置業是人生大事，但面對長達數十年的供樓期，如何「慳盡利息」便成為每位業主最關心的課題。市場上琳瑯滿目的P按、H按計劃，加上複雜的現金回贈、壓力測試要求，往往令人眼花繚亂，不知從何入手。為此，我們準備了這份2025年最全面的樓按攻略，一文整合最新銀行利率比較、按揭計算機精準用法、銀行審批核心準則，並深入剖析P按與H按的選擇策略。本文將帶您掌握影響利率與批核的5大關鍵，由按揭保險、壓力測試到存款掛鈎戶口，助您徹底了解遊戲規則，讓您在申請樓按時更有預算、更有把握，揀選出最慳息、最適合自己的方案，踏出精明置業的第一步。
【樓按利息比較2025】香港各大銀行P按/H按利率及優惠
想找到最划算的樓按利息，第一步就是做好市場研究。不同銀行的按揭計劃，利率和優惠可以有很大差別。所以，直接進行詳盡的樓按利息比較，是鎖定最理想方案的基礎。這裡為您整理了最新的市場數據和各大銀行的計劃概覽，讓您對當前市況有一個清晰的掌握。
即時市場數據概覽
在開始比較前，先快速瀏覽幾個關鍵的市場指標。這些數字是進行樓按利息計算和評估的基礎，能幫助您理解銀行現時提供的計劃。
今日一個月HIBOR利率
[3.297%] (此利率每日浮動，是H按計劃利息的基礎)
主流銀行最優惠利率 (P) 範圍
5.875% 至 6.125% (不同銀行採用的P利率有所不同，分為「大P」與「細P」)
市場最高現金回贈參考
高達 2.0% (視乎貸款額及個別銀行推廣而定)
資料最後更新日期
2025年5月20日
H按計劃樓按利息比較 (表格)
H按（銀行同業拆息按揭）是現時市場的主流選擇。它的實際利率由HIBOR加上銀行利潤組成。以下是主要銀行的H按計劃精選，方便您比較。
[此處為 H按計劃比較表格，包含銀行、利率 (H+%)、鎖息上限(Cap)、現金回贈及罰息期等欄目]
P按計劃樓按利息比較 (表格)
P按（最優惠利率按揭）的利率相對穩定，供款額較易預算。它的利率由銀行的最優惠利率減去一個百分比得出。
[此處為 P按計劃比較表格，包含銀行、利率 (P-%)、現金回贈及罰息期等欄目]
如何解讀按揭比較結果
看見表格中的數字後，下一步是理解它們背後的意義。單看利率高低並不足夠，幾個細節將直接影響您的總支出和未來財務彈性。
了解現金回贈的實際影響
現金回贈是銀行吸引客戶的常用方法。您需要留意，根據金管局規定，如果現金回贈超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款本金中扣除。例如，貸款500萬，回贈1.5% (7.5萬元)，最終批出的貸款額會是492.5萬元。這意味著您需要準備更多首期資金去填補差額。
罰息期對您未來換樓或轉按的意義
罰息期一般為兩至三年。在這段期間內，如果您想提早還清全部貸款，例如賣樓或轉按至其他銀行，銀行就會收取罰款。所以，如果您的未來計劃包含短期內換樓或轉按，選擇一個較短罰息期的計劃會更有彈性。
為何鎖息上限(Cap Rate)是H按的關鍵保障
鎖息上限是H按計劃最重要的部分。它等於為您的按揭利率設定了一個天花板。當HIBOR大幅上升，令「H+銀行利潤」的利率高於鎖息上限時，您只需要支付鎖息上限的利息。因此，一個較低的鎖息上限能為您提供更好的保障，是H按樓按利息比較時必須細看的關鍵。完成比較後，您可以使用樓按利息計算機，輸入不同計劃的利率，實際感受每月供款的差別。
【樓按利息計算機】精準計算每月供款及總利息支出
買樓是人生大事，而計算樓按利息更是整個財務規劃的核心。想準確預算未來的供款開支，善用網上的樓按利息計算機就是最關鍵的第一步。它不單止是一個簡單的工具，更是您制定置業預算和比較各銀行樓按利息的專業助手，讓您對未來的財務責任有更清晰的掌握。
