將物業轉名給子女或配偶，看似是簡單的內部轉讓，但當中牽涉的「樓轉名按揭」其實與一般二手物業買賣的按揭申請無異，同樣需要通過壓力測試、準備入息證明，並涉及律師費及印花稅等開支。想順利為家人承造按揭，或利用轉名機會套現資金？本終極指南將為你一文詳解由初步評估、文件準備到銀行審批的7大關鍵步驟，並深入剖析按揭成數、壓力測試要求，以及所有相關費用計算，助你全面掌握樓轉名按揭的每一個細節。
認識香港物業按揭種類
處理樓轉名時，除了樓轉名手續和律師費等開支，最關鍵的一環就是處理樓轉名按揭。選擇合適的按揭計劃，直接影響你未來的供款開支和財務規劃。香港市場上的物業按揭計劃主要分為三大類：P按、H按和定息按揭。每種計劃的利率計算方式和特性都不同，了解它們的運作原理，是你作出明智決定的第一步。
P按（最優惠利率按揭）詳解
P按是最傳統和穩定的按揭計劃，它的利率是基於「最優惠利率」（Prime Rate，簡稱P）計算。你需要知道，香港各銀行的P利率並非完全一樣，主要分為「大P」和「細P」。你的按揭利率會是銀行的P減去一個特定百分比（例如 P – 2.5%）。P按的最大特點是穩定性高，因為最優惠利率不會頻繁調整，通常只有在美國聯儲局大幅加息或減息時，本地銀行才會跟隨變動。對於追求供款穩定，不希望月供金額經常變動的業主來說，P按是一個相對穩妥的選擇。
H按（銀行同業拆息按揭）詳解
H按是現時市場上最主流的選擇，它的利率基於「香港銀行同業拆息」（HIBOR，簡稱H）計算。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。你的按揭利率會是HIBOR加上一個特定百分比（例如 H + 1.3%）。H按的吸引之處在於，當市場資金充裕時，拆息率會處於低位，令你的實際供款利率比P按更低。不過，它最大的不確定性就是利率波動。為了保障按揭人，所有H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常會與P按的利率掛鉤。換言之，即使拆息大幅抽升，你的供款利率最多也只會升至鎖息上限的水平，等同於一個設有安全網的P按計劃。
定息按揭：鎖定利率的選擇
定息按揭提供了一個在指定時期內（例如首兩年或三年）鎖定按揭利率的選項。在這段期間，無論市場利率如何波動，你的供款利率和金額都維持不變，提供了絕對的預算確定性。這對於非常看重財務規劃，或預期利率將會持續上升的業主特別有吸引力。當定息期結束後，按揭計劃通常會自動轉為P按或H按計劃。雖然定息計劃能對沖加息風險，但它的申請門檻可能較高，而且鎖定的利率一般會比當時的浮息按揭（P按或H按）稍高，是為穩定性付出的成本。在考慮整個樓轉名費用時，這點也值得納入計算。
拆解按揭關鍵門檻：壓力測試與按揭成數
辦理樓轉名按揭，最關鍵的一步就是通過銀行的審批，而當中最重要的兩個關卡，就是「壓力測試」和「按揭成數」。這兩個概念聽起來可能有點複雜，但只要弄清楚它們的運作方式，就能為你的樓轉名手續做好萬全準備，對計算整體樓轉名費用亦更有預算。
甚麼是壓力測試？最新計算方法
壓力測試，簡單來說，是銀行用來評估你在加息環境下，是否仍有足夠還款能力的一種方法。不過，好消息是，香港金融管理局已在2025年2月底宣布暫停實施物業按揭貸款的利率壓力測試要求。
雖然官方的「加息壓力測試」暫停了，但銀行審批樓轉名按揭時，仍然會根據金管局的基本指引，計算你的「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。目前的標準是，你所有的債務（包括新的按揭供款、私人貸款、信用卡分期等）加起來，每月的總供款額不能超過你每月總收入的50%。
