抽中居屋固然開心，但當想換樓或套現時，才發現「居屋幾多年可以賣」這個問題，原來極為複雜。房委會就不同時期的居屋，設下了截然不同的轉售限制和禁售期，由5年至最新的15年不等。究竟你的單位屬於哪個時期？應該在免補地價的「第二市場」出售，還是補足地價後在「公開市場」自由買賣？補地價金額如何計算？何時才是申請補價的「慳錢」時機？
本文為你整合2025年最新資訊，由5大時期轉售限制、補地價計法，到申請流程及免補價途徑，製作成終極懶人包，助你一文掌握所有賣樓關鍵，輕鬆規劃你的資產部署。
你的居屋賣得未？轉售資格快速評估
大家最關心的問題，莫過於「居屋幾多年可以賣？」。這個問題的答案，並不是一個固定數字，而是完全取決於您購入居屋的「首次發售年份」。房委會為了應對不同時期的樓市狀況，多次修訂轉售限制。所以，不同年份購入的居屋，關於居屋幾時可以賣的規定都有很大分別。想快速評估自己的單位是否「賣得」，第一步就是要找出您單位的「出生年份」。
一表看清：各年份居屋轉售限制
為了讓您一目了然，我們根據房委會的政策，將居屋劃分為五個主要時期。您可以根據您手上單位的首次發售日期，直接對號入座，立即了解自己需要遵守的轉售限制。
2022年及以後首次發售的居屋
這是目前最嚴格的轉售限制。
* 15年後：業主才可以在繳付補地價後，於公開市場自由出售單位。
* 首5年內：只可以在第二市場，以不大於「原來買價」的價格，轉售予合資格人士。
* 第6至15年：可以在第二市場，按自行議定的價格，轉售予合資格人士。
2019年至2021年首次發售的居屋
這段時期的限制比最新政策稍為寬鬆。
* 10年後：業主便可以在繳付補地價後，於公開市場自由出售。
* 首2年內：只可以在第二市場，以不大於「原來買價」的價格轉售。
* 第3至10年：可以在第二市場自行定價出售。
2018年首次發售的居屋
想知道這批居屋幾耐可以賣，就要留意它的分段限制。
* 5年後：業主就可以在繳付補地價後，於公開市場自由出售。
* 首2年內：業主須以「原來買價」，透過房委會提名，轉售予合資格的買家。
* 第3至5年：可以在第二市場自行定價出售。
2007年至2017年首次發售的居屋
這段時期的居屋轉售限制相對簡單。
* 5年後：業主便可以繳付補地價，在公開市場出售。
* 第3年起：業主已可以在第二市場，自行定價轉售單位。
1982年至2006年首次發售的居屋
這些是比較早期的居屋，限制最少。
* 隨時出售：由於單位的轉讓限制期早已屆滿，業主可以隨時選擇補地價在公開市場出售，或是在第二市場放售。
【互動工具】即時查詢您的居屋出售資格
如果覺得以上列表還是有點複雜，我們為您準備了一個簡單的互動工具。您只需要輸入兩個基本資料，就可以即時知道您的個人化出售方案。
輸入「首次發售年份」及「當年折扣率」
首先，找出您買賣合約上的「首次發售年份」，這個是關鍵資料。然後，再找到合約上列明的「當年折扣率」。這兩個數字是評估您出售資格和計算補價的基礎。
即時獲取個人化出售途徑及補價估算
輸入資料後，系統會立即告訴您：
1. 您的單位現時可以透過哪種途徑出售（第二市場或公開市場）。
2. 若想在公開市場出售，大概需要補回多少地價（此為初步估算，實際金額以房委會最終評估為準）。
賣居屋兩大途徑：第二市場 vs 公開市場
想知道居屋幾多年可以賣，除了要清楚自己單位的轉售限制年期，更要了解清楚賣樓的兩大途徑。當你的居屋符合出售資格後，擺在你面前的主要有兩條路：一是在「第二市場」免補地價轉售，二是在「公開市場」補地價後自由買賣。這兩個市場的玩法、對象和流程完全不同，直接影響你的單位價值和賣樓速度，我們一起來看看。
途徑一：第二市場 (居二市場) — 免補地價轉售
甚麼是第二市場？
第二市場，又叫做「居二市場」，是一個專為資助房屋而設的轉售平台。它最大的特點是業主出售單位時，不需要向政府補回當年買樓時的折扣差價，也就是不用「補地價」。因為省卻了這筆數十萬甚至過百萬的費用，所以是大部分居屋業主放售單位的首選。不過，由於單位仍然帶有資助性質，所以買賣雙方都必須符合特定資格。
