想賣居屋，是否一定要先補地價？這筆動輒百萬計的款項，往往是居屋業主賣樓時最頭痛的一環。究竟應該補地價後在自由市場高價出售，還是直接於居屋第二市場（居二市場）轉售？兩者回報可以相差多遠？
本文將為您全面拆解居屋補地價的來龍去脈，由官方計算公式、7大申請步驟，到比較兩大市場賣樓收益的策略分析，再傳授三大慳錢財技，助您清晰規劃賣樓部署，作出最精明的財務決策。
居屋補地價是什麼？一文看懂兩大市場分野
想將居屋賣樓而不補地價，是許多業主關心的議題。要理解這個選項，首先要清楚「補地價」的整個概念。簡單來說，它就是將政府當初賣樓給你的折扣，交還給政府的過程。這個機制的存在，令居屋市場被清晰劃分為兩個世界：一個是買賣對象受限的「居屋第二市場」，另一個則是與私樓無異的「自由市場」。
補地價的定義與政策目的
為何資助房屋需要「補地價」機制？
資助房屋，例如居屋，是政府利用公共資源協助市民置業的政策。因此，政府在售價上提供了顯著的折扣，讓合資格人士能以低於市值的價格購入單位。補地價機制的設立，正是為了確保這項福利不會被用作短期的投機圖利。它猶如一個限制鎖，在你將單位投放到完全公開的市場前，必須先解除這個鎖，確保公共資源用得其所。
購樓折扣與公共資源的關係
你當年買入居屋時所享有的折扣，實質上是來自全體市民的公共資源，主要體現在豁免的地價上。當你決定補地價並在自由市場出售單位時，你將會以完整的市場價格賣出。換句話說，你實現了單位包含地價在內的全部價值。因此，將當初的折扣金額交還給政府，就是歸還這部分的公共資源，體現了政策的公平性。
未補地價（居屋第二市場）vs. 已補地價（自由市場）
一個居屋單位，根據其是否已補地價，其法律地位和市場價值截然不同。你可以把它想像成同一個單位，卻擁有兩種截然不同的身份。
業權限制：出售、出租及承繼的分別
未補地價的居屋，其業權是受限制的。業主只可以將單位出售給特定的合資格人士，而且絕對不能將單位用作出租用途，否則即屬違法。在承繼方面，繼承人同樣會繼承這份受限制的業權。相反，一旦完成補地價，單位的業權限制就會被解除，它就等同於一間私人樓宇。業主可以自由地在市場上向任何人士出售或出租，享有完整的業權。
買家資格：誰能購買未補地價單位？（綠表與白居二）
這就是未補地價市場的關鍵限制。它的潛在補地價買家群體非常狹窄，主要只有兩類人士：第一類是「綠表資格人士」，他們主要是現行的公共屋邨租戶。第二類是透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽籤成功的合資格申請者，他們是符合特定入息及資產限制的非公屋住戶。除了這兩類人，其他任何人都沒有資格購買未補地價的居屋。
樓價與升值潛力：兩者價格的顯著差距
由於買家資格受限，未補地價的居屋單位流通性較低，其售價自然會比已補地價的單位有明顯折讓。這個差價，某程度上反映了未來補地價幾錢的預期成本。買家會考慮到將來若想在自由市場出售，仍需承擔補地價的費用。而一個已補地價的單位，因為已經解除了所有限制，可以面向全港所有買家，其樓價能緊貼同區的私人樓宇水平，升值潛力亦得以完全釋放。
各年份居屋轉售限制：您的單位何時才能出售？
想將居屋賣樓而不補地價，首先要清楚了解您單位的購入年份。政府為了確保公共資源用得其所，不同時期推售的居屋，其轉售限制和禁售期都有很大分別。想知道您的單位何時才能放售，以及可以賣給哪類補地價買家，就要從您簽署轉讓契據的日期開始計。
居屋禁售期政策演變
居屋的轉售限制並非一成不變，而是隨著樓市氣氛和房屋政策不斷調整，整體趨勢是愈來愈嚴格。主要目的是遏止短期炒賣活動，讓資助房屋回歸自住本質。所以，不同年份購入單位的業主，需要遵守的規則也有所不同，我們以下會逐一拆解。
2018年前購入的居屋：5年限制期
如果您是在2018年之前購入居屋，所受的限制相對寬鬆。根據當時的政策，業主由首次轉讓契據日期起計，只需持有單位滿五年，就可以申請補地價，然後在自由市場上將單位出售或出租，不受買家身份限制。當然，如果不想繳付補地價，在五年期滿後，您也可以選擇在居屋第二市場，將單位轉售給持有綠表或「白居二」資格的人士。由於這些單位大部分早已過了五年的禁售期，業主在買賣安排上有較大的靈活性。