使用按揭計算機：所需輸入資料
要進行精準的樓按利息計算，您通常需要準備好以下幾項基本資料。計算機會根據這些核心變數，為您模擬出整個還款藍圖。
- 物業樓價： 您打算購入物業的成交價。
- 貸款金額： 您計劃向銀行借入的總金額，或者以按揭成數（例如七成、九成）來輸入。
- 還款年期： 您預計用來清還全部貸款的年期，一般最長可達30年。
- 按揭年利率(%)： 這是您預估的按揭貸款年利率。
計算結果解讀：全面掌握還款細節
輸入資料後，計算機便會即時顯示一系列重要的數據。學會解讀這些數字，有助您全面了解整個按揭的財務細節。
每月供款、總利息及總還款額
計算結果中最基本的三個數字，就是每月供款額、總利息支出和總還款額。每月供款是您每個月的現金流負擔。總利息則反映了整個貸款週期的借貸成本，這個數字在進行不同銀行計劃的樓按利息比較時尤其重要。總還款額就是本金加上總利息的總和。
壓力測試最低每月入息要求
專業的按揭計算機，通常會內置香港金融管理局的壓力測試要求。它會根據您輸入的資料，計算出在假設利率上升的情況下，您需要有多少的最低月入才能通過審批。這個數字為您提供了一個非常實際的參考指標，讓您評估自己的負擔能力是否符合銀行的基本門檻。
計算機進階功能：比較不同還款策略
除了基本的供款計算，一些功能更全面的計算機還能讓您比較不同的還款策略，從而找出節省利息的方法。
「每月還款」 vs 「每兩星期還款」的利弊
傳統的還款方式是每月供款一次。而「每兩星期還款」是一種加速還款的策略。它的原理是將每月供款額除以二，然後每兩星期支付一次。一年有52個星期，即26個「兩星期」，所以這種方法相當於您一年償還了13個月的供款額。它的好處是能加快清還本金，但同時也意味著每年的總支出會增加，需要有更穩健的現金流支持。
預計可縮短的還款年期及節省的總利息
採用「每兩星期還款」策略最直接的好處，就是可以縮短整個還款年期和節省可觀的總利息支出。好的計算機會清晰列出這兩種還款方式的對比，讓您一眼就能看到採用加速還款策略後，可以提早多少年完成供款，以及總共能節省多少利息開支，數據一目了然。
還款詳情分析：本金與利息分佈
一個專業的樓按利息計算機，更會提供詳細的還款列表（Amortization Schedule），讓您深入了解每一期供款的具體構成。
了解還款初期主要償還利息的結構
這是按揭還款的一個重要概念。在還款初期，您每月供款的大部分金額其實是用於支付利息，只有小部分是用來償還本金。隨著時間推移，利息佔比會逐漸減少，而本金佔比則會相應增加。了解這個結構有助您明白，為何在供樓初期，即使準時還款，貸款本金的下降速度似乎比較緩慢。
【按揭審批解碼】影響銀行批核成功率的關鍵因素
超越基本計算：銀行審批的綜合考量
想成功申請按揭並取得最低的樓按利息，單純做樓按利息比較並不足夠。在您使用樓按利息計算機估算每月供款時，銀行其實正在進行一場更全面的風險評估。這個過程遠比簡單的樓按利息計算複雜，銀行會從多個角度審視您的財務狀況，以判斷您是否一個可靠的借款人。最終能否獲批，以及批出的利率和條款，都取決於這場綜合考量。
影響批核的四大個人狀況
收入性質：固定月薪 vs 非固定收入的審批差異
銀行最重視的是還款能力，而收入的穩定性是其中的核心。如果您是固定月薪的受薪一族，例如公務員或任職於大型企業，您的收入證明清晰直接，在銀行眼中屬於低風險類別。不過，如果您是自由工作者、以佣金為主要收入的銷售人員，或自僱人士，銀行會視您的收入較為浮動。因此，銀行通常會要求您提供更長時間的證明文件，例如過去六個月至一年的銀行月結單或公司財務報表。同時，銀行在計算您的平均收入時，可能會打上一個折扣，這會直接影響您的最終借貸額。
