未補地價居屋因入場門檻較低，向來是綠表及「白居二」買家的上車希望。然而，其買賣流程、按揭審批、以至日後的轉售和出租限制，都與私樓市場截然不同，當中暗藏不少新手必須留意的細節與「陷阱」。想順利覓得心頭好，由了解申請資格、預算置業開支、掌握揀樓秘訣，到拆解按揭「政府擔保期」的迷思，每個環節都不能掉以輕心。本文將為您整合由申請、揀樓、承造按揭到未來轉售的14個關鍵步驟，助您一文看懂整個流程，精明決策，避開陷阱，輕鬆圓置業夢。
了解未補地價居屋：定義、資格與市場比較
甚麼是未補地價居屋？為何要「補地價」？
想入手門檻較低的自置物業，很多人會考慮未補地價居屋。其實，「未補地價居屋」是指業主當年以折扣價錢向政府買入的資助房屋。這個「折扣」，就是政府豁免了的地價。因為業主享受了這個價格優惠，所以物業的業權會有限制，不能隨便在公開市場出售或出租。
那甚麼是「補地價」呢？簡單來說，就是業主決定向政府補回當年獲豁免的地價差額。完成這個步驟後，單位的性質就等同於私人樓宇，可以自由在市場上買賣或放租，不再受任何轉讓限制。所以，是否補地價，關鍵在於業主想不想「解鎖」物業的全部潛力，例如獲取租金收入，或者在公開市場上以更高價錢出售，以及更靈活地申請加按套現。
誰有資格購買？綠表 vs 白居二資格詳解
考慮購買未補地價居屋出售的單位，首先要清楚買家資格。這類單位只可以在房委會設立的「居屋第二市場」進行買賣，而市場的入場券主要分為兩種。
第一種是「綠表資格」。這主要是提供給現時的公共租住房屋（公屋）租戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士。他們可以透過交還現居的公屋單位，換取購買未補地價居屋的資格。基本上，只要符合資格，他們隨時都可以進入第二市場物色心儀單位。
第二種是「白表居屋第二市場計劃（白居二）」。這是為不符合綠表資格，但入息及資產符合指定上限的香港永久性居民而設。與綠表不同，白表資格並不是必然擁有。申請人需要每年留意政府的公佈，在指定時間內遞交申請，然後進行抽籤。只有成功抽中並通過審查的幸運兒，才能獲發「購買資格證明書」，在指定期限內入市購買單位。
未補價 vs 已補價居屋：四大關鍵差異
在決定入市前，清晰分辨未補地價與已補地價居屋的分別十分重要。它們之間至少有四大關鍵差異，直接影響你的預算和未來規劃。
第一，售價與目標市場。未補價居屋因為買家只限於綠表和白居二人士，市場流通率較低，所以售價普遍比同區私樓甚至已補價居屋有明顯折讓。而已補價居屋則面向全港所有買家，價格與公開市場接軌，自然更高。
第二，按揭安排。未補價居屋有房委會作為擔保人，綠表買家最高可承造九成半按揭，白居二買家亦可達九成，並且豁免壓力測試。而已補價居屋則被視為一般私人物業，買家需要符合金融管理局的指引，通過壓力測試，申請高成數按揭亦要購買按揭保險。
第三，業權的靈活性。未補價居屋在業權上有嚴格限制，單位不能合法出租。若想加按套現，亦必須向房委會申請，且僅限於籌集醫藥費或家庭成員教育開支等極少數情況。相反，已補價居屋的業主擁有完整業權，可以隨時將單位放租或出售，亦能按市場需要向銀行申請加按。
第四，未來升值潛力。雖然未補價居屋的入手價較低，但其升值潛力受限於第二市場的需求。而已補價居屋則完全跟隨大市走勢，其升值潛力與私樓看齊，當樓市暢旺時，升幅自然更可觀。
居屋第二市場買賣流程及費用預算
決定購買未補地價居屋，除了要清楚自己的資格，整個買賣流程和相關開支，同樣是上車前必須掌握的功課。居屋第二市場的交易程序，因為涉及房委會的審批，所以比一般私樓買賣多了一些步驟。以下就為你拆解整個流程，和列出各項費用的預算，讓你對置業有更全面的預算。
