摯愛配偶突然離世，除了承受沉重打擊，還需面對繁複的居屋遺產繼承問題，實在令人徬徨無助。作為居屋業主的在生配偶，您或許正被一連串問題困擾：未補地價的居屋業權能否順利繼承？法律程序如何啟動？向房委會申請轉名有何步驟？整個過程涉及多少費用？若自己名下已有物業，又會否影響繼承資格？
本文深明您的處境，特意為您整合了一份詳盡的「居屋配偶繼承指南」。我們將由淺入深，一步步拆解四大關鍵程序：從釐清法律繼承權、辦理遺產承辦，到向房委會遞交轉名申請的完整步驟、費用預算、補地價與印花稅豁免條件，以至應對「已有物業」等特殊情況的策略，全文輔以流程圖及實用清單，旨在助您清晰、順利地完成整個繼承及轉名手續，安然過渡。
居屋繼承第一步：配偶的法律權利與遺產處理
當居屋業主過身，配偶要處理的除了是心情，還有相對繁複的法律與行政程序。要順利繼承物業，第一步就是清晰理解配偶在法律上的權利，以及如何正式確立遺產繼承的資格。這個階段是整個流程的基石，處理妥當，後續向房委會申請轉名就會順暢很多。
釐清核心疑問：配偶能否繼承未補地價居屋？
讓我們先來釐清一個核心問題：作為配偶，究竟能否繼承另一半留下的未補地價居屋？答案是肯定的。無論是哪一個居屋期數，即使單位未補地價，仍然屬於個人資產，所以可以作為遺產被合法繼承。
繼承權的法律基礎
居屋的轉讓雖然受《房屋條例》限制，但「繼承」是一個凌駕於一般轉讓限制的法律權利。房屋委員會（房委會）會按既定程序，處理因業主身故而引致的業權轉讓。所以，配偶的繼承權是受到法律保障的。
繼承與一般買賣的分別
我們要理解，「繼承」和「買賣」是兩個完全不同的概念。繼承是基於身份關係的資產轉移，並非一項商業交易。這帶來了幾個關鍵分別：
- 無需補地價： 在繼承業權的這一刻，配偶並不需要向房委會補地價。
- 豁免印花稅： 由於不是買賣，繼承物業是毋須繳付任何印花稅的。
- 毋須資格審查： 繼承人（即配偶）毋須符合購買居屋的入息及資產限額，即使居屋配偶有物業在手，也不會影響繼承這個動作本身。
確立繼承權：有遺囑 vs 無遺囑的法律程序
確立繼承權的法律程序，主要分為兩種情況，一切取決於離世的業主生前有否訂立遺囑（俗稱「平安紙」）。這兩條路徑的處理時間和複雜程度都有很大分別。
情況一：有遺囑（平安紙）的處理流程
如果居屋業主過身前已訂立清晰的遺囑，並指定配偶為繼承人，整個程序會相對直接。配偶（或遺囑指定的遺產執行人）需要聘請律師，向高等法院的遺產承辦處申請辦理遺囑認證。
關鍵文件：申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)
「遺囑認證書」是由法庭發出的一份正式法律文件，它確認了遺囑的有效性，並且授權遺囑執行人去處理和分配死者的遺產。簡單來說，取得這份文件，就代表配偶有了合法權力去處理這間居屋的業權事宜。
情況二：無遺囑的處理流程
如果業主不幸突然離世，並未留下遺囑，程序就會變得比較複雜。遺產的處理需要根據香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》進行。在這種情況下，在生的配偶擁有第一優先權，可以向法庭申請成為遺產管理人。
關鍵文件：申請「遺產管理書」(Letters of Administration)
在無遺囑的情況下，法庭發出的授權文件稱為「遺產管理書」。這份文件同樣賦予遺產管理人法律權力，去管理和分配死者的遺產。申請「遺產管理書」所需的時間，通常比申請「遺囑認證書」要長。