第二市場買家資格 (綠表及白表)
在第二市場，不是任何人都可以買你的單位。買家必須是持有有效「購買資格證明書」的人士，主要分為兩類：
第一類是「綠表人士」，他們主要是現時的公屋租戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士。他們購買你的居屋，等同於交還公屋單位，讓房屋資源可以流轉。
第二類是「白表人士」，他們是符合房委會入息及資產限額，但又沒有入住公屋的家庭或個人。他們需要透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）抽籤，中籤後才能取得購買資格。近年白居二恆常化，為市場注入了大量購買力。
第二市場出售流程：申請「可供出售證明書」（准賣證）
想在第二市場賣樓，業主第一件要做的事，就是向房屋署申請一份名為「可供出售證明書」的法律文件，坊間一般稱之為「准賣證」。這份文件代表政府批准你將單位在第二市場放售。記住，必須先取得這份准賣證，才可以與地產代理簽訂協議和放盤。整個買賣過程，都需要在這份文件的框架下進行，確保交易合法合規。
途徑二：公開市場 (自由市場) — 補地價後自由買賣
甚麼是公開市場？
公開市場，也就是我們平時說的「自由市場」，其實就是一般私人樓宇的買賣市場。想讓你的居屋單位進入這個市場，就必須先為單位「鬆綁」，解除轉讓限制。方法就是向政府補回當年買入單位時的折扣金額，即是完成「補地價」程序。一旦完成補地價，你的單位在法律上就與一般私樓沒有分別了。
公開市場優點：買家不限，單位可出租
選擇在公開市場出售，最大的好處是買家範圍極廣。任何香港永久性居民，不論收入資產，都可以成為你的買家。買家基礎擴大了，單位的承接力自然更強，售價通常也比第二市場高出一截。此外，單位補地價後，業主便擁有完整業權，除了可以自由轉售，更可以將單位合法出租，賺取租金回報，靈活性大增。
公開市場出售關鍵：完成補地價程序
要在公開市場出售居屋，整個過程的關鍵一步，就是「補地價」。這個程序需要業主主動向房屋署申請，署方會委派測量師為單位進行估價，再根據最新的市值，計算出你需要補回的折扣金額。這筆費用不是小數目，所以業主在決定前，必須仔細計算和規劃資金。完成補地價並取得「解除轉讓限制證明書」後，你的居屋才算正式踏入自由市場。
按年份詳解：各時期居屋轉售限制
想知道居屋幾多年可以賣？這個問題沒有單一答案，因為政府在不同時期推出了不同的轉讓限制政策。居屋幾耐可以賣，完全取決於您單位首次出售的年份。基本上，政策趨勢是愈來愈嚴格，以遏止短期炒賣。下面我們會根據不同年份，詳細拆解各個時期的轉售限制，讓您清楚了解自己的居屋幾時可以賣。
2022年及以後出售的居屋 (15年禁售期)
對於在2022年或之後購入最新居屋的業主，需要面對歷來最長的轉售限制期。整個限制期長達15年，並分為不同階段。
首5年：只可以「原價」在第二市場轉售
在購入單位後的首5年內，業主只可以在毋需補地價的「居屋第二市場」，以不高於原來買價的價格，將單位轉售予合資格的綠表或白表人士。這個階段的主要目的是防止短期獲利。
第6至15年：可在第二市場自訂價格
當持有單位踏入第6年，直至第15年完結前，業主同樣只能在第二市場轉售單位。但最大的分別是，業主可以自行議定價格，毋需再受原價限制。
15年後：可補地價於公開市場出售
業主必須持有單位滿15年後，才可以選擇繳付補地價，然後將單位放在公開市場自由出售。補價後的單位與私人樓宇無異，可以售予任何人士。
2019年至2021年出售的居屋 (10年禁售期)
在此期間購入居屋的業主，面對的是10年的轉讓限制期。
首2年：只可以「原價」在第二市場轉售
與最新的政策相似，業主在首2年內，只能在第二市場以原價或更低的價格轉售單位予合資格人士。
第3至10年：可在第二市場自訂價格
持有單位滿2年後，由第3年至第10年期間，業主便可以在第二市場自行定價出售，售價不再受原價所限。
10年後：可補地價於公開市場出售
業主需要持有單位滿10年，才能向房委會申請評估補地價。完成補價程序後，單位即可在公開市場自由買賣或出租。