買賣五步曲：由申請到收樓全攻略
整個未補地價居屋出售及購買的過程，可以簡單歸納為五個核心步驟，只要按部就班，就能順利成為業主。
第一步：取得入場資格
不論你是綠表還是白居二買家，第一步都是要取得房委會發出的「購買資格證明書」。綠表人士可直接向房委會遞交申請；白居二中籤者則會在攪珠後收到房委會的通知信，按指示申領證明書。這張證明書是你尋找樓盤和簽署買賣合約的入場券。
第二步：尋找樓盤與簽署臨時買賣合約
取得資格後，你便可以開始在市場上尋找心儀放盤。當你找到合適單位，與業主議價成功後，便可以簽訂臨時買賣合約，同時支付樓價約3%至5%的臨時訂金（俗稱細訂）。簽署臨約時，記得要確認賣方已持有房委會發出的「可供出售證明書」（俗稱准賣證）。
第三步：申請按揭及委託律師
簽署臨約後，你需要立即向銀行申請按揭。建議最好在物色樓盤時，已向銀行作初步查詢，了解自己能獲批的按揭成數和年期。同時，買賣雙方都需要委託各自的律師處理法律文件。你的律師會協助審查業權，和處理後續的合約事宜。
第四步：申請提名信及簽署正式買賣合約
你的代表律師會代為向房委會申請「提名信」，以確認你是單位的合資格買家。待提名信批出後，雙方律師便會安排簽署正式買賣合約。簽署正約時，你需要支付加付訂金（俗稱大訂），連同細訂合計通常為樓價的10%。
第五步：辦理轉讓契及完成交易
在交易完成日（通常在簽署正約後一個月內），你的律師會協助你辦理轉讓契，並向銀行提取按揭貸款，用作支付樓價的餘額。完成所有手續和款項交收後，你便可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式收樓。
置業開支一覽：印花稅、律師費及佣金
除了樓價本身，購買未補地價居屋還涉及多項開支，預備足夠的資金是成功上車的關鍵。
首期：這是最大的一筆開支。綠表買家最高可承造九成半按揭，首期最低只需樓價的5%。白居二買家則最高可承造九成按揭，首期至少為樓價的10%。
印花稅：由於綠表和白居二買家均被視為首次置業，印花稅會按照稅務局第二標準稅率計算。稅率按樓價以階梯式遞增，例如樓價400萬港元的物業，印花稅為9萬港元。
律師費：費用涵蓋查冊、審閱及草擬樓契、處理買賣合約等所有法律程序。市場收費普遍由數千元至萬多元不等，視乎交易的複雜程度而定。
地產代理佣金：若經由地產代理促成交易，買賣雙方一般都需要支付樓價1%作為佣金。
其他雜費：還需要預留一筆資金應付其他較零碎的開支，例如銀行按揭的估價費、火險費用，以及支付給律師樓的查冊和註冊登記等費用。將這些開支一併考慮，你的置業預算便會更加周全。
精明揀樓策略：避開陷阱、鎖定優質盤
在居屋第二市場尋找心頭好，除了需要一點運氣，更重要是掌握一套清晰的揀樓策略。想成功購入未補地價居屋，就要學懂如何大海撈針，從眾多放盤中篩選出真正優質的單位。接下來，我們會分享一些實用技巧，由搜尋方法到評估潛力，助你作出明智決定。
搜尋心儀放盤的實用技巧
尋找未補地價居屋出售的放盤，第一步是善用網上資源。房委會的官方網站會列出可供出售的單位，而各大地產資訊平台同樣提供了大量盤源。想有效率地縮小範圍，就要懂得運用平台的篩選功能。除了設定地區、預算和面積這些基本條件，你還可以進一步篩選樓齡、座向和樓層。特別是樓齡，它直接影響按揭申請，是一個非常關鍵的篩選條件。
另外，你可以在搜尋時加入「開揚景觀」、「近地鐵站」或「間隔四正」等關鍵字，有助更快找到符合你生活要求的單位。最後一個小技巧，是在心儀的平台設定新盤通知，當有符合你預設條件的單位推出時，你便可以第一時間收到通知，把握每個機會。