無遺囑下的法定遺產分配順序
根據法例，如果死者遺有配偶及子女，其遺產會這樣分配：
1. 配偶先取得所有的非土地實產（如傢俬、汽車等個人物品）和一筆過50萬港元的款項。
2. 之後，剩餘的遺產會分成兩半，一半歸配偶，另一半則由所有子女平均繼承。
所以，居屋的業權最終可能會由配偶和子女共同擁有。
【繼承轉名流程圖】由法律程序到房委會申請一覽
為了讓你更清晰掌握整個流程，我們將首階段的步驟簡化成一個流程圖：
第一步：確認情況
* 業主身故，確認其有否訂立遺囑（平安紙）。
第二步：聘請律師
* 不論有無遺囑，都必須委託律師事務所協助處理遺產承辦事宜。
第三步：申請法律文件
* 有遺囑： 經律師向高等法院申請「遺囑認證書」。
* 無遺囑： 經律師向高等法院申請「遺產管理書」。
第四步：取得法律授權
* 成功從法庭取得上述其中一份關鍵文件，正式確立配偶作為遺產執行人或管理人的法律身份。
第五步：準備向房委會申請
* 當你手上持有這份法律授權文件後，便完成了最關鍵的法律程序，可以進入下一階段，準備向房委會正式提交業權轉讓的申請。
居屋業權轉讓：向房委會申請轉名的完整步驟
當居屋業主過身後，配偶在法律上確立繼承權之後，下一步就是處理物業的業權轉名手續。這個過程需要向房屋委員會（房委會）正式提交申請。整個程序有清晰的步驟與要求，只要跟著指引準備，便能順利完成。下面我們將會一步步拆解，由申請前的準備到最後的跟進，讓你對整個流程有全面的了解。
申請前的資格與條件檢查
在正式遞交申請文件之前，有幾個關鍵的條件需要先弄清楚，確保申請符合房委會的基本規定。
轉讓性質：必須為「無償饋贈」
首先要明白，因繼承而進行的業權轉讓，在房委會的定義中，性質屬於「無償饋贈」。這代表整個轉名過程不可以涉及任何金錢交易。這與一般市場上的物業買賣有根本上的分別，法律上會以「饋贈契約」（Deed of Gift）的形式進行，而非買賣合約。
繼承人資格：配偶無需為單位登記成員
一般情況下，未補地價居屋的業權轉讓，承讓人必須是該單位戶籍內的登記家庭成員。不過，因業主去世而產生的繼承是一個重要的例外情況。作為合法繼承人的配偶，即使你當初並未被登記為單位的家庭成員，你仍然完全具備繼承該單位的資格。
步驟一：填寫及遞交業權轉讓申請書
準備工作完成後，便可以開始第一個實際步驟。
填寫表格HD7的要點
你需要填寫的是一份名為「業權轉讓申請書（已入伙的單位適用）」的表格，編號為HD7。填寫時有幾點要注意：資料必須完整及真實；簽名式樣要與過往買賣文件上的簽署相同；盡量避免使用塗改液修改。
遞交申請地點
填妥的申請書需要連同證明文件，一併交回該居屋所屬的租約事務管理處。你可以親身遞交，或者透過郵寄方式提交。
步驟二：準備完整證明文件（最關鍵一步）
這一步可以說是整個申請過程中影響審批時間的最關鍵環節。文件準備得越齊全，審批過程自然越暢順。
身份及關係證明文件
首先是基本的身份文件，包括已故業主的死亡證副本、你的香港身份證副本，以及證明你與業主關係的結婚證書副本。
遺產承辦法律文件 (二選一)
這是證明你有合法權利繼承遺產的核心法律文件。你需要根據遺產的處理方式，提供以下其中一份文件的副本：
1. 遺囑認證書 (Grant of Probate)：如果業主生前有訂立遺囑。