2018年新居屋：首2年原價轉售與5年後補價
政府在2018年開始收緊轉售限制。如果您是這一年購入新居屋的業主，就要遵守一套更嚴格的規定。在首兩年內，您只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價的價錢，將單位轉售給合資格人士。換句話說，這段時間內不能透過賣樓獲利。到了第三至第五年，您仍然只可以在居屋第二市場出售單位，不過就可以自行定價。直到持有單位滿五年後，您才可以向房委會申請評估補地價幾錢，完成補價程序後，便可在公開市場自由出售。
2019年及以後新居屋：10年禁售期與補價限制
到了2019年或之後，政府再度「加辣」，轉售限制變得更為嚴格。首兩年的規定與2018年的做法一樣，業主只能在居屋第二市場，以原價或以下轉售單位。但在第三年至第十年期間，雖然業主可以自訂價格在居屋第二市場出售，但房委會並不會接受其補地價申請。這意味著，業主必須持有單位整整十年，才能夠補地價並在自由市場放售。這個長達十年的禁售期，大大增加了單位的流轉難度，對業主的長遠財務規劃有更深遠的影響。
居屋補地價計法：一條公式計清補價金額
當業主考慮將單位投放到自由市場，放棄不補地價的出售方式時，最關心的問題自然是補地價幾錢。其實，房委會的計法相當直接，並不是甚麼複雜的秘密。只要掌握一條核心公式，就可以自行估算出所需繳付的大約金額，為財務作出準確預算，這對於日後不論是換樓的業主還是準備接手的補地價買家都非常重要。
官方補地價計算公式詳解
計算補地價的金額，完全取決於兩個核心因素：第一是單位在「補價時」的市值，第二是您「購入時」的折扣率。一個常見的誤解是以為補價金額與當初的買入價有關，但事實並非如此。官方的計算基礎是物業現時的價值，所以樓價升跌會直接影響最終的補價款項。樓市暢旺時補價，金額自然較高；相反，在樓市調整期申請，金額就會相對便宜。
核心公式：補價時市值 x (購入時的折扣率)
這條官方公式如下：
補價金額 = 補價時單位市值 x 購入時的折扣率
這裡的「補價時單位市值」是由房委會委派的測量師評估而定，而「購入時的折扣率」則是當年政府以優惠價將單位出售給您時，所豁免了的市價百分比。
如何查證單位的準確折扣率？
這個折扣率不是一個估算數字，而是一個有根有據的固定百分比。最準確的方法，就是查閱您手上那份單位的首次轉讓契據（俗稱樓契）。契據上會清楚列明單位當時的十足市值，以及業主實際支付的買價，兩者相減再除以十足市值，就能計算出最準確的折扣率。您會發現，即使是同一個屋苑，不同期數甚至不同單位的折扣率都可能存在差異。
計算範例：不同折扣率對補價金額的影響
為了讓您更具體地理解折扣率的影響，我們以一個由房委會評估市值為600萬港元的單位作例子，看看在不同購入折扣下，補價金額的巨大分別。
情況一：業主當年以七折（30%折扣率）購入
– 計算方式：$6,000,000 (補價時市值) x 30% (購入時折扣率)
– 最終補價金額：$1,800,000
情況二：業主當年以五二折（48%折扣率）購入（例如近年新居屋）
– 計算方式：$6,000,000 (補價時市值) x 48% (購入時折扣率)
– 最終補價金額：$2,880,000
從以上例子可見，當初購入單位時獲得的折扣越高，日後需要補回的地價金額也越多。這清晰地反映了政策的原意，就是讓業主歸還最初由公帑資助的房屋福利。
賣樓策略：不補地價 vs 補價後自由買賣 優劣大比拼
決定居屋賣樓時，選擇「不補地價」在居二市場出售，還是補足地價後在自由市場放售，是每個業主都會遇到的十字路口。這個決定不單純是程序上的分別，更直接影響你的最終收益、交易速度，以及未來的財務部署。接下來，我們會為你詳細剖析兩種方案的利弊，助你找出最適合自己的路向。
【獨家工具】補地價計算機：即時比較兩大市場賣樓淨收益
