申請按揭前必讀：基本概念與術語
許多人為了未來置業鋪路，會考慮為聯名物業進行拆名，恢復首置身份以節省印花稅。不論是私樓或公屋拆名，這個決定通常意味著留下的業主需要重新申請按揭，獨力承擔供款。所以在踏出第一步之前，徹底理解銀行審批按揭時的幾個核心概念，絕對是不可或缺的功課。這些術語聽起來可能有點複雜，但弄懂它們，就能準確評估自己的借貸能力，讓整個過程更順利。
什麼是按揭成數 (LTV)？
首先是「按揭成數」，英文是 Loan-to-Value Ratio (LTV)。簡單來說，它就是銀行願意借出的貸款金額，佔物業價值的百分比。舉個例子，如果物業的估值是800萬港元，而銀行最高提供六成按揭（即60% LTV），那麼貸款額最高就是480萬港元。這個成數並非隨意訂定，而是受到香港金融管理局的指引規管，並會根據物業價格、申請人是否首次置業等因素而有所不同。因此，完成拆名手續後，能否以單人身份借到足夠的貸款額，LTV是第一個要計算清楚的關口。
什麼是壓力測試 (Stress Test)？
接下來是大家經常聽到的「壓力測試」。這其實是銀行用來評估你還款能力的一個「假想題」。銀行會假設現行的按揭利率上升2厘（即2%），然後計算你在這個「加壓」後的新利率下，每月的供款額不能超過你月入的60%。設立這個測試的目的，是確保即使未來利息上升，你仍然有足夠的能力應付按揭供款，避免出現斷供的風險。對於剛完成拆名，收入來源由兩人變為一人的業主來說，能否單獨通過壓力測試，是銀行審批中最關鍵的一環。
供款與入息比率 (DSR) 如何計算？
在進行壓力測試之前，銀行還會先計算你的「供款與入息比率」，英文是 Debt-to-Service Ratio (DSR)。這個比率要求你在沒有「加壓」的正常利率下，所有債務的每月總供款額（包括按揭、私人貸款、信用卡分期等），不能超過你每月總收入的50%。換句話說，銀行需要確保你有一半的收入，可以用於日常生活和其他開支。壓力測試和DSR是兩道關卡，必須同時通過，銀行才會批出貸款。計算時，記得要將所有固定收入和債務都誠實申報，以免影響審批結果。
認識按揭保險計劃 (MIP)
如果計算後發現，心儀物業的樓價超出了基本按揭成數可以覆蓋的範圍，這時候就要認識「按揭保險計劃」（Mortgage Insurance Programme, MIP）了。透過購買按揭保險，首次置業人士可以向銀行申請敘造高達九成的按揭。需要留意的是，這個保險是保障銀行，而非保障借款人。當你無法還款時，保險公司會賠償銀行的損失。保費可以選擇一筆過支付，或者加進貸款額中分期攤還。對於希望透過拆名恢復首置身份，再購買下一層樓的人士來說，按揭保險計劃是實現高成數按揭的重要工具。
按揭申請全流程拆解
不論是首次置業，還是透過物業拆名來重組業權，申請按揭都是最關鍵的一環。整個過程牽涉不少文件與步驟，看似複雜，但只要我們將流程一步步拆解，就會發現其實相當清晰。讓我們一起來看看，由準備文件到成功獲批，當中到底有哪幾個主要階段。
第一步：初步評估與準備文件
在正式向銀行遞交申請前，首要任務是做好自我評估和文件準備。先清楚計算自己的收入、每月開支和現有債務，這樣可以初步估算自己的還款能力。然後，就可以開始整理申請按揭所需的文件。預先準備好齊全的文件，可以大大加快後續的審批進度，讓整個過程更順暢。
所需文件清單 (入息證明、住址證明等)
一般來說，銀行需要你提供以下基本文件，建議預先準備好副本：
- 香港永久性居民身份證
- 臨時買賣合約
- 最近三至六個月的入息證明，例如公司糧單、銀行月結單或最新的稅務局評稅通知書
- 工作證明，例如公司合約或卡片
- 最近三個月的住址證明，例如水、電、煤氣費單或銀行信件
- 如果本身有其他按揭或私人貸款，亦需要提供相關證明文件
第二步：選擇銀行與按揭計劃
文件準備妥當後，就進入選擇銀行和按揭計劃的階段。香港提供按揭服務的銀行眾多，每間的利率、現金回贈、罰息期等條款都可能不同。你可以比較不同銀行的H按和P按計劃，了解哪種更符合你的財務預期。除了直接向銀行查詢，亦可以透過按揭轉介公司協助，一次過獲取多間銀行的最新方案，省時又方便。