影響物業價值的關鍵：三大揀樓指標
當你找到幾個目標放盤後，應該如何比較它們的優劣？你可以從以下三個關鍵指標入手，全面評估單位的內在價值。
第一個指標是位置與社區配套。單位是否鄰近港鐵站或主要交通樞紐，周邊有沒有街市、超市、公園等設施，這些都直接影響日常生活便利度和物業未來的承接力。即使是在第二市場，地點優越的居屋流通性始終較高。
第二個指標是樓齡與維修狀況。樓齡除了關乎按揭年期，也與樓宇的保養狀況息…息相關。一些較舊的屋苑可能正面臨或即將進行強制驗樓及大型維修，這會是一筆額外的開支。你可以嘗試查閱該屋苑的業主立案法團會議紀錄，了解大廈的維修計劃和財政狀況。
第三個指標是單位間隔與實用率。一個好的間隔應該是廳大房大，沒有多餘的走廊或奇怪的鑽石形廳。很多早期的居屋實用率相當高，這也是它們的優勢之一。親身視察單位，感受空間感，比起單看平面圖更為實際。
評估未來潛力：補地價金額與升值空間
購買未補地價居屋，即使你打算長住，也應該評估其未來的潛力，而關鍵就在於「補地價」金額。將來若你想在公開市場自由出售或出租單位，就必須先完成補地價。
補地價的計算方式，主要是根據單位「補價時的市值」乘以「購入時的折扣率」。這個首次購入的折扣率，可以在單位的轉讓契（Deed of Assignment）上找到。理論上，當初的折扣率愈低，日後需要補的地價金額就愈少。因此，在兩個條件相若的單位之間選擇時，較低的折扣率會是其中一個考慮因素。
評估單位的升值潛力同樣重要。一個位於核心地段、配套完善的單位，即使將來補地價的金額可能較高，但其在公開市場的升值潛力也更大，扣除補價金額後的實際得益可能更為可觀。在揀樓時，將這兩點納入考量，你的決定會更具遠見。
未補地價居屋按揭終極指南
按揭成數與年期：綠表與白居二的分別
講到申請未補地價居屋的按揭，它和私樓最大的分別，就是有房委會做擔保人。因為有這個政府擔保，銀行審批的風險降低了，所以買家並不需要通過銀行的壓力測試，上車門檻相對較低。
不過，按揭成數會因為買家身份而有所不同。一般來說，申請細節如下：
- 綠表買家：因為是用公屋住戶身份換取購買資格，所以可以獲得更高的按揭成數，最高可以做到九成半按揭，換句話說，首期最低只需樓價的5%。
- 白居二買家：雖然同樣是合資格人士，但按揭成數會比綠表略低一點，最高可以做到九成按揭，首期需要準備樓價的10%。
至於還款年期，無論是綠表或白居二，銀行普遍最長都會批出二十五年。
破解政府擔保期與「19年樓齡分水嶺」
雖然未補地價居屋的按揭申請不需通過壓力測試，但銀行並不是隨意批核的，它們最看重的是房委會提供的「政府擔保期」。這個擔保期是由單位首次出售日期起計，為期三十年。銀行會用這條公式來計算按揭年期：
銀行可批出的最長還款年期 = 30年政府擔保期 – 物業樓齡
這就引申出一個在居屋第二市場中非常關鍵的概念，就是「19年樓齡分水嶺」。
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樓齡19年或以下：假設一個單位樓齡是19年，那它餘下的政府擔保期就有11年 (30 – 19 = 11)。因為餘下擔保期充足，銀行很樂意批出最長的二十五年還款期，買家亦能輕鬆取得九成或九成半按揭。
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樓齡超過19年：當樓齡增加，餘下的擔保期就會縮短。例如一個樓齡23年的單位，餘下擔保期只剩7年 (30 – 23 = 7)。銀行為了保障自己，批出的還款年期就會跟隨縮短至7年。還款期大幅縮短，意味著每月供款額會急增，很多申請人可能無法負擔。這時，銀行便會反過來削減按揭成數，可能降至六成或更低，買家便需要準備更多的首期資金。因此，在考慮未補地價居屋出售的盤源時，樓齡是一個必須細心計算的因素。
