵的工具。簡單來說，按揭保險是由香港按證保險有限公司（HKMCI）提供的一項保障，但保障的對象是銀行而非業主。透過這份保險，銀行可以批出高於金管局規定的按揭成數（例如高達九成），因為萬一業主斷供，按證保險公司會承擔銀行因為高成數貸款而產生的額外損失。這項計劃大大降低了市民上車的門檻。

新按保與舊按保分別

按揭保險計劃並非一成不變，政府在近年有作出多次調整，因此市場上常聽到「新按保」與「舊按保」的說法。它們最主要的區別在於適用樓價上限與最高按揭成數。

舊按保（林鄭Plan前）：
* 樓價400萬或以下：最高可借九成按揭。
* 樓價600萬或以下：最高可借八成按揭。

新按保（放寬後）：
* 首次置業人士：
* 樓價1,000萬或以下：最高可借九成按揭。
* 樓價1,000萬以上至1,125萬：可借八至九成（貸款上限900萬）。
* 樓價1,125萬以上至1,500萬：最高可借八成按揭。
* 樓價1,500萬以上至3,000萬：最高可借七成按揭。

新按保的推出，顯著擴大了可申請高成數按揭的物業選擇範圍，讓更多買家能夠購入樓價較高的單位。

按揭保險保費計算方法

申請按揭保險需要支付一筆保費，這筆費用是整個置業開支中不可忽視的一部分。保費的計算方式主要受兩個因素影響：按揭成數與還款年期。一般來說，按揭成數愈高、還款年期愈長，保費就會愈貴。你可以把它想像成一個與風險掛鉤的查tu價錢，風險越高費用自然越高。

支付保費有兩種常見方式：
1. 一次性付清：在承造按揭時，將整筆保費一次過繳付。
2. 加借入按揭：這是最普遍的做法，將保費加到總貸款額中，與樓價一併分期攤還。這樣可以減輕前期的現金壓力，但是總利息支出會有所增加。

實際保費金額可以參考按證保險公司的官方保費表，銀行亦會提供準確的計算。部分銀行或會提供保費折扣優惠，申請時不妨多作比較。

申請按揭保險注意事項

申請按揭保險並非必然獲批，有幾個關鍵點需要特別留意。

首先，申請人必須通過壓力測試。雖然在新按保計劃下，符合資格的首次置業人士有機會豁免壓力測試，但是銀行基於自身的風險管理，仍有可能要求申請人進行測試。

其次，你的信貸紀錄是審批的重中之重。銀行與按證保險公司都會嚴格審視你的信貸報告。如果在申請前透過查tu app或查tu免費的途徑發現信貸評分不佳，申請就可能被拒絕。胡亂申請信用卡或貸款有機會導致查tu扣分，所以建議在計劃買樓前半年至一年，就要好好管理個人信貸健康。

最後，必須理解按揭保險的本質。它保障的是銀行，而不是你。假如不幸斷供，物業被銀行收回並以低於欠款的價錢賣出，按證保險公司會先賠償差額給銀行，然後再向業主追討該筆款項。所以，準時還款始終是業主最重要的責任。

按揭申請流程及所需文件

準備申請按揭時，銀行首先會做的其中一步就是查閱你的信貸報告（俗稱查tu），這份報告直接反映你的財務健康狀況，是銀行評估風險的關鍵。因此，在正式提交申請前，了解整個流程與預先準備好所需文件，能讓過程順利許多。一個清晰的申請流程，由準備文件開始，到遞交申請，最後成功獲取批核，每一步都相當重要。

步驟一：初步評估與預備文件

在向銀行遞交申請前，首要任務是整理好所有必要文件。這一步不單是文書工作，也是讓你自我評估財務狀況的好機會。你可以考慮先透過一些查tu app或尋找查tu免費的途徑，了解自己的信貸評分，若選擇付費服務，亦應了解查tu價錢，預先評估自己獲批的機會。文件準備得越齊全，銀行的審批過程就越暢順。

身份證明文件

這是最基本的文件，申請人需要提供有效的香港永久性居民身份證副本。如果是非永久居民，則需要提供香港身份證以及護照副本。

入息證明文件

入息證明是銀行評估你還款能力的核心依據。根據你的收入模式，所需文件會有所不同：
固定收入人士：通常需要提交最近三個月的糧單、最近三個月顯示薪金入賬的銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書，以及附有薪酬資料的僱傭合約或公司信件。
非固定收入人士（例如自僱人士、自由工作者或收取佣金者）：銀行需要更長時間的紀錄來評估你的收入穩定性，因此通常需要提供最近六個月的銀行月結單、最近一至兩年的稅務局評稅通知書，以及相關的專業資格證明或公司商業登記證。