紙上談兵總覺抽象，實際的數字最能說明問題。我們特別設計了一個簡易的補地價計算機，讓你一目了然，看清兩個市場的賣樓收益差距有多大。
輸入購入年份、折扣率及現時估價
你只需要準備好幾個基本資料：單位的購入年份、樓契上列明的首次購入折扣率，以及一個近期的銀行估價。
即時比較：補價後出售 vs. 居二市場出售的收益
輸入資料後，計算機會即時為你展示兩種情況下的淨收益。你會清楚看到，如果選擇補地價，到底要預備幾錢資金，而補價後的樓價升幅，又能否彌補這筆支出。
根據財務目標（套現、換樓、出租）提供建議
更重要的是，工具會根據你的財務目標，例如是想盡快套現、計劃換樓，還是希望將單位出租賺取回報，提供初步的策略建議，讓你作出更明智的決定。
方案一：不補地價直接出售（居二市場）
這個方案，就是將你的單位直接在居屋第二市場（居二市場）放售。
優點：無需動用大額資金、交易流程較簡單
最大的好處是，你完全不需要預備一筆數十萬甚至過百萬的現金去補地價。整個交易流程相對直接，只要找到合資格的買家（綠表或白居二人士），就可以進行交易。
缺點：潛在買家群體狹窄、樓價受限
但缺點也相當明顯。你的潛在買家只限於持有有效「購買資格證明書」的人士，市場範圍小得多。而且，居二市場的樓價普遍會比自由市場有一定折讓，意味著你的單位賣價會較低。
方案二：補地價後自由出售
另一個選擇是，先向房委會申請評估及繳付補地價，將單位「解鎖」，然後在自由市場上出售。
優點：面向所有買家、樓價貼近私樓、可自由出租
完成補地價後，你的單位就和私樓一樣，可以賣給任何人士，不再受買家資格限制。這代表潛在的補地價買家群體大大擴闊，樓價自然能更貼近市價，賣得更高價錢。而且，你還可以選擇將單位合法出租，增加資產運用的靈活性。
缺點：需要準備大筆補價現金、申請程序需時
這個方案的最大門檻，就是需要一筆龐大的現金來應付補地價。同時，整個申請及評估程序需要時間，由遞交申請到收到補價通知書，一般需要一至兩個月，增加了時間成本。
【法律警示】違法出租或出售未補地價單位的嚴重後果
不論你選擇哪種方案，都必須緊記一點：切勿在未完成補地價程序前，將單位違法出租或售予非合資格人士。
《房屋條例》下的罰則：最高罰款50萬元及監禁1年
根據香港《房屋條例》，這種行為屬於刑事罪行，一經定罪，最高可處罰款50萬港元以及監禁一年。後果非常嚴重，絕對不應以身試法。
未補地價居屋按揭：拆解政府擔保期、年期與成數限制
談及不補地價居屋的買賣，按揭絕對是買家最關心的環節之一。與私人樓宇不同，未補地價居屋的按揭審批，並非完全由銀行決定，而是與房委會提供的一項關鍵政策緊密相連。想知道自己心儀的單位能借多少錢、還款期有多長，就要先理解當中的遊戲規則。
核心概念：30年政府按揭擔保期
要理解未補地價居屋的按揭，首先要認識「政府按揭擔保期」這個核心概念。簡單來說，房委會會為每一間首次出售的居屋，向銀行提供一個為期最長30年的按揭擔保。正是因為有這個政府擔保，銀行才願意為補地價買家提供高成數的按揭貸款。
為何未補地價居屋按揭毋須壓力測試？
基於上述的政府擔保，銀行承擔的風險大大降低。即使將來買家無法償還貸款，房委會也會作為擔保人處理。所以在這個機制下，銀行通常豁免了未補地價居屋買家的壓力測試要求，這對於收入不算非常高，但儲蓄足夠的首置買家來說，無疑是一個重要的上車優勢。
按揭年期與成數計算
銀行審批按揭年期和成數的主要依據，就是計算單位剩餘的政府擔保期有多長。一條簡單的公式可以幫助大家理解：30年擔保期 — 物業首次出售至今的樓齡 = 剩餘擔保期。銀行會根據這個剩餘年期，來決定最長的還款期。
樓齡19年或以下：最高9成/9成半按揭、最長25年期
如果單位樓齡尚淺，例如只有19年或以下，代表它的剩餘擔保期仍然很充足（至少11年）。在這種情況下，銀行普遍樂意批出最長的25年按揭還款期，綠表買家最高可承造9成半按揭，而白居二買家則最高可承造9成按揭，這是最理想的狀況。
樓齡19年至30年：按揭年期與首期的關係