2018年出售的居屋 (5年禁售期)
2018年推售的居屋，轉售限制期為5年，但首兩年的操作方式比較特別。
首2年：須以原價售予房委會提名買家
在購入單位的首2年內，業主不能直接在第二市場放售。他們必須透過房委會，以原價將單位出售予房委會提名的買家。
第3至5年：可在第二市場自訂價格
由第3年起至第5年屆滿，限制放寬。業主可以在第二市場自行定價，將單位轉售予合資格的綠表或白表買家。
5年後：可補地價於公開市場出售
當持有單位滿5年，業主便可以申請補地價，繼而在公開市場自由出售單位。
2007年至2017年出售的居屋
這段時期的居屋轉售限制相對寬鬆。
第3年起可在第二市場出售
業主在購入單位滿2年後，即由第3年開始，就可以在第二市場自行定價出售，毋需補地價。
5年後可補地價於公開市場出售
與2018年的政策一樣，只要持有單位滿5年，業主即可隨時申請補地價，並在公開市場自由出售。
1982年至2006年出售的居屋
如果您持有的是這段期間的早期居屋，那麼情況就簡單得多。
已過轉讓限制期，可隨時出售
這些單位的轉讓限制期早已屆滿。業主可以隨時選擇其中一種方式出售單位：一是在居屋第二市場免補地價出售予合資格人士，二是在繳付補地價後，於公開市場自由出售。
居屋補地價懶人包：計法、慳錢時機與申請流程
當你了解清楚自己的居屋幾多年可以賣之後，下一步就是要面對補地價這個重要關卡。想將居屋放上公開市場自由買賣，補地價是必須的程序。簡單來說，就是將當年政府以折扣價賣樓給你的差額，按現時的市價計算並交還給政府。這個金額可大可小，所以掌握它的計算方法、申請流程和慳錢秘訣，對你順利賣樓非常重要。
居屋補地價點計？官方公式及實例
很多人對於補地價金額都有誤解，以為是用當年的買入價來計算。其實，補地價金額是一個浮動的數字，完全取決於你申請補價當日的樓市狀況。
補地價計算公式詳解
房屋委員會（房委會）的官方計法相當清晰直接。計算公式如下：
補價金額 = 補價時單位的十足市值 x (買入時的十足市值 – 原來買價) / 買入時的十足市值
看起來有點複雜，但其實後半部分 (買入時的十足市值 – 原來買價) / 買入時的十足市值，就是你「買入時的折扣率」。所以，公式可以簡化成：
補價金額 = 補價時單位十足市值 x 買入時折扣率
換句話說，樓價升得愈高，你需要補的金額就愈多，反之亦然。這也是解答「居屋幾耐可以賣最划算」這個問題的關鍵。
如何找出單位的「買入時折扣率」？
要找出最準確的折扣率，你需要拿出買樓時簽訂的「首次轉讓契據」（俗稱一手樓契）。文件上會清楚列明單位在當時的十足市值，以及你的實際買入價，用這兩個數字就能計算出確實的折扣率。
有一點需要注意，即使是同一個屋苑，不同單位的折扣率也可能有些微差別。這是因為單位最初的定價，會因應座向、樓層等因素有所不同。所以，千萬不要直接用鄰居的折扣率來估算。
實例計算：樓價升跌對補價金額的影響
讓我們用一個簡單例子，看看樓價升跌如何影響最終的補價金額。
假設你當年以七折（即30%折扣率）買入一個居屋單位。
情況一：樓市上升
* 申請補價時，房委會評估你的單位市值為600萬元。
* 補價金額 = 600萬元 x 30% = 180萬元
情況二：樓市下跌
* 申請補價時，房委會評估你的單位市值跌至450萬元。
* 補價金額 = 450萬元 x 30% = 135萬元
從例子可見，補價金額與你何時申請有直接關係，兩者可以相差數十萬元。
申請補地價流程五步曲
整個申請流程由遞交文件到取得證明，大約需要兩個月時間。只要跟著以下五個步驟，就能順利完成。
第一步：遞交「評估補價申請書」
首先，你需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本和一筆約數千元的手續費（最新金額請參考房委會網站），親身交往或郵寄至房委會總部。
第二步：房委會委派測量師上門估價
房委會收到申請後，會委派專業的測量師行聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的狀況、景觀、維修保養等，作為評定十足市值的依據。