2. 遺產管理書 (Letters of Administration)：如果業主在沒有遺囑的情況下過身。
其他輔助文件 (如豁免遺產稅證明書)
雖然香港已取消遺產稅，但有時可能需要提交由稅務局發出的豁免遺產稅證明書，或遺產的資產與負債清單副本，以證明遺產的法律程序已經完成。
【實用工具】申請文件核對清單 (可下載PDF)
為了協助你更有效地準備文件，避免遺漏任何一項，我們特別整理了一份詳盡的「居屋繼承轉名申請文件核對清單」。你可以下載PDF版本，逐項核對，確保萬無一失。
步驟三：支付申請費用與等待審批
遞交申請後，便進入支付費用和等待審批的階段。
房委會申請手續費
在遞交申請時，需要繳付一筆申請手續費。這筆費用會由房委會定期檢討，而且不論申請最終是否獲批，或者你中途決定撤銷申請，費用都不會退還。
官方審批時間
根據房委會的官方指引，在收齊所有必需的文件之後，一般需要大約六個星期的時間處理申請。審批結果會以書信形式正式通知你。
步驟四：獲批後的律師樓轉名手續
當你收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，就代表申請已獲批准，可以進入最後的法律程序。
聘請律師辦理轉讓契據
你需要自行聘請律師，由律師根據房委會的同意書，草擬一份不涉及金錢代價的轉讓契據。這份契據草稿需要先交給房委會的法律事務分處審批，審批同樣需要另外支付一筆文件審批費用。
處理現有銀行按揭
如果單位仍然有按揭未供完，你需要立即聯絡承按銀行或財務機構。銀行會要求你辦理轉按或更改按揭人姓名等手續，確保按揭轉由你負責。銀行會重新評估你的還款能力，這個時候，如果居屋配偶有物業或其他資產，對審批或有幫助。
完成手續的時限與最終跟進
請注意，房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期通常為一年。你必須在這一年內完成所有的法律手續。完成後，記得要立即將已簽立的轉讓契據副本及最新的土地查冊記錄，交回所屬的租約事務管理處更新業主記錄，整個轉名程序才算正式圓滿結束。
繼承居屋的財務規劃：費用、補地價與印花稅全攻略
處理居屋業主過身配偶的繼承事宜，除了法律程序，財務上的規劃同樣重要。整個過程牽涉到哪些費用？大家最關心的補地價和印花稅問題又應該如何處理？這裡為你逐一拆解，讓你對所有開支和關鍵財務問題有一個清晰的預算和了解。
繼承居屋總費用清單
整個繼承及轉名過程，主要涉及以下幾項核心開支。清楚了解這些費用，有助你更好地規劃財務。
房委會行政費用
當你向房屋委員會遞交業權轉讓申請時，需要支付一筆行政手續費。這筆費用是用於處理申請及審核文件的開支。根據房委會的最新資料，費用一般為數千港元。要留意的是，這筆費用在遞交申請時便需繳付，而且不論申請最終是否獲批，通常都不會退還。
律師專業服務費
辦理遺產繼承及樓宇轉名，必須委託律師處理。律師會負責草擬所有法律文件、向法庭申請遺產承辦文件，以及到土地註冊處辦理業權轉讓手續。律師費會因應個案的複雜程度而有所不同，例如處理有遺囑的個案會比無遺囑的簡單，費用自然較低。市面上的收費由數千到過萬港元不等，建議多作比較，並清楚了解服務範圍。
其他相關開支 (如銀行手續費)
如果居屋單位仍有銀行按揭，在辦理繼承時，便需要通知銀行並處理相關的按揭變更手續。銀行可能會收取一定的手續費或行政費用。另外，土地註冊處的註冊費等雜項開支亦應計算在內，雖然金額不大，但都是整個開支預算的一部分。