債務狀況：供款與入息比率(DTI)及信貸使用率
除了收入，銀行亦非常關注您的債務水平。供款與入息比率 (DTI) 是一個關鍵指標，它計算您每月總債務還款額（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）佔您每月總收入的百分比。此外，銀行也會審視您的信貸使用率，即您所有信用卡的結欠總額與總信用額度的比例。即使您的DTI符合標準，過高的信貸使用率也可能讓銀行認為您的財務狀況緊張，從而影響批核結果。
物業類型：對按揭審批的影響
您計劃購買的物業本身，也是銀行審批的重要一環。一般而言，大型屋苑的住宅單位風險較低，估價和審批過程都較為順暢。相反，一些特殊類型的物業會面臨更嚴格的審查。例如，村屋可能涉及業權、路權或僭建等複雜問題；而樓齡太高的唐樓，銀行會對其結構狀況和剩餘價值有疑慮，這可能導致估價不足、獲批的按揭年期縮短，甚至直接拒絕申請。
信貸評級(TU)：良好記錄的重要性
您的環聯 (TransUnion) 信貸報告，可說是您的「財務履歷」。銀行會透過這份報告了解您過去的借貸和還款紀錄。一個良好的信貸評級 (例如A至C級) 代表您有良好的還款習慣，是個負責任的借款人。相反，如果評級不佳，例如有逾期還款、撇帳等負面紀錄，將會嚴重影響您的按揭申請。這不但可能導致申請被拒，即使獲批，銀行也可能提供較差的利率或條款。
如何提升按揭申請成功率
申請前改善財務狀況的實用建議
在正式提交申請前，您可以主動採取一些行動來提升成功率。首先，盡量清還一些高息或非必要的債務，例如信用卡結欠或私人貸款，這能直接降低您的DTI及信貸使用率。其次，建立清晰穩定的入息紀錄，確保過去最少六個月的收入定時存入同一個銀行戶口。您也可以預先查閱自己的信貸報告，確保資料無誤，並及早處理任何負面紀錄。
選擇對您狀況審批較寬鬆的銀行
每間銀行的風險取向和審批準則都略有不同。有些銀行對自僱人士的收入計算較為寬鬆，有些則對村屋按揭較有經驗。因此，不要只向一間銀行申請。您可以向多間銀行查詢，或者透過專業的按揭中介進行全面的樓按利息比較。他們熟悉市場上各銀行的最新取態，能夠根據您的個人狀況，建議申請批核機會較高、條款亦較優惠的銀行。
P按 vs H按：如何選擇最優惠按揭計劃
要減輕長遠的樓按利息負擔，首要任務就是在P按與H按之間作出明智選擇。這兩個按揭計劃是香港最主流的選擇，它們的利息計算方式截然不同，直接影響您未來數十年的供款開支。想清晰進行樓按利息比較，就要先深入了解它們各自的運作原理。
P按 (最優惠利率按揭) 詳解
什麼是P按？（大P與細P的分別）
P按的「P」是指最優惠利率 (Prime Rate)，這是銀行提供給最優質客戶的貸款利率基準。與由市場決定的利率不同，P是由各家銀行自行釐定的。因此，市場上存在不同的P，主要分為「大P」與「細P」。現時滙豐銀行、恒生銀行及中國銀行（香港）等採用的是利率較低的「細P」，而渣打銀行、東亞銀行等則採用利率較高的「大P」。申請按揭時，需要清楚銀行採用哪一個P作為基準。
P按的利息計算方式 (P – %)
P按的樓按利息計算方式非常直接，就是將銀行釐定的最優惠利率（P）減去一個指定的百分點。例如，若銀行提供的計劃是P-2.5%，而當時的P是5.875%，您的實際按揭利率就是3.375%。這個減去的百分點在整個貸款期內通常是固定的。
P按優點：供款穩定，易於預算