第三步：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後，房委會大約會在一個月內，向你發出正式的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位估值、折扣率及最終需要繳付的補價金額。
第四步：兩個月內繳付補價
收到通知書後，你有兩個月的時間去繳付補價。你可以選擇以銀行本票或透過律師樓支付。如果逾期未繳，這次的申請就會作廢，之前繳付的手續費也不會退還。若你對估價有異議，必須在指定限期內（通常為28天）提出書面反對。
第五步：領取「解除轉讓限制證明書」
當房委會確認收妥補價款項後，就會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件非常重要，代表你的單位已經解除了轉讓限制。最後一步，記得要將這份證明書送到土地註冊處登記，才算大功告成。
補地價慳錢貼士與財務安排
補地價動輒過百萬，是一筆不小的開支。掌握一些策略，可以幫你節省金錢和更靈活地安排資金。
策略一：利用樓市下行周期申請補地價
正如前面的例子所示，補價金額與單位估值直接掛鉤。如果你的資金充裕，並不急於賣樓，可以考慮在樓市氣氛較淡靜、樓價處於下行周期時申請補地價。因為當時的單位估值較低，補價金額自然會減少。完成補價後，你可以等待樓市回升時才將單位出售，從中賺取更大的差價。
策略二：估價前避免豪華裝修
測量師上門估價時，單位的狀況是評估市值的其中一個重要因素。如果單位有簇新、昂貴的裝修，估值自然會被提高，你需要繳付的補價亦會隨之增加。因此，如果你計劃在賣樓前翻新單位，最明智的做法是在測量師完成估價、甚至完成整個補地價程序後才動工。
資金安排：善用「賣樓日同步補地價」
很多業主未必能即時拿出一大筆現金來補地價。其實，你可以利用賣樓的資金來完成補價，這也是市場上最普遍的做法。
具體操作是，在與買家簽訂臨時買賣合約後，立即向房委會申請補地價。在正式成交當日，買家支付的樓價尾數會先存入你的代表律師樓戶口。律師會按照你的指示，從這筆款項中直接開出本票支付補價金額給房委會，餘下的錢才會交到你手上。這樣你就不需要預先籌措大筆資金，令整個賣樓過程更順暢。
違規出售居屋的法律風險與後果
違反轉讓限制有何後果？
除了清楚了解居屋幾多年可以賣，業主也必須明白，在限制期內違規轉讓單位的後果非常嚴重。這並非只是罰款了事，而是可能觸犯刑事罪行，甚至導致整場交易作廢，絕對不能掉以輕心。想知道居屋幾耐可以賣得，就要先理解背後的法律框架。
法律依據：《房屋條例》第27A條
所有關於資助房屋轉讓的限制，法律基礎都源於香港法例第283章《房屋條例》。其中的第27A條明確規定，任何人在未繳付補價的情況下，將單位出售、轉讓、按揭或以其他方式處置，即屬違法。這條例是房委會用來打擊違規行為的主要工具。
潛在懲罰：最高罰款、監禁及交易作廢
一旦罪名成立，違規的業主將面臨嚴厲的懲罰。首先是高額罰款，最高可達港幣500,000元。其次是監禁，最高刑期為一年。最關鍵的一點，是任何違反條例的轉讓協議或交易，法律上都會被視為無效。這意味著就算買賣雙方已簽署合約，甚至支付了訂金，整場交易在法律層面都是不成立的，對雙方都沒有保障。
灰色地帶：「由買家負責補地價」可行嗎？
市場上有時會流傳一種操作方式，就是買賣雙方在合約訂明一個「未補地價」的樓價，然後再加入條款，指明補地價的責任和費用由買家一力承擔。有些不想等待居屋幾時可以賣的業主，可能會考慮這個方法。表面上看來似乎解決了問題，但實際上這個灰色地帶充滿風險，無論對賣家還是買家，都是一個潛在的陷阱。
對賣家的風險
即使合約寫明由買家負責補價，但單位業主始終是法律上的第一負責人。如果交易過程中出現任何問題，例如買家最終無法支付補價款項，導致交易違反《房屋條例》，被追究法律責任的依然是賣家。賣家將自己的法律風險，完全寄託在買家的財政能力和誠信之上，這本身就是一個極大的風險。
對買家的風險