當物業樓齡介乎19年至30年之間，情況就開始變得複雜。隨著樓齡增加，剩餘擔保期會逐年縮短，銀行可批出的最長按揭年期也會隨之減少。例如，一個樓齡26年的單位，剩餘擔保期只有4年，銀行最多只會批出4年還款期。極短的還款期會導致每月供款額急升，買家可能難以負擔，所以銀行或會反過來要求買家降低貸款額，意味著買家需要準備更龐大的首期資金。
H44: 樓齡30年以上：擔保期已過，銀行審批極嚴
一旦單位樓齡超過30年，政府的按揭擔保期便正式完結。銀行會將其視為失去政府保障的物業，審批態度會變得非常審慎。市場上只有極少數銀行願意承造這類單位的按揭，即使願意，按揭成數通常會大幅降至6成或以下，並且會要求買家通過壓力測試，審批標準與私人樓宇看齊甚至更嚴格。
融資限制：加按套現 vs. 平手轉按
對於已經持有未補地價單位的業主，在資金運用上同樣受到限制。
為何未補地價單位幾乎無法加按套現？
資助房屋的原意是為市民提供安居之所，而非用作投資套現的工具。因此，房委會對未補地價單位的加按申請有極嚴格的限制。業主除非能證明有緊急且重大的財務需要，例如籌集醫藥費、家庭成員殮葬費或子女教育開支等，否則房委會絕不會批准其加按套現的申請。
平手轉按的可行性與申請要點
相比之下，平手轉按的可行性就高得多。平手轉按是指業主在不增加總貸款額的前提下，將現有按揭轉移至另一間能提供更優惠利率或現金回贈的銀行。由於此舉不會增加業主的負債，只是為了減輕利息開支，房委會一般都會批准。業主只需向房委會遞交申請，獲批後便可辦理相關手續。
補地價慳錢財技：三大策略應對資金壓力
處理居屋補地價，業主最關心的往往是「補地價幾錢」。這筆費用有機會高達七位數，確實會構成一定的資金壓力。除了考慮不補地價在居屋第二市場出售，其實只要掌握一些市場時機和操作技巧，就可以有效減輕補地價的財政負擔。這裡為你詳細拆解三大實用策略，助你在賣樓過程中更具預算和彈性。
策略一：把握樓市跌勢，在估價低位申請
補地價的計算公式是「補價時的市值 x 購入時的折扣率」。當中，購入時的折扣率是固定不變的，唯一會變動的因素就是「補價時的市值」。這個市值是由房委會委派的測量師根據當時的市況來評估。
因此，一個最直接的慳錢方法，就是在樓市處於下行週期，整體樓價回落時才提出補地價申請。當市場氣氛較淡靜，單位的估值自然會相對較低。用一個較低的估值乘以固定的折扣率，最終需要繳付的補價金額就會減少。
業主甚至可以採取更主動的財務規劃。即使你未有即時的賣樓計劃，也可以在察覺到樓市進入調整期時，先行完成補地價程序，鎖定一個較低的補價成本。這樣，你的單位就解除了轉讓限制，日後無論是想等待樓市回升時再賣出，或是將單位出租，都擁有絕對的自主權。
策略二：善用「賣樓同步補地價」律師樓操作
對於手頭上沒有足夠現金應付補地價的業主，這個方法可說是最關鍵的解困財技。簡單來說，就是利用賣樓交易本身的流程，讓買家支付的樓價去同步完成補地價。這個操作需要律師樓的專業配合，並且有兩個關鍵執行要點。
如何與買家協商，訂立足夠長的成交期？
這個操作的第一步，是在簽訂臨時買賣合約時，與補地價買家協商一個較長的成交期。一般的二手樓宇交易，成交期大約是60日。但由於補地價程序需時，由遞交申請到房委會發出「評估補價通知書」，普遍需要一個月以上。業主收到通知書後，亦需要時間安排繳款。
為確保整個流程順暢，建議你向買家提出將成交期訂為75日至90日。你可以向買家清楚解釋，這是處理已補地價居屋交易的標準做法，預留充足時間是為了確保所有法律及行政程序能妥善完成，保障雙方利益。只要溝通清晰，大部分誠實的買家都會理解和接納。
律師樓如何處理樓價款項，同步完成補價與交易
當來到成交日，整個資金調配的魔法就由你的代表律師執行。整個流程是安全而且標準化的：
- 資金存入：買家支付的樓價餘額（包括其按揭銀行批出的貸款），會全數存入你代表律師樓的信託戶口（Stakeholder Account）。
- 支付補價：律師會根據房委會的「評估補價通知書」，從信託戶口中開出第一張支票，直接支付給香港房屋委員會，完成補地價。
- 贖回按揭：如果你的單位仍有按揭未還清，律師會開出第二張支票，用以清還你原有銀行的按揭貸款。