舉個例子，假設你每月收入是港幣$50,000，那麼你每月的所有債務供款，就不能超過港幣$25,000。銀行會透過這個方法，確保你有穩健的財政能力去應付按揭還款。
按揭成數上限與按揭保險計劃 (MC)
按揭成數是指銀行最多可以借出多少貸款給你，通常是以物業估價的一個百分比來計算。根據現時金管局的指引，價值港幣$3,000萬或以下的自住物業，最高按揭成數為七成（70%）；而價值港幣$3,000萬以上的物業，最高則為六成（60%）。
如果你希望申請更高的按揭成數，可以考慮申請「按揭保險計劃」（Mortgage Insurance Programme, MC）。透過按揭保險，申請人有機會借到高達八成甚至九成的按揭，大大減輕首期的負擔。不過，申請按揭保險需要支付額外的保險費用，這筆開支亦要計算在你的樓轉名費用預算之內。同時，能否獲批更高的按揭成數，亦要視乎申請人的入息、物業類型等因素。
如何提升成功通過壓力測試的機會？
想順利通過銀行的入息審查，成功申請樓轉名按揭，有幾個實用方法可以參考：
- 增加收入證明：除了固定月薪，不妨將年終花紅、雙糧、佣金或兼職等穩定收入一併計算並提供證明文件，以提高你的總入息。
- 減少現有債務：在申請按揭前，可以先嘗試清還或減少其他私人貸款或信用卡結欠。這樣能直接降低你的「供款與入息比率」，讓你的還款能力看起來更充裕。
- 加入擔保人：如果你的收入不足以通過審查，可以考慮邀請一位財政狀況穩健的直系親屬作為擔保人。銀行會將擔保人的收入一併計算，從而增加成功批核的機會。
- 延長還款年期：將還款期盡量延長（例如至30年），可以攤薄每月的供款額，讓你更容易符合供款與入息比率的要求。不過，也要留意總利息支出會因此而增加。
按揭相關費用及開支一覽
辦理樓轉名，除了印花稅和物業估價，申請樓轉名按揭亦會衍生一系列相關費用。要準確預算整個樓轉名費用，便需要了解清楚銀行、律師行以及按揭保險公司可能收取的各項開支，做好財務規劃。
銀行手續費與現金回贈
申請按揭時，銀行一般會收取小額的手續費或估價費，但現時大部分銀行為了吸引客戶，通常會豁免這些費用。更值得留意的是現金回贈，這是銀行之間競爭的主要優惠。現金回贈金額通常是貸款額的某個百分比，可以直接用來抵銷部分樓轉名費，例如律師費或保費。不過，現金回贈通常附帶條款，例如要求借款人在指定年期（俗稱「罰息期」）內不可轉按或提早還清貸款，否則銀行有權收回已發放的回贈。
律師費
在整個樓轉名手續中，律師扮演著不可或缺的角色。樓轉名律師費通常分為兩個主要部分：第一是處理物業買賣合約及樓契轉讓的費用；第二是代表銀行處理按揭契等法律文件的費用。即使是近親轉讓，亦必須經由律師處理。市場上的律師費由數千元至萬多元不等，收費會因應律師行、物業成交價及個案的複雜程度而有所不同。建議在委託前，先向幾家律師行索取清晰的報價單作比較。
按揭保險保費
如果申請的樓轉名按揭成數，超出了香港金融管理局規定的一般上限（例如高於六成），便需要申請按揭保險。按揭保險的保費是一筆額外開支，申請人可以選擇一次過支付，亦可以申請將保費加到總貸款額中，與按揭一同分期償還。保費的實際金額，會根據貸款額、按揭成數及還款年期來計算。簡單來說，按揭成數愈高，還款期愈長，保費就會愈高。
按揭常見問題 (FAQ)
轉按（Refinance）有什麼好處？
當你持有一項物業一段時間後，可能會聽過「轉按」這個詞。簡單來說，轉按就是將現有的樓宇按揭，由一間銀行轉移到另一間提供更優惠條件的銀行。這樣做的好處相當明顯：
- 爭取更低利率和更高回贈： 這是轉按最主要的誘因。市場利率 постоянно 變動，如果新銀行的按揭利率比你現時的更低，轉按便能減輕你每月的供款負擔。同時，新銀行為了吸引客戶，通常會提供可觀的現金回贈，有時足以抵銷部分樓轉名費用或律師費。