P按最大的優點在於穩定性。由於最優惠利率（P）的調整頻率很低，通常只有在美國聯儲局大幅加息或減息後，本地銀行才會跟隨調整。這代表您的每月供款額在很長一段時間內都會維持不變，讓您能夠輕鬆規劃家庭財務預算，資金安排更具確定性。
P按缺點：減息周期中未能即時享受最低利率
P按的穩定性同時也是它的缺點。當市場進入減息周期，銀行同業拆息可能已經大幅回落，但銀行未必會即時下調最優惠利率（P）。這會導致P按用家無法第一時間享受到市場低息帶來的好處，利息支出相對較高。
H按 (銀行同業拆息按揭) 詳解
什麼是H按？(HIBOR)
H按的「H」是指香港銀行同業拆息（HIBOR），即是銀行之間互相借貸時所使用的利率。這個利率與市場資金的鬆緊程度密切相關，每日都會浮動。按揭計劃普遍採用一個月HIBOR作為基準，其透明度高，您可以每天在香港銀行公會網站查閱最新報價。
H按的利息計算方式 (H + %)
H按的樓按利息計算方法，是以每日浮動的HIBOR（H）為基礎，再加上銀行指定的百分點。例如，一個計劃是H+1.3%，如果當日的一個月HIBOR是2%，您的實際利率就是3.3%。由於H值變動，您的供款額也會定期（通常是每月）隨之調整。
H按的關鍵：鎖息上限 (Cap Rate) 的保障作用
H按計劃中最重要的部分，就是「鎖息上限」（或稱封頂利率）。這是一個保護機制，為您的按揭利率設定了天花板。這個上限通常與P按利率掛鈎，例如P-2.5%。當「H+銀行指定百分點」的計算結果高於這個鎖息上限時，您只需要支付鎖息上限的利率。這個機制讓您在HIBOR飆升時，供款負擔不至於無限增加。
H按優點：低息環境下利息支出更低
在市場資金充裕、利率較低的環境下，H按的利率通常會遠低於P按，這代表您可以支付更少的利息，節省更多供款。即使HIBOR上升，鎖息上限亦提供了有效的保障，讓您能以一個預設的最高利率供款。
H按缺點：利率波動較大，供款額或會浮動
H按的主要缺點是其利率的波動性。因為HIBOR每日變動，您的按揭利率和每月供款額也會隨之浮動（在未觸及鎖息上限時）。這對需要精確財務預算的人來說，可能會造成一些不便，需要預留較多流動資金以應對供款的潛在變化。
決策指南：根據市況及個人需要選擇
現時利率環境分析
在目前的加息環境下，HIBOR長時間處於較高水平。因此，絕大部分H按計劃的實際利率（H+指定百分點）早已觸及甚至超越了鎖息上限。結果是，現時選用H按的業主，實際支付的利率就是其鎖息上限的利率，例如P-2.5%。
評估您的風險承受能力
選擇P按還是H按，很大程度上取決於您對利率波動的接受程度。如果您追求極致的穩定，希望未來幾年供款額完全不變，那麼P按可能是您的考慮。如果您能接受供款有一定程度的浮動，並希望在利率回落時能即時獲益，H按則更具吸引力。
為何目前市場上絕大多數人選擇H按
現時市場上超過九成的按揭申請人都選擇H按，原因非常清晰。H按的鎖息上限，通常與銀行提供的P按利率看齊，甚至可能更優惠。這等於給了您一個「兩全其美」的選項：當HIBOR低企時，您可以享受低息優惠；當HIBOR高漲時，您支付的利率最多也只是鎖息上限的水平，與P按相差無幾。換言之，選擇H按讓您有機會節省利息，而潛在的風險卻已被鎖息上限有效控制。您可以使用樓按利息計算機，分別輸入P按利率及H按的鎖息上限利率作比較，便能清楚看到兩者在最壞情況下的分別。
掌握影響樓按利率與批核的5大關鍵
想成功申請按揭並鎖定最理想的樓按利息，單純做樓按利息比較是不足夠的。銀行審批過程其實是一門大學問，涉及多個環環相扣的因素。下面我們就為你拆解影響利率與批核的五大關鍵，讓你做樓按利息計算時更有預算，全面掌握自己的處境。
關鍵一：按揭保險計劃 (MIP)