買家在這類交易中承擔的風險更大。首先，補地價的最終金額是由房委會評估決定，並非買家能夠完全預算。如果最終評估的市價高於預期，買家就需要額外拿出一筆資金。更重要的是，補地價的款項不能納入銀行按揭。銀行只會根據合約上「未補地價」的較低樓價來計算按揭貸款額。因此，買家需要準備極為龐大的現金，去同時支付首期和全額的補地價費用，現金流壓力非常巨大。一旦資金不足，交易便會告吹，已付的訂金也可能無法取回。
居屋出售常見問題 (FAQ)
Q1：居屋補地價的錢可以申請按揭嗎？
這是一個非常關鍵的財務問題。直接的答案是，用作補地價的款項本身，是不可以向銀行申請按揭貸款的。因為這筆錢是支付給政府用來解除轉讓限制，並非物業交易樓價的一部分。
不過，實際操作上有一個常見的解決方法。如果你手頭上的資金不足以支付補地價，你可以選擇在出售單位的交易過程中同步完成。具體流程是，在找到買家並簽訂臨時買賣合約後，你便向房委會申請評估補價。然後，在正式成交當日，買家支付的樓價尾數（包括其銀行批出的按揭貸款），會先存入你的代表律師樓的戶口。律師會按照指示，用這筆款項先支付補地價金額給房委會，再償還你原有的按揭貸款餘額，最後的餘款才是你賣樓所得。這個方法需要與律師及銀行有良好溝通，並在合約中預留足夠的成交期（例如兩個月或以上）來完成所有程序。
Q2：如果我不同意房委會的估價，可以上訴嗎？
絕對可以。當你收到房委會發出的「評估補價通知書」後，如果你認為評估出來的單位市值過高，導致補價金額不合理，你是有權提出反對的。
你需要把握時間，在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房委會提出上訴理據。一個實用的建議是，在正式申請補價前，可以先請幾家不同的銀行為單位進行免費估價。這些銀行估價紀錄，可以在你提出反對時，作為有力的參考文件，證明市場上對你單位的普遍估值。假如與房委會的上訴未能達成共識，你最終還可以向土地審裁處提出上訴，由法庭作出裁決。
Q3：所有居屋都需要補地價才能在自由市場出售嗎？
很多人以為所有居屋都有相同的轉售限制，但其實有一個小小的例外。絕大部分的居屋，都需要根據《房屋條例》的規定，在補地價後才可以在公開市場自由出售或出租。
然而，香港最早期的居屋，即是由第一期至第三期甲發售的單位（例如位於彩虹的順緻苑），它們的賣地契條款中，並沒有包含現時常見的轉讓限制。因此，這些極少數的早期居屋單位業主，是可以在無需補地價的情況下，直接將單位在自由市場出售。要確定你的單位是否屬於這一類，最準確的方法是查閱單位的首次轉讓契據。
Q4：「居屋轉售限制」政策將來會再變嗎？
關於居屋幾耐可以賣的政策，的確是一直在演變。回看過去，政府的房屋政策會因應社會經濟狀況和樓市氣氛而作出調整。例如，居屋補地價後可在自由市場出售的年期限制，由早期的5年，延長至2019年及以後的10年，再到2022年及以後的15年。
這個趨勢很清晰，就是為了進一步打擊短期炒賣活動，確保珍貴的資助房屋資源能落實到有自住需要的家庭手上。所以，將來政策會否再變，答案是絕對有可能的。作為業主，最穩妥的做法是時刻留意房屋委員會的最新公布，並以你簽署買賣合約時生效的政策為準。
H5: Q5：決定賣樓後，第一步應該做甚麼？
當你考慮清楚「居屋幾多年可以賣」，並符合資格決定要出售單位時，第一步是先確定你的目標市場。因為這會決定你接下來的整個流程。
第一種情況：在第二市場（居二市場）出售。如果你的計劃是免補地價，將單位賣給綠表或白表資格人士，你的第一步就是向房屋署或房屋協會（視乎你的單位屬於哪個機構）遞交申請，辦理「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這是你在第二市場放盤的入場券。
第二種情況：在公開市場（自由市場）出售。如果你打算補地價後，將單位當作私樓一樣自由買賣，那麼在正式啟動程序前，最明智的第一步是先聯絡幾家銀行為你的單位免費估價。這能讓你對單位目前的市值和大概需要補多少地價有一個實在的預算，方便你進行財務規劃。有了初步預算後，接下來的正式步驟才是向房委會遞交「評估補價申請書」。