- 套現資金： 如果你的物業在過去數年升值了，你可以透過轉按，向新銀行申請更高額的貸款，將物業升值的部分套現成流動資金，用作其他投資或個人周轉。
- 更改按揭計劃： 或許你現時的按揭計劃（例如P按）不再符合市場趨勢，你想轉為彈性較高的H按計劃。轉按就提供了這個轉換的機會，讓你選擇更適合自己財務狀況的供款方案。
加按（Top-up）與轉按有何分別？
「加按」和「轉按」雖然都可能涉及套現，但兩者在操作上是完全不同的概念。了解它們的分別，有助你作出最明智的決定。
- 加按（Top-up）： 是指向「原有」的承按銀行申請增加貸款額。整個過程不涉及轉換銀行，你只是在原有的按揭基礎上，提取物業已升值的價值。手續相對簡單，因為銀行已有你的紀錄。
- 轉按（Refinance）： 則是將整筆按揭貸款「轉移」到一間「新的」銀行。新銀行會先為你清還舊銀行的貸款餘額，然後你再開始在新銀行供款。這個過程等同於一次全新的按揭申請，需要重新提交文件、進行物業估價和聘請律師處理法律文件，類似於辦理樓轉名手續。
總結來說，主要分別在於「是否轉換銀行」。加按是在同一間銀行進行，而轉按則是轉換到新銀行，通常是為了追求更優惠的利率和現金回贈。
影響按揭審批時間的因素有哪些？
不論是申請新的樓轉名按揭，還是辦理轉按，審批時間都是大家非常關心的環節。審批時間的長短，主要受以下幾個因素影響：
- 文件齊全度： 這是最常見的延誤原因。如果申請人提交的入息證明、住址證明或物業文件不完整或有誤，銀行便需要你補交文件，整個審批流程就會被拖慢。
- 申請人入息背景： 如果你的收入來源是固定的月薪，審批過程會比較直接和快速。相反，如果你的收入來源較為複雜，例如是自僱人士、佣金為主，或者有多個收入來源，銀行就需要更多時間去核實你的還款能力。
- 物業類型： 一般大型屋苑的私人住宅，由於估價和業權清晰，審批速度通常較快。但如果是村屋、唐樓或有僭建問題的物業，銀行需要進行更詳細的實地考察和法律查核，所需時間自然更長。
- 銀行處理量： 在樓市交投活躍的旺季，銀行收到的按揭申請數量會大增，人手緊張之下，審批時間亦會相應延長。因此，在規劃樓轉名手續時，最好預留更充裕的時間。
香港物業按揭種類比較：P按、H按與定息
當你著手處理樓轉名，接下來最重要的一環就是選擇合適的樓轉名按揭計劃。香港的按揭市場主要有三種選擇：P按、H按和定息按揭。這三者在利率計算方式和穩定性方面各有不同，直接影響你未來的供款開支。了解它們的運作模式，有助你在處理樓轉名手續時，作出最精明的財務決策。
P按（最優惠利率按揭）的優點與缺點
P按是最傳統的按揭計劃，它的利率以「最優惠利率」（Prime Rate）為基礎計算。P按的「P」由各家銀行自行釐定，主要分為「大P」和「細P」。
P按最大的優點是穩定。它的利率波動性相對較低，不會像H按那樣頻繁變動，讓你的每月供款額相對穩定，更易於制訂長遠的財政預算。對於追求安穩，不希望供款額大起大落的業主來說，P按是一個相當可靠的選擇。
不過，P按的缺點在於透明度較低。由於「P」由銀行決定，加息或減息的時機和幅度未必完全跟隨市場利率走勢。在低息環境下，P按的利率通常會比H按高，這意味著你的利息支出可能會更多。
H按（銀行同業拆息按揭）的波動性分析
H按是目前市場上最主流的選擇，它的利率與「香港銀行同業拆息」（HIBOR）掛鈎。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，每日都會變動，所以H按的利率波動性較高。