何時需要申請按揭保險？
當你希望申請的按揭成數，高於香港金融管理局規定的上限時，就需要透過按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，簡稱MIP）申請高成數按揭。簡單來說，如果你想借取超過六成的貸款，銀行便會要求你申請按揭保險，由香港按揭證券有限公司（HKMC）等機構為銀行承擔額外的信貸風險，而你需要為此支付保險費用。
高成數按揭的條件 (首置/樓價限制)
申請高成數按揭並非人人皆可。一般而言，申請人必須是首次置業人士，並且購買的物業是用作自住用途。同時，物業的價值亦設有上限，例如價值1,000萬港元或以下的物業，最高可申請九成按揭。這些條件會隨市場政策調整，申請前最好先向銀行查詢最新的規定。
新例下豁免壓力測試的選項與成本
對於部分收入僅僅未能通過壓力測試的首置人士，新例提供了一個選項。你可以選擇支付額外約15%的按揭保險費，以豁免壓力測試的要求。這是一個取捨，雖然總貸款成本會增加，但它為部分準買家提供了上車的機會。
關鍵二：壓力測試
壓力測試是銀行評估你還款能力的重要關卡，確保你在利率上升時，仍然有足夠的能力應付按揭供款。它主要包含兩個層面的計算。
「供款與入息比率」上限 (DTI)
這是最基本的要求，即你所有的債務供款（包括按揭、私人貸款、信用卡分期等），總額不能超過你每月總收入的50%。這個比率稱為「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。
「加兩厘」壓力測試要求 (Stressed DTI)
除了基本的DTI，銀行還會進行一個假設性的測試。假設你現時的按揭利率上升兩厘（即2%），計算出來的新每月供款額，不能超過你每月總收入的60%。這個要求確保了你在加息周期中有足夠的緩衝能力。
非首置或擔保人更嚴格的標準
假如你並非首次置業，或者你本身是其他按揭的擔保人，銀行對你的審批標準會更加嚴格。一般情況下，上述的DTI上限會由50%下調至40%，而壓力測試下的上限亦會由60%收緊至50%。
關鍵三：現金回贈
現金回贈是各銀行用作吸引客戶的主要優惠，不過，高額的回贈背後其實有金管局的規定需要注意。
金管局規定：回贈超過貸款額1%的處理方法
根據金管局指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過按揭貸款額的1%，那麼整筆回贈金額都必須在貸款本金中扣除。這並非只扣除超出1%的部分，而是扣除全部回贈。
如何計算扣除高額回贈後的實際貸款額
舉個例子，假設你申請500萬港元的貸款，銀行提供1.5%的現金回贈，即75,000港元。由於1.5%高於1%的上限，銀行在批出貸款時，會將你的貸款額直接扣減75,000港元，你實際獲得的貸款額將會是492.5萬港元。你的每月供款亦會基於這個新的貸款額來計算。
關鍵四：銀行估價與樓齡
銀行最終批出的貸款額，並非完全基於物業的成交價，而是取決於銀行自身的估價以及物業的狀況。
估價不足的風險與應對
銀行會委託測量師行為物業進行估價，並且會以成交價和估價中的較低者（取其低）作為計算貸款額的基礎。如果出現「估價不足」（即銀行估價低於成交價）的情況，意味著你需要準備更多的首期資金去填補差額。為避免這個情況，建議在簽訂正式買賣合約前，先向多間銀行為心儀物業進行網上估價。
按揭年期計算公式 (常見為75減人齡/樓齡)
最長的按揭還款年期普遍為30年，但銀行亦會考慮申請人年齡及物業樓齡。坊間常見的計算公式是「75減申請人年齡」或「75減物業樓齡」，銀行會以計算後較短的年期為準。例如，一位50歲的申請人購買一個樓齡40年的單位，其最長還款期很可能只有25年（75-50），而非30年。