關鍵問題：配偶繼承居屋需要補地價嗎？
這個問題的答案，完全取決於你繼承單位後的打算。不同情況有不同的處理方法。
情況一：繼承後自住
如果你繼承單位後，是打算繼續在單位居住，那麼你完全不需要補地價。單位會繼續保留其資助房屋的性質，日後的轉讓同樣會受到房屋條例的限制。簡單來說，只要單位不是在公開市場自由買賣，就不用補地價。
情況二：繼承後打算在公開市場出售
假如你繼承單位後，計劃將它在公開自由市場上出售（即賣給任何人士，不限於綠表或白表資格人士），你就必須先完成補地價的程序。你需要向房委會申請評估補價金額，繳付全額後，單位的轉讓限制便會解除，屆時就可以像一般私人物業一樣自由買賣。
關鍵問題：配偶繼承居屋需要繳付印花稅嗎？
這是一個好消息，透過遺產繼承獲得物業，是不需要繳付印花稅的。因為遺產繼承在法律上並非一項買賣交易，所以可以豁免從價印花稅（AVD）。即使居屋配偶有物業在手，即本身已持有其他住宅物業，在繼承已故配偶的居屋時，同樣不需要繳付任何印花稅。
【實用工具】繼承費用及時間互動計算機
為了讓你對整個流程的開支和所需時間有更具體的概念，我們設計了一個互動計算工具。你只需輸入一些基本資料，例如是否有遺囑、物業大概市值等，系統便能為你估算出大概的律師費、政府費用及預計完成時間，助你輕鬆做好財務及時間規劃。
居屋繼承的特殊情況與挑戰應對
處理居屋業主過身配偶的繼承事宜，大部分情況都依循標準法律程序。不過，當涉及一些特殊情況時，過程就可能出現變數。以下我們將探討兩個較為複雜的挑戰，並且提供清晰的應對方向。
挑戰一：「防止雙重福利」原則
房屋委員會有一項核心原則，就是防止任何個人或家庭同時享有多於一項的資助房屋福利。這項原則在居屋繼承的個案中，會直接影響繼承人的資格。
當配偶已持有私人物業
如果居屋業主過身，而配偶本身已經擁有私人物業，這是否會影響繼承資格？答案是不會。因為「防止雙重福利」原則主要針對的是資助房屋，私人樓宇並不在這個限制範圍之內。所以，即使居屋配偶有物業，只要該物業是私人樓宇，繼承人仍然可以順利繼承未補地價的居屋單位，並且無需為此繳付印花稅。
當配偶已持有其他資助房屋及其解決方案
真正的挑戰在於，當繼承的配偶本身已經是另一間資助房屋的業主，例如他自己也擁有一間未補地價的居屋或是一間公屋。在這種情況下，房委會就會介入，並且基於「防止雙重福利」原則，不會批准業權轉讓。
要解決這個問題，繼承人必須在自己原有的資助房屋與打算繼承的單位之間作出抉擇。解決方案通常是，繼承人需要將其中一個單位出售。例如，他可以將自己原先擁有的居屋單位，在居屋第二市場轉售給合資格人士，然後再完成繼承手續。或者，在完成繼承後，按規定將其中一個單位在第二市場出售。最終目標是確保繼承人手上只持有一項資助房屋福利。
挑戰二：居屋成交前業主身故，銀行拒批按揭
這是一個比較罕見但處理起來相當棘手的情況。假設一位準業主抽中了新居屋，並且簽署了臨時買賣合約，但是在正式成交、收樓及完成按揭手續前不幸身故。他的配偶作為合法繼承人，希望完成交易，卻發現銀行拒絕批出按揭。
按揭難題：業權未明下的銀行取態
銀行的主要考量是風險管理，而清晰的業權是批核按揭的基礎。在這個情況下，雖然配偶有法庭頒發的遺產管理文件，但在銀行的角度看來，他仍然是「遺產管理人」而非買賣合約上列明的「買家」。由於物業的業權或購買權尚未正式轉移到配偶本人名下，業權狀態屬於「不明朗」。銀行不會為一宗業權尚未完全清晰的交易批出貸款，因為這會令銀行的按揭貸款失去有效的抵押。
