申請按揭：銀行選擇與按揭保險
鎖定心儀物業後，下一步就是處理最關鍵的資金問題——申請按揭。申請按揭和坊間一些聲稱手續簡易的免tu借貸完全是兩回事，銀行審批過程嚴謹，需要你做好充足準備。這一步棋走得好不好，直接影響你的供款壓力與未來財務狀況。我們將會一起看看如何選擇最適合你的銀行計劃，以及認識按揭保險這個重要的工具。
比較不同銀行的按揭計劃 (P按 vs H按)
現時香港的按揭計劃主要分為「P按」和「H按」兩種，它們的利息計算方法不同，直接影響你每月的供款額。
「P按」是基於最優惠利率（Prime Rate）計算的按揭計劃。「P」由各家銀行自行釐定，相對穩定，所以供款額的變動不會太大，適合追求穩定、不喜歡風險的買家。你會看見計劃通常寫成「P-x%」，例如P-2.5%。
另一種是「H按」，基於銀行同業拆息（HIBOR）計算。「H」是銀行之間互相借貸的利率，波動性較大，會緊貼市場走勢。當市場減息時，你的供款會減少，但加息時供款亦會隨之增加。不過，現時大部分「H按」計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常與「P按」利率掛鈎，等於為你的按揭利率設定了天花板，提供了一定的保障。
目前市場上，因為有鎖息上限的保護，絕大部分人都會選擇「H按」計劃，享受低息期的優勢，同時控制加息期的風險。選擇時，除了比較利率，還要留意不同銀行提供的現金回贈、罰息期等條款。
申請按揭保險計劃 (按保)
如果你準備的首期資金有限，又想購入心儀的單位，按揭保險計劃（簡稱「按保」）就是你的好幫手。它的作用是讓你能夠向銀行申請到更高成數的按揭，例如高達九成。
簡單來說，按揭保險是由香港按揭證券有限公司（HKMC）等機構提供的一種保障，但保障的對象是銀行，而不是借款人。萬一借款人無法償還貸款，保險公司會向銀行賠償差額，減低了銀行的風險，所以銀行才願意批出高成數按揭。
當然，使用這項服務需要支付保費。你可以選擇一次過繳清，或者將保費加進總貸款額中分期攤還。申請按保需要符合特定條件，例如樓價上限、申請人必須有固定收入，以及物業必須為自住用途。同時，銀行對按保申請人的壓力測試要求會更加嚴格。
準備按揭申請所需文件
為了讓按揭申請過程更順暢，提前準備好所需文件非常重要。文件齊備可以加快銀行的審批速度。以下是一份基本的文件清單，讓你參考：
- 身份證明文件： 香港永久性居民身份證副本。
- 入息證明文件：
- 固定收入人士：最近三至六個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書、強積金月結單或工作證明信。
- 非固定收入或自僱人士：最近六個月的銀行戶口紀錄、公司商業登記證、最近一至兩年的公司財務報告及利得稅評稅通知書。
- 物業相關文件： 已簽署的臨時買賣合約。
- 資產證明： 顯示你已準備好支付首期的銀行戶口紀錄（例如存摺或月結單）。
- 債務資料： 如果有其他私人貸款或信用卡分期，亦需要提供相關文件。
每間銀行的具體要求可能有些微出入，建議在遞交申請前，先向心儀銀行的按揭部職員查詢清楚，確保萬無一失。
法律程序與合約簽署
當你找到心儀的物業，接下來就要進入法律程序和簽約的階段。這個過程牽涉多份重要文件，每一步都關乎你的權益，其嚴謹程度遠高於申請一般免tu借貸。讓我們一步步拆解當中的細節，確保交易順利進行。
臨時買賣合約的關鍵條款
簽訂臨時買賣合約（俗稱臨約）是買賣雙方達成共識後的第一步，它是一份具有法律約束力的文件。雖然名為「臨時」，但內容絕對不能輕視。簽署前，你必須仔細核對以下幾個關鍵條款：
- 物業資料與成交價： 清楚列明物業的準確地址、成交金額、以及合約包含的傢俬電器等。
- 訂金支付方式： 臨約會訂明「細訂」（臨時訂金，通常為樓價3-5%）的金額，以及支付「大訂」（加付訂金）和樓價餘款的期限。
- 成交日期： 這是雙方協定正式完成交易、交收物業的日子，所有款項需要在這天或之前付清。
- 物業狀況： 條款會註明物業是以「現狀」出售，以及是「交吉」（無人佔用）還是「連租約」交易。