- 發放餘額：在支付了以上兩筆款項後，戶口中剩下的餘額，就是你賣樓的最終實收金額。律師會將這筆款項交給你。
透過這個方法，你完全無需在交易前動用自己的儲蓄。整個補價過程的資金來源，就是你賣樓的成交價，完美解決了資金週轉的難題。
策略三：補地價前避免進行大型裝修工程
這是一個很多人會忽略，但卻直接影響補價金額的細節。在房委會的補地價程序中，其中一個步驟是委派測量師上門視察，評估單位的市值。這個評估會考慮單位的內部狀況。
為何裝修會影響房委會估價？
可以想像，一個剛剛投入數十萬進行了豪華裝修，擁有簇新廚廁、地板和電器的單位，與一個維持著發展商交樓標準或陳舊裝潢的單位相比，測量師給予的估值必定是前者更高。
單位的估值越高，你需要支付的補地價金額就越多。因此，最精明的做法是，在完成所有補地價程序，收到「解除轉讓限制證明書」之後，才開始你的裝修工程。如果你打算賣樓，可以將單位以「原狀」或「基本狀況」出售，讓新買家按自己的喜好去裝修，這樣便能避免因裝修推高估值，導致要支付更昂貴的補價。
補地價常見問題 (FAQ)
賣樓過程中，無論是業主或準買家，心中總有千百個疑問。這裡整理了幾個關於居屋補地價最常見的問題，希望幫到正在規劃的你。
是否所有居屋都需要補地價才能自由出售？
談到居屋賣樓，許多人都想知道是否可以不補地價，直接在市場自由出售。答案是，絕大部分居屋都需要補地價才能解除轉讓限制，但凡事總有例外。
解構無需補地價的早期居屋特例
市場上確實存在極少數可以不補地價就在自由市場買賣的居屋。這些是房委會最早推出的單位，主要是指第一期至第三期甲發售的居屋，例如沙田穗禾苑、觀塘順緻苑和屯門置樂花園等。因為當時的地契條款並未設有轉讓限制，所以這些單位的業主享有特例，可以直接當作私樓買賣。不過，這只屬於歷史遺留的少數情況，今天市場上九成九的居屋，都必須遵守補地價的規定。
如何判斷房委會的估價是否合理？過高如何反對？
補地價幾錢，完全取決於房委會的估價和單位的折扣率。如果業主認為房委會評估的市值過高，導致補價金額不合理，絕對有權提出反對。業主必須在收到「評估補價通知書」的28天內，以書面形式提出上訴。成功的關鍵，在於你能否提供客觀有力的證據支持你的理據。
利用多間銀行的免費估價報告作參考
一個非常實際的貼士是，在正式向房委會遞交申請前，先向市場上幾間主流銀行（例如滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行）為你的單位進行免費估價。這樣做有兩個主要好處。第一，你可以對單位的大約市值心中有數，預算補價所需資金。第二，這些銀行的估價報告，就是最有力的參考證據。假如房委會的估價明顯高於多家銀行的平均估價，你就可以附上這些報告作為理據，提出反對時就更有說服力。
未補地價單位（居二市場）的買賣流程是怎樣？
選擇不補地價，在居屋第二市場（簡稱「居二市場」）出售單位，是另一個常見做法。整個流程的核心，在於買賣雙方都必須向房委會證明自己的資格，並取得許可。
賣方申請「準賣證」與買方申請「準買證」
流程的第一步，是賣方要向房委會申請「可供出售證明書」，這就是坊間俗稱的「準賣證」。這份文件證明你的單位符合在居二市場出售的資格，有效期為12個月。
與此同時，有意的買家，無論是綠表資格者還是「白居二」中籤者，也必須向房委會申請「購買資格證明書」，即「準買證」，以證明他們符合購買資格。
當賣方持有有效的「準賣證」，而買方持有有效的「準買證」時，雙方才可以正式簽訂臨時買賣合約，啟動之後的交易程序。
買家可以用按揭貸款支付補地價款項嗎？
這是一個補地價買家必須清楚了解的財務問題。答案是，不可以。銀行的按揭貸款，是根據買賣合約上的物業「成交價」來計算和批出的。補地價的款項，是業主（或由買家代付）繳付給房委會用以解除物業轉讓限制的費用，它並不包含在「成交價」之內。因此，銀行不會將這筆款項納入按揭貸款的一部分。這意味著，補地價買家需要額外準備一筆充裕的現金，用來支付補價金額，這筆錢是獨立於物業首期之外的。