想賣走手上居屋，但又不想支付高昂的補地價費用？在「居屋第二市場」出售未補地價單位，是許多業主的首選方案，但其程序遠比一般私樓買賣複雜。由確認轉讓資格、申請關鍵法律文件，到尋找合資格買家，每一步都牽涉房委會的嚴格規定。究竟我的單位是否符合出售年份限制？申請「準賣證」和「提名信」有何竅門？買家的「白居二」資格和按揭能力，又會如何影響整場交易的成敗與定價？本文為你整合賣未補地價居屋的終極攻略，一文詳解由資格、流程、成本計算到策略分析的每個細節，助你清晰掌握全局，順利完成交易，實現資產增值。
我是否合資格賣未補地價居屋？年份限制與市場定位
想成功賣居屋未補地價，首要任務是弄清楚自己的單位是否符合資格，以及它屬於哪個市場。這完全取決於單位的「首次發售年份」，因為政府對不同時期的居屋設有不同的轉讓限制。了解這些規則，是整個賣樓計劃的第一步。
核心概念：居屋第二市場 vs 自由市場
要賣樓，先要分清楚兩個截然不同的市場。它們的運作方式和買家對象都有很大分別。
居屋第二市場 (未補地價)
這是一個專為資助房屋而設的市場。在這裡賣未補地價居屋，業主不用向政府補回當年的買樓折扣，即是「免補地價」。但買家身份受嚴格限制，只有持有「綠表」或「白居二」資格的人士才能購買。可以把它想像成一個會員制的市場，只有合資格的會員才能參與交易。
自由市場 (已補地價)
當業主向房屋委員會繳付了補地價金額後，居屋的轉讓限制就會被解除。這時單位就和普通私人樓宇一樣，可以在自由市場上出售或出租。買家可以是任何人士，不再局限於綠表或白居二持有人。選擇這條路，等於先處理好賣居屋補地價的程序，再進入公開市場。
按首次發售年份剖析轉讓限制
你的居屋可以在何時、以何種方式出售，關鍵在於首次轉讓契據的日期。政策不斷演變，限制也愈來愈嚴格。
1982至2017年居屋：轉讓限制期已屆滿
如果你持有的居屋是在這個時期首次發售，情況最為簡單。因為五年的轉讓限制期早已屆滿。你可以隨時選擇繳付補地價，然後在自由市場出售。你也可以選擇不補地價，直接在居屋第二市場放售給合資格買家。
2018年居屋：5年轉讓限制期詳解
由2018年起推售的居屋，轉讓限制變為5年，並設有不同階段的規定。
* 首2年內： 業主只可以在居屋第二市場，以不高於原價的價格，將單位轉售給房委會提名的合資格買家。
* 第3至5年： 業主可以在居屋第二市場，按自行議定的價格出售單位，買家同樣是合資格人士。
* 5年後： 業主可以繼續在第二市場放售，也可以選擇補地價後，在自由市場公開出售。
2019至2021年居屋：10年轉讓限制期詳解
政府在2019年進一步收緊政策，將限制期延長至10年。
* 首2年內： 規則與2018年居屋相同，只能在第二市場以不高於原價的價格出售。
* 第3至10年： 可以在第二市場按自行議定的價格出售給合資格人士。
* 10年後： 業主才可以選擇補地價，並在自由市場出售。
2022年及以後居屋：15年轉讓限制期詳解
最新的居屋計劃，轉讓限制期是歷來最長的15年。
* 首5年內： 業主只可以在第二市場，以不高於原價的價格出售單位。
* 第6至15年： 業主可以在第二市場按自行議定的價格出售給合資格人士。
* 15年後： 單位才「鬆綁」，業主可以選擇補地價後在自由市場出售。
互動檢查器：我的居屋何時可以賣？
想快速確定自己的單位屬於哪種情況？方法很簡單。你只需要找出買樓時簽訂的「首次轉讓契據」，核對上面的日期，然後對照以上不同年份的轉讓限制規則，就能清楚知道你的單位目前可以在哪個市場、以什麼條件出售了。這是規劃賣樓策略最準確的依據。
未補地價居屋按揭與成本：影響成交的關鍵財務因素
要成功賣居屋未補地價，關鍵不只在於找到合資格買家，更在於清楚了解影響成交的各項財務因素。對賣家而言，這代表預算好賣樓的開支。對買家而言，最核心的問題就是按揭。買家能否順利承造高成數按揭，直接決定了你的單位對他們有多大吸引力，也影響成交的速度和順暢度。
買家按揭：政府擔保期的決定性影響
未補地價居屋的按揭審批，與私樓的最大分別在於房委會提供的「按揭擔保期」。由於有政府作為擔保人，銀行願意為綠表買家提供最高九成半、白居二買家最高九成的按揭，而且買家無需通過壓力測試，也不必購買按揭保險。這大大降低了買家的上車門檻。不過，這個擔保期並非永久有效，它與樓齡有直接關係，是決定按揭年期與成數的最重要因素。
政府擔保期計算方式 (30年 – 樓齡) 與按揭年期
銀行普遍使用一條簡單公式來評估風險：房委會的擔保期由物業首次發售日期起計，為期30年。所以，銀行計算剩餘擔保期的方法就是「30年減去樓齡」。這個剩餘的年期，直接影響銀行願意批出的最長還款年期。
樓齡19年以下：高成數按揭的黃金機會
如果你的居屋樓齡在19年或以下，恭喜你，你的單位正處於最容易吸引買家的「黃金時期」。這類單位的剩餘擔保期仍很長（超過11年），銀行通常非常樂意批出長達25年的還款期，並且能做到九成或九成半的按揭成數。對買家來說，首期壓力較輕，供款年期長，每月還款額也較輕鬆，自然成為市場上的搶手貨。
樓齡19至30年：按揭年期與成數挑戰
當居屋樓齡介乎19至30年之間，買家申請按揭就會遇到挑戰。由於剩餘的政府擔保期縮短，銀行批出的最長還款年期也會相應減少，例如一個樓齡23年的單位，剩餘擔保期只有7年，銀行最多只會批出7年還款期。還款期縮短，意味著買家每月的供款額會大幅增加，入市門檻提高。部分銀行或會將按揭成數下調至六成，要求買家準備更多首期資金。
樓齡30年以上：申請高成數按揭的困難
對於樓齡超過30年的居屋，政府的擔保期已經完結。銀行在審批按揭時會視之為私人物業處理，但態度會更為審慎。買家不但需要通過嚴格的壓力測試，而且最高按揭成數普遍只有六成。願意承造此類按揭的銀行選擇不多，這會大大收窄你的潛在買家範圍，影響單位的吸引力。
賣樓成本預算：佣金、律師費及雜費一覽
當你計劃賣未補地價居屋時，除了定價，還需要將以下開支納入預算，才能準確計算實收金額。
- 地產代理佣金：若經由地產代理促成交易，買賣雙方通常各需支付樓價1%作為佣金。
- 律師費：處理樓宇買賣的法律文件，律師費一般由數千元至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。建議可先向不同律師樓查詢報價。
- 申請「可供出售證明書」費用：這是賣樓的第一步，向房委會申請俗稱「準賣證」的費用，現時為港幣900元。
- 贖回樓宇按揭的罰息：如果你的單位仍有按揭在身，而你又在銀行的罰息期內賣樓，便可能需要支付一筆罰息。罰息期通常為首兩至三年，所以在決定賣樓前，最好先向按揭銀行查詢清楚。