臨時買賣合約

當你選定心儀物業並與賣方達成協議後，便會簽署臨時買賣合約。這份文件是申請按揭的正式憑證，列明了物業地址、成交價、成交日期等關鍵資料，銀行需要依據此合約來啟動按揭審批程序。

步驟二：遞交申請與壓力測試

備妥所有文件後，便可以正式向選定的銀行遞交按揭申請。銀行收到申請後，會進行全面的審核，當中包括正式查閱你的信貸報告，這次查詢屬於「硬性查詢」（Hard Pull），短期內過多的查詢有機會造成查tu扣分的情況。同時，銀行會根據金融管理局的指引，為申請人進行「壓力測試」。這個測試會模擬在現行按揭利率上升2%後，你的每月供款額不可超過你每月入息的特定百分比（通常為60%），目的是確保你在加息環境下仍具備足夠的還款能力。

步驟三：獲取批核與簽署文件

如果你的信貸紀錄良好，並且成功通過壓力測試，銀行便會發出正式的「按揭貸款確認信」（Offer Letter）。這份信件會詳細列出最終批核的貸款金額、按揭利率、還款年期及其他重要條款。你需要仔細閱讀所有條款，確認無誤後，便可透過律師樓與銀行簽署正式的按揭契據。完成簽署後，整個按揭申請流程便告完成，銀行會在物業成交當日將貸款額直接轉賬給賣方。

按揭常見問題 (FAQ)

在考慮任何按揭相關的決定前，第一步是清楚了解自己的財務狀況，所以很多人會先查tu，檢視自己的信貸報告。一份良好的信貸報告，對申請轉按或加按都有正面作用。接下來，我們會解答一些關於按揭的常見問題。

轉按有甚麼好處及流程？

轉按，簡單來說就是將現有的樓宇按揭，由一間銀行轉到另一間銀行。這樣做通常有幾個吸引人的好處。第一，是爭取更優惠的按揭利率。如果市場利率下跌，或者新銀行提供更低的利率計劃，轉按就可以直接減輕每月的供款壓力。第二，是賺取現金回贈。銀行為了吸引新客戶，通常會為轉按申請人提供可觀的現金回贈，這筆錢可以直接用來抵銷律師費等開支，甚至有餘額。

轉按的流程也十分直接。首先，你需要評估自己現有的按揭計劃和財務狀況。然後，比較不同銀行的轉按優惠，選定心儀的計劃。接著，向新銀行遞交申請文件，所需文件與首次申請按揭大同小異，包括入息證明和住址證明等。銀行會重新為物業估價，並且進行審批和壓力測試。當申請獲批後，你便可委託律師辦理後續的法律文件，完成轉按手續。

加按套現是甚麼？

加按套現是指在物業已經升值的情況下，向銀行申請提取當中增值的部分，將其變為一筆現金。你可以把它想像成向銀行申請一筆新的貸款，而抵押品就是你物業已升值的價值。

舉個例子，假設你當初以500萬購入物業，尚有200萬按揭未還。現在物業升值至800萬。根據現時的按揭成數，你可以向銀行申請將貸款額提高，從而套取一筆現金作其他用途，例如用於投資、子女升學或家居裝修。銀行在審批加按申請時，除了會為物業重新估價，亦會嚴格審視申請人的還款能力和信貸紀錄，所以一份健康的信貸報告十分重要。

固定收入與非固定收入人士申請按揭有何不同？

銀行在審批按揭申請時，最關心的是申請人有沒有穩定和足夠的還款能力。因此，對於固定收入和非固定收入的人士，審批標準和所需文件會有所不同。

固定收入人士，例如每月領取固定薪金的上班族，審批過程相對簡單。銀行主要會審視最近三至六個月的糧單、稅單以及強積金月結單，以確定你的收入水平和穩定性。只要收入達到壓力測試的要求，加上信貸紀錄良好，通常批核會比較順利。

非固定收入人士，例如自僱人士、自由工作者或收入以佣金為主的人士，銀行的審批會比較審慎。因為他們的收入較為浮動，銀行需要更長時間的紀錄來評估其平均收入。一般而言，銀行會要求提供最少六個月，甚至長達一至兩年的個人或公司銀行戶口紀錄及稅單，然後計算出一個平均月入，有時更會在此基礎上打個折扣作評估。所以，非固定收入人士除了要準備更齊全的文件，維持良好的信貸紀錄也同樣關鍵。