無論是準備「上車」置業，還是現有業主希望將物業套現周轉，您都無可避免會接觸到「第一按揭」（一按）與「第二按揭」（二按）這兩個概念。兩者雖同為物業貸款，性質、審批以至風險卻有天淵之別。不少人因首期不足，或被發展商的「呼吸Plan」吸引而考慮二按，卻忽略了當中的魔鬼細節。本文將為您全面拆解第一按揭與第二按揭的4大核心差異，並揭示潛藏的4大陷阱，助您在申請前釐清所有疑慮，作出最精明的財務決策。
什麼是第一按揭 (一按)？定義、貸款成數及提供者分析
當談及置業，幾乎每個人都會接觸到「按揭」這個概念，而理解第一按揭意思，就是整個買樓融資過程的第一步。第一按揭（First Mortgage），通常簡稱為「一按」，是你為購買物業而申請的首次及最主要的按揭貸款。這筆貸款直接關係到你的首期預算和長遠的供款壓力，更是日後考慮任何例如第二按揭等融資方案的基礎。接下來，我們會一步步拆解第一按揭的核心定義、運作模式，以及市場上三大提供者的分別。
第一按揭的核心定義與運作模式
第一按揭（First Mortgage）的法律定義
從法律層面來看，第一按揭是指貸款機構（例如銀行）就某項物業所持有的「優先押記權」。當你申請一按時，你的物業就成為了這筆貸款的抵押品。這份按揭契據會在土地註冊處進行登記，並且是該物業的首項按揭登記。這意味著，萬一借款人無法償還貸款，貸款機構有第一優先權利出售該物業，並從賣樓所得的款項中取回所有欠款及相關費用。這也是「第一」這個詞的法律意思所在。
作為物業融資基礎的運作原理
簡單來說，第一按揭的運作原理就是以物業換取貸款。當你看中一個單位，但手頭上的資金不足以全數支付樓價時，你便可以向貸款機構申請第一按揭。機構會根據物業的估值及你的財務狀況，批出一筆過的大額貸款給你，用作支付樓價的餘額。此後，你便需要按照貸款合約，每月分期連同利息償還貸款，直至還清為止。這個安排是物業市場最基本的融資方式，也是建立後續財務規劃的基石。
第一按揭三大提供者：銀行、發展商、財務公司
在香港，提供第一按揭的機構主要有三類，它們的審批標準、利率及條款各有不同，了解當中差異對選擇最適合自己的方案至關重要。
銀行：受金管局規管，利率及條款最具優勢
銀行是市場上最主流的第一按揭提供者。由於它們受到香港金融管理局（金管局）的嚴格規管，審批過程非常審慎，申請人必須提交足夠的入息證明，並且通過壓力測試，以證明在加息環境下仍有足夠的還款能力。雖然門檻較高，但銀行的優勢在於利率通常是市場上最低的，還款條款也較為清晰透明，是大部分置業人士的首選。
地產發展商：主要為一手新盤而設的「呼吸Plan」
為了促銷一手新盤，地產發展商有時會透過旗下的財務公司，提供高成數的第一按揭計劃，市場上俗稱「呼吸Plan」。這類計劃最大的賣點是審批極為寬鬆，通常不需要通過壓力測試，讓買家更容易上車。不過，這類計劃的利率結構往往是「先甜後苦」，首兩至三年的利率可能與銀行相若，但優惠期過後利率會大幅抽升，為業主帶來沉重的供款壓力。
持牌財務公司：審批較具彈性，利率普遍較高
除了銀行和發展商，持牌財務公司也是第一按揭的提供者之一。它們同樣不受金管局的按揭指引所約束，因此審批標準較具彈性，例如對入息證明的要求較寬鬆，或接受一些銀行較難承造的物業類型（如村屋、唐樓）。這種彈性換來的是較高的貸款利率，通常會比銀行的最優惠利率（P按）高出不少，適合一些無法通過銀行審批的申請人。
按揭成數 (LTV) 如何影響你的貸款額？
按揭成數（LTV）是決定你能借到多少錢的關鍵數字，直接影響你的首期開支。
按揭成數（Loan-to-Value Ratio）的計算方式
按揭成數的計算非常直接，公式是：貸款額 ÷ 物業價值 = 按揭成數（LTV）。舉個例子，如果你購買一個價值港幣800萬的物業，銀行批出港幣480萬的貸款，那麼你的按揭成數就是 480萬 ÷ 800萬 = 60%。反過來說，如果你知道銀行最高可批出六成按揭，你便可以預計自己最高可獲480萬貸款，而你需要準備的最低首期就是320萬。