H按的吸引之處在於，當市場資金充裕、HIBOR處於低位時，供樓利率可以非常低，大大減輕供款負擔。不過，它的波動性也是一把雙面刃。當市場資金緊張或美國加息時，HIBOR會迅速抽升，你的供樓利息也會隨之急增。
為了保障借款人，銀行為H按計劃設立了「鎖息上限」（Cap Rate）。這個上限通常與P按利率掛鈎，作用是在HIBOR飆升時，將你的實際按揭利率鎖定在一個最高水平，提供了一層保護網。因此，選擇H按時，比較不同銀行的鎖息上限是非常重要的一環。
定息按揭是否適合現時市場？
定息按揭，顧名思義，是在指定年期內（例如首2至3年）將按揭利率鎖定在一個固定水平。這意味著無論市場利率如何變動，你的供款額在這段期間都維持不變。
定息按揭的最大好處是提供了絕對的穩定性，讓你能夠百分百準確地預算開支，免受利率波動的影響。這在預期利率會持續上升的市場環境下尤其吸引人。當你計劃總體的樓轉名費用時，這種確定性可以讓你更安心。
然而，它的代價是起步利率通常較高。銀行為了對沖未來利率上升的風險，提供的固定利率一般會高於當時的P按或H按。而且，定息期過後，按揭計劃通常會自動轉為浮息按揭（P按或H按），屆時你仍需面對利率波動的風險。所以，定息按揭是否適合，取決於你對未來利率走勢的判斷，以及你願意為「穩定性」支付多少溢價。
壓力測試與按揭成數計算攻略
進行樓轉名時，申請樓轉名按揭是其中一個核心環節。想知道自己最多可以向銀行借到多少錢，就必須了解壓力測試與按揭成數這兩個關鍵概念。它們直接決定了你的借貸能力，所以預先掌握計算方法，對整個置業或轉名計劃有莫大幫助。
壓力測試計算公式與實際案例
壓力測試是金管局以往用來評估借款人還款能力的一項指標。雖然金管局在2025年2月已暫停壓力測試要求，但了解其背後的概念仍然十分重要。目前，銀行審批按揭主要看「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio, DSR），即你每月的總債務供款，不可以超過你每月總入息的50%。
計算公式非常直接：
（每月總供款額 ÷ 每月總入息）x 100% ≤ 50%
舉一個實際例子，假設你的每月收入是HK$50,000，並且沒有其他私人貸款或信用卡分期等債務。根據50%的供款與入息比率上限，你每月可用於償還按揭的金額最高為：
HK$50,000 x 50% = HK$25,000
透過這個數字，你就可以反推出自己大概能夠負擔的貸款總額，為之後的財務規劃打好基礎。
善用按揭保險計劃提高按揭成數
對於手上首期資金有限的買家，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme）是一個非常實用的工具。這個計劃由香港按揭證券有限公司提供，讓銀行可以批出高於金管局規定的按揭成數。簡單來說，你只要支付一筆按揭保險費用，就有機會借到更高成數的貸款。這筆保費會計入你的總樓轉名費用之中，可以選擇一筆過支付或加借在貸款額內分期攤還。
例如，對於首次置業人士，購買HK$1,000萬或以下的物業，最高可以申請到九成按揭，大大減輕了首期負擔。
首次置業人士按揭成數優惠
如果你是首次置業人士，即在申請按揭時未持有任何香港住宅物業，那麼在申請高成數按揭時便享有優勢。這是政府為了幫助市民上車而設的優惠政策。在整個樓轉名手續中，向銀行證明你的首置身份是關鍵一步。
根據現行按揭保險計劃，首次置業人士的按揭成數上限如下：
* 樓價HK$1,000萬或以下：最高可借九成
* 樓價HK$1,000萬以上至HK$1,125萬以下：最高可借八至九成（貸款額上限HK$900萬）
* 樓價HK$1,125萬以上至HK$1,500萬：最高可借八成
相對於非首次置業人士最高只能借七至八成，這個優惠可以讓你用更少的首期資金實現置業夢想。