高樓齡居屋按揭方案
如果心儀的單位樓齡偏高，甚至超過三十年，按揭申請就會變得相對複雜。
首先，對於樓齡介乎二十至三十年之間的單位，因為政府擔保期已所剩無幾，銀行批出的還款年期會很短，要成功申請九成或九成半高成數按揭的機會相當渺茫。買家最實際的做法，是預備更充裕的首期資金，預期按揭成數可能只有六至七成。
其次，如果單位樓齡已達三十年或以上，代表政府擔保期已經完結。在這種情況下，銀行會將其視為一般私人物業的按揭申請處理。這意味著買家不但需要通過壓力測試，而且按揭成數最高亦只能做到六成。此外，願意承造這類高樓齡居屋按揭的銀行選擇不多，買家需要花更多時間尋找合適的財務機構。
業權限制全解讀：出售、出租與加按
入手未補地價居屋，除了價錢吸引，你也要清楚了解它和私樓在業權上的根本分別。因為有政府資助成分，這類單位的業權會受到房屋委員會（房委會）的規管，主要體現在出售、出租和加按三個方面。了解清楚這些限制，有助你為日後的財務規劃作出更明智的決定。
轉售限制期：何時才能在第二市場或公開市場出售？
想進行未補地價居屋出售，最關鍵是了解單位的「轉讓限制期」。這個期限視乎單位首次出售的年份而定，不同時期的政策有很大差異。
首先，在2019年及之後首次推售的居屋，限制期為10年。由首次轉讓契據日期起計，首兩年業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格轉售給合資格人士。由第三年至第十年，業主則可以在第二市場自行議定價格出售。若想在公開市場自由出售，就要待滿10年限制期，並且補回地價。
其次，在2018年首次推售的單位，限制期是5年。首兩年同樣只能在第二市場以原價轉售。由第三至第五年，便可在第二市場自訂價格出售。滿5年後，只要補妥地價，單位就可以在公開市場自由買賣。
最後，在1982年至2017年期間首次推售的居屋，它們的5年轉讓限制期都已經屆滿。業主現時可以隨時在居屋第二市場，按市價自由出售單位給綠表或白居二買家。如果想將單位售予任何人士，即在公開市場出售，前提一樣是必須先向房委會申請評估及繳付補價。
出租限制：可以合法放租嗎？
答案非常清晰：不可以。未補地價居屋的原意是為合資格市民提供自住居所，所以房委會嚴禁業主將整個單位或部分空間出租。這項規定適用於任何形式的出租或分租，即使不收取租金，只是將單位給予親友暫住，也可能被視為違反居住協議。
若業主被發現違規出租，後果可以相當嚴重。房委會一旦證實，有權要求業主繳付補價，甚至收回單位。雖然政府曾推出「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」，但這是一個特定計劃，旨在增加過渡性房屋供應，業主和租客都必須符合極嚴格的資格，例如租客必須是輪候公屋的家庭，並非讓業主可以隨意在市場上放租。因此，一般業主絕對不能將「出租」視為持有未補地價居屋的選項。
加按套現可行性與限制
將物業加按以套取備用現金，是私樓業主常用的理財方法，但這在未補地價居屋上幾乎是行不通的。房委會對居屋的按揭有嚴格監管，業主不能隨意到銀行申請加按或二按。
業主只有在面對極為特殊的家庭狀況時，才可以向房委會申請「重新按揭」的許可，而且必須提供充足證明文件。這些特殊情況通常是指非常緊急的財務需要，例如：
* 籌措醫藥費
* 支付家庭成員的教育開支
* 應付殮葬費用
* 因離婚或分居而需支付贍養費