- 違約責任： 俗稱「必買必賣」條款，清楚列明任何一方違約的後果。若買方放棄交易（撻訂），將會被沒收已付訂金；若賣方毀約，則需退還雙倍訂金予買方。
聘用買方律師的重要性
很多人以為買賣雙方的律師只是處理文件，但其實聘用一位完全代表自己利益的律師，是保障整個交易安全的重要防線。地產代理雖然會協助你，但他們的角色是促成交易，而你的律師唯一的工作，就是保障你的法律權益。
買方律師的職責包括：
- 審閱合約： 仔細審查臨時買賣合約的條款，並草擬或修改正式買賣合約，確保內容對你公平。
- 進行業權調查： 這是最關鍵的一步。律師會深入查冊，確認賣方是物業的合法擁有人，以及物業是否存在任何未解除的按揭、僭建物、維修令或法律訴訟等問題，確保業權清晰（good title）。
- 處理款項及按揭： 作為中間人，律師會代為保管訂金，並與你的按揭銀行聯繫，處理按揭契據等文件，確保在成交日能順利提取貸款支付樓價餘款。
正式買賣合約與樓契
簽署臨約後，通常在14天內，雙方律師會協商並簽訂正式買賣合約。這份合約會更詳細地列明雙方的權利和義務。簽署正式合約時，買方需要支付「大訂」，連同「細訂」，總額通常是樓價的10%。
到了成交日當天，你會在律師樓簽署最後一份重要文件——轉讓契（Assignment），俗稱樓契。這份文件象徵物業的擁有權正式由賣方轉移給你。簽署後，你的律師會將樓價餘款（包括銀行按揭貸款）交給賣方律師，而你則會收到物業的鑰匙。最後，律師會將樓契送往土地註冊處登記，整個法律程序才算圓滿完成。
成功申請物業按揭
成功申請物業按揭是置業的關鍵一步。即使您有考慮過其他財務方案，例如申請免tu借貸應付短期周轉，但要買樓，一個穩健的按揭計劃依然是不可或缺的。要順利獲批，您需要了解整個流程和銀行的審批準則。
P按與H按的選擇
香港的物業按揭計劃主要分為P按和H按兩種。
P按的利率是基於最優惠利率（Prime Rate）計算。這個利率由各銀行自行釐定，相對比較穩定。所以，您的每月供款額變動不大，財務規劃會比較容易。
H按的利率則與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎。這個利率會跟隨市場資金的鬆緊而浮動，波動性較大。當市場利率低時，H按的供款會比P按低。但當利率上升時，供款壓力也會隨之增加。
現時大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate）。這個上限通常等於P按的利率水平。這意味著即使HIBOR大幅飆升，您的實際按揭利率也不會超過這個上限。這個設計提供了保障。選擇P按還是H按，主要視乎您對利率走勢的預期和個人風險承受能力。
按揭保險計劃申請資格
如果您的首期預算有限，可以考慮申請按揭保險計劃（按保）。這個計劃由香港按證保險有限公司提供。它讓您可以用較高的按揭成數置業。
申請按保需要符合一些基本資格。
第一，物業價格有限制。例如，首次置業人士想申請最高九成按揭，樓價上限是一千萬港元。不同成數對應的樓價上限也不同。
第二，申請人必須是持有固定收入的人士。而且，所有申請人於申請時都未持有任何香港住宅物業，才能申請最高成數的按揭保險。
第三，物業必須是自住用途。
申請前，建議先到香港按證保險有限公司的網站，查閱最新的申請資格和樓價要求。
銀行審批按揭的考慮因素
銀行在審批按揭申請時，會全面評估申請人的還款能力。以下是幾個主要的考慮因素。
首先是供款與入息比率（DTI）。根據金融管理局的指引，每月總供款額不能超過申請人家庭總收入的百分之五十。
其次是壓力測試。銀行會假設現時按揭利率上升兩厘。在加息後，您的每月供款額仍不能超過家庭總收入的百分之六十。這個測試是為了確保您在加息周期下，依然有足夠的還款能力。
另外，銀行會查閱您的信貸報告（TU Report）。一份良好的信貸紀錄非常重要。它反映了您的理財習慣和還款責任感。任何逾期還款或債務紀錄都可能影響審批結果。
最後，銀行也會審視您的個人財務背景，包括收入證明、職業穩定性、現有資產和債務狀況。一份穩定且具前景的職業，會是成功申請的加分項。