關鍵五：存款掛鈎按揭戶口 (Mortgage Link)
存款掛鈎按揭戶口是一個相當實用的理財工具，能幫助你有效對沖部分樓按利息支出。
運作原理：以高息存款對沖利息支出
它的運作原理是，銀行提供一個高息儲蓄戶口給你，這個戶口的存款利率與你的按揭貸款利率完全相同。你存入這個戶口的資金所賺取的利息，就可以直接用來抵銷部分按揭利息支出，變相降低了你的實際供款負擔。
戶口存款上限及適合人士
這個高息存款通常設有上限，最常見的是按揭餘額的50%。例如，你的按揭貸款還剩下400萬港元，那麼最多只有200萬港元的存款可以享受這個高息優惠。這個計劃特別適合手頭上有一筆備用現金，但又不想提早償還部分貸款以保持資金靈活性的業主。
不同物業類型按揭的特殊考慮
在計算樓按利息時，我們通常會以私樓作為標準。但是，香港的物業市場種類繁多，如果您心儀的是居屋、村屋或唐樓，就需要特別留意它們的按揭規則。這些物業的審批標準與私樓有很大分別，直接影響最終的貸款額、年期和利息支出，在進行樓按利息比較時必須考慮這些獨特因素。
居屋按揭
居屋是政府資助房屋，按揭申請由香港房屋委員會（房委會）提供擔保，所以銀行審批的角度和私樓截然不同。
綠表與白表的分別
申請居屋按揭的第一步，是區分申請人的身份。綠表申請人主要是公屋住戶，他們可以用高達九成半的按揭成數（即只需支付樓價5%作首期）購買一手或二手居屋。白表申請人則需符合特定資產及入息限額，他們可申請的最高按揭成數為九成。這個成數上的差別，是影響首期預算和總貸款額的第一個關鍵。
政府擔保期如何影響按揭年期及成數
政府擔保期是影響二手居屋按揭的最重要因素。房委會為每間居屋單位提供由首次發售日期起計30年的擔保。在這段期間內，銀行因為有政府作擔保，非常樂意批出高成數按揭，並且買家無需申請按揭保險，也不用通過壓力測試。
但是，一旦物業過了30年擔保期，銀行就會視之為普通私樓。這代表按揭成數會大幅回落至最高六成，而且需要重新進行壓力測試。例如一個樓齡29年的二手居屋，其擔保期只剩一年，銀行批出的按揭年期可能極短，甚至拒絕申請。因此，購買高樓齡的二手居屋前，必須先向銀行確認剩餘的擔保期，這對整個樓按利息計算有決定性影響。
為何居屋按揭普遍只選用P按
當您比較不同銀行的居屋按揭計劃時，會發現市場上清一色只提供P按（最優惠利率按揭）。這是因為在政府的擔保協議框架下，參與的銀行只會以P按作為利息計算基礎。這代表居屋業主無法選用H按（同業拆息按揭），即使在低息環境下，也未能享受HIBOR帶來的更低利息。雖然P按的利率相對穩定，易於預算，但缺乏選擇是居屋按揭的一個特點。
村屋及唐樓按揭
村屋和唐樓的按揭申請過程相對複雜，銀行審批時會格外審慎，因為當中涉及不少獨有的風險因素。
估價及路權問題
為村屋申請按揭時，估價是一大難關。由於村屋成交疏落，加上每棟的設計與質素參差不齊，銀行估價往往非常保守，估價不足是常見情況。另外，路權問題更是關鍵。銀行必須確保通往村屋的道路擁有清晰合法的地契紀錄。如果出入需要經過私人土地，而又沒有正式的路權文件，銀行幾乎必定會拒絕按揭申請。
銀行對業權及僭建的考量
清晰的業權是所有按揭的基礎。部分村屋可能存在業權不清或樓契不完整的問題。而唐樓則可能因「一契多伙」的歷史問題，令業權變得複雜。此外，僭建物是另一常見的審批障礙。銀行會仔細核對物業的現況是否與圖則相符，無論是村屋的天台屋，還是唐樓的平台簷篷，只要發現有未經批准的改動，銀行有權要求先還原再作審批，甚至直接拒絕申請。