第三步：遞交申請及物業估價
選定心儀的銀行和計劃後，就可以正式遞交申請表格及所有證明文件。銀行收到申請後，會委託專業的測量師行為物業進行估價。這個估價非常重要，因為銀行會以估價或成交價之中的較低者，作為計算最終貸款額的基礎。如果出現估價不足的情況，意味著你需要準備更多的首期資金。
第四步：銀行審批與簽署貸款文件
遞交申請後，銀行便會進入內部審批程序。審批團隊會詳細審核你的入息、信貸報告(TU)以及進行壓力測試，以評估你的還款能力和風險。若果一切順利，銀行會發出一封正式的「貸款確認信」(Offer Letter)，列明所有貸款條款。收到信件後，你便可以到律師樓簽署正式的按揭契據及其他法律文件，完成整個按揭申請流程。
影響按揭審批的關鍵因素
當您辦理物業拆名後，銀行會將承接業權一方的按揭申請，視為一宗全新的個案處理。因此，了解銀行審批按揭時所考慮的各種因素，就變得非常重要。這不只是一道數學題，而是銀行對您財務狀況的全面評估。以下幾個核心要素，將直接決定您的按揭申請能否順利獲批。
申請人的入息水平與穩定性
銀行最重視的一點，就是申請人是否有足夠且穩定的還款能力。您的入息水平是評估還款能力最直接的指標。銀行會要求您提供最近期的糧單、稅單、銀行月結單及僱傭合約等文件，用來計算您的「供款與入息比率」(DSR) 以及能否通過壓力測試。
除了收入金額，收入的穩定性同樣是審批的關鍵。如果您是固定月薪的受薪人士，例如公務員或專業人士，銀行會視為收入穩定。相反，如果您的收入主要來自佣金、花紅或自僱收入，波動性較大，銀行在計算您的平均收入時會相對保守，甚至可能將部分非固定收入打個折扣。因此，準備好過往的入息證明，展示一個穩定而持續的收入紀錄，對成功申請至關重要。
信貸評級 (TU) 的重要性
您的個人信貸評級（通常指環聯 TransUnion 的信貸報告，簡稱 TU），就如同一份個人財務的「成績表」。這份報告詳細記錄了您的所有信貸活動，包括信用卡還款紀錄、私人貸款、過往的按揭還款歷史等。銀行會透過查閱您的 TU 報告，評估您的理財習慣與信用風險。
一個良好的信貸評級（例如 A 至 C 級），代表您是一位負責任的借款人，有助您獲得更優惠的按揭利率及現金回贈。如果評級不佳（例如 I 級或以下），甚至有遲還款或撇帳紀錄，銀行可能會質疑您的還款誠信，從而提高按揭利率、降低貸款額，甚至直接拒絕您的申請。
物業類型、樓齡及估價
除了審核申請人，銀行也會仔細「審核」您用作抵押的物業本身。
首先是物業類型。標準的私人住宅屋苑單位最受銀行歡迎，按揭審批通常較為順暢。對於一些特殊類型的物業，例如村屋、唐樓、未補地價的居屋或有僭建物的單位，銀行的取態會比較審慎，批出的按揭成數可能較低，甚至不予承造。
其次是樓齡。大部分銀行會用「75減」或「80減」的公式來計算最長還款年期，即「75年 – 物業樓齡 = 最長還款期」。如果樓齡太高，例如超過 50 年，還款期便會縮短，導致每月供款額增加，申請人通過壓力測試的難度也會隨之提升。
最後是物業估價。銀行會委託測量師行為物業進行估價，最終批出的貸款額，是基於成交價或銀行估價的較低者計算。假如銀行估價低於您的購入價，即所謂「估價不足」，您便需要準備更多首期資金去填補差額。
擔保人的角色與要求
假如申請人的收入水平剛好未能符合壓力測試的要求，或者收入來源不夠穩定，引入一位擔保人是常見的解決方案。擔保人的作用，是以其個人信譽及還款能力，為借款人的貸款作擔保。
銀行對擔保人的要求與對主申請人一樣嚴格。擔保人必須擁有穩定及足夠的收入，並且具備良好的信貸紀錄。當擔保人加入後，銀行會將其收入與借款人的收入合併計算，以評估是否符合審批資格。不過，有一點必須清楚，擔保人的法律責任與借款人完全相同。一旦借款人未能償還貸款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。因此，不論是邀請他人作擔保，還是為他人作擔保，都需要審慎考慮其中的責任與風險。