* 因生意出現財政困難，以致面臨破產
即使符合上述情況，房委會仍會按個別情況審批，並非必然獲准。不過，如果業主只是想「平手轉按」，即在不增加貸款額的情況下，將按揭由一間銀行轉到另一間，以爭取更優惠的利率或現金回贈，這種申請獲批的機會就相對較高。總括而言，未補地價居屋的資產流動性遠低於私樓，業主難以利用它作為靈活的融資工具。
常見問題 (FAQ)
購買後可以自由增加或刪除家庭成員嗎？
在你成功購入心儀的未補地價居屋後，可能會因為家庭狀況轉變，而考慮調整業權上的家庭成員名單。不過，這件事的操作空間其實非常有限。房屋委員會對此有嚴格規定，主要目的是確保資助房屋資源能用於原先獲批的家庭自住，而不是用作業權轉移或資產分配的工具。
一般來說，「加名」比「除名」更加困難。除非是特殊情況，例如業主與在申請表上已列明的未婚夫/妻結婚，房屋署才可能酌情批准將配偶加入成為業主。想加入其他成員，例如新生子女或父母，他們可以成為單位住客，但要加到業權上就幾乎是不可能的。
至於「除名」申請，則需要有房屋署接納的特定理由，並非隨時可以辦理。常見的獲批情況包括：
* 家庭成員離世： 可經由遺產承辦程序，將已故成員的姓名從業權中移除。
* 婚姻狀況改變： 業主或家庭成員離婚或分居，可依據法庭命令申請除名。
* 成員另置物業： 家庭成員因結婚或自身需要而遷出，並自行置業。
* 移民海外： 成員決定永久離開香港。
所有業權變動都必須向房屋署提交正式申請，並繳付相關的行政費用。整個過程並非自動完成，需要經過審批，所以記得在計劃前先了解清楚相關手續。
如何查詢單位的首次發售日期及轉售限制？
想知道你的未補地價居屋出售時會受哪些限制，關鍵一步就是找出單位的「首次發售日期」。這個日期就像單位的「出世紙」，直接決定了它受制於哪個時期的轉售政策，例如是五年還是十年的禁售期。
最準確可靠的方法，是進行土地註冊處的查冊（俗稱查冊）。你可以透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）進行網上查冊，費用不高。查冊文件上會列明單位的「首次買賣合約」日期，這就是最官方的首次發售日期。
另一個方法是參考房屋委員會的官方網站。網站上通常會提供各個居屋屋苑的入伙紙日期或首次推售的大約年份，這可以給你一個初步概念。不過，要獲得你手上單位的確實日期，查冊依然是最佳途徑。
當然，你也可以直接詢問地產代理或原業主。一位專業的代理理應掌握這些基本資料，但為了保障自己，在簽訂任何合約前，親自查冊核實一次，總是最穩妥的做法。
購買未補地價居屋與私樓的裝修有何不同限制？
將新居裝修成理想的模樣，是每個業主的夢想。雖然未補地價居屋的內部裝修自由度頗高，但在結構改動方面，限制確實比私樓多一些。
最大的原則是，絕對不能改動單位的結構部分，特別是主力牆。這些牆壁是支撐整座大廈的關鍵，任何改動都可能影響樓宇安全，後果非常嚴重。此外，單位的廚房和浴室佈局，尤其是原裝的間隔牆，通常也不建議隨意拆除。特別是新式居屋的封閉式廚房，其設計關乎到消防安全規定，如果想改成開放式廚房，必須先諮詢專業人士及管理處的意見。
如果你是向房委會一手買入的全新單位，還需要留意「保修期」。在收樓後的一年保修期內，如果你改動了房委會提供的原裝裝置，例如窗戶、廚具或潔具，那麼這些項目的保養維修責任就會失效。日後若出現問題，就需要由自己負責處理。
相比之下，私樓的裝修自由度相對較大，但同樣受《建築物條例》及大廈公契約束，主力牆一樣不能碰。總結來說，進行任何可能涉及結構、消防或喉管改動的工程前，先向管理處查詢及申報，並聘用合資格的承建商，便能安心打造你的安樂窩。