普遍獲批的按揭成數與年期上限
綜合以上因素，銀行為村屋及唐樓批出的按揭條件普遍較為嚴格。按揭成數一般只有五至六成，很難申請高成數按揭。至於還款年期，銀行通常會嚴格執行「75減樓齡」的準則。對於樓齡動輒四、五十年的唐樓來說，最長還款期可能只有25至30年。較低的成數和較短的年期，意味著買家需要準備更充裕的首期資金，每月供款壓力亦會較大。在您使用樓按利息計算機初步估算時，記得要手動調整這些參數，才能得出較貼近現實的結果。
樓按利息及申請常見問題 (FAQ)
問：使用按揭計算機時，需要輸入哪些資料才能得出準確結果？
答：要準確預估未來的樓按利息支出，使用樓按利息計算機是一個很好的起點。你只需要準備好幾個核心資料，計算結果就會相當貼近現實。首先是「貸款額」，即你打算向銀行借入的總金額。其次是「還款期」，通常以年為單位，例如20年或30年。最後是「按揭年利率」，這是影響總利息最關鍵的數字。一個功能齊全的樓按利息計算機，除了讓你輸入這些基本資料外，還會提供壓力測試後的最低入息要求，讓整個樓按利息計算過程更全面，幫助你更清晰地規劃財務。
問：除了利率，比較按揭計劃時還應注意哪些「魔鬼細節」？
答：進行樓按利息比較時，單看利率數字絕對不足夠，當中有些細節會直接影響你的總成本。第一是「現金回贈」，如果回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈都需要在貸款本金中扣除，這會輕微影響你的實際貸款額。第二是「罰息期」，通常是首兩至三年，如果你在此期間提早還清貸款或轉按，銀行會收取罰款，這對計劃短期內換樓的人士尤其重要。第三是「存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)」，部分計劃提供高息存款戶口，利息與按揭利率掛鈎，善用它可以有效抵銷部分利息支出。最後，選擇H按計劃時，必須留意「鎖息上限 (Cap Rate)」，這是你在加息周期中的重要保障。
問：按揭申請中的「壓力測試」是什麼意思？對我有何影響？
答：壓力測試是金管局要求銀行執行的一項風險評估程序。它的概念很直接，銀行會假設你現時申請的按揭利率，再額外增加2厘，然後計算在這種「加壓」情況下，你的每月供款額是否仍然不超過你每月入息的60%。這項測試直接影響你能獲批的最高貸款額。如果你的收入未能通過壓力測試，銀行就需要調低你的貸款金額，直到符合標準為止。所以，壓力測試是決定你最終借貸能力的一個關鍵關卡。
問：什麼是「轉按」和「加按」？對我的按揭利息有何好處？
答：當你償還按揭一段時間後，可以透過「轉按」和「加按」來優化財務。「轉按」是指將你現有的按揭貸款，由原來的銀行轉移到另一間能提供更優惠條款的銀行。主要好處是爭取更低的樓按利息、賺取新銀行的現金回贈，從而降低每月供款和總利息支出。「加按」則是在原來的銀行，利用物業已升值的空間，申請提取額外的貸款額套現。無論是轉按或加按，前提通常是已過了原來的罰息期，這樣做才能最大化地節省利息成本或靈活運用資金。
問：信貸評級 (TU) 如何影響我最終能獲得的按揭利率？
答：信貸評級 (TU) 是銀行評估你作為借款人風險的重要依據，它直接影響你最終獲得的樓按利息及條款。一份良好的信貸報告（例如A級或B級）向銀行證明你有良好的還款紀錄，屬於低風險客戶。銀行因此樂意提供最優惠的按揭計劃，例如最低的利率加碼和最高的現金回贈。相反，如果你的信貸評級欠佳（例如G級或H級），銀行會視你為高風險客戶，可能會批出較差的條款，例如更高的利率，甚至有機會拒絕你的按揭申請。所以，保持健康的信貸紀錄是成功申請理想按揭計劃的基礎。