影響第一按揭成數的關鍵因素（樓價、物業類型、申請人背景）
貸款機構在決定批出多少成數的按揭時，會考慮多個因素，主要包括以下三點：
- 樓價： 金管局對不同價值的物業設有不同的按揭成數上限。一般而言，樓價越高的物業，銀行可批出的基本按揭成數就越低。
- 物業類型： 標準的私人住宅屋苑單位通常能獲得最高的按揭成數。相反，樓齡高的唐樓、村屋、舖位或工廈等非標準物業，由於風險較高，銀行批出的成數會相對保守。
- 申請人背景： 你的個人財務狀況是審批的核心。擁有穩定收入（如固定月薪的受僱人士）、良好信貸紀錄（TU評級高）及較少負債的申請人，自然更容易獲批較高的按揭成數。
第一按揭與第二按揭申請流程：由準備到批核全攻略
了解第一按揭意思與申請步驟，是置業旅程中最重要的一環。無論你正考慮申請第一按揭還是第二按揭，整個流程其實都有跡可尋，並不如想像中複雜。只要跟著以下的全攻略，由準備文件到成功批核，你都可以一步步輕鬆掌握。
申請前準備：財務評估與文件清單
俗語說「工欲善其事，必先利其器」，申請按揭也是一樣的道理。在正式提交申請之前，花點時間做好準備，絕對可以讓之後的流程順暢很多。
評估個人還款能力及信貸評級（TU）
在你向銀行或財務公司展示你的財務狀況前，最好先為自己做一次「體檢」。這包括計算自己每月的穩定收入，扣除所有固定支出和債務後，評估自己實際的還款能力。同時，查閱自己的環聯（TU）信貸報告亦非常重要。一個良好的信貸評級，是成功申請按揭，特別是利率較低的銀行第一按揭的入場券。
準備身份、入息及物業證明等必要文件
貸款機構需要透過文件來核實你的身份和財務能力。一般而言，你需要準備以下幾類文件：
* 身份證明：香港永久性居民身份證。
* 入息證明：最近三至六個月的糧單、稅單、銀行月結單，以及僱傭合約。假如你是自僱人士，則需要提供商業登記證、公司核數報告及利得稅稅單。
* 物業證明：臨時買賣合約及正式買賣合約。
* 住址證明：最近三個月內的水電煤或銀行月結單。
正式申請流程：四步曲詳解
當你準備好所有文件，就可以正式啟動申請程序。整個過程主要可以分為四個核心步驟。
步驟一：向貸款機構遞交申請及所需文件
選擇好心儀的銀行或財務公司後，第一步就是填寫按揭申請表，並且提交之前準備好的所有證明文件。文件的齊全度會直接影響審批的效率。
步驟二：安排銀行或財務公司為物業進行估價
貸款機構會委託專業的測量師行為你的物業進行估價。這個估價結果，是決定最終貸款額的關鍵依據。物業估價不足，可能會直接影響你能夠借到的第一按揭或第二按揭金額。
步驟三：貸款機構進行審批及壓力測試（如適用）
這是整個流程的核心環節。貸款機構會詳細審核你的所有文件、信貸紀錄和還款能力。如果你是向銀行申請第一按揭，就需要通過金管局規定的壓力測試，確保你在利率上升後仍有足夠的還款能力。
步驟四：成功批核後經律師樓簽署貸款協議
當貸款機構完成所有審批並且批出貸款後，你會收到一份正式的貸款確認信（Offer Letter）。之後，你需要委託律師樓處理後續的法律文件，並且簽署正式的貸款協議，完成整個按揭手續。
審批時間線及關鍵注意事項
了解整個流程所需的時間和一些特別的注意事項，可以幫助你更好地規劃置業預算。
一般第一按揭申請時間：約2至4星期
在文件齊備的情況下，銀行處理第一按揭申請的審批時間，一般由遞交申請到正式批核，大約需要2至4個星期。
申請第二按揭的額外考慮：取得一按銀行同意
這是一個申請第二按揭時絕對不能忽略的關鍵點。在你向財務公司申請二按之前，必須先取得提供第一按揭的銀行的書面同意。如果未經同意私下承造二按，一按銀行有權視為違約，甚至可能會要求你立即全數清還（call loan）第一按揭的貸款。
一手樓花二按的申請時機
對於購買一手新盤的買家，如果需要申請由發展商提供的第二按揭，通常需要在發展商指定的期限內提出，例如在物業成交前約60天以書面形式申請。切記留意買賣合約上的相關條款，以免錯過申請時機。