解決方案：先完成業權轉讓再申請按揭
面對這個困局，關鍵一步是先處理好與房屋委員會之間的業權轉移程序，而不是直接與銀行交涉。正確的步驟應該是：
第一，繼承人需要以「原買家身故」為理由，正式向房委會提交申請，要求將該單位的業權或購買權轉移到自己名下。
第二，待房委會審批後，會發出一份同意書。繼承人憑這份文件，便可以經由律師樓正式辦理轉名手續，更新法律文件上的買家身份。
第三，當所有法律文件，包括土地註冊處的記錄都已更新為繼承人本人的名字後，業權就變得清晰。這時候，繼承人再以業主身份向銀行申請按揭，獲批的機會就會大大提高。
居屋繼承常見問題 (FAQ)
整個居屋繼承及轉名過程大概需時多久？
當居屋業主過身配偶開始處理繼承事宜，時間是大家最關心的問題之一。整個過程所需時間並無固定標準，因為它涉及幾個獨立的階段，每個階段的耗時都不同。
首先是法律程序的部分。你需要向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。這個過程的快慢取決於遺產的複雜程度和法院的排期，一般需時約三至九個月，甚至更長。
取得法律文件後，下一步是向房屋委員會遞交業權轉讓申請。根據官方指引，房委會在收齊所有必需文件後，通常需要約六個星期來審批。
最後，在獲得房委會的同意書後，你便需要委託律師辦理轉讓契據，並在土地註冊處進行註冊。這個步驟一般需要數星期。總括而言，整個過程由開始到完成，預計需要至少半年至一年以上的時間。
如果配偶生前未被加名到居屋，會影響繼承權嗎？
這是一個很常見的疑問。答案是，即使你的名字從未加入單位的業權之中，也不會影響你作為配偶的合法繼承權。
原因在於，遺產繼承是根據香港的《遺囑認證及遺產管理條例》和《無遺囑者遺產條例》來處理的，這屬於法定的權利轉移。它和一般情況下需要家庭成員身份才能轉名的要求不同。因居屋業主過身而引發的繼承，房委會視為特殊情況處理。只要你能提供法庭發出的遺產承辦文件，證明你是合法的遺產繼承人，就可以辦理繼承手續，事前是否為登記家庭成員並非必要條件。
若與子女共同繼承，居屋業權將如何分配？
如果需要與子女共同繼承，業權的分配方式主要視乎逝者生前有否訂立遺囑。
情況一：有遺囑。分配方式最為清晰，完全按照遺囑上的意願執行。例如，遺囑可以指明配偶繼承百分之五十的業權，餘下的百分之五十由所有子女人數平均分配。
情況二：無遺囑。分配方式會依照《無遺囑者遺產條例》的法定順序進行。一般來說，在世的配偶可先取得所有個人物品和法定款項（現時為50萬港元），然後再與子女分享剩餘遺產的一半。單位業權會成為遺產的一部分，並根據這個法律框架計算出各繼承人的業權份額，最終以分權共有（Tenants-in-common）的形式共同持有。由於計算可能較為複雜，建議諮詢律師以獲得準確的分配比例。
繼承居屋後，單位的轉讓限制年期會重新計算嗎？
不會。繼承居屋業權後，單位的轉讓限制年期並不會由繼承的日期重新開始計算。
所有資助房屋的轉讓限制，都是由單位首次售出的轉讓契據日期（即由房委會首次賣給原業主當天）起計。繼承人只是承接了逝者原有的業權和附帶的條款。舉例來說，如果單位設有五年內不可在公開市場出售的限制，而原業主在第三年離世，繼承人在承繼業權後，只需再等候餘下的兩年，便可符合年期限制，之後便可申請補地價並在